（2016）辽0102民初3692号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-05-28
案件名称
曹磊与沈阳市和盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷、一审民事判决书
法院
沈阳市和平区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹磊,沈阳市和盛房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条，第五条
全文
沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初3692号原告：曹磊。委托代理人：赵红星，系辽宁欣合律师事务所律师。委托代理人：田中华，系辽宁欣合律师事务所律师。被告：沈阳市和盛房地产开发有限公司.法定代表人：田伟，系该公司总经理。委托代理人：高丹妮，系辽宁明格律师事务所律师。委托代理人：肖鹏，系该公司员工。原告曹磊与被告沈阳市和盛房地产开发有限公司（以下简称和盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员聂雪独任审理，于2016年4月15日公开开庭进行了审理，原告曹磊及其委托代理人赵红星、田中华，被告和盛公司委托代理人高丹妮、肖鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹磊诉称：2009年11月16日原告与被告签订了《东北汽配商贸中心入住协议》（以下简称为协议），原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区胜利南街X号东北汽配商贸中心3层3C36商铺，建筑面积为17.78平方米，总价款为人民币111,433元（单价为每平方米6,267.33元）。协议约定为一次性付款。被告要求原告在签订协议时交齐全部房款。协议签订前原告在2008年6月21向被告支付53,000元，当年的6月22日又支付了房款，房款9,059元。在协议签订当日原告向被告支付房款4，9374元，有被告出具的收款收据及银行转帐签购单，证明原告向被告全额支付了购房款。至此原告履行了协议约定的全部义务。被告在签订协议后向原告交付该商铺。因被告管理不善，致使原告经营陷入困境，并且被告至今也未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，更没有为原告办理房屋产权证书，被告迟迟未给原告办理产权证的行为也使原告无法行使产权人的权利，给原告造成较大经济损失。而且，被告在出售商铺时隐瞒了将原告商铺在内的大楼整体抵押的事实，严重侵犯了原告的合法权益。因此现原告起诉要求解除双方协议，要求被告返还已付房款及赔偿损失（按已付购房款总额按人民银行逾期贷款利息的标准计算）符合法律规定，请法院依法查清事实，作出公正的判决。诉讼请求：1、请法院依法判决解除原告与被告于2009年11月16日签订的《东北汽配商贸中心入住协议》；2、请法院依法判决被告返还购房款111,433元；3、请法院依法判决被告赔偿原告损失35,000元（自2009年11月16日至2016年3月按人民银行逾期贷款利息标准计算，按35,000元主张），以上共计146,433元；4、诉讼费由被告承担。被告和盛公司辩称：我方同意解除合同，返还购房款，但对原告的第三项诉讼请求主张的利息，原告计算损失的标准既没有合同约定，也没有法律规定，我方不同意按此标准进行给付。被告认为标准过高，同意按不超过总房款的30%予以赔偿；原告现在对该物业拖欠的物业费是9,464元。如果法院判令解除合同，原告有义务将诉争房屋原状返还，如有改动，需恢复原状。经审理查明：2008年6月，原告就购买被告开发建设的位于沈阳市和平区胜利南街X号东北汽配商贸中心3层3C36号商铺一事与被告达成意向，并分别于2008年6月21日、2008年6月22日支付被告房款53,000元、9,059元。2009年11月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订东北汽配商贸中心入住协议一份，约定原告购买被告开发建设的涉诉商铺，总价款为111,433元。协议第四条约定：付款方式为乙方于签署协议的当日交齐全部房款111,433元；第七条约定：甲方应当在2009年10月30日前，将具备单体验收合格，水、暖、电通的商铺交付于乙方使用……。签订协议当日，原告又支付被告房款49,374元。2009年12月1日，被告将涉诉商铺交付原告。原、被告至今未签订正式的商品房买卖合同。另查明：涉诉商铺所在建筑即沈阳市和平区胜利南街X号，已于2009年7月28日办理了在建工程抵押权登记，抵押期间为2009年7月28日至2011年7月27日。现该建筑上仍设有在建工程抵押权，抵押期间为2014年7月10日至2016年7月9日。上述事实，有原告提供的东北汽配商贸中心入住协议、收款收据及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为：原、被告双方签订的入住协议具有商品房买卖合同的主要内容，应视为商品房买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应遵守诚信原则，恪守履行。现原告主张解除入住协议，被告亦同意，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，对原告主张解除入住协议的诉讼请求，本院予以支持。因被告在与原告缔约前已将涉诉商铺抵押，在缔约时亦未告知抵押情况，且涉诉商铺至今仍设有在建工程抵押权，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的规定，对原告主张被告返还已付购房款111,433元的诉讼请求，本院予以支持。但对原告主张被告赔偿损失35,000元的诉讼请求，因原告未提供证据证明其实际损失的数额，故本院酌定损失数额按原告已付购房款的30%即33,430元计算为宜。合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告应将涉诉商铺腾空后交予被告，现原告对此予以认可，故对被告该抗辩，本院予以支持。关于被告提出的原告拖欠物业费的抗辩，因与本案非同一法律关系，故本案不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决如下：一、解除原告曹磊与被告沈阳市和盛房地产开发有限公司于2009年11月16日就位于沈阳市和平区胜利南街X号东北汽贸中心3层3C36号商铺签订的东北汽配商贸中心入住协议；二、被告沈阳市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告曹磊已付购房款111,433元；三、被告沈阳市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告曹磊损失33,430元；四、原告曹磊于本判决生效之日起十日内将位于沈阳市和平区胜利南街X号东北汽配商贸中心3层3C36号商铺腾空并交予被告沈阳市和盛房地产开发有限公司；五、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3,228元，减半收取1,614元（原告已预交），由被告沈阳市和盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 聂 雪二〇一六年四月二十八日书记员 王妤馨本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 关注微信公众号“”