（2016）苏1282民初937号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-09-19
案件名称
刘彩凤与叶烨房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
靖江市人民法院
所属地区
靖江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘彩凤,叶烨,何洪飞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款
全文
江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1282民初937号原告刘彩凤。委托代理人朱冰，靖江市弘毅法律服务所法律工作者。被告叶烨。委托代理人祁麟，江苏骥江律师事务所律师。委托代理人许文峰，江苏骥江律师事务所实习律师。第三人何洪飞。原告刘彩凤诉被告叶烨为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理后，依法追加何洪飞作为第三人参加诉讼，并由审判员孟晋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘彩凤及其委托代理人朱冰，被告叶烨及其委托代理人祁麟、许文峰，第三人何洪飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年4月14日前原告打算买房，第三人提及被告有位于靖江市新世纪花园某号的房屋出售。经第三人介绍情况，因原告与第三人准备结婚，原告意欲购房，就由第三人与被告联系购房事宜。经协商，原、被告于2014年4月14日签订《房屋买卖合同》，原告通过银行转账向被告支付定金50万元。2014年7月底，原告听第三人提及被告向第三人借取很多款项且未按期还款，第三人称被告如近期仍未还款则准备通过起诉追回借款，并向原告说明与被告的房屋买卖是否能够实现会存在问题，如果起诉，将该定金也作为诉求向被告主张。因原告急需购房，因此没有太介意第三人所讲，第三人就在借贷案件中提出了该50万元的请求，但该诉求并未经过原告同意和授权。原告认为，原告在已经支付定金的情况下，被告未依约交付房屋，已经构成违约。为此，特向法院提起诉讼，要求法院判令：（一）被告履行《房屋买卖合同》，交付位于靖江市新世纪花园某号房屋并协助原告办理房产过户；（二）被告赔偿原告房屋租金10125元（自2014年12月15日起计至2016年1月31日），其余租金计至被告实际交付房屋时止；（三）本案的诉讼费由被告承担。被告辩称：（一）原、被告于2014年4月14日签订《房屋买卖合同》属实，但该份合同的形成是因被告向第三人（原告丈夫）借款而根据第三人要求签订，目的是保障第三人向被告提供的借款能够得到清偿。因此该份合同双方并无真实的房屋买卖合同意思表示，被告也没有收到原告定金50万元。后于2014年7月，第三人因被告没有及时归还借款又逼迫被告与第三人重新签订一份与本案合同中房屋价款一致的《房屋买卖合同》。2014年8月18日，第三人依据2014年7月的该份《房屋买卖合同》向靖江市人民法院提起诉讼，要求被告交付房屋并协助过户。后经法院审理并查明，认定双方之间的房屋买卖合同关系不成立，实为借款关系，判决驳回了第三人的诉请。后第三人又以民间借贷为由向泰州市中级人民法院另案诉讼，在该案中对原告诉状所称的《房屋买卖合同》及50万元定金已自认为借款，该案已经二审判决并发生法律效力。对于第三人在泰州市中级人民法院案件中的诉讼行为和相关陈述，原告事先是知情并且同意的，且因本案所有原告方的证据也是在第三人掌握之中，因此，原告提起本案诉讼并无事实和法律依据，法院应当驳回原告诉请。第三人辩称：原告所述均系事实，无其他意见。经审理查明：位于靖江市三江路某号新世纪花园某区某号房产于2005年登记于被告名下，总层数2层，建筑面积309.88平方米。2013年12月起，被告陆续向原告借款。2014年4月14日，原、被告签订一份《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于靖江市新世纪花园某号房屋，面积309.88平方米，产权证号XXX，价格3080000元，原告于2014年4月14日前付购房定金伍拾万元，被告于2014年12月14日前搬出此房屋，同时双方到房产交易所办理房产过户手续，余款贰佰伍拾捌万元，在房产证过户贷款出来一次性付清给被告。合同还约定了其他内容。合同签订当日，原告通过银行转账向被告账户转入50万元，被告出具收条确认“收到购房订金伍拾万元整”。合同签订后，案涉房屋未交付原告，亦未办理产权过户登记，该房屋由被告居住至今。另查明：原告、第三人于2013年左右确立恋爱关系，2014年6月3日登记结婚。本案庭审期间，原告确认在2014年4月14日《房屋买卖合同》签订前从未见过被告，因被告与第三人一直有往来，而原告与第三人系男女朋友关系，基于信任由第三人与被告协商房屋买卖的全部细节，除合同由原告签订外，原告实际并不清楚合同协商的过程。原告称，对（2014）泰靖民初字第1798号案及相关案件中，第三人将原告50万元定金当做借款向被告主张权利之前，第三人曾向原告提及此事，原告并未介意，起诉之后原告才知道，但一直没有授权。原告还称，2014年8月18日第三人已经起诉被告，第三人与被告的案件已经在审理过程中，原告觉得第三人主张的50万元拿回来就可以了，所以原告没有主张，现在因该50万元没有要回，所以按照买卖合同来主张。庭审期间，第三人亦确认从获知被告出售房屋到确定价款、约定合同条款、看房，均由第三人一人完成，仅有《房屋买卖合同》系原告最后签订。诉讼中，经本院释明，原告坚持要求被告履行《房屋买卖合同》及支付房屋租金，未变更诉讼请求。再查明：2014年8月18日，第三人向本院提起诉讼称，因被告向第三人借款，双方协商由被告以308万元将位于靖江市三江路某号新世纪花园某区某号房屋出售给第三人，并于2013年12月12日签订了《房屋买卖合同》，第三人履行房款支付义务后，被告未履行房屋产权过户义务，要求法院判令被告履行与第三人于2013年12月12日签订的《房屋买卖合同》，将位于靖江市三江路28号新世纪花园某区某号房屋所有权过户给第三人，并支付逾期协助办理房屋产权过户登记事宜的违约金24640元（暂计算至2014年8月19日）。本院在审理该案期间，2014年9月23日庭审中，本院问“何洪飞，你明确下合同订立后付款情况”，第三人称“……第一次定金60万元是2013年12月20日左右转账的，具体时间我记不清了；余下的款项大部分是现金支付，也有部分是转账，具体时间记不清了。现金大概有一百五六十万，分七八次给叶烨，但是时间较长，我记不清了。这一百五六十万元现金大部分都是我向袁杰和鞠华峰借的。我每次的付款，叶烨都没有向我出具手续，叶烨收款后总共就向我出具了两次手续，合同约定第一次付款时间是2013年12月29日，我在该时间之前向叶烨足额给付了60万元整，通过鞠华峰的账户转账的，具体金额我不确定，需要到银行核实下。收条的时间就是2013年12月28日。余下的248万元刚刚已经陈述，部分是现金，部分是通过转账（通过我妻子刘彩凤、鞠华峰账户转的），具体转账的金额和时间需要向银行核实。该248万元按合同约定，我应当在2014年7月12日之前付清，我按合同履行了付款义务，所以叶烨在2014年7月6日向我出具了收条。”2014年11月27日庭审中，第三人称“何洪飞、叶烨签订房屋买卖合同的时间是2014年7月6日，而不是合同上所写的2013年12月12日，在整个购房款中，其中有50万元是何洪飞现在的妻子刘彩凤在2014年4月14日与叶烨也签订了一份房屋买卖合同，当时刘彩凤与何洪飞没有成为夫妻，是以刘彩凤个人名义向叶烨购买，向叶烨交了购房定金50万元，在整个购房款308万中包含了这个50万元。……2014年7月6日我和叶烨签订买卖合同的时候，刘彩凤的50万元已经给了，所以刘彩凤和叶烨签订的买卖合同就不要求履行了。”本院问“何洪飞，在2014年7月6日之前，叶烨有无向你借过款”，第三人称“有很多。我借给他234万元，另外刘彩凤还有50万元”。本院问“何洪飞陈述下借款234万元的组成”，第三人称“2013年12月27日汇款2万元；2013年12月28日汇款5万元、49999元、49998元、49997、49996、49995、49994、4万元计389979元，当天我还给他现金142000元；2014年1月10日现金20万元；2014年1月15日现金10万元；2014年4月16日汇款45万元；2014年4月24日现金26万元；2014年5月20日现金25万元；2014年5月30日汇款3万元；2014年6月8日现金20万元；2014年7月6日现金25万元；上述借款合计2291979元，之所以说成是234万元是因为2013年12月27日和12月28日两天的借款实际55.2万元，但是叶烨打的借条是60万元，多了4.8万元是利息。4.8万元的利息是55.2万元的一个月利息，按照月利率千分之80计算的。刘彩凤在2014年4月份是我女朋友，因为叶烨还需要借款，刘彩凤的账上正好有钱，我就对刘彩凤说将钱借给叶烨，与叶烨做一份房屋买卖合同，后来刘彩凤就借了50万元给叶烨，当时有收条，当时讲的50万元属于房屋的定金，所以出的收条。刘彩凤与叶烨签订了房屋买卖合同后，我又向叶烨提供了144万元，叶烨都向我出具了借条。今年7月6日，签合同之前，叶烨已经向我借了2291979元，加刘彩凤的50万元，我就和叶烨把帐和每一笔的利息计算了一下合计308万元。在7月6日我并没有和叶烨按照8分算前两笔55.2万元的利息，而是按照月利率2分算的，但是其他借款包括刘彩凤的50万元都是按照月利率4分计算的。总共计算利息为288021元。利息计算的方式为每笔借款的提供时间，按照上面讲的利率约定计算到7月6日，也就是到2014年7月6日叶烨欠我和刘彩凤的本息合计为308万元，当时因为叶烨向我借款就和我讲过，如果还不出钱就将房屋卖给我，7月6日叶烨还不出钱，所以我就提出要叶烨将房屋卖给我，实际上在7月4日的时候叶烨就将房产证给我对我讲他还不出钱来，将房子卖给我，所以7月6日双方结算签订了房屋买卖合同。7月14日，也不知道叶烨是什么意思，他又让我打了3万元给叶烨的父亲。”本院问“何洪飞，刘彩凤的50万元，刘彩凤有无和你讲过在房屋买卖中一并解决”，第三人称“在这次诉讼中，刘彩凤和我讲过，她出资的50万元在我和叶烨签订的房屋买卖合同中就作为我的购房款。刘彩凤和叶烨签订的房屋买卖合同及叶烨出具的收条，刘彩凤不会再向叶烨主张。因为刘彩凤在我老家响水医院生小孩，所以今天她不能到庭将这节情况告知法院。”该案经本院审理认定，何洪飞、叶烨间并不存在房屋买卖的真实意思表示，双方真实的法律关系应为民间借贷关系，案涉合同的实质为以物抵债协议，并于2015年2月6日作出（2014）泰靖民初字第1798号民事判决书，判决驳回何洪飞要求叶烨将位于靖江市三江路2某号新世纪花园某区某号房屋所有权过户给何洪飞，并支付逾期协助何洪飞办理房屋产权过户登记事宜的违约金24640元的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。又查明：2015年3月10日，第三人向泰州市中级人民法院提起诉讼称，2013年3月至2014年7月期间，被告多次向第三人及第三人妻子刘彩凤借款，借款金额共计287万元；双方约定借款利率为月息2分，因诉讼产生的律师费、差旅费、诉讼费由借款人承担。2014年7月6日，因被告无力还款，双方协商以被告所有的靖江市三江路某号新世纪花园某区某号房屋出售给第三人，顶抵被告向第三人及其妻子的借款本息；为此，双方签订了房屋买卖合同，并就借款本息进行了结算，被告向第三人出具了308万元的收条。后第三人向靖江市人民法院起诉要求被告履行房屋买卖合同，被告反悔；经法院审理作出判决，认定双方真实的法律关系为民间借贷关系，签订房屋买卖合同为“以物抵债”行为，如被告及时足额清偿债务，则不必然实施房屋买卖行为，故驳回了第三人的诉讼请求。因此，第三人要求法院判令：1.被告归还第三人借款本金287万元，并判令被告按月息２分支付第三人利息至实际还款之日（至2015年2月28日的利息为78.34万元）；2.判令被告支付第三人为实现债权而支付的律师费等各项费用162600元；3.本案诉讼费用由被告负担。泰州市中级人民法院经审理，于2015年9月7日作出（2015）泰中民初字第00035号民事判决书认定，何洪飞向法院递交的系收条复印件且该收条复印件显示叶烨与刘彩凤之间50万元款项往来发生于2014年4月14日，而依据何洪飞提供的其与刘彩凤的结婚证复印件显示二人登记结婚时间为2014年6月3日，此笔款项发生时，刘彩凤与何洪飞二人并非夫妻关系，且刘彩凤亦未在本案中主张该笔款项，故，对叶烨与刘彩凤之间的50万元款项往来，本案不予理涉，并判决：一、叶烨于判决生效后十五日内偿还何洪飞借款本金889979元，并支付此款利息（其中，2万元自2013年12月27日起、389979元自2013年12月28日起、45万元自2014年4月16日起、3万元自2014年5月30日起计算利息至实际给付之日止。如同期银行贷款基准利率的4倍高于年利率24%，则按年利率24%计算利息；否则，按同期银行贷款基准利率的4倍计算利息）；二、叶烨于判决生效后十五日内给付何洪飞为实现债权而支付的律师费等各项费用50954元；三、驳回何洪飞的其他诉讼请求。该判决作出后，第三人不服并向江苏省高级人民法院提起上诉，该院于2015年12月17日作出（2015）苏民终字第00567号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决现已发生法律效力。以上事实，结合原、被告及第三人陈述及答辩，并有原告提交的2014年4月14日《房屋买卖合同》、房屋所有权证、转账明细、结婚证，被告提交的江苏省靖江市人民法院（2014）泰靖民初字第1798号民事判决书、江苏省泰州市中级人民法院（2015）泰中民初字第00035号民事判决书、江苏省高级人民法院（2015）苏民终字第00567号民事判决书，以及江苏省靖江市人民法院（2014）泰靖民初字第1798号案的庭审笔录及2014年4月14日《收条》予以证实，各方当事人均不持异议，本院对此予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议的焦点是，原告主张与被告之间存在真实的房屋买卖合同关系依据是否充分。在本院审理（2014）泰靖民初字第1798号案期间，第三人对于被告借取款项的经过以及308万元的构成作出了明确表述，并认可该308万元中包括了原告于2014年4月14日出借给被告的50万元在内，以及明确原告不会再就该50万元向被告主张权利。后本院经审理认定，2014年7月6日《房屋买卖合同》系因被告未能偿还第三人借款而订立，被告与第三人之间不存在房屋买卖的真实意思表示，双方真实的法律关系为民间借贷关系，因此判决驳回了第三人要求被告继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求。该判决发生法律效力后，第三人以民间借贷为由向泰州市中级人民法院另行提起诉讼，要求被告偿还借款本息284万元，该284万元中亦包括了2014年4月14日的50万元在内。后泰州市中级人民法院作出（2015）泰中民初字第00035号民事判决，对涉及原告的50万元未予理涉，判决后第三人也没有就此提出上诉。现原告提起本案诉讼，主张与被告之间系房屋买卖合同关系，2014年4月14日的50万元系购房款，并要求被告履行《房屋买卖合同》。对此，本院结合查明的事实分析如下：根据第三人在本院（2014）泰靖民初字第1798号以及泰州市中级人民法院（2015）泰中民初字第00035号案中的述称，可以认定第三人在该两案中对于该50万元所作的陈述基本一致、稳定，即第三人确认2014年4月14日的50万元系出借给被告的款项，并且包含在第三人向被告主张的借款中，同时明确原告不再向被告主张权利。而在本院审理（2014）泰靖民初字第1798号案中，2014年4月14日的《房屋买卖合同》及50万元收条原件不仅由第三人持有并提交，且在本案审理期间，原告确认对于第三人在前述诉讼中将50万元主张为借款是知晓的，原告还称“第三人与被告的案件已经在审理过程中，觉得第三人主张的50万元拿回来就可以了，所以原告没有主张，现在因该50万元没有要回，所以按照买卖合同主张”。因此，可以认定，原告对于第三人在前述两案中主张2014年4月14日50万元系借款并且包含在第三人诉求的借款中，是知晓并且认可的。另，从合同签订的过程看，原告在合同签订前从未见过被告，有关房屋出售情况的知悉、合同条款、价款协商以及看房等全部由第三人经办完成，原告均未参与，合同签订后原告也没有向被告主张过合同履行，前述行为相较于交易习惯、生活常理存在不合理之处。第三人与原告系夫妻关系，与本案审理结果存在法律上的利害关系。原告在已经知晓并认可第三人以借贷关系为由提起诉讼要求被告偿还50万元的情况下，现原告提起本案诉讼另行主张与被告存在房屋买卖合同关系以及2014年4月14日50万元系购房定金，未能提交充分证据推翻原告及第三人前述述称，且与本院已查明的事实及生活常理不符。原告在本案中所作陈述和举证均未达到使法院足以采信的高度盖然性证明标准，本院对原告与被告存在房屋买卖合同关系的主张不予采信，并对其要求被告履行《房屋买卖合同》及赔偿租金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘彩凤要求被告叶烨履行2014年4月14日《房屋买卖合同》，交付位于靖江市新世纪花园某号房屋并办理过户，以及赔偿房屋租金10125元的诉讼请求。案件受理费31671元减半收取15835.5元，由原告刘彩凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员 孟晋二〇一六年四月二十八日书记员 姚璐本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来自