（2016）京0102民初4688号

裁判日期: 2016-04-28

公开日期: 2016-09-06

案件名称

曹慧诉万长桂房屋租赁合同纠纷一案

法院

北京市西城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

曹慧,万长桂

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

北京市西城区人民法院民事判决书（2016）京0102民初4688号原告曹慧，男，1975年12月3日出生。委托代理人石敬会，北京慎衡律师事务所律师。被告万长桂，男，1966年2月25日出生。委托代理人张鑫，北京曜元律师事务所律师。原告曹慧诉被告万长桂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日受理后，依法由代理审判员徐澜涛适用简易程序，于2016年3月28日公开开庭进行了审理。原告曹慧的委托代理人石敬会，被告万长桂的委托代理人张鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹慧诉称，2015年2月1日，原告与被告之前签订《合同书》，双方约定被告将其拥有使用权的位于XX服装批发市场一楼一北XX号出租给原告经营，期限为2015年3月2日至2016年3月1日，租金为每月27000元，租金支付方式为半年付。合同签订后，原告就在上述地点进行经营，并于2015年2月1日、2015年7月31日支付了承租期内上、下半年租金。然而，2015年11月13日，原告收到北京XX服装批发市场有限公司（以下简称“批发市场”）的《通告》及其附件，载明因万长桂未在协议规定的最后期限履行缴纳摊位租金的义务，批发市场限令曹慧将所在的摊位腾空交还众合市场。原告不得已于2016年1月20日将其经营的上述摊位腾空。由于被告单方面违约未向批发市场缴纳摊位租金，致使原告无法继续经营，给原告造成极大损失。因此，原告诉至法院请求：1、判令被告返还原告已支付的自2016年1月20日至2016年3月1日的租金37800元；2、判令被告赔偿原告违约金18000元；3、判令被告赔偿原告预期收益50000元。本案诉讼费由被告承担。被告万长桂辩称，认可原告所述双方签订的房屋租赁合同及原告已将租金支付至2016年3月1日的情况，但不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、因原告系自行提前搬走，所以原告无权主张相应的租金、违约金及利息收益。原告所述市场于2015年11月13日发出通告，但自2015年11月至2016年1月期间，该通告没有对原告经营造成实质影响。原告搬离系因政府疏散导致动物园批发市场客源减少造成，故原告无权主张其诉讼请求。二、2015年7月份左右涉案摊位所在市场有了疏散政策，但具体是被告与市场之间的事情，并没有影响原告的经营。经审理查明：2015年2月1日，万长桂作为甲方（出租方），曹慧作为乙方（承租方），双方签订《合同书》，约定甲方将拥有使用权的位于XX服装批发市场一楼一北XX号出租给乙方经营，租赁期限自2015年3月2日至2016年3月1日止，该合同租金实行半年支付方式，上述摊位租金为每月27000元，签下合同时支付半年租金162000元，下半年租金在8月1日支付，如果到时间不付租金,视承租方自动放弃承租权，甲方有权收回摊位。因不可抗因素或其他不可归咎于双方的原因，致使场地无法使用或租用时，该合同自行解除，双方互不承担违约责任。双方约定租金定为每月27000元，一年内不管市场租金涨落都不能变，如乙方不按此协议，违反合同就提前一月搬走，甲方有权扣除一月租金不还，如甲方违反合同就赔偿给乙方18000元。曹慧分别于2015年2月1日、2015年7月31日两次向万长桂以转款方式支付摊位租金，每次支付半年租金162000元。2015年10月26日，北京市XX服装批发市场有限公司发布《告示》，要求与该市场签订租赁协议的全体商户在2015年11月7日前缴纳租金，在该日期前未缴纳租金，且超过此交费时间5日仍未缴费，众合市场依合同约定解除协议（合同终止、保证金不予退还）等内容。2015年11月13日，北京XX服装批发市场有限公司发布《通告》：“尊敬的商户：依据您与北京XX服装批发市场有限公司（下称：众合市场）签署的‘经营场地租赁协议’，有关租金缴纳期限的规定，您未在协议规定的最后期限履行缴纳摊位租金义务，众合市场依据‘经营场地租赁协议’的第三条第3.3，第五条5.6之规定，现通告如下：一、众合市场解除与您（详见附件1）的‘经营场地租赁协议’，保证金不予返还；二、限违约商户在本通告发布3日内，将所在摊位腾空，并交还合众市场；三、如违约商户无故拒不履行上述第二项的，届时，众合市场将依法收回摊位，并保留进一步追究违约商户责任的权利。”其中，附件1中显示摊位号与姓名中载有“XX北XX万长桂”。2016年1月20日，曹慧将市场一楼一北XX号摊位腾空。曹慧诉至法院，请求：1、判令被告返还原告已支付的自2016年1月20日至2016年3月1日的租金37800元；2、判令被告赔偿原告违约金18000元；3、判令被告赔偿原告预期收益50000元。本案诉讼费由被告承担。被告万长桂以其答辩意见不同意原告的诉讼请求。另查，庭审中，原告提交《通告》的附件1及附件2，证明因被告未能按期交纳其与市场租金，市场限令将摊位腾空；被告以附件并未有市场的盖章，不认可附件的真实性。同时，原告提交营业流水记录，证明自2015年10月1日至2016年1月11日的经营情况，并以此作为原告主张预期利益损失的依据；被告认为该材料由原告自行制作，真实性无法确认。上述事实，有双方当事人陈述、《合同书》、《告示》、《通告》及附件、照片及邮政储蓄绿卡对账单等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告就涉案摊位签订了《合同书》，约定双方的租赁期限为2015年3月2日至2016年3月1日，原告已按照约定及时足额的向被告交纳租期内的全部租金。原告于2016年1月20日搬离并腾空涉案摊位，被告亦认可原告于上述时间腾空摊位，故原告于2016年1月20日后未实际使用涉案摊位。原告现要求被告返还原告已支付的自2016年1月20日至2016年3月1日的租金37800元，庭审中，被告虽不认可《通告》附件的真实性，但其未提交证据证明其已向北京XX服装市场有限公司交纳《通告》中所涉租金，故被告应当承担举证不能的后果。因被告未按照北京XX服装市场有限公司要求交纳相应租金，北京XX服装市场有限公司要求被告限期腾退涉案摊位，原告作为涉案摊位实际使用人，基于上述情况腾空涉案摊位具有合理性；但就返还租金的数额，原告虽于2016年1月20日腾空涉案摊位，但其仅以单方搬离方式终止合同履行，未提交证据证明及时告知被告搬离事宜，故双方合同的解除时间应当以原告起诉时间为准即2016年2月1日，故本院认为被告返还的原告租金期间应为2016年2月1日至2016年3月1日，故被告应当向原告返还租金27870.97元。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告主张违约金系基于被告单方面未向北京XX服装市场有限公司缴纳摊位租金，但双方之间的违约金约定系基于对租期内租金价格不得变动的约定，故原告的该项主张，无事实及法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿预期收益的诉讼请求，该预期利益损失并非双方合同约定，且原告提交的证据亦不足以证明其预期收益情况，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条、《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、万长桂于本判决生效之日起七日内返还曹慧二万七千八百七十元九角七分。二、驳回曹慧的其他诉讼请求。如果万长桂未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千二百零八元，由曹慧负担八百九十元，已交纳；由万长桂负担三百一十八元，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　徐澜涛二〇一六年四月二十八日书　记　员　　郭莹莹来源：百度“”