（2015）雁民一初字第452号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-11-29
案件名称
原告吴南与被告谢小芬、邓联美房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
衡阳市雁峰区人民法院
所属地区
衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴南,谢小芬,邓联美
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百二十四条第一款
全文
文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民一初字第452号原告吴南，男。委托代理人刘广，湖南天牌律师事务所律师。被告谢小芬，女。被告邓联美，女。委托代理人邹伟军，湖南溥天律师事务所律师。原告吴南与被告谢小芬、邓联美房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员陈利思担任审判长，人民陪审员王俊林、李仕英参加的合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员李晨担任记录。原告吴南及其委托代理人刘广，被告谢小芬、被告邓联美及其委托代理人邹伟军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴南诉称：1998年，原告与被告谢小芬口头约定，原告将其所有的位于衡阳市雁峰区爱民路16号门面（建筑面积13.2平方米）租赁给谢小芬使用，双方因关系较好，未对租赁期限、租金进行详细约定，双方只是口头约定，不得转租，且原告随时有权收回门面，谢小芬应无条件配合。2011年初，原告因刑事犯罪被判徒刑。2014年元月，谢小芬在原告服刑期间，擅自将原告的门面非法转租给被告邓联美，并一次性收取了五年的租金（2014年至2019年）。原告于2015年8月26日刑满释放，获悉被告谢小芬将原告所有的门面非法转租给邓联美，租期五年。原告多次找到两被告，并要求收回门面，但被告拒绝返还。为此，原告于2015年12月14日再次书面通知被告，解除双方之间的租赁合同关系，并要求被告搬离门面，但被告至今未予搬离。请求判令：1、依法确认原告于2015年12月14日解除与被告谢小芬之间的租赁合同行为合法、有效；2、依法确认两被告之间的转租行为为非法转租，转租合同无效，由两被告将承租门面依法返还；3、依法判令两被告承担延误返还门面的租金损失1000元，租金损失计算至门面实际返还之日止；4、本案诉讼费用由两被告负担。原告吴南为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、原、被告身份证复印件，用以证明原、被告为本案适格主体；2、房屋产权证书，用以证明原告为涉案门面的产权所有人；3、解除租赁合同通知书及送达回证，用以证明原告于2015年12月14日书面通知并解除了谢小芬之间的租赁合同关系的事实及谢小芬于2015年12月14日书面通知并解除了与邓联美之间的租赁合同关系的事实；4、证明，用以证明原、被告因解除门面租金事宜产生纠纷，爱民路社区组织各方当事人进行调解但未成功的事实；5、释放证明，用以证明原告因刑事犯罪于2011年6月23日经人民法院判处有期徒刑4年，后减刑于2015年8月25日释放的事实；6、谈话记录，用以证明谢羽林擅自收取了邓联美五年共计15000元租金的事实，证明邓联美承租门面既未与谢小芬签订书面合同又未约定租赁期限，同时证明谢小芬转租门面系非法转租。被告谢小芬对原告提供的证据均无异议。被告邓联美对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1-2的真实性无异议；对证据3真实性无异议，但对合法性及证明目的有异议，送达回证均没有邓联美的签字，原告及谢小芬无权解除租赁合同；对证据4-5真实性无异议，但与本案无关；对证据6有异议，只是谢羽林单方面的证词。被告谢小芬辩称：原告要收回自己的房子，谢小芬没有意见。被告谢小芬为支持其答辩意见，向本院提供了解除租赁合同通知书及送达回证，证明已于2015年12月14日书面通知并解除了与邓联美之间的租赁合同关系。原告对被告谢小芬提供的证据无异议。被告邓联美对被告谢小芬提供的证据同原告证据3的质证意见一致。被告邓联美辩称：邓联美于2002年租赁涉案门面，原告一直知道谢小芬将门面租赁给邓联美，直至2015年下半年都没有提出异议，根据相关规定，原告无权要求解除租赁合同及确认租赁合同无效。被告邓联美为支持其答辩意见，向本院提供了部分收条，用以证明邓联美与谢小芬并非于2014年才签订租赁门面合同，而是一直以来就租赁了该门面，且对门面租赁期限及租金进行了约定，同时也按约定支付了租金至2019年的事实。原告对被告邓联美提供的证据真实性无异议，但对其证明目的有异议，该份证据是收取其他门面的租金，与本案涉案门面无关联。被告谢小芬对被告邓联美提供的证据无异议。根据原告申请，证人谢羽林出庭作证，谢羽林称受其姑母谢小芬委托收取了邓联美2014年至2019年的房租，每年3000元，共计18000元。根据邓联美申请，证人李同顺、罗雪英出庭作证，李同顺称其与邓联美曾经是邻居，邓联美于2002年开始在本案涉案门面开设牌馆。罗雪英称其与原告吴南及邓联美是邻居，与谢小芬亦认识，涉案门面是从谢小芬处租来的，从2002年起在此开设牌馆。原、被告对上述证人证言均无异议。本院对原、被告提供的证据及证人证言分析认定如下：对原告提供的证据1-5被告对其真实性无异议，本院予以确认；对证据6谈话笔录，应以证人出庭作证为准，故本院不予确认。对被告谢小芬提供的证据原告吴南及被告谢小芬对其真实性不持异议，且已送达，故本院予以确认。对被告邓联美提供的证据真实性原告吴南及被告谢小芬无异议，本院予以确认，对证人谢羽林、李同顺、罗雪英出庭作证的证言，原、被告无异议，本院予以确认。本院根据审核认定的证据，原、被告双方的庭审陈述及证人证言，确认本案如下事实：原告吴南与被告谢小芬一家关系较好，1998年原告将其所有坐落在衡阳市雁峰区爱民路10号门面（建筑面积13.2M2)租给谢小芬使用管理，双方没有签订书面合同，没有约定租金和期限，但口头约定随时收回门面。2002年，谢小芬在未征得原告同意将该门面转租给邓联美，双方亦没有签订书面合同，亦没有约定租期。在邓联美租赁期间，原告多在外地，对该门面没有过问。2011年6月23日原告因刑事犯罪被判处4年有期徒刑，2015年8月25日刑满释放。原告回家后，找到两被告协商，要求收回该门面，但协商未果。谢小芬近年来委托其侄儿谢羽林向邓联美收取门面租金，谢羽林于2014年一次性收取至2019年租金，按每月250元收取，共收取18000元。本院认为：原告吴南与被告谢小芬，谢小芬与邓联美之间虽然没有签订书面合同，但根据口头约定，均已形成了房屋租赁关系，期限为不定期。谢小芬在没有征得吴南的同意情况下，擅自将涉案门面租给邓联美，根据相关法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，谢小芬转租门面给邓联美的行为无效，且原告将房屋租赁给谢小芬时亦口头约定可随时收回门面，两被告应将涉案门面返还给原告。邓联美在向原告返还门面后对多支付的租金可与谢小芬自行结算或通过合法途径另行主张权利，本案不作处理。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条的规定，判决如下：一、解除原告吴南与被告谢小芬的房租租赁合同；二、被告谢小芬、邓联美在本判决生效之日起二十日内将坐落在衡阳市雁峰区爱民路10号门面（建筑面积13.2M2)腾空返还给原告吴南；三、驳回原告吴南的其他诉讼请求。本案受理费500元，由被告谢小芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 陈利思人民陪审员 王俊林人民陪审员 李仕英二〇一六年四月二十八日代理书记员 李 晨校对人：李 晨 注：本案适用法律条款见附页附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 关注微信公众号“”