（2016）京0108民初2891号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-07-11
案件名称
北京太月物业管理有限责任公司与张贵平物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京太月物业管理有限责任公司,张贵平
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初2891号原告北京太月物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区太月园1号楼1层101室。注册号：110108004737240。法定代表人刘毅聪，总经理。委托代理人何军，女，该公司主管，住公司宿舍。被告张贵平，男，1966年2月6日出生。原告北京太月物业管理有限责任公司（以下简称太月物业公司）与被告张贵平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员沙乃金独任审判，公开开庭进行了审理。原告太月物业公司之委托代理人何军，被告张贵平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太月物业公司诉称，2004年2月18日，北京泰跃房地产开发有限责任公司与我公司签订《前期物业服务合同》，我公司接受委托对逸成东苑小区进行物业管理服务，并向业主收取物业费。我公司自2004年起至今，一直负责逸成东苑小区的物业管理工作，为业主提供物业服务，与业主之间的物业管理服务关系从未改变过。张贵平是逸成东苑小区4号楼5单元1X1号房屋的业主，房屋面积为112.74平米。张贵平享受了物业服务，但未交纳2006年度、2007年度、2014年度、2015年度的费物业费，故我公司诉至法院，请求判令张贵平：1、支付2006年物业管理费3403.8元，2007年物业费3403.8元，2014年物业费3279元，2015年物业费3297元，共计13401.6元；2、支付逾期付款滞纳金13401.6元；3、承担本案诉讼费用。张贵平辩称，我是逸成东苑小区4号楼5单元1X1号房屋的业主，房屋面积属实。2006年度、2007年度的物业费我已经交纳，不同意支付。我认可2014年度、2015年度的物业费没有交纳，物业费标准及数额我也认可，但我不同意支付，理由如下：我对太月物业公司的主体资格有异议，不知道有没有资质。2013年我装修的时候交了2000元的装修押金，至今没有退还，我装修小院的时候物业给我停水停电，不让材料进入小区，导致装修停工，造成2400元的损失，至今装修还没有装完。我居住在4号楼，太月物业公司将4、5、6号楼地下室全部出租，租户在地下室使用煤气罐、水做饭，排烟全到了我家，夏天无法开窗户，我居住的门口还堆放了电动自行车、自行车、带有报警器的车，物业从来不管。2015年5月8日晚上，我的车停在4号楼门前，车的四条轮胎被扎，报警后到小区物业调取监控，因为监控不清楚警察无法破案，给我造成了损失无法追回。物业服务有瑕疵，物业费应予以减免。此外，今年是2016年，太月物业公司只能主张2015年以后的物业费，太月物业公司主张2006年度、2007年度、2014年度的物业费，其诉讼请求已经超过诉讼时效。太月物业公司主张滞纳金我也不同意支付。综上，不同意太月物业公司全部诉讼请求。经审理查明，张贵平系北京市海淀区逸成东苑小区4号楼5单元1X1号房屋（以下简称1X1号房屋，建筑面积112.74平方米）的业主。2004年2月18日，北京泰跃房地产开发有限责任公司（甲方，以下简称泰跃房地产公司）与太月物业公司（乙方）签订《逸成东苑前期物业服务合同》，合同约定，泰跃房地产公司将逸成东苑委托太月物业公司实行物业管理。2003年12月14日，张贵平办理1X1号房屋的入住手续时，签订《承诺书》，同意遵守《逸成东苑物业管理公约》；签订《逸成东苑业主公约》，同意遵守该公约规定的各项权利义务，其中包括向物业管理公司交纳各项服务费用。张贵平并填写业户资料情况表，其中电话/收寄一栏填写为136XXXX****。2002年8月30日，北京市居住小区管理办公室出具《关于公约核准的通知》，该公约第九章第二条规定“产权人、使用人未按照本公约交纳物业管理费的，物业管理企业可按每日加收3‰的滞纳金”。后太月物业公司一直在逸成东苑小区内从事物业服务。双方均认可物业费收费标准2010年之前为每平方米每月2.516元，2010年1月1日之后为每平方米每月2.437元。就2006年度、2007年度的物业费交纳情况，张贵平主张其已经交纳，但未就此提供证据。本院当庭向张贵平释明，其应就上述主张承担举证责任，并重新为其指定举证期限，张贵平仍未就其已经交纳了2006年度、2007年度的物业费提供证据证明。就物业费的催缴情况，太月物业公司提交如下证据予以证明：1、EMS邮寄详情单，其中显示收寄日期为2012年8月7日，收件人姓名为张贵平，电话为136XX****XX，地址为1X1号房屋，内容为“催缴2005年度至2007年度物业费”。2、物业费缴款通知单2张，时间分别为2014年1月、2015年1月，内容分别为催缴2006年、2007年的物业费及催缴2006年、2007年、2014年的物业费。张贵平对EMS邮寄详情单的真实性不予认可，主张未收到邮件，称136XXXX****的手机号其早就不再使用；对物业费缴款通知单2张的真实性不予认可，主张物业公司一直通过律师邮寄的方式进行催款，且2张物业费缴款通知单的编号一致，序号没有填写，可能是最近填写的。就2014年度、2015年度的物业费交纳情况，张贵平认可未交纳物业费的事实及欠费的金额，但主张太月物业公司的物业服务不达标，主要为：1、2015年5月8日晚上，其将车辆停放在小区内4号楼门前，车的四条轮胎被扎，物业调取的监控不清无法破案造成了损失；2、2013年装修期间，太月物业公司停水停电，不让材料进入小区，导致装修停工，造成了损失；3、太月物业公司将4、5、6号楼地下室出租，租户在地下室使用煤气罐、水，在地下室做饭、排烟，门口堆放电动自行车、自行车、带有报警器的车等，影响其居住生活。张贵平就其上述第一项主张提交北京市公安局接受案件回执单予以证明。太月物业公司对该证据的真实性予以认可。张贵平未就其上述第二项、第三项主张提供证据。另查，张贵平曾于2013年6月7日向太月物业公司交纳装修押金2000元，太月物业公司未予退还。张贵平要求在物业费中予以折抵，太月物业公司认可收取装修押金的事实并表示同意上述装修押金折抵相应的物业费。上述事实，有双方当事人陈述、《逸成东苑前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、业主公约、承诺书、业户资料情况表、EMS邮寄详情单、押金收据及北京市公安局接受案件回执单等证据在案佐证。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。泰跃房地产公司与太月物业公司签订《逸成东苑前期物业服务合同》后，太月物业公司依据合同的约定，对该小区进行了物业管理服务。张贵平作为小区业主已实际接受了太月物业公司提供的各项服务，理应当向太月物业公司支付物业费。就2006年度、2007年度的物业费，张贵平虽主张其已经交纳，但首先，张贵平未就其相应主张提供证据予以证明，在本院明确向其释明应就此承担举证责任之情况下，依然未能提供证据，其应承担举证不能之后果；其次，根据太月物业公司提供的EMS邮寄详情单显示，太月物业公司在2012年8月7日曾以邮寄方式向张贵平催缴2005年度至2007年度的物业费，张贵平虽否认收到上述邮件，但该邮件载明的地址为1X1号房屋、电话与张贵平自行填写的业户资料登记表中一致，太月物业公司已经履行催缴义务，亦可印证该公司所述张贵平未交纳2006年度、2007年度的物业费之主张，有鉴于此，本院对张贵平所述其已经交纳2006年度、2007年度的物业费之抗辩意见不予采纳。就2014年度、2015年度的物业费，张贵平虽抗辩称太月物业公司服务不达标，但首先，就其主张车胎被扎一节，其已经向公安机关报案处理，但不能证明太月物业公司对此存在过错。其次，就张贵平主张的其他问题，其均未供证据予以证明，本院对其相应主张不予采信。退而言之，即使小区存在一定的物业管理疏漏，但物业服务具有持续性、全面性特点，业主主张物业公司存在物业服务瑕疵，应该提供充分证据证明物业公司存在持续性的、影响业主居住生活的重要服务瑕疵存在。本案中，张贵平反映的问题不能涵盖小区管理的整体性面貌，不足以证明太月物业公司长期物业服务中存在重大的瑕疵。小区整体环境的改善需要一个过程，这也是现实客观存在的。希望双方能换位思维，相互理解，物业公司应积极听取业主的意见，加强交流与沟通，业主或使用人亦应增强公共区域环境共同维护的意识。张贵平拖欠物业管理费，不但对那些已经交费的业主来讲是不公平的，且亦会造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低现有服务质量的恶性循环局面。就张贵平抗辩称太月物业公司起诉的部分物业服务费已超过诉讼时效之意见，本院认为，太月物业公司自2004年起一直持续向为该小区提供物业服务，期间并无中断，其物业服务具有持续性；就张贵平所欠2006年度、2007年度的物业费，太月物业公司已经履行催缴义务，并没有怠于行使权利的情形存在；故就整体物业合同而言，太月物业公司的起诉并未超过诉讼时效，本院对张贵平提出的诉讼时效抗辩意见不予采信。现太月物业公司起诉要求张贵平支付所欠物业费，符合法律规定，本院予以支持。张贵平曾于2013年6月7日向太月物业公司交纳装修押金2000元，太月物业公司未予退还。现张贵平要求在物业费中予以折抵，太月物业公司亦表示同意，对此本院不持异议。业主欠交物业管理费的初衷是为了以此促进物业服务质量的改善，并非恶意拖欠，故太月物业公司主张滞纳金的诉请本院暂不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、张贵平于本判决生效后七日内支付北京太月物业管理有限责任公司二OO六年度、二OO七年度、二O一四年度、二O一五年度的物业费共计人民币一万一千四百零一元六角；二、驳回北京太月物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百三十五元，由北京太月物业管理有限责任公司负担一百一十七元五角，已交纳；由张贵平负担一百一十七元五角，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 沙乃金二〇一六年四月二十八日书 记 员 张 健 更多数据：搜索“”来源：