（2016）京02民终3653号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-05-30
案件名称
王久亮与北京兴展房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王久亮,北京兴展房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终3653号上诉人（原审原告）王久亮，男，1975年4月30日出生。被上诉人（原审被告）北京兴展房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇盛平街8号5-12室。法定代表人韩飞，总经理。委托代理人崔加圆，女，1986年6月4日出生。委托代理人朱铭峰，男，1965年9月18日出生。上诉人王久亮因与北京兴展房地产开发有限公司（以下简称兴展公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第07959号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。2015年5月，王久亮向原审法院起诉称：2010年12月17日，我与兴展公司签订了安置房认购协议书，约定我以567802.40元的价格购买兴展公司开发的位于601室，面积为125.62平方米。双方约定兴展公司应于2013年6月30日前交付房屋。签署认购协议时，兴展公司向我提供了相应的图纸，图纸中两个卫生间均带窗户，且大小相同。2014年12月底，兴展公司通知我领取房屋结算通知单和钥匙。我入住后发现主卧室卫生间没有窗户。我要求兴展公司开窗，兴展公司拒绝。兴展公司未按照图纸设计进行施工的行为构成严重违约。卫生间室内通风和燃气热水器的安全使用主要依赖于窗口通风，现因兴展公司的过错导致交付房屋存在重大缺陷，不利于房屋的正常使用和居住。现因开窗已经不可能，为此起诉要求：1.判令兴展公司赔偿损失30万元；2.判令兴展公司支付违约金10万元。兴展公司辩称：我公司已经按照认购协议履行了主要合同义务，我公司建设的房屋符合设计图纸，且已经竣工验收，属于合格的房屋。另外，我公司用于展示所售楼盘的沙盘上显示王久亮所购房屋的户型只有一个卫生间有窗户，而非两个卫生间均有窗户，王久亮在选房时即明知这一情形，现王久亮以房屋缺少窗户为由主张损失及违约金，依据不足。我公司与王久亮签订的认购协议中所贴图纸之所以显示两个卫生间均有窗户，是因我公司工作人员工作失误将其他小区户型图贴至本小区内。因我公司有一定过失，愿意与王久亮协商解决此事，同意给付王久亮一定数额的补偿款。原审法院经审理查明：2010年，兴展公司在大兴区榆垡镇对榆垡镇定向安置房总平面图及安置房户型图以张贴图片及摆放沙盘的方式进行公开展示。2010年12月12日，王久亮作为选房人填写选房清单，选择了601号房屋，户型为D2。2010年12月17日，兴展公司（出卖人）与王久亮（买受人）签订了《安置房认购协议》，内容是：第一条、买受人自愿购买601室，房屋设计建筑面积为125.62平方米（入住时按产权登记面积结算），该房屋平面图详见附件一。第二条、房屋总价款为567802.4元。买受人同意将拆迁补偿款567802.4元由拆迁人直接转付给出卖人。第三条、买受人结清所购房屋房款后，出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该房屋。该房屋达到交付条件后，出卖人将以电话（或书面）方式通知买受人办理结算、入住手续。买受人应当在接到电话（或书面）通知之日起60日内办理结算、入住手续。超过60日还未办理结算、入住手续的，按逾期结算付款处理。第五条、本合同生效后，除不可抗力因素外，出卖人未按协议约定期限和条件将该房屋交付买受人的，按照逾期时间，自协议约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付房屋周转费，计算标准按照买受人相对应的房屋拆迁细则规定执行，并于该房屋实际交付之日起3日内向买受人支付周转费。上述认购协议后附D2户型房屋平面图一张，该平面图标注：边单元的D2户型东侧外墙有两个窗户，窗户分别位于北侧卫生间和南侧卫生间。2014年12月底，兴展公司向王久亮交付涉案房屋。王久亮进行收房验收时发现兴展公司建成的房屋与认购协议后附平面图不一，即南侧卫生间缺少窗户。为此，王久亮提起本次诉讼。原审庭审中，兴展公司认可其实际建成的房屋与认购协议后附平面图不符合，即仅北侧卫生间有窗，南侧卫生间没有窗户。关于房屋与协议后附平面图不符的原因，兴展公司作出如下解释：2010年兴展公司与王久亮签订认购协议时该房的设计图纸尚未成形，设计图纸成形后其按照设计图纸进行了房屋建设，设计图纸上王久亮所购房屋南侧卫生间没有窗户，兴展公司系按照设计图纸进行了施工且涉案房屋已经相关行政主管部门验收合格。认购协议书后附的户型图并非新城嘉园小区的户型图，兴展公司工作人员在准备合同时误将其他小区户型图贴进新城嘉园小区的认购协议中，导致认购协议后附平面图与备案的设计图纸不同，与实际建成的房屋亦不相符。为此，兴展公司提交D2户型图照片、新城嘉园小区照片、D2户型竣工备案图纸予以证明。但兴展公司提交的D2户型图照片显示的房屋状况与兴展公司提交的竣工图纸显示的房屋状况不同，竣工备案图纸确实显示D2户型东侧外墙仅有一个窗户，而D2户型图照片却显示东侧外墙没有窗户。兴展公司提交的新城嘉园小区照片显示的小区所有楼栋的边单元型东侧外墙均只有一个窗户。对于兴展公司作出的上述解释及提交的证据，王久亮均不予认可。另，兴展公司称在新城嘉园小区选房现场放置的沙盘上，王久亮所购房屋也是一个窗户。王久亮不予认可，并称其正是看到沙盘上边单元的D2户型东侧外墙有两个窗户，认为该户型通风采光均优于其他户型才特意选择了本案所涉房屋。法院询问兴展公司能否提供沙盘实物或照片时，兴展公司回答称无法提供。原审庭审中，王久亮主张缺少窗户给其造成了30万元的损失，但王久亮未提交相关证据予以证明。王久亮认为南侧卫生间没有窗户影响了其所购房屋的通风、采光等，影响房屋日后的价值，故主张损失30万元。另查一，认购协议签订后，兴展公司一直向王久亮支付周转费至2015年3月31日。关于周转费支付至2015年3月31日的原因，兴展公司的解释是：兴展公司未按协议约定的交房日期交房，故一直支付周转费至2014年12月18日实际交房日期，为了便于王久亮装修房屋又额外支付了3个月装修期的周转费，最终支付至2015年3月31日。王久亮对兴展公司陈述的上述内容不持异议。除周转费外，兴展公司在交房时还向王久亮支付了逾期交房违约金82534.54元。另查二，兴展公司与王久亮签订安置房认购协议时，新城嘉园小区的设计图纸尚未成形。但本案所涉房屋与新城嘉园小区在行政管理部门备案的设计及竣工备案图纸上显示的D2户型一致，即东侧外墙仅有一个窗户，该窗户位于北侧卫生间。上述事实，有《安置房认购协议》、房屋平面图及竣工图纸等证据及当事人陈述意见在案佐证。原审法院认为：王久亮与兴展公司签订的安置房认购协议书是双方当事人真实意思表示，内容合法，应属有效，平面图作为认购协议书的一部分，对双方当事人具有法律约束力。兴展公司作为出卖人应当按照认购协议书约定的时间和标准向王久亮交付房屋，在认购协议书后附房屋平面图特别标注边单元东侧外墙有两个窗户的情况下，王久亮购买的边单元户型东侧外墙却仅有一个窗户，兴展公司的上述行为显然构成违约，兴展公司应承担相应的违约责任，王久亮要求兴展公司赔偿其损失的请求，应予支持。关于损失数额，兴展公司建成的房屋虽与认购协议书所附平面图纸不符，但涉案房屋已经行政主管部门验收合格，房屋主体结构安全具备使用条件，南侧卫生间缺少窗户未对王久亮接收及使用涉案房屋造成实质影响，法院综合考虑兴展公司的过错程度，酌情确定兴展公司赔偿王久亮损失5000元。王久亮要求兴展公司支付涉案房屋与认购协议后附平面图不一致的违约金的请求，因认购协议对此并无明确约定，该项请求依据不足，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，于2016年1月判决：一、北京兴展房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿王久亮损失五千元；二、驳回王久亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，王久亮不服，向本院提起上诉，请求撤销原判依法改判。其上诉理由为兴展公司履行合同不符合约定存在欺诈，原审法院酌定赔偿5000元缺乏依据和标准。兴展公司同意一审判决。本院经审理查明：兴展公司在交房时与王久亮进行入住结算，给付王久亮82534.54元结算款，其中包含兴展公司就本案涉案房屋支付的逾期交房违约金30888.45元。原审法院查明兴展公司支付逾期交房违约金82534.54元，数额有误，本院予以纠正。本院经审理查明的其他事实与一审审理查明事实一致。本院认为：王久亮与兴展公司签订的《安置房认购协议》系双方当事人真实意思表示，内容合法，应属有效。《安置房认购协议》后附的房屋平面图作为协议的一部分，对双方当事人具有法律约束力。涉诉《安置房认购协议》后附房屋平面图特别标注了涉案房屋东侧外墙有两个窗户，兴展公司作为出卖人应当按照认购协议书的约定向王久亮交付房屋。现兴展公司向王久亮交付的房屋东侧外墙仅有一个窗户，与合同约定不符，兴展公司的上述行为显然构成违约，应承担相应的违约责任。当事人履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，因王久亮对于兴展公司违约造成的损失数额未提供证据予以证明，原审法院考虑兴展公司建成的房屋虽与认购协议书所附平面图纸不符，但涉案房屋已经行政主管部门验收合格，房屋主体结构安全具备使用条件，南侧卫生间缺少窗户未对王久亮接收及使用涉案房屋造成实质影响等情况，依据兴展公司的过错程度，酌情确定兴展公司赔偿王久亮损失5000元，并无不妥，本院不持异议。此外，王久亮还以兴展公司交付房屋与合同不符为由主张违约金10万元，该请求没有合同依据，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费7300元，由北京兴展房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费7300元，由王久亮负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈 妍审 判 员 刘丽杰代理审判员 王继玉二〇一六年四月二十八日书 记 员 马博文 百度搜索“”