（2016）鲁01民终1158号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-06-05
案件名称
耿承涛等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
耿承涛,山东志成置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁01民终1158号上诉人（原审原告）耿承涛，男，1980年10月12日出生，汉族，济南康吉商贸有限公司总经理，住济南市。委托代理人刘晓旭，山东舜翔律师事务所律师。上诉人（原审被告）山东志成置业有限公司，住所地济南市。法定代表人魏和，董事长。委托代理人展玲，山东科创律师事务所律师。委托代理人张玉箫，山东科创律师事务所律师。上诉人耿承涛与上诉人山东志成置业有限公司（以下简称志成置业公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服济南市市中区人民法院（2013）市民初字第1049号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月15日公开开庭审理了本案。上诉人耿承涛的委托代理人刘晓旭，上诉人志成置业公司的委托代理人展玲、张玉箫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：志成置业公司原名称为山东志成房地产开发有限公司，2008年7月19日，公司名称变更为山东志成置业有限公司。2008年11月4日，耿承涛、志成置业公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定耿承涛购买由志成置业公司开发建设的位于济南市房屋一套，建筑面积为97.81平方米，单价每平方米4810元；地下室为12.24平方米，单价为1700元；含地下室房屋总价款为491274元，付款方式为耿承涛于签订合同当日向志成置业公司支付首付款151274元作为保证金，余款由耿承涛向志成置业公司指定的银行申请按揭贷款予以支付，于合同签订后10日内付给志成置业公司。该合同中双方约定房屋的交付时间为在耿承涛按照合同约定期限付清全部房款后，志成置业公司将通过验收合格的商品房交付给耿承涛使用。合同第十条对于产权登记双方做出如下约定：“甲方（志成置业公司）应在规定的期限内积极办理房屋权属登记手续，权属登记中的各种交易税费，由甲乙双方按国家有关规定各自交纳。如因甲方原因不能在乙方（耿承涛）接收商品房并提供必要协助之日起三百六十五个工作日内取得房屋权属证书，双方同意按以下方式处理：1、乙方退房，甲方在乙方书面提出退房要求之日起30日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按总房价款的3%一次性向乙方支付赔偿金。2、乙方不退房，甲方按总房价款的每日万分之一向乙方支付违约金，甲方继续办理房屋权属证书。如因乙方原因导致逾期办理或取得房屋权属证书的，由乙方承担相应责任。”耿承涛付清房款后，志成置业公司向耿承涛开具了发票，发票中记载的金额为491274元，发票中记载的耿承涛所购房屋的建筑面积为110.05平方米，单价为每平方米4464元。对此，志成置业公司陈述是在开具发票时重新测量了房屋，并将地下室的面积加在一起，然后按照补交完差价款的情况下开具的发票。志成置业公司按照合同约定将耿承涛所购房屋交付，在耿承涛向其提交了办证资料后的365个工作日内，志成置业公司未能协助耿承涛办理房屋产权证书。2009年11月9日，志成置业公司向购房的业主（包括本案耿承涛）发出承诺书一份，内容为：“尊敬的志成顺园小区各位业主：由于多种原因所致，志成顺园小区业主产权证未能在合同约定时间办理完毕，为此我公司深表歉意，并就相关问题做出如下承诺：一、我公司力争在二O一O年五月三十一日前为业主办理完毕产权证。二、根据原购房合同违约责任的约定，我公司自二OO九年十一月十一日起按照总房价款每日万分之一支付违约金，上述违约金每三个月发放一次，每一次于二O一O年二月十五日前发放，依次类推。三、如半年内业主仍未领到产权证，届时视产权证办理进度情况，双方另行商议后续事宜。”此后，志成置业公司以合同约定的标准按月向耿承涛支付违约金至2011年11月21日，累计金额25890元。自2011年12月起，志成置业公司未再向耿承涛支付过违约金。2014年7月22日，济南市住房保障和房产管理局向耿承涛颁发了关于涉诉房屋的房产证书（其中住宅的房产证号为济房权证天字第249x**号，建筑面积为97.81平方米；地下室房产证号为济房权证天字第249x**号，建筑面积为12.24平方米）。耿承涛诉至法院，请求法院依法判决志成置业公司自2011年12月1日起至2014年8月1日止，按日万分之一的标准向耿承涛支付违约金计49719元，由志成置业公司承担本案的全部诉讼费用。另查明，对于志成置业公司逾期为耿承涛办理房屋产权证书的实际经济损失，耿承涛未能举证证实。志成置业公司陈述未能办理房屋所有权初始登记的原因是由于在建设房屋时部分超出规划面积，按以往的惯例，在工程竣工验收后，需向规划部门补交罚款及部分费用，就可以办理房屋的初始登记手续。由于政府政策上的变化，该费用和罚款一直未能交上，所以不能及时为耿承涛办理分户产权登记证书。2013年，政府的相关政策已经调整，志成置业公司于2011年11月至2014年7月期间陆续向政府相关部门交纳了相关罚款并补缴了相关费用，于2014年期间分别给未能办理产权登记的业主办理了房屋产权证书。再查明，根据志成置业公司提供的设计图纸显示，耿承涛所购房屋的地下室原设计层高为2.199米，但实际建设过程中，层高增加至2.2米以上。志成置业公司因超建面积（认定超建面积共计2470.34平方米，其中地下室超建面积为1221.62平方米，地上超建面积为1248.72平方米），其向政府有关部门共补交各种费用计5340645.08元。原审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。耿承涛、志成置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，且不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。耿承涛在按约定履行了支付全部合同价款的义务后，志成置业公司就有义务按时向耿承涛交付房屋，并依约协助耿承涛办理所购房产的过户登记手续，如不能按时履行合同，应当按约定承担违约责任。我国《合同法》中还规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，耿承涛、志成置业公司双方在合同中约定交房后365个工作日内由志成置业公司协助耿承涛办理所购房产的分户产权登记手续。通过庭审查明的事实可以看出，志成置业公司未能取得所建设房产的初始登记、协助耿承涛办理房产证的原因是其建设时部分超出规划设计的要求所导致，其中包括耿承涛购买的本案涉诉房屋的地下室，对此，志成置业公司是具有一定过错的，依法应当承担相应的违约责任。对于志成置业公司要求法院调整违约金支付标准的问题，原审法院认为，我国《合同法》中规定了当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。我国《合同法》司法解释（二）中规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。结合本案，耿承涛虽在房屋交房后的几年内未能取得房屋产权证书，但客观上志成置业公司对地下室施工过程中增加层高的行为，既方便了耿承涛的使用，也在客观上使得该地下室单独办理了产权证书，使得耿承涛所购房屋的价值有所增涨，在这层面上讲，耿承涛是有所受益的。从志成置业公司提交的2011年11月至2014年7月期间一直在向政府有关部门缴纳各种费用的票据来看，志成置业公司在此期间也是积极努力的就该小区内被政府相关部门认定为超规划建设部分的房屋进行积极协调和采取补救措施。据此，可以认定志成置业公司在整个合同的履行过程中还是遵循了我国合同法中规定的诚实信用原则的。在我国现有的市场经济条件下，参加社会活动的当事人，在从事经济活动时，应从善意出发，正当的行使权利和承担义务，以维持当事人之间及社会利益之间的平衡关系。具体到民事法律适用当中，第一要求民事主体在民事活动中维持双方的利益平衡以及当事人利益与社会利益的平衡，以便实现三方的利益共盈，保持社会的稳定和谐发展；第二要求各法律主体必须遵循行为规范，在民事活动中真实的表达自己的意愿，忠实于事实的真相，善意的行使权利和履行合同中约定的契约义务。在合同关系中，无论是维持社会经济关系的稳定，还是为了平等的保护双方当事人的正当权益并真正实现其合理期待，都要求各方当事人的意思表示要真实合法，不得因其自身部分利益受损而为损害国家、社会和他人之利益的行为。从这个角度上说，合同关系既是一种法律关系，也是一种社会关系。在本案中，结合志成置业公司的履约情况、过错程度和耿承涛最终实现合同目的和实际获利的事实可以看出，志成置业公司在整个合同的履行过程中，并不存在恶意造成耿承涛不能及时取得房屋产权证书的情况，即使志成置业公司具有一定的过错，其过错程度也较小，志成置业公司已向耿承涛支付了25890元（约占合同总价款的5.27%）的违约金。庭审中，耿承涛对志成置业公司逾期办证给其所造成的实际经济损失也未能举证证实，故应认定对耿承涛、志成置业公司在合同中约定以购房款为基数，按日万分之一的标准支付违约金的计算方式较之整个合同价款和履行情况来看，明显过高，应适当予以调整。对于调整的幅度，原审法院认为，在志成置业公司已向耿承涛支付了占总房款5.27%的违约金后，其对合同履行过程中的违约行为已经承担了部分民事法律责任，但因志成置业公司方的迟延办证行为，使得耿承涛对其所购买的房屋转让、出租、再次抵押融资等均受到一定的影响，客观上也有一定的实际损失。耿承涛要求志成置业公司再向其支付违约金49719元，会使得志成置业公司承担逾期办证违约责任达76604元，占全部总房款的15.39%，结合志成置业公司已支付了部分违约金的情况，原审法院认为耿承涛所诉违约金的比例明显过高，应当予以调整，应酌定判决志成置业公司再向耿承涛支付违约金15868元，耿承涛诉求中超出的部分，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告山东志成置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告耿承涛支付逾期办证违约金15868元；二、驳回原告耿承涛的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370元，由被告山东志成置业有限公司承担。上诉人耿承涛不服原审判决上诉称：（一）原审判决缺乏事实依据和法律依据，严重损害了耿承涛的利益。1．根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条的第2款明确约定“乙方不退房，甲方按总房款的每日万分之一向乙方支付违约金，甲方继续办理房屋权属证书。”合同签订后，耿承涛依约履行了支付全部房款义务，志成置业公司却未按照合同的约定在交房后360日内协助耿承涛办理产权登记手续，且未办理产权登记手续的原因是志成置业公司在建设时超规划所致，志成置业公司负有完全的过错，依法应当按照合同约定承担违约责任。结合合同履行情况及志成置业公司已先行支付2009年11月-2011年11月的违约金的客观事实，可以看出志成置业公司对于违约金的承担是明知且认可的。原审法院无权错误的违背当事人的约定，强制调整违约金的比例，这是对自由裁量权的滥用，二审应当予以纠正。2.原审法院混淆了违约金与赔偿损失的概念，耿承涛在原审的诉讼请求中，明确要求志成置业公司承担合同违约责任，支付违约金，而非承担损失。且已经提交了充足的证据证明（商品房买卖合同、志成置业公司已经支付违约金凭证、志成置业公司承诺书）。志成置业公司在原审答辩时称，违约金过高应适当调整，但志成置业公司并没有提交任何证据证明违约金过高应予调低。根据谁主张谁举证的原则，志成置业公司应承担举证不能的法律后果。但原审法院却莫名的将举证责任倒置给了耿承涛（原审判决书称，另查明，对于志成置业公司逾期为耿承涛办理房屋产权证书的实际经济损失，耿承涛未能举证证实），严重损害了耿承涛的合法利益，对耿承涛极其不公平，这是对志成置业公司的袒护是对法律的亵渎。请求二审改判志成置业公司全额履行违约金。3．志成置业公司是提供格式合同的一方，根据《合同法》第41条的规定，对格式条款理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中合同明确约定，志成置业公司协助耿承涛办理地下室产权证书是志成置业公司的特定义务，且合同中并没有明确说明地下室为附属物，志成置业公司也从未明确告知耿承涛地下室为附属物，不能办理产权证书，在志成置业公司不能举证证实或耿承涛不予认可的情况下，根据我国法律的规定，应作出对提供格式条款合同一方的不利推定，故志成置业公司必须为其办理地下室产权证书，但原审法院却错误的规避了志成置业公司的违约责任。4．志成置业公司建设房屋超出规划面积是其未能按约定办理房屋产权证书进而产生违约行为的直接原因，志成置业公司应为其过错承担责任，而不应转嫁到耿承涛身上，让耿承涛为其过错买单。5.原审法院认为志成置业公司与耿承涛约定的违约金明显过高错误，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。耿承涛与志成置业公司已经在合同中明确约定了违约金。即使未约定违约金，由于损失数额难以确定，也应参照银行的同期贷款利息；双方在合同中约定以总购房款为基数，按日万分之一的标准计算违约金，并不高于同期银行贷款利率水平，也不高于上述法定的违约金标准。原审法院强制调整合同的违约金是错误的，是违背法律规定的，严重损害了耿承涛的合法利益，请求二审法院予以纠正。（二）同一案件事实，同一被告，原审法院却出现了完全不一样的判决。根据山东省济南市市中区人民法院（2013）市民初字第10xx号民事判决，原审法院认定“原告至今未能取得房产证，主要是由于被告未能办理房屋的所有权初始登记手续所导致，对此被告方负有完全的过错，原被告双方在合同中约定以总购房款为基数，按日万分之一的标准计算违约金，并不高于同期银行贷款利率水平，客观上原告确有一定的经济损失，以及被告已先行支付了一定违约金的客观事实，不宜再对双方约定的违约金标准作出降低的调整，不支持被告减低违约金的抗辩，并全部支持了原告的诉讼请求”。而在本案中，原审法院却忽视志成置业公司违约行为客观存在的事实，减低对志成置业公司的惩罚，助长了这种不正之风，危害社会公共秩序，严重损害耿承涛的合法权益。（三）为了更好的维护耿承涛的利益，特找出部分济南各法院已经生效的文书予以佐证：（2015）济民一终字第6xx号判决书支持了已付房款日万分之二的违约金；（2015）济民一终字第6xx号判决书支持了已付房款日万分之一的违约金；（2015）济民一终字第6xx号判决书支持了已付房款日万分之一的违约金；（2015）济民一终字第9xx号判决书支持了已付房款日万分之一的违约金；（2013）市民初字第39xx号判决书支持了已付房款日万分之一的违约金。综上，耿承涛请求二审撤销原判，改判志成置业公司支付耿承涛违约金49719元；一、二审诉讼费用由志成置业公司负担。上诉人志成置业公司针对耿承涛的上诉答辩称：耿承涛并不存在实际损失，志成置业公司对于逾期办证并没有主观恶意，已经履行了赔偿责任，根据公平原则与诚实信用原则，志成置业公司不应再向耿承涛支付违约金。上诉人志成置业公司不服原审判决上诉称：（一）原审判决中对违约金的调整不符合事实及法律规定。1．志成置业公司与耿承涛所签订的合同约定，地下室为房屋附属物，且2007年4月结构设计图证明地下室高度为2.199米，并不具有独立的产权。直到2011年10月复测后，地下室高度已发生变化，1至4号楼地下室实测高度为2.13米至2.33米，根据国家质量技术监督局2000-18-01实施的《中华人民共和国国家标准房产测量规范》的规定，地下室高度增加成为超建面积，需办理房产证。该部分事实并非志成置业公司单方面原因造成，志成置业公司积极缴纳罚款却因政策原因无法协调，耿承涛实际受益，每平方米的成本上升，志成置业公司不应再向耿承涛支付违约金。2．原审判决中认定，志成置业公司已将违约金自2010年8月10日支付至2011年10月，即规划确认工程图确认实际高度已超2.20米的时间，志成置业公司与耿承涛合同中所约定的违约金支付条件发生情势变更，志成置业公司不能为耿承涛办理房产证并非是志成置业公司的原因。故志成置业公司不应再向耿承涛支付违约金。（二）原审法院对志成置业公司主张违约金过高的调整不符合法律规定。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，耿承涛并无实际损失，在地下室层高增加、志成置业公司积极补缴费用的前提下，耿承涛作为业主已经实际受益，其所购买的原本为房屋附属物的地下室价值已经上升，故根据公平原则，综合各方因素，志成置业公司不应再向耿承涛支付违约金。而且在具备办证条件、志成置业公司尽到充分通知义务后，由于其本人原因迟延领取，因其所造成的扩大部分的损失，不应有志成置业公司来承担，请法院酌定。综上所述，志成置业公司请求：撤销原判，驳回耿承涛的诉讼请求；一、二审全部诉讼费用由耿承涛负担。上诉人耿承涛针对上诉人志成置业公司的上诉答辩称：从志成置业公司的上诉中可以更加证实志成置业公司违规建设，应当承担违约责任，志成置业公司的上诉不符合事实，无法律依据，应当驳回其上诉请求。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案系志成置业公司与耿承涛之间因房屋买卖合同的履行而产生的争议，属房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。据此本院认为，当约定的违约金过分高于因违约造成的损失时，当事人可以请求人民法院予以适当减少；人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量裁决。本案中，耿承涛要求志成置业公司按照合同约定支付违约金；志成置业公司则认为耿承涛没有损失，且志成置业公司已经支付了2011年11月之前的违约金，经重新测量地下室层高增加业主还受有利益，合同约定的违约金过高请求法院依法调整，志成置业公司无须再向业主支付违约金。故是否调整约定的违约金，需要考量双方约定的违约金是否超过了耿承涛因志成置业公司的违约行为而受到的损失的130%。耿承涛主张违约金即应当对其因志成置业公司的违约行为而受到的损失承担举证证明责任。且志成置业公司认为耿承涛因逾期办证没有损失，亦不应要求其就没有损失这一消极事实进行举证。综上所述，虽然志成置业公司存在逾期办证的行为，但是志成置业公司积极努力与政府相关部门协调并采取相应补救措施，且已主动向耿承涛支付了占合同总价款5.27%的违约金，再按照合同约定向耿承涛支付2011年12月以后的违约金，违约金总额将占总价款的15.39%，且耿承涛亦未提供证据证实其损失的实际情况。故原审认为耿承涛所诉违约金的比例明显过高应予调整，并酌情确定志成置业公司再向耿承涛支付违约金15868元符合实际，且于法有据。据此，上诉人耿承涛及上诉人志成置业公司所提上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费740元，由上诉人耿承涛、上诉人山东志成置业有限公司各负担370元。本判决为终审判决。审 判 长 赵建军代理审判员 许海涛代理审判员 何菊红二〇一六年四月二十八日书 记 员 王 娜