（2016）内29民终80号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-06-22
案件名称
内蒙古国力房地产开发有限责任公司与赵丹晨因商品房预售合同二审民事判决书
法院
内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
内蒙古国力房地产开发有限责任公司,赵丹晨
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内29民终80号上诉人（原审被告）内蒙古国力房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区乌拉特前旗政法路御景园小区北门。法定代表人张志刚，该公司总经理。委托代理人张建军，男，1967年7月23日出生，蒙古族，内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司经理。委托代理人任振华，系内蒙古君缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵丹晨，男，1987年4月27日出生，蒙古族。委托代理人林志华，内蒙古鸿威律师事务所律师。上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称国力公司）与被上诉人赵丹晨因商品房预售合同纠纷一案，不服阿左旗人民法院（2015）阿左民一初字第1955号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年2月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2010年8月1日国力公司出具授权委托书，委托书声明：我张志刚系国力公司的法定代表人，现授权国力公司的冯富荣为我公司的代理人以本公司的名誉（义）签署阿盟工商局住宅楼的授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。该委托书有张志刚的签名及名章，并且加盖了国力公司的公章。国力公司于2011年8月8日取得商品房预销售许可证。原告于2013年11月6日从冯富荣处购买了位于XX小区X区独立别墅X号楼及地下室与车库，并签订了《商品房认购书》，约定原告自愿购买被告开发建设的XX小区的房产。同时对房产的房号、建筑面积，认购价格、定金的支付和违约都作出了约定，协议签订后，冯富荣、冯志军在协议上签名并加盖了内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章。双方又于同日签订了《商品房认购协议书》，约定了所购房屋的基本情况，楼房价款及支付方式，面积确认及面积差异处理，违约责任，保证等内容，同时约定被告应于2014年10月31日前交付房屋，如逾期90日后，原告有权解除协议，被告需双倍返还已收取的房屋定金作为违约金。协议签订后，原告全额交纳了90万元的房款。冯富荣于2015年5月25日向国力公司出具承诺书。称自行刻制了“内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司子龙门项目部财务专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司”、“内蒙古国力公司阿拉善盟龙泽苑子龙门项目部专用章”四枚印章。现原告因为被告未能交房，即诉至法院。上述事实有原、被告的陈述，《商品房认购书》，收据，承诺书，《商品房认协议书》等证据在卷证明，原审法院予以确认。原审法院认为，本案的争议焦点首先是国力公司在本案中是否承担责任。被告国力公司辩称冯富荣的行为系个人行为，未经公司同意，对公司没有约束力等。本案中冯富荣的销售行为发生在2012年至2015年期间，同时冯富荣亦有国力公司的授权委托书，因此被告国力公司的该抗辩理由与事实和法律相悖，对该抗辩理由不予采信。本案涉案小区即XX镇XX小区系国力公司承建。冯富荣系国力公司委派在XX小区负责的项目负责人。从该小区最初的土地取得都是国力公司授权冯富荣竞拍所得，并且国力公司出具的授权委托书中，也明确表明“我承认代理人全权代表我所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认”。同时国力公司的法定代表人也明确表示授予冯富荣独立财务、销售房屋等权利。由此证明，冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的委托授权，委托合同是指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务，由此产生的法律后果应由委托人承担。本案中冯富荣的行为是基于国力公司的委托，其作为受托人，在委托的权限内按照国力公司的授权进行的行为，等同于国力公司自己的行为，由此产生的法律责任应该由国力公司承担。其次本案要确定的是涉案《商品房认购书》的法律效力。通常情况下认购书是买卖合同的预约合同，仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不能直接就本约内容请求履行。但是依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状态；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但并非完全具备上述十三项内容的商品房认购书才能构成商品房买卖合同，只要商品房认购书确定了当事人的名称、姓名、房号和价格确定方法以及可以据此确定面积等事项，就可以确定该认购书已经具备了购房合同的必要条件，但还需要出卖人按照约定收取购房款。本案中，双方所订立的认购书已经就房号、面积、价格以及定金的支付和违约都作出了约定，据此双方订立的《商品房认购书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必要内容，且被告已经收取了原告交纳的房款，故可认定双方所签订的《商品房认购书》为商品房买卖合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力，双方应按照合同的约定，履行各自的权利和义务。现原、被告在合同中约定被告应于2014年10月31日前交房，逾期90日原告有权解除合同，现被告一直未能交付涉案房屋。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该合同解除的条件已经成就，应该予以解除。关于原告主张被告返还已交房款及支付定金的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，被告已经将出售于原告房屋又出售于他人，该行为表明了其不履行签订房屋买卖合同的义务，属违约行为，应承担相应的违约责任，对于原告诉请返还定金的请求，依法予以支持。根据《中华人民共和国担保法》的规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，本案主合同标的额20%为18万元，被告应双倍返还36万元，超出的部分72万元，应视为原告预付的购房款，被告亦应予以返还。原告主张的占用资金损失的问题。本案的基础法律关系是单一的，原告所主张占用资金损失，与原告主张的定金均是基于被告未及时交付房屋这一违约行为，两者在性质上、功能上相当，本案已经支持了定金的诉讼请求，因此本案中对原告的资金占用损失，不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十五条之规定，判决：一、原告赵丹晨与被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于2013年11月6日签订的《商品房认购书》、《商品房认购协议书》于2015年10月10日解除；二、由被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告赵丹晨返还预付购房款72万元；三、由被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告赵丹晨双倍返还定金36万元；四、驳回原告赵丹晨的其他诉讼请求。案件受理费7609.5元，由被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担6738.67元，由原告赵丹晨负担870.83元。一审判决送达后，国力公司不服，提出上诉。国力公司上诉称，1、被上诉人起诉上诉人国力公司，主体设置错误。2、一审法院判决要求解除上诉人与被上诉人双方签订的《商品认购书》，缺乏事实及法律依据。3、一审法院判决被上诉人双倍返还定金缺乏事实及法律依据。现请求二审法院予以撤销一审判决。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：第一、上诉人国力公司是否为本案适格主体；第二、涉案合同是否具备解除条件；第三、由上诉人向被上诉人返还房款及支付双倍定金是否有事实及法律依据。关于上诉人国力公司是否为本案适格主体。经查实，上诉人国力公司承包阿拉善盟XX镇XX小区承建主体，国力公司子龙门项目部对外是以上诉人国力公司名义进行施工和楼房的销售。在被上诉人向法庭出示的证据承诺书中载明，冯富荣系国力公司开发建设的子龙门住宅小区项目经理。综上，可以认定上诉人国力公司设立子龙门项目部，因子龙门项目部不具有独立的法人资格，其对外从事的民事活动所产生的民事责任应由其具备法人资格的公司即上诉人国力公司承担。因此，国力公司系本案适格主体。关于涉案合同是否具备解除条件。上诉人系本案的适格主体，是涉案《商品房认购书》的相对方。就涉案合同是否具备解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条相关规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。双方在签订合同后，被上诉人依约支付了定金，自2013年11月6日到至今，经被上诉人催促上诉人未与被上诉人签订《商品房买卖合同》，亦未向被上诉人交付房屋的意思表示，上诉人的上述行为表明其不履行主要债务。被上诉人因不能实现合同目的诉请解除合同，上诉人在接到被上诉人诉状后未表异议，故双方签订的《商品房认购书》具备法定解除条件，一审法院判决解除双方签订的合同，合法有据，本院予以支持。关于由上诉人向被上诉人支付双倍定金是否有事实及法律依据。双方在《商品房认购书》中约定：甲乙双方在签订本认购书时，乙方愿意支付90万元给甲方作为认购该物业的定金。并约定，若甲方已将物业另售他人，甲方应双倍返还乙方所交定金。现上诉人已违约，应当向被上诉人返还定金，但就返还的具体金额，根据《中华人民共和国担保法》的规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，本案主合同标的为90万元，百分之二十应为18万元，上诉人应双倍返还定金为36万元，超出的部分72万元，应视为预付的购房款，上诉人应予以返还。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14520元，由上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 温美蓉审判员 道日娜审判员 伊丽娜二〇一六年四月二十八日书记员 孙 静 来源：百度“”