（2016）云23民终215号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-05-13
案件名称
云南楚雄汇东实业有限责任公司与付学武房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
付学武,云南楚雄汇东实业有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云23民终215号上诉人（原审被告）付学武，男，1982年11月15日生，汉族，中专文化，个体户。委托代理人李琼，女，1983年8月14日生，彝族，初中文化，个体户，系付学武之妻。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）云南楚雄汇东实业有限责任公司。法定代表人高中明，该公司董事长。委托代理人杨辉，男，1973年12月13日生，汉族，系该公司职工。代理权限：特别授权代理。上诉人付学武与被上诉人云南楚雄汇东实业有限责任公司（以下简称汇东公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2015）楚民初字第2535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月22日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案法律事实是：2013年12月30日，汇东公司与付学武签订《租房合同》，约定：“汇东公司将汇东街92号壹间租给付学武从事电脑销售。租期为2014年1月1日至2014年12月31日；租金2490元／月，合计29880元／年”。合同第五条约定：“垃圾清运费统一向甲方交纳，按合同执行年度楚雄市收费标准收取，年垃圾清运费360元，每年的垃圾清运费在交纳承包费时一次向甲方交纳。”第六条：“在乙方租房经营期间，甲方提供乙方租房区的用水、用电。乙方耗用的水、电按实际用量每月初向甲方交纳，其收费标准按有关部门规定计收并加收一定量的耗费。”第十六条约定“除甲方同意续租外，乙方应在本合同租期届满后的当日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的3倍向甲方支付房屋占用使用费；未经甲方同意超过合同期7日，甲方有权强行收回该房屋，造成的一切损失由乙方自行负责”。2014年12月29日，汇东公司向各承租户发出通知，开始签订2015年度租房合同，同时收取2015年房屋租金。2014年12月31日汇东公司向各承租户发出通知，内容为“你所租用我公司房屋于2014年12月31日到期，2015年度租房合同已经开始签订，望各商户近期到汇东街管理办公室办理相关手续。经公司研究决定，新一轮合同最后签订期限为2015年1月2日，届时逾期拒不办理的商户我们将按《合同法》的相关规定，视为自主放弃优先续租权，所造成的一切损失由各商户自行承担”。2015年1月5日再次发出通知，内容为：“2015年度《租房合同》签订的最后期限为2015年1月12日，届时拒不办理续签的商户，视为自动放弃续租权，我公司将对你所租用的房屋另行招租，不再受理合同续签手续。未办理续租合同的商户于2015年1月15日前搬离，依照2014年度《租房合同》第十四条将房屋归还我公司。搬离前所产生的房屋租金按2014年度合同标准执行”。2015年1月12日又一次发出通知，内容为：“2015年度《租房合同》签订的最后期限为2015年1月12日，请需要继续承租的商户按我公司2015年1月5日下发的《通知》，在规定期限内到指定办公地点签订2015年《租房合同》，逾期不办理签订手续的租户，按我公司2015年1月5日下发的《通知》，请在2015年1月15日前搬离所租用房屋，届时对拒不办理续租手续、并拒不搬离的商户我公司按步骤采取强制收回措施”。2015年2月28日，汇东公司在《楚雄日报》刊登公告，内容为：“一、您如果决定续租商铺，我公司保证您在同等条件下的优先承租权，请您于2015年3月5日前到我公司续签2015年度《租房合同》，租金按新标准执行；二、您如果决定不续租商铺，请于2015年3月5日前到我公司按2014年度租金标准交清2015年度房屋租赁费、水电费，将商铺交还我公司；三、部分商铺公司将计划进行维护、修缮，公司不再续签承租合同，待修缮完毕后，需要承租的原商户，公司将优先在原商铺相应位置提供优先承租”。2012年6月6日汇东公司发出通知，其内容为“汇东街经营户：汇东街是我公司的资产，我公司在五年内对汇东街没有改造的考虑，因此不可听信任何人的谣言。希望各经营户放心经营。”合同期限届满后，双方未签订2015年度租房合同，汇东公司于2015年7月6日对汇东街商铺停止供水、供电。付学武于2015年7月30日将所承租房屋钥匙交还了汇东公司，但未交纳2015年1月1日至7月30日的垃圾清运费210元及2015年6月28日至7月6日的水电费11.90元。原审法院归纳的争议焦点是：一、付学武是否应当向汇东公司交纳逾期占用房屋期间的逾期占用费？二、付学武2015年1月1日至7月30日逾期使用汇东街92号房屋的占用费应当如何计算？关于争议焦点一，原审法院认为，根据汇东公司、付学武双方签订的《租房合同》约定，付学武租赁的汇东街92号房屋的租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，租期届满后，汇东公司于2014年12月31日、2015年1月5日、1月12日、2月28日以书面和刊登公告形式通知付学武续签2015年度租房合同，但双方未续签合同，付学武于2015年7月30日将承租房屋的钥匙交还汇东公司，付学武应当向汇东公司支付其逾期占用期间的占用费，汇东公司要求付学武按双方签订的租赁合同的租金标准2490元／月，支付2015年1月1日至6月30日的逾期占用费14940元的诉讼请求成立，予以支持。关于争议焦点二，原审法院认为，汇东公司作为汇东街92号房屋的所有权人，依法享有处分其财产的权利，且关于逾期占用费的支付方式，双方签订的《租赁合同》第十六条中已有明确约定，该约定系双方的真实意思表示，双方应按照合同履行义务，故汇东公司要求2015年7月1日至同年7月30日的逾期占用费，按双方签订的合同上浮三倍计算有事实和法律依据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条之规定，判决：一、由付学武支付云南楚雄汇东实业有限责任公司位于楚雄市汇东街92号房屋2015年1月1日至2015年6月30日的逾期占用费14940元，及2015年7月1日至7月30日的逾期占用费12525元，共计27465元；二、由付学武支付云南楚雄汇东实业有限责任公司2015年1月1日至2015年7月30日的垃圾清运费210元及2015年6月28日至7月6日的水电费11.90元。案件受理费减半收取247元，由付学武承担（未交）。以上应由付学武执行的款项，限本判决生效后十日内履行，款交楚雄市人民法院。原审判决宣判后，付学武不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2015）楚民初字第2535号民事判决，依法改判或者发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。其主要事实和理由为：1、汇东公司2015年7月份停水停电，上诉人于2015年7月5日把钥匙交给汇东公司，原审法院认定上诉人租用房屋至2015年7月30日的证据何在。2、因汇东公司7月就停电，上诉人也无法经营，找房子搬家也需要几天，2015年7月份的房租本就不应存在。3、判决书上2015年7月1日至2015年7月30日一个月的房租金额为12525元，是如何而来？4、上诉人从2003年起至2015年一直租赁被上诉人汇东街92号商铺做电脑经营，一开始合同是5年一签，汇东公司怕汇东街的经营户搬走，所以给各经营户发了通知，承诺各经营户5年内不拆迁，不改造，还发了重声，有重大事项提前半年通知各经营户，正是因为有了汇东公司的承诺和重声，上诉人认为只要汇东街不拆迁就可以在汇东街放心经营，所以上诉人对店面进行了装修，总投资6万元，没想到2015年1月1日说房租要涨3-4倍，而且还不是汇东公司的人跟上诉人说，是从几个外省人那里知道的，房租涨3-4倍对于经营户来说已属重大事项，汇东公司为什么不提前半年通知各经营户。汇东公司有意为之，给上诉人造成重大损失，应为他们的错误承担责任。被上诉人违约在先，在没有承担他们的责任前，无权要求上诉人交房租。对给上诉人造成的6万元损失请求法院依法判决汇东公司给予赔偿。5、2014年的合同上明确规定如经营户合同到期后7天内不续签合同和不交房租的，汇东公司将强行收回所租铺面，可是整条汇东街的铺面没有任何--家的合同手和租金是在2015年1月7日交的，汇东公司对于造成上诉人不交房租的原因只字不提。被上诉人汇东公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审庭审中，经征询双方当事人对原审认定事实的意见，上诉人付学武对原审认定的“被告于2015年7月30日将所承租房屋钥匙交还了原告”有异议，认为房屋钥匙是2015年7月5日就交还汇东公司了，对原审认定的其余事实无异议。被上诉人汇东公司对原审认定的事实无异议。针对上诉人付学武提出的异议，本院认为，结合被上诉人汇东公司在原审提交的证据，不足以证实付学武交付房屋钥匙的时间为2015年7月30日，付学武自认交钥匙的时间为2015年7月5日，故对付学武交付房屋钥匙的时间应认定为2015年7月5日。对各方当事人均无异议的原审认定的其他事实，本院予以确认。二审中，上诉人付学武向本院提交了汇东公司于2010年7月14日出具的重声1份，欲证实汇东公司承诺有特殊情况时会提前半年通知各经营户，比如涨租金这种情况就应提前半年通知。经质证，被上诉人汇东公司对上诉人付学武提交的该份证据的真实性无异议，但对关联性不予认可，认为重声中所说的提前半年通知的事项是指拆迁改造等事项，与租金无关。本院认为，上诉人付学武提交的证据不能证实汇东公司应对上涨租金的事宜于半年前通知经营户，故本院仅对该证据的真实性予以采信，对付学武所欲证明的事项不予确认。被上诉人汇东公司除原审已提交并经质证的证据外，无新证据提交。归纳双方的诉辩主张，本案争议焦点为：付学武是否应当支付汇东公司2015年7月1日至同年7月30日的房屋逾期占用费以及应支付多少？本院认为，付学武与汇东公司签订的租房合同已于2014年12月31日到期，付学武在租期届满后未续签租房合同的情况下一直持续使用该房屋，依法应向汇东公司支付逾期占用费至实际交房之日止。二审中，双方对实际交还房屋的时间（即交付房屋钥匙的时间）存在争议，汇东公司虽主张其公司实际收到付学武交付房屋钥匙的时间为2015年7月30日，但付学武不予认可，其自述已于2015年7月5日将房屋钥匙交给了汇东公司，结合汇东公司在原审提交的证据也并不足以证实汇东公司的这一主张，故本院认定付学武向汇东公司交付房屋的时间为2015年7月5日。对原审判决由付学武支付汇东公司2015年1月1日至2015年6月30日期间的房屋逾期占用费14940元，双方均无异议，自2015年7月1日至2015年7月5日期间的房屋逾期占用费付学武仍应按双方合同约定的租金上浮三倍予以支付给汇东公司。原审判决由付学武支付汇东公司2015年7月1日至2015年7月30日的逾期占用费12525元已超汇东公司的诉请，应予纠正。原审判决由付学武支付汇东公司的垃圾清运费虽计算至2015年7月30日，但上诉人已当庭表示因金额不多，愿意支付，故对该费用不再予以变更。综上，一审判决适用法律正确，但认定上诉人付学武交还房屋的时间不当，部分判处不当。上诉人付学武的上诉理由部分成立，对其上诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持云南省楚雄市人民法院（2015）楚民初字第2535号民事判决第二项，即“由付学武支付云南楚雄汇东实业有限责任公司2015年1月1日至2015年7月30日的垃圾清运费210元及2015年6月28日至7月6日的水电费11.90元”；二、撤销云南省楚雄市人民法院（2015）楚民初字第2535号民事判决第一项，即“由付学武支付云南楚雄汇东实业有限责任公司位于楚雄市汇东街92号房屋2015年1月1日至2015年6月30日的逾期占用费14940元，及2015年7月1日至7月30日的逾期占用费12525元，共计27465元”；三、由付学武支付云南楚雄汇东实业有限责任公司位于楚雄市汇东街92号房屋2015年1月1日至2015年6月30日的逾期占用费14940元，及2015年7月1日至7月5日的逾期占用费1245元，共计16185元。一审案件受理费247元，二审案件受理费487元，合计734元，由云南省楚雄汇东实业有限责任公司承担199元，由付学武承担535元。上述应履行的执行款项，限于本判决送达后十内付清，款交楚雄市人民法院。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长 邱德英审 判 员 王丽娟助理审判员 张勇祥二〇一六年四月二十八日书 记 员 粟立海 来自