（2016）苏0106民初2609号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-06-23
案件名称
原告南京香溢物业管理有限公司与被告李秀荣、任中文物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京香溢物业管理有限公司,任中文,李秀荣
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初2609号原告南京香溢物业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区XX西路33号金域中央1幢109室。法定代表人张雷，总经理。委托代理人唐亮，江苏玄博律师事务所律师。委托代理人杜猛，江苏玄博律师事务所律师。被告任中文，男，汉族，1970年7月15日生。被告李秀荣，女，汉族，1969年5月12日生。两被告委托代理人宦莹，江苏典上律师事务所律师。两被告委托代理人杨松，江苏典上律师事务所律师。本案适用小额诉讼程序审理。案由：物业服务合同纠纷。诉讼请求：请求判决被告支付2011年1月至2015年12月欠缴的物业管理费8069元（建筑面积134.49平方米按1元每月每平方米计算60个月），并按照前期物业服务合同支付应交物业服务费用10%的违约金，承担本案诉讼费用。查明事实：两被告系夫妻，为南京市XX西路33号19幢一单元702室房屋所有权人。原告系该小区的物业服务企业。2008年，原告与小区开发商江苏香溢置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定合同期限自2008年11月11日起至2011年11月10日止。2011年11月11日，双方签订《前期物业服务合同》，约定期限为2011年11月11日至2012年11月10日止；物业服务费用标准为高层住宅1元／月／平方米；甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用，按应交数额10%向乙方支付违约金等等。合同到期后，原告继续为该小区提供物业服务。2014年12月29日，原告与南京市鼓楼区金域中央小区业主委员会签订《金域中央街区物业服务委托合同》，约定服务期限为2015年1月1日至2015年6月30日止，带电梯住宅1元／月／每平方米等等。现原告仍为南京市鼓楼区金域中央小区提供物业服务。因原告催要未果，遂诉至本院，要求判如所请。被告李秀荣经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。诉讼中，原告称于2012年12月3日向两被告张贴催缴物业费通知，要求两被告履行义务。被告任中文称，其房屋横梁处一宽一窄，严重影响住宅美观度及舒适度，而原告未按约定履行房屋的维修养护义务，故被告有权拒绝缴费；且原告主张的2014年3月21日之前的物业服务费用已超出诉讼时效，不应得到支持。裁判理由：原告与江苏香溢置业有限公司之间签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对该小区全体业主均具有约束力。该小区业主委员会成立后，与原告签订《金域中央街区物业服务委托合同》，该合同不违反法律法规的效力性禁止性的规定，合法有效，对全体业主亦具有约定力。因此两被告系夫妻共有涉案房屋，作为该小区的业主，应按照合同的约定履行义务。同时原告一直持续为小区提供物业服务，对于双方未订立合同的服务期间，可以视为原告与全体业主之间形成了事实上物业服务合同关系，该小区业主仍应按照原合同的约定支付相关物业服务费用。因此两被告作为小区的业主，应按照原合同约定支付上述期间的物业服务费用。而被告任中文关于房屋质量问题的抗辩意见，与本案不属于同一法律关系，不属本案的受理范围，被告任中文可另行主张。关于原告主张的2014年3月21日之前的物业服务费用是否已超出诉讼时效问题。事实上，原告一直持续为该小区提供物业服务，并按1元／月／平方米收取高层住宅物业费。但是原告提供证据显示其于2011年11月11日与该小区开发商签订《前期物业服务合同》，于2014年12月29日与南京市鼓楼区金域中央小区业主委员会签订《金域中央街区物业服务委托合同》，因此本案无法将各阶段（包括签订合同期间与未签订合同期间）所产生的所有的物业管理费视为一个整体，亦不能以此认定业主在每个交费期内缴纳物业费为整体债务的分期履行，因此对于原告超过诉讼时效的诉讼请求，本院不予支持。两被告应支付原告2013年12月4日至2015年12月31日期间的物业管理费，但是业主支付物业费一般按一定的期限支付，因此两被告应支付原告2013年12月至2015年12月期间的物业管理费3362元（134.49×1×25）。两被告对于原告主张的房屋建筑面积并未予以否认，因此两被告应按上述标准支付物业管理费。关于原告要求两被告支付违约金的请求。对于违约金，原告仅与该小区开发商于2011年11月11日签订的《前期物业服务合同》对此作出约定，而2013年12月至2015年12月期间的物业管理费并不属于上述合同约定的期间范围；而后签订的《金域中央街区物业服务委托合同》亦未对违约金进行约定。因此对于原告的该项请求，本院不予支持。裁判依据：根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告李秀荣、任中文于本判决生效之日起十日内支付原告南京香溢物业管理有限公司物业费3362元。二、驳回原告南京香溢物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告李秀荣、任中文负担（此款原告已预交，被告在给付上述款项时加付此款）。本判决为终审判决。审 判 员 周力文二〇一六年四月二十八日见习书记员 杨 艳 来源：百度搜索“”