（2016）陕01民终1949号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-11-09
案件名称
陈雪丹与西安郅辉房地产开发有限公司、西安盛龙物业管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
西安郅辉房地产开发有限公司,西安盛龙物业管理服务有限公司,陈雪丹
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民终1949号上诉人（原审被告）西安郅辉房地产开发有限公司，住所地西安市碑林区二环南路西段151号盛世太白三单元101室。法定代表人范保强，董事长。委托代理人李雨，陕西秦鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）西安盛龙物业管理服务有限公司，住所地西安市未央区方新村114号84幢2层2号。法定代表人李立新，董事长。委托代理人刘磊，该公司员工。被上诉人（原审原告）陈雪丹，无业。上诉人西安郅辉房地产开发有限公司（以下简称郅辉公司）、上诉人西安盛龙物业管理服务有限公司（以下简称盛龙公司）因与被上诉人陈雪丹房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2015)未民初字第03053号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。陈雪丹于2015年4月22日向原审法院起诉称，2014年7月19日郅辉公司与其协商，同意将盛龙广场中室内步行街一层1F1010号房屋租赁给其经营“仙芋世家”品牌餐饮，约定房屋交付日期为2014年8月1日。后其签署了郅辉公司提供的《租赁合同》及盛龙公司提供的《物业管理服务协议书》，并向郅辉公司和盛龙公司缴纳了房屋租赁费、保证金和物业费共计59177.8元。同年7月21日，其根据郅辉公司和盛龙公司要求与先睿餐饮管理(上海)有限公司(以下简称先睿公司)签订了《合同书》，取得了“仙芋世家”在该场地的品牌经营权，向先睿公司支付品牌使用费、技术服务费合计4.88万元，并约定其不得以任何理由要求先睿公司退还该费用。后因郅辉公司和盛龙公司承诺为其提供的25KW强电一直不能兑现，亦一直拖延交房，且未在《租赁合同》及《物业管理服务协议书》上签字盖章，致其根本无法达到经营条件。现请求判令解除《租赁合同》及《物业管理服务协议书》，郅辉公司和盛龙公司共同返还租赁费、质保金和物业管理费共计59177.8元，赔偿损失4.88万元，并按照年利率5.6％支付2014年7月19日至实际支付之目的利息。郅辉公司辩称，其与陈雪丹签订的《租赁合同》合法有效，陈雪丹要求解除合同应当承担违约责任。根据合同约定，开业日期为暂定，其有权进行一次调整。其未按照暂定日期开业，是由于各商户没有按时进场装修，达不到开业标准，其不应承担责任。另根据合同的约定，陈雪丹要求解除合同的损失应当自己承担。盛龙公司辩称，其与陈雪丹之间的物业管理协议合法有效，本案系由于陈雪丹单方毁约影响了其开业率，其为二次招租耗费了大量的人力、物力和财力，陈雪丹所交的费用应当进行冲抵，且其有权扣留保证金。原审法院经审理查明，2014年7月19日，陈雪丹签署郅辉公司提供的《租赁合同》，约定郅辉公司将位于西安市“盛龙广场”室内步行街l层1F101O号商铺出租给陈雪丹经营“仙芋世家”餐饮，郅辉公司或物业管理公司有权要求陈雪丹在开业前出示与该品牌有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件，租期自2014年9月1日至2017年8月31日。合同暂定进场日为2014年8月1日，郅辉公司有权对进场日调整一次，届时郅辉公司按照进场日现状向陈雪丹交房。装修期应当为进场日起算30日。郅辉公司应当在2014年9月1日开业经营(暂定)，如因郅辉公司原因导致开业日推迟，则计租日相应顺延至开业日。合同签订当日，郅辉公司按照合同约定收取陈雪丹保证金3006.5元、首期场地租赁费3006.5元。同日，陈雪丹签署了盛龙公司提供的《物业管理服务协议》，盛龙公司按照协议约定收取陈雪丹履约保证金20616元、质保金1万元、物业管理费21260.3元、场地租赁服务费1288.5元。2014年7月21日，陈雪丹与先睿公司签订《合同书》，约定先睿公司授权陈雪丹在前述承租商铺从事“仙芋世家”品牌经营活动，陈雪丹支付先睿公司品牌使用费、技术服务费共计4.88万元，合同签订后陈雪丹不得以任何理由要求先睿公司退还该费用。陈雪丹经营场所搬迁，须事先征得先睿公司同意。该合同期限为2014年7月21日至2015年7月2O日。2014年8月18日，先睿公司向陈雪丹出具技术费服务费发票共计4.88万元。2014年10月13日陈雪丹向郅辉公司致函，以郅辉公司原承诺2014年8月底试营业，9月正式营业，但至发函日仍未开业，已过甜品店旺季，致其不能赶上旺季营业，且损失店铺设计费用及加盟费用，郅辉公司已经违约等理由，表示不再进行该项目合作，并要求郅辉公司将其所交费用在3-7个工作日一次性退还。庭审中，郅辉公司和盛龙公司称其于2014年8月即通知陈雪丹进场装修，陈雪丹当时即表示不愿再接房。陈雪丹对此不予认可，郅辉公司和盛龙公司亦未提交证据。另，郅辉公司和盛龙公司称收到陈雪丹的商函后其同意解除合同，故未再在《租赁合同》及《物业管理服务协议书》上签章，双方一直为退款事宜协商，期间，于2015年2月将涉案房屋另租与他人。原审法院经审理认为，采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，陈雪丹2014年7月19日签订的《租赁合同》及《物业管理服务协议书》，虽无郅辉公司和盛龙公司签章，但郅辉公司和盛龙公司均辩称该合同及协议合法有效，且郅辉公司和盛龙公司已经各自按照约定收取了陈雪丹相关款项，故该《租赁合同》及《物业管理服务协议书》应属合法有效，对双方具有拘束力。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。郅辉公司未在双方约定的期限内向陈雪丹交付承租商铺，后又一再推迟交房时间，陈雪丹据此于2014年10月13日通过商函方式提出解除合同，符合法律规定，且郅辉公司和盛龙公司庭审中表示收到商函后同意解除合同，仅因退款未达成一致意见产生纠纷，故双方《租赁合同》及《物业管理服务协议书》已经解除，陈雪丹现又请求解除该《租赁合同》及《物业管理服务协议书》，不予支持。因郅辉公司和盛龙公司实际并未履行该《租赁合同》及《物业管理服务协议书》，故郅辉公司依据合同收取陈雪丹的保证金3006.5元、首期场地租赁费3006.5元及盛龙公司依据协议收取陈雪丹的履约保证金20616元、质保金1万元、物业管理费21260.3元、场地租赁服务费1288.5元，均应向陈雪丹返还。陈雪丹系基于郅辉公司的要求与先睿公司签订合同，取得了“仙芋世家”的品牌经营权，并支付了4.88万元的技术服务费，现郅辉公司未按照约定交房致陈雪丹解除合同，由此造成的陈雪丹已支付的技术服务费的相关损失，应由被告郅辉公司承担。陈雪丹与先睿公司签订的合同期限为2014年7月20日至2015年7月21日，结合陈雪丹与郅辉公司和盛龙公司合同签订后的实际情况，并考虑陈雪丹解除合同后另寻营业场所的合理期限，由郅辉公司承担陈雪丹2014年7月21日至2O15年1月20日期间的技术服务费损失2.44万元为宜。陈雪丹于2014年10月13日提出解除合同符合法律规定，郅辉公司和盛龙公司亦予以同意，但未向陈雪丹退还已交款项，陈雪丹主张此后的占用利息，予以支持。陈雪丹主张此前的利息损失，无法律依据，不予支持。陈雪丹主张技术服务费的利息损失，无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、九十四条、第九十六条、第一百一十三条之规定，判决：一、被告西安盛龙物业管理服务有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈雪丹履约保证金20616元、质保金1万元、物业管理费2126O.3元、场地租赁服务费1288.5元，共计53164.8元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付2014年10月13日至判决生效之日的利息；二、被告西安郅辉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈雪丹保证金3O06.5元、首期场地租赁费3006.5元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付2014年l0月13日至判决生效之日的利息；三、被告西安郅辉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告陈雪丹技术服务费损失2.44万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2545元(原告已预交)，现由原告承担545元，被告西安郅辉房地产开发有限公司承担2O00元，被告西安郅辉房地产开发有限公司承担部分于上述第二项付款时一并支付原告。宣判后，盛龙公司和郅辉公司对上述判决不服，向本院提起上诉。郅辉公司上诉称，根据合同约定其有权对开业时间进行一次调整，合同终止后质保金无息退还，陈雪丹单方要求解除合同并退款，陈雪丹向仙芋世家缴纳技术服务费是其经营行为所必须的，与郅辉公司无关，技术服务费损失应由陈雪丹自行承担，陈雪丹原审亦未提供证据证明第三人并未退还其所交的技术服务费。请求：撤销原审判决，改判郅辉公司不承担利息及赔偿责任，本案的一、二审诉讼费由陈雪丹承担。盛龙公司上诉称，因陈雪丹单方要求解除物业协议并退款，其不承担责任。根据协议约定，合同终止且费用结清后，盛龙公司将陈雪丹的质保金及履约保证金无息退还。请求：撤销原审判决，改判盛龙公司不承担利息，本案的一、二审诉讼费由陈雪丹承担。陈雪丹辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，陈雪丹2014年7月19日签订的《租赁合同》及《物业管理服务协议书》，虽无郅辉公司和盛龙公司签章，但郅辉公司和盛龙公司均认可该合同及协议合法有效，且已各自按照约定收取了陈雪丹相关款项，故该《租赁合同》及《物业管理服务协议书》应属合法有效，对双方具有拘束力。郅辉公司未在双方约定的期限内向陈雪丹交付承租商铺，后又一再推迟交房时间，陈雪丹据此于2014年10月13日通过商函方式提出解除合同，郅辉公司和盛龙公司收到商函后同意解除合同，故双方《租赁合同》及《物业管理服务协议书》已经解除。因郅辉公司和盛龙公司实际并未履行该《租赁合同》及《物业管理服务协议书》，故郅辉公司依据合同收取陈雪丹的保证金3006.5元、首期场地租赁费3006.5元及盛龙公司依据协议收取陈雪丹的履约保证金20616元、质保金1万元、物业管理费21260.3元、场地租赁服务费1288.5元，均应向陈雪丹返还。因郅辉公司迟延履行合同最终导致《租赁合同》及《物业管理服务协议书》解除，郅辉公司应承担陈雪丹因此而造成的损失。原审判决结合本案实际情况认定郅辉公司承担陈雪丹2.44万元技术服务费损失并无不当，故郅辉公司上诉认为陈雪丹向仙芋世家缴纳技术服务费是其经营行为所必须的，与郅辉公司无关，技术服务费损失应由陈雪丹自行承担的主张，其上诉理由不能成立。陈雪丹于2014年10月13日提出解除合同符合法律规定，郅辉公司和盛龙公司亦予以同意，但未向陈雪丹退还其已交款项，因此陈雪丹主张此后的占用利息，予以支持。《租赁合同》及《物业管理服务协议书》约定合同解除后无息退还质保金及履约保证金，系对合同解除前退还相关款项利息的约定，合同解除后郅辉公司和盛龙公司未能及时向陈雪丹返还相关款项造成陈雪丹的利息损失，郅辉公司和盛龙公司应当向陈雪丹支付，故郅辉公司和盛龙公司上诉称其无须向陈雪丹支付2014年10月13日后质保金、履约保证金利息的主张，本院不予支持。据此，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5090元（西安郅辉房地产开发有限公司已预交2545元，西安盛龙物业管理服务有限公司已预交2545元），由西安郅辉房地产开发有限公司负担2545元，西安盛龙物业管理服务有限公司负担2545元。本判决为终审判决。审 判 长 陈 平审 判 员 李 涛代理审判员 秦燕燕二〇一六年四月二十八日书 记 员 李 伟 关注微信公众号“”