（2016）琼96民终440号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-12-31
案件名称
上诉人耿军因与被上诉人海南天惠房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案民事判决书
法院
海南省第一中级人民法院
所属地区
海南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
耿军,海南天惠房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
{C}海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民终440号上诉人（原审原告）耿军，男，1962年2月11日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托代理人李冰，女，1961年12月25日出生，汉族，，住址同上，系耿军之妻。被上诉人（原审被告）海南天惠房地产开发有限公司，住所地：海南省保亭黎族苗族自治县（以下简称“保亭县”）西环路A段。法定代表人薛华，总经理。委托代理人罗仪，海南嘉勋律师事务所律师。委托代理人李强，该公司销售总监。上诉人耿军因与被上诉人海南天惠房地产开发有限公司（以下简称天惠公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省保亭黎族苗族自治县人民法院（2015）保民初字第538号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年3月7日立案受理。本院受理本案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年8月，原告向被告购买被告所开发的天惠·仙岭郡项目12栋706房精装商品房一套。经协商，原、被告同意将精装房改为毛坯房的交房标准，并于2014年2月9日双方签订《天惠仙岭郡》12栋706房《保亭县商品房买卖合同》及《天惠·仙岭郡12栋704室、12栋706室补充协议》。根据原、被告签订《保亭县商品房买卖合同》中约定：“第二条商品房销售依据，该商品房已取得《保亭县商品房预售许可证》。”、“第四条计价方式及价款，按建筑面积计价每平方米6670元，总价款为678272元。”、“第八条交付期限，出卖人应在2014年12月31日前将房屋交付给买受人”、“该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。”、“第十一条出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过60日后买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付购房款万分之0.1的违约金。”根据《天惠·仙岭郡12栋704室、12栋706室补充协议》中约定了土建、地面、墙面、电气、排水、给水和光纤宽带入户。2015年3月5日，原告因被告没有按照双方签订的买卖合同约定及设计要求文件完成天棚墙面刮白及全部水电安装工程，故拒绝验收涉案房屋。2015年3月9日，原告验收房屋并在《天惠仙岭郡房屋查验及整改确认单》签字确认部分被告所没有完工的事项，即电源进户线没有（丢失），自来水进户无管无水龙头，室内电线管线无穿线、无开关插座灯头。被告方的工程部赵存建与做预算的方禄贤签字确认了《12号楼706房户型改造》费用为3872.24元，而原告不认可该笔费用，原告认为其出资整改花费是9750元，但没有提交相关费用单据。原告为维护自己的合法权益，向法院起诉，请求判决：1.被告支付原告逾期交房违约金461.00元（违约金以678272元为基数，从2015年1月1日起至2015年3月9日止，日违约率为万分之0.1）；2.被告支付原告未完成工程费用9750.00元；3.被告承担全部诉讼费用。原审法院另查明，2015年11月6日，保亭县政务中心住建局窗口受理了被告的竣工验收备案。2016年1月7日，被告取得了海南省建筑工程竣工验收备案证。原审法院再查明，原告已支付了《保亭县商品房买卖合同》所约定的购房价款678272元。原告已装修好房屋并且入住至今。原审法院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。本案的争议焦点：一、被告是否逾期交房；二、被告交付的房屋标准是否符合约定，被告是否未完成工程，原告所主张的未完工费用是否有依据。一、关于被告是否逾期交房的问题。被告在取得的涉案房产所在的天惠·仙岭郡项目商品房预售许可证后，未获得房屋竣工验收备案证的情况下，与原告签订了《保亭县商品房买卖合同》，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，应认定合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原、被告在《保亭县商品房买卖合同》第五条约定了被告应交付房屋的时间（即2014年12月31日），且在第十一条约定了被告逾期交房超过60日的违约金计算方法。但被告时至原告向法院提起诉讼前，仍未取得涉案房产的竣工验收备案证明文件，且被告未在合同约定的时间内交付涉案房屋，被告逾期交房的责任在于被告。故，原告主张被告逾期交房属于违约（违约日期从2015年1月1日起至2015年3月9日止），予以采信，违约金额的计算应为678272元×0.00001×67天＝454.44元，原告主张被告承担逾期交房违约金为461.00元，超出部分不予支持。二、关于被告交付的房屋标准是否符合约定，被告是否未完成工程，原告所主张的未完工费用是否有依据的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条关于合同约定不明的补救和第六十二条关于合同约定不明时的履行的规定，在本案中，原、被告在签订《保亭县商品房买卖合同》后，继而签订《天惠·仙岭郡12栋704室、12栋706室补充协议》，《天惠·仙岭郡12栋704室、12栋706室补充协议》合法有效，从内容上看该份补充协议是对买卖合同关于涉案房屋交房标准的补充约定，双方应该按照合同的约定履行合同，结合整个案情来看，被告系履行义务方，而被告主张其只需履行毛坯房的交付义务，达到毛坯房的交付标准（即行业标准：水电入户），不予支持。故，被告的交房未达到双方约定的交房标准；其次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本案中，原告对自行承担涉案房屋的被告未完工的工程（包括土建、电气和自来水）费用应提供证据加以证明，但原告仅提供其单方面制作的《706室未完工工程费用》表格，并未提交任何该笔费用的收费单据加以佐证。故，原告主张被告支付原告涉案房屋未完工的费用为9750元，不予采信。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告海南天惠房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告耿军逾期交房违约金454.44元；二、驳回原告耿军其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币27.64元，由被告海南天惠房地产开发有限公司负担。上诉人耿军不服上述一审判决，向本院提起上诉，请求依法判令：撤销一审判决第二项，改判支持一审的诉讼请求并由被上诉人承担一二审案件受理费。事实与理由：一、被上诉人违约。根据双方签订的买卖合同及补充协议的约定，被上诉人应在2014年12月31日前将符合买卖合同及协议约定条件的商品房交付给上诉人使用，但上诉人在2015年3月5日验房时发现被上诉人并未按照买卖合同及协议约定和设计文件要求完成室内天棚墙面刮白及全部水电安装工程，没有取得建筑工程竣工验收备案证明文件，不具备交房条件，已属违约，被上诉人应承担违约金及未完成工程费用。二、被上诉人的行为违反国家《住宅设计规范》、《国务院建筑工程质量管理条例》、住建部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等法规，已属违法行为。按照上述规定，住宅应设置室内给水排水系统和照明供电系统。设计单位应根据《住宅设计规范》设计图纸。本案涉案房屋水电装饰工程设计完备，但被上诉人未完成上诉人诉求的工程内容。上诉人已举证了入住当天查验的证据。被上诉人未完成设计的全部内容即自行组织竣工验收，违反了《建筑工程质量管理条例》，未在竣工验收合格15日内备案，其工程竣工验收应是无效的。三、综上所述，双方签订的补充协议合法有效，被上诉人违法违约，应承担违约金及未完工程费用。一审对被上诉人未完成工程费以上诉人未提交费用单据驳回是错误的，一审法院应调取被上诉人独家掌握的施工图纸，对未完工程费进行审查、鉴定，且工程发票由当地税务局根据双方结算或鉴定结果随时可以开具。故请求二审法院依法改判。被上诉人天惠公司未向本院提交书面答辩意见，其在询问时辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人没有证据证明其花费9750元，请求二审法院予以驳回。二审对一审法院已经查明的事实予以确认。二审另查明：2014年2月9日双方签订的《天惠·仙岭郡12栋704室、12栋706室补充协议》其中约定：电气：按照设计要求穿管配线，安装开关、插座、配白炽灯泡。排水：按照设计和买受人要求按照管道，预留接口，设备由买受人自理。给水：按设计要求铺设给水主管线至卫生间、厨房、阳台，并按照水龙头（满足施工用水）等。本院认为：本案争议的焦点是上诉人耿军主张的未完工费是否是9750元的问题。本案上诉人所购买的涉案商品房经双方协商一致由精装房改为毛坯房，同时，双方还签订一份补充协议对土建、电气、排水、给水等做了约定。对于补充协议约定的内容以及因此所应产生的费用，双方并未洽谈，2015年3月6日，被上诉人的工作人员对该户型改造做了预算，改造费用为3872元，同年3月9日上诉人收房，之后，上诉人自行装修并已入住。由于上诉人收房后对补充协议项目的装修标准和材料标准以及费用均未达成一致，上诉人即自行装修，不同的装修材料与装修标准所产生的费用是不一致的，且上诉人亦没有举证每项费用所产生的依据，故结合本案的实际情况，从公平角度出发，本院确认被上诉人工作人员所做的预算3872元补偿给上诉人符合本案的实际情况，也有利于解决双方的矛盾纠纷。原审法院认定事实基本清楚，适用法律并无不当，但处理结果欠妥，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持海南省保亭黎族苗族自治县人民法院（2015）保民初字第538号民事判决第一项；二、撤销海南省保亭黎族苗族自治县人民法院（2015）保民初字第538号民事判决第二项；三、被上诉人海南天惠房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人耿军未完工装修款3872元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各27.64元，均由被上诉人海南天惠房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈海燕审判员 白玉琳审判员 陈 杰二〇一六年四月二十八日书记员 洪学雪附：适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：陈海燕撰稿：陈海燕校对：洪学雪印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2016年5月9日印制（共印18份） 关注公众号“”