（2016）粤2071民初2415号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-07-27
案件名称
郑亦敏与中山市恒茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑亦敏,中山市恒茂房地产开发有限公司,南洋商业银行（中国）有限公司广州分行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第二十五条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初2415号原告：郑亦敏，男，汉族，住中山市西区，公民身份号码×××0311。委托代理人：石立华、廖祥平，均系广东广中律师事务所律师。被告：中山市恒茂房地产开发有限公司，住所地中山市石岐区，组织机构代码××。法定代表人：郑尚容，董事副总经理。委托代理人：胡冬勤、彭穗珊，分别、实习律师。第三人：南洋商业银行（中国）有限公司广州分行，住所地广州市天河区，组织机构代码××。负责人：曾轲。委托代理人：戴雄福，该司员工。原告郑亦敏诉被告中山市恒茂房地产开发有限公司（以下简称恒茂房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月25日受理后，根据原告的申请，依法追加南洋商业银行（中国）有限公司广州分行（以下简称南洋银行广州分行）作为无独立请求权第三人参加诉讼，由审判员张文辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告郑亦敏及其委托代理人石立华，被告恒茂房地产公司委托代理人胡冬勤、彭穗珊，第三人南洋银行广州分行委托代理人戴雄福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑亦敏诉称：2014年1月20日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，合同约定：被告将石岐区岐关西路豪逸御华庭11幢2102房以总价款108万元出售给原告，付款方式为银行按揭；约定被告应当在2015年5月31日前将约定商品房交付原告。中山市商品房买卖合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金……”2014年2月28日，原告与第三人南洋银行广州分行签订了房屋抵押贷款合同。原告就上述房屋买卖向该行办理了756000元的借款按揭。合同签订后，原告依约支付了首期购房款324000元，并成功办理了银行按揭。原告另支付了购房契税32400元及律师按揭见证费、工本费1050元。2014年4月11日至2016年1月11日，原告共向第三人按月偿还银行按揭贷款共计22期，其中还款利息合计83617.9元。2015年9月17日原告向第三人提前还贷10万元人民币，且依约支付了提前还贷利息723.37元。2015年9月17日尚欠本金为572116.77元，2015年10月12日，2015年11月11日、2015年12月11日、2016年1月11日再次还本金累计达17034.75元，至2016年1月12日共计欠贷款本金合计为555082.02元。至今，原告一直未收到被告任何形式收房通知。原告于2015年12月30日向被告送达了解除合同律师函。原告认为被告已逾期交房超过180天，依约原告享有合同约定的解除权，自解除通知到达日起合同已解除。因被告违约，造成原告购房款利息巨大损失。现因合同解除，原告利息损失应由被告承担赔偿。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1.确认原告与被告于2014年1月20日签订的合同条编1401004519的中山市商品房买卖合同已解除；2.被告立即返还原告已付购房款1113450元；3.被告向原告支付违约金11134.5元；4.被告赔偿原告购房款的利息损失［暂计至2016年1月11日止为122497.9元，自2016年1月12日起至返还全部购房款之日止，以879082.02元（879082.02元的构成：2016年1月11日前未还贷款本金555082.02元＋首期购房款324000元）为基数按银行年贷款利率4.9%的标准计算利息损失给原告］；5.被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告郑亦敏变更第4项诉讼请求为：被告赔偿原告购房款（全部购房款、契税、律师见证、工本费）的利息损失［暂计至2016年1月11日止为122497.9元，自2016年1月12日起至返还全部购房款之日止，以912532.02元（912532.02元的构成：2016年1月11日前未还本金555082.02元＋首期购房款324000元＋契税32400元＋律师见证、工本费1050元）为基数按银行年贷款利率5.145%的标准计算利息损失给原告］。原告郑亦敏对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.身份证、原告组织机构代码、工商机读资料；2.中山市商品房买卖合同、南洋商业银行（中国）有限公司广州分行房屋抵押贷款合同；3.EMS快递单、（2015）广中律函字第551号律师函、快件收寄流水；4.中山市恒茂房地产开发有限公司收款收据4张、收据1张（律师见证、工本费）、中华人民共和国税收缴款书1张；5.南洋商业银行（中国）有限公司广州分行还款明细22张（2014年4月-2016年1月）；6.南洋商业银行还款账单；7.南洋商业银行客户回单、电汇申请书及更改利率通知书；8.截止2016年3月11日已还款中银行收取的贷款利息明细。被告恒茂房地产公司辩称：原、被告签订的中山市商品房买卖合同约定，被告应于2015年5月31日前向原告交付涉案商品房，逾期超过180日后，原告有权解除合同。但合同第八条约定，如遇政府规划、设计变更，施工过程中因雨天影响或遇到异常困难不能及时解决以及原告逾期付款等原因造成逾期交房的，被告可据实予以延期且无需承担违约责任。本案中，涉案商品房因受雨天影响、规划设计变更、原告逾期付款及原告未依法向被告发出解除合同通知等情形，被告可据实予以延期无需承担违约责任。首先，涉案商品房施工期间（自2011年3月份至2015年5月份），中山市天气为中雨或以上的天数已达200天。受雨天影响，涉案商品房的交房日期可据实予以延期200日。其次，2015年1月29日，中山市规划局向被告重新出具中山市建设工程规划许可证，对涉案商品房所在楼盘的规划作出变更决定。同年11月10日，中山市规划局向被告出具中山市规划报建变更批复书，对涉案楼盘的停车布置作出变更决定。由于规划变更，被告可据实顺延30日。再次，依据中山市商品房买卖合同第六条的约定，原告应于2014年1月20日以现金方式向被告支付第一期购房款324000元，但其中的194000元原告直至2014年2月17日才向被告支付，逾期达28日，被告可据实顺延28日。上述三种情形，被告共计可据实予以顺延258天，即可延期至2016年2月13日向原告交房，在此期限前未交付才构成违约。从该日起算超180天被告尚未交楼，原告才享有合同解除权。综上，原告主张解除合同的条件尚未成就，应驳回原告的诉讼请求。最后，即使原告主张解除合同的条件成就，其亦未依法向被告发出解除合同通知。被告的注册地址为中山市石岐区岐关西路28号豪逸华庭三期B型一层8卡，而被告律师函的邮寄地址为中山市东区银通街13号而非上述注册地址。事实上，被告亦从未收到过该律师函。原告解除合同的程序明显存在瑕疵，该通知不具备解除合同的效力。另外，原、被告双方签订的中山市商品房买卖合同第九条已约定了违约金，应适用违约金条款，原告同时主张违约金及利息损失无事实及法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告恒茂房地产公司对其辩解提交的证据有：1.气象资料；2.收款收据、银行刷卡凭证；3.中山市城乡规划局义务申请表四份、申请一份。第三人南洋银行广州分行述称：我方在本案中没有证据提交，我银行是按照中国人民银行公布的金融机构五年期以上贷款基准利率上浮5%收取原告的贷款利息。只要法院判决对我行贷款利率及权利不影响的话，我方都没有意见。第三人南洋银行广州分行就其述称没有提交证据。经审理查明：2014年1月20日，原告郑亦敏（买受人）与被告恒茂房地产公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同（合同条码：1401004519），合同约定：买受人向出卖人买受位于中山市石岐区岐关西路68号豪逸御华庭11幢2102房，房屋建筑面积151.31平方米，套内建筑面积124.56平方米，购房总价1080000元，买受人应于2014年1月20日支付324000元，余款756000元由买受人于2014年3月20日以银行按揭贷款的方式支付；出卖人应当在2015年5月31日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2.因国家法律、法规、政策的变化，或因政府部门延误审批、验收、政府规划、设计变更等行政原因，造成工程延误或停工而导致逾期交房的；施工过程中因雨天影响或遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决，造成逾期交房的；买受人未付清购房款以及其他应付款项的；出卖人可以据实予以延期，并无须承担上述违约责任。如出卖人逾期交房超过180天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人根据合同约定享有合同解除权利的，应当在享有解除权之日起90日内行使，未在上述期限内行使的，则丧失解除权。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告分别于2014年1月8日、1月16日、2月17日向被告支付60000元、70000元、194000元，共计324000元。原告另通过南洋银行广州分行商业贷款向被告支付了756000元购房款（该款于2014年3月11日由南洋银行广州分行电汇至恒茂房地产公司账号）。原告为购买涉案房屋于2014年1月20日缴纳律师见证及工本费共计1050元，2014年4月18日缴纳契税32400元。后被告未按照合同约定的期限将符合交楼标准的商品房交付给原告。2015年12月25日，被告向原告发出律师函，载明因被告延迟交楼逾期180天以上，原告委托律师函告被告，自该律师函发出之日起正式解除双方签订的中山市商品房买卖合同，并要求被告30日内退还全部已付款，并依约支付原告已付款的1%的违约金。原告通过邮政特快专递向被告寄送上述律师函，该函于2015年12月29日妥投。后因被告拒不退还购房款及赔偿损失，原告遂于2016年1月25日诉至本院，主张前述实体权利。另查：被告因在涉案商品房所在用地上拟建商品房，于2014年12月19日向中山市城乡规划局申请建筑工程设计方案审查，并提交审批申请，2015年1月29日，中山市城乡规划局向被告重新出具《中山市建设工程规划许可证》。2015年11月10日中山市城乡规划局向被告出具《中山市规划报建变更批复书》，同意调整B1区停车布置及B2区调整规划布局及户型布置。又查：截至2016年1月11日，原告共支付按揭贷款利息83617.9元及提前还贷利息723.37元。庭审中，原告明确表示在本案不要求解除其与第三人南洋银行广州分行签订的房屋抵押贷款合同，第三人对此表示同意。诉讼中，原、被告申请庭外和解7天，但和解期限届满双方未能达成和解协议。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。本案主要争议焦点为：1.对于原告单方解除合同的条件是否成就；2.合同约定的违约金是否过低。对此，本院分析如下：关于原告单方解除合同的条件是否成就问题。被告认为根据合同约定，因雨天影响、规划设计变更、原告逾期付款等原因，被告可据实延迟交楼258天。本院认为，大雨、暴雨等天气在广东珠三角地区普遍存在，并非不能预见，被告作为专业的房地产开发商，其应当对可能影响工期的各种天气因素进行充分的评估，科学合理地制定施工进度及竣工交付期限。且根据被告提交的气象资料，自原、被告签订合同后至2015年5月，雨天天数共计56天，其中暴雨天数仅有8天，被告未能提交现场施工日志或监理日志等证据证明确实存在由于天气原因无法施工的情况，故对被告因雨天影响，其可据实延期交楼200天的抗辩意见，本院不予采纳。本案中，中山市城乡规划局于2015年1月29日向被告出具的《中山市建设工程规划许可证》，是因被告设计方案调整向其申请审批而作出，并非因国家法律、法规、政策的变化，或因政府部门延误审批、验收，政府规划、设计变更等行政原因，故对被告辩称因规划设计变更原因而据实延期交楼30天的意见，本院不予采纳。合同中约定原告应于2014年1月20日前支付首期购房款324000元，2014年3月20日前付清余款。首期购房款中的194000元，原告于2014年2月17日才向被告付清，余款原告在合同约定时间内通过商业贷款向被告支付完毕。合同第七条对原告逾期付款的违约责任作出明确约定，逾期在30日之内，被告可向原告主张相应的违约金。原告在合同约定的时间内，已付清了全部购房款，亦不存在其他未付清的款项，故不符合合同中“买受人未付清购房款以及其他应付款项的，出卖人可据实予以延期，并无须承担上述违约责任”的约定，故被告以此为由要求延期交楼28天的意见，本院不予采纳。被告至本案起诉前仍未通知原告收楼，距合同约定的交楼时间2015年5月31日已超过180天，且不存在合同约定被告可据实予以延期交楼的情形，被告逾期交楼超过180天，原告有权解除合同。原告根据双方签订的商品房预售合同补充协议一第39条中被告确定的通讯地址即中山市银通街13号送达律师函，要求解除合同。该律师函于2015年12月29日送达至被告，该日为合同解除之日。被告的行为已构成违约，被告应向原告承担逾期交房的违约责任。关于合同约定的违约金是否过低问题。诉讼中，被告认为，双方在合同中约定了违约金，应适用违约金条款，原告同时主张违约金及利息损失无事实与合同依据。原告则认为合同约定的违约金过低，远低于原告的实际损失，被告应按合同约定向原告支付违约金以外，还应对原告的实际利息损失进行赔偿。我国法律规定的违约金具有补偿性，主要用于弥补守约方因对方违约受到的损失。原告因购买涉案商品房，办理按揭商业贷款用于支付购房款，期间其支付的银行贷款利息损失远高于双方合同中约定的违约金。双方在商品房买卖合同第九条第2款中约定违约金条款，被告逾期交楼超过180天，其除应退还原告全部已付款外，还应按原告累计已付款的1%支付违约金。现原告认为约定的违约金低于被告违约对原告造成的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，原告可请求法院予以增加，而不应在适用约定违约金条款的同时要求被告赔偿购房款的利息损失。庭审中，原告的陈述已经包含调高违约金的意思，本案违约金的计算应当以因被告违约而造成原告的实际损失来确定。故本院支持原告要求被告赔偿购房款利息损失的诉讼请求，而不同时支持其要求被告按已付全部购房款的1%支付违约金的诉讼请求。对于利息损失计算问题。购房款中，首期购房款的利息按照银行同期贷款基准利率分别从原告实际支付之日起按原告实际已付购房款计算至被告实际清偿之日，现原告请求以首期购房款324000元为基数，以首期购房款的最后一笔款项的实际支付日期2014年2月17日起算，本院予以准许。银行按揭贷款利息损失按原告与第三人南洋银行广州分行签订的房屋抵押贷款合同中约定的利率（按中国人民银行公布的金融机构五年期以上贷款基准利率上浮5%计算至每期房价款付清之日止）计至被告实际清偿之日（截至2016年1月11日为83617.9元）。对于契税32400元、律师见证及工本费共计1050元的利息损失，双方对此没有约定违约责任，但原告因购买涉案商品房，已经实际支付上述费用。现因被告延迟交楼的违约行为导致原告提出解除合同，客观上造成了原告的损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告应退回原告为此支出的律师见证及工本费，并赔偿原告契税、律师见证及工本费的利息损失。根据我国现行契税政策规定，商品房买卖过程中，对交易双方已签订房屋买卖合同，但因故最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在期房退房手续后，对其已缴纳的契税款应予以退还。因此，本案中，原告在解除双方合同后，可以向相关机关申请退还契税。因此，退还契税的主体并非被告，原告在未向相关机关办理退税手续前提下，直接要求被告返还其契税，依据不足，予以驳回。本案契税的利息损失从2014年4月18日起按中国人民银行同期贷款基准利率暂计至本案判决生效之日，此后部分本院暂不处理，如日后确因被告原因不能办理退税手续，继续造成原告相关损失，原告可另行主张权利。律师见证及工本费共计1050元，被告应予退还，利息损失从支付之日即2014年1月20日按中国人民银行同期贷款基准利率计至被告清偿全部购房款之日止。本案原告要求解除其与被告签订的商品房买卖合同，但要求不解除其与第三人签订的房屋抵押贷款合同，第三人对此表示同意且在本案中未提出诉讼请求，故本案仅处理商品房买卖合同关系。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，之规定，判决如下：一、确认原告郑亦敏与被告中山市恒茂房地产开发有限公司于2014年1月20日签订的中山市商品房买卖合同（合同条码：1401004519）于2015年12月29日解除；二、被告中山市恒茂房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内，向原告郑亦敏退还购房款1080000元及赔偿原告利息损失（其中，以购房款324000元为基数，从2014年2月17日按中国人民银行同期贷款基准利率计至被告退回全部购房款之日止；以购房款756000元为基数，从2014年3月11日起按中国人民银行公布的金融机构五年期以上贷款基准利率上浮5%计算至被告退回全部购房款之日止）；三、被告中山市恒茂房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内退回原告郑亦敏律师见证费、工本费1050元及赔偿原告利息损失（从2014年1月20日起按中国人民银行同期贷款基准利率计至被告实际退回之日止）；四、被告中山市恒茂房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内赔偿原告郑亦敏所缴契税的利息损失（以32400元为基数，从2014年4月18日起按按中国人民银行同期贷款基准利率计至本判决生效之日止）；五、驳回原告郑亦敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16024元，减半收取为8012元（原告已预交），由原告郑亦敏负担196元，被告中山市恒茂房地产开发有限公司负担7816元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 张文辉二〇一六年四月二十八日书记员 钟晓云书记员 刘佳林第12页共12页 关注公众号“”