（2015）朝民初字第43324号

裁判日期: 2016-04-28

公开日期: 2017-12-18

案件名称

韦秀荣与徐慧庭等租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市朝阳区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

韦秀荣,北京市丰台区南苑乡石榴庄村村民委员会,张来喜,徐慧庭,张子豪

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第二百三十二条，第二百三十五条，第二百三十六条

全文

北京市朝阳区人民法院民事判决书（2015）朝民初字第43324号原告韦秀荣，女，1937年8月3日出生。委托代理人周宇，北京盈渊律师事务所律师。被告北京市丰台区南苑乡石榴庄村村民委员会，住所地北京市丰台区石榴庄1号。负责人张金盟，主任。委托代理人闫奎利，男，1958年4月13日出生，北京市台区南苑乡石榴庄村村民委员会联防队副队长，住北京市丰台区。被告张来喜，男，1970年11月26日出生。被告徐慧庭，女，1970年1月9日出生。委托代理人张来喜（被告徐慧庭之夫），男，1970年11月26日出生，无业，住北京市丰台区。被告张子豪，男，1996年7月30日出生，北京电子职业技术学校学生。委托代理人张来喜（被告张子豪之父），男，1970年11月26日出生，无业，住北京市丰台区。原告韦秀荣（以下简称原告）与被告北京市丰台区南苑乡石榴庄村村民委员会（以下简称石榴庄村委会）、张来喜、徐慧庭、张子豪（以下分别简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人周宇，石榴庄村委会之委托代理人闫奎利，张来喜（亦为徐慧庭、张子豪之委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：石榴庄村委会因拆迁需要租赁周转房。2012年7月2日，在万盛信达房地产经纪公司居间介绍下，原告之子高X1代表原告与石榴庄村委会签订了《北京市存量房屋租赁居间合同》，约定：原告将位于北京市朝阳区小红门乡鸿博家园A区二期2号楼2单元XXX号房屋（以下简称XXX房屋）出租给石榴庄村委会用于安置徐慧庭、张来喜周转居住；租赁期限为1年，自2012年7月1日起至2013年6月30日止，年租金3.4万元，按年先行支付。第一年租赁期届满后，原告与石榴庄村委会又分别两次口头续租2年，至2015年6月30日止，年租金4万元。2015年4月，原告向石榴庄村委会明确告知，期满后将不再续租。徐慧庭、张来喜在承租房屋居住期间，造成房屋户门严重毁损，且三年来拒绝原告进入承租房屋，检查屋内设备、设施及房屋安全状况，严重损害了原告的合法权益。自2015年6月30日租赁期满至今，被告徐慧庭、张来喜拒绝搬出承租房屋，拒绝将房屋交还原告。原告年事已高，本想在自己的房屋内安度晚年，但张来喜、徐慧庭拒交还承租房屋，造成原告晚年居无定所，只能在子女家轮流居住，给老人的日常生活带来极大的不便和影响。虽多次找徐慧庭、张来喜交涉，要求收回出租房屋，但都被拒之门外。为此，原告起诉至法院，请求判令：1、解除原告与石榴庄村委会之间的房屋租赁合同；2、张来喜、徐慧庭、张子豪搬出并腾空XXX房屋，并将房屋交还给原告；3、石榴庄村委会、徐慧庭、张来喜、张子豪连带支付原告自2015年7月1日起至将房屋交还给原告之日止的房屋租金（按照月租金3333元计算）；4、要求石榴庄村委会、张来喜、徐慧庭、张子豪连带赔偿原告恢复原状损失5000元（包括户门2500元、屋内洁具、炊具等设施设备损失2500元）。石榴庄村委会辩称：我村委会跟原告租了三年房屋，交了三年的房租，租金标准不清楚。张来喜一家原来的房子是村里拆的，拆完给张来喜一家三口安置在原告出租的XXX房屋内。三年之后，张来喜他们家如何居住我不清楚。张来喜、徐慧庭、张子豪共同辩称：2012年7月12日早上，石榴庄村委会带人将我原有的位于北京市丰台区南苑乡石榴庄村双庙村8排5号的房屋强行拆除，石榴庄村委会雇了搬家公司的车将我屋内的部分物品强行搬到XXX房屋。石榴庄村委会为何拆我的房屋我不知道，拆之前也没有人告诉我们。我们不知道现在住的房子是谁的，也没有人找我要过租金。因为强拆这件事，我们一直在找市委的领导，要求搬回原来的住处，或者要求给我们重新安置。关于原告所称的门毁损的情况，是因为2013年6月左右的时候，小红门派出所跟房东一起到我家来，让我们搬家，后来我们去派出所解决，派出所解决不了，原告带来几个小流氓，轮番砸门，把门砸坏了，后来半夜的时候来了一个年轻男子，把防盗门拆走了，他说房子是他们家的，后来我们自己花300元在旧货市场买了一个防盗门装上了。我们现在并不愿意住在涉案房屋内，但我们没有别的住处，我们不同意交租金，不应该由我们来交，应该是石榴庄村委会交，是他们把我的房子拆了。经审理查明：2012年7月2日，原告之子高X1与石榴庄村委会在北京万盛信达房地产经纪有限公司朝阳分公司的居间下签订《北京市存量房屋租赁居间合同》，约定将XXX房屋出租给石榴庄村委会用于居住，租赁期限1年，自2012年7月1日至2013年6月30日，年租金3.4万元，按年给付。该合同首部承租方处填写“徐慧亭”，但合同尾部无该人签名确认。经询，石榴庄村委会承租XXX房屋系用于安置张来喜、徐慧庭、张子豪三人。上述租赁合同到期后，石榴庄村委会又口头与高X1续租两年，并给付了相应的租金每年4万元，租赁期限截止至2015年6月30日。截至本案庭审结束之日，XXX房屋仍由张来喜、徐慧庭、张子豪实际使用。经查，XXX房屋系拆迁安置而来。2009年6月20日，原告（乙方）与北京市朝阳区小红门乡腾退拆迁安置办公室（甲方）签订《小红门乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》（后双方又于2010年10月9日签订《腾退安置协议附件》二份），约定乙方实际腾退人口8人，分别为原告、高X2、高X3、高X1、王X1、王X2、李X、高X4；甲方按人均45平方米对乙方安置现房后另安置期房6套，其中即包含XXX房屋。原告表示，租赁期限届满后，张来喜、徐慧庭、张子豪未搬离XXX房屋，但石榴庄村委会和上述三人均未给付相应的租金，且该三人经原告要求仍拒不返还XXX房屋。故原告要求解除租赁合同，张来喜、徐慧庭、张子豪向原告返还房屋，并要求石榴庄村委会与张来喜、徐慧庭、张子豪按照每月3333元的标准连带支付房屋租金及占有使用费，并连带赔偿户门、屋内洁具、炊具损失5000元。本判决作出前，原告撤回了要求石榴庄村委会、张来喜、徐慧庭、张子豪连带赔偿户门、屋内洁具、炊具损失的诉讼请求。另，高X1到庭表示，其与石榴庄村委会签订涉案房屋租赁合同及收取XXX房屋租金的行为，均系代表原告进行，其对原告以个人名义提起本案诉讼无异议。上述事实有房屋租赁合同、腾退安置协议书、收条2张、谈话笔录及各方当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为：原告之子高X1代表原告与石榴庄村委会签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，原告与石榴庄村委会之间的房屋租赁合同已于2015年6月30日到期终止，合同终止后，承租人石榴庄村委会允许的实际居住人张来喜、徐慧庭、张子豪仍继续使用XXX房屋，原告与石榴庄村委会之间的房屋租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同。现原告要求解除租赁合同，符合法律规定，本院予以准许。因XXX房屋由张来喜、徐慧庭、张子豪实际居住使用，合同解除后，该三人应将XXX房屋腾空并返还原告。石榴庄村委会应当支付2015年7月1日至合同解除前的房屋租金，及合同解除后，张来喜、徐慧庭、张子豪向原告返还房屋前的房屋占有使用费。关于上述租金及房屋占有使用费的给付标准，通过原告提交的两张收条可见，在合同履行过程中原告已与石榴庄村委会协议变更了原定租金标准，现租金为每年4万元，原告主张的每月3333元的计费标准未超过上述变更后的租金数额，故本院予以支持。关于原告要求张来喜、徐慧庭、张子豪连带给付房屋租金的诉讼请求，因该三人并非原告在涉案租赁合同中的相对方，根据合同的相对性原则，原告无权要求该三人支付房屋占有使用费，故本院对原告的上述请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，本院判决如下：一、解除原告韦秀荣与被告北京市丰台区南苑乡石榴庄村村民委员会之间的房屋租赁合同；二、被告张来喜、徐慧庭、张子豪于本判决生效之日起三十日内将位于北京市朝阳区小红门乡鸿博家园A区二期2号楼2单元XXX号的房屋腾空并返还原告韦秀荣；三、被告北京市丰台区南苑乡石榴庄村村民委员会于本判决生效之日起七日内按照每月三千三百三十三元的标准给付原告韦秀荣自二○一五年七月一日起至被告张来喜、徐慧庭、张子豪实际将上述房屋返还原告韦秀荣之日止的房屋租金（占有使用费）；四、驳回原告韦秀荣的其他诉讼请求。被告北京市丰台区南苑乡石榴庄村村民委员会如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176元,由被告北京市丰台区南苑乡石榴庄村村民委员会负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审　判　长　　赵　靓人民陪审员　　卢维东人民陪审员　　杜素玲二〇一六年四月二十八日书　记　员　　牛　奕来源：百度“”