（2016）京03民终5325号

裁判日期: 2016-04-28

公开日期: 2016-05-31

案件名称

刘××与北京雅宝房地产开发有限公司等排除妨害纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘××,北京雅宝房地产开发有限公司,北京第一新俊物业管理有限公司

案由

排除妨害纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2016）京03民终5325号上诉人（原审原告）刘××，女，2001年4月22日出生。法定代理人刘志洪，男，1972年3月4日出生。法定代理人汤凤仙，女，1973年6月6日出生。被上诉人（原审被告）北京雅宝房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区吉庆里14号佳汇国际中心10楼1001室。法定代表人余乃储，董事长。委托代理人陈细娟，女，1987年3月17日出生。委托代理人殷国华，北京市英格律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京第一新俊物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区日坛北路19号B1层北侧。法定代表人余乃嘉，董事长。委托代理人殷晓放，男，1992年2月5日出生。委托代理人殷国华，北京市英格律师事务所律师。上诉人刘××因排除妨害纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第63432号民事判决，向本院提起上��。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘××的法定代理人刘志洪、汤凤仙，被上诉人北京雅宝房地产开发有限公司（以下简称雅宝公司）的委托代理人殷国华，被上诉人北京第一新俊物业管理有限公司（以下简称第一新俊公司）的委托代理人殷晓放、殷国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘××在原审法院诉称：汤风仙于2006年7月17日与北京大成房地产股份有限公司丙区分部签订了《商品房预售合同书》，随后北京大成房地产股份有限公司丙区分部将该栋楼整体转让给雅宝公司。有北京市住房和城乡建设委员会于2007年9月20日公示的北京大成房地产股份有限公司丙区分部整体转给雅宝公司为证。2008年8月5日，雅宝公司重新与汤凤仙签订了商品房预售合同书。汤凤仙将买受人写成其女儿刘××。二份商品房预售合同书是同根同源，同个主体��购买位于朝阳区××大厦写字楼×层的611号房屋。刘××支付完所有房款，并于2008年入住。雅宝公司在交付使用后在房屋外搭建钢结构玻璃，造成不通风，不采光，白天还要开灯照明，有异味，严重影响身心健康，消防隐患大，造成房产大幅贬值。现刘××要求雅宝公司、第一新俊公司立即拆除611房外钢结构玻璃房，恢复原状。雅宝公司、第一新俊公司在原审法院辩称：不同意刘××的诉讼请求，刘××所诉的拆除和恢复原状不存在，2008年8月5日交房的时候就是这个现状。恢复原状不符合现实。刘××就此纠纷曾经在法院起诉过，又撤诉了。玻璃房是规委有函的，有要求完善的手续的函，没有哪份文件确认为非法建筑，影响采光通风不存在，刘××用广告牌封闭，影响采光。就此争议，2011年8月11日，刘××的代表王×持了刘××委托书与雅宝公司签署了一个协议，实际履行到现在，按照双方的约定，刘××没有交纳相关费用，刘××出尔反尔。刘××的起诉是无理的。雅宝城受北京市政府清理小商品住户影响，刘××要求退房双倍退款，属无理纠缠。原审法院经审理查明：北京市朝阳区南营房地块所建的××大厦原系北京大成房地产股份有限公司开发的商品房。2006年7月17日，刘××之母汤凤仙与北京大成房地产股份有限公司丙区分部签订《北京市商品房预售合同》，由汤凤仙购买××城×层611号（以下简称611号）房屋。后北京大成房地产股份有限公司将雅宝城项目转让给雅宝公司。2008年8月5日，刘××（作为买受人）与雅宝公司（作为出卖人）重新就611号房屋签订《北京市商品房预售合同》，该合同取代汤凤仙与北京大成房地产股份有限公司丙区分部就611号房屋所签订的《北京市商品房预售合同》。在刘××与雅宝公司所签订的《北京市商品房预售合同》中，双方约定，该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土结构，层高3.4米。房屋坐落为朝阳区××（危改小区×区）写字楼×层611，预测建筑面积45.9平方米，单价45080元。签订本合同时该商品房所在楼栋的建筑工程进度状态为竣工。雅宝公司选聘第一新俊公司对雅宝城大厦提供前期物业管理服务。雅宝城公司在雅宝城×层（实际楼层为地上×层）退层平台上加建钢结构玻璃房，加建的钢结构玻璃房与刘××所购买的611号房屋中间隔着走廊。现刘××要求雅宝公司、第一新俊公司拆除加建的钢结构玻璃房。经询，雅宝公司称加建的钢结构玻璃房是其根据房屋状况及需要建的，修改了部分原有设计，房屋验收系按现状验收，已通过竣工验收。北京大成房地产股份有限公司开发期间��已取得规划许可证，但当时规划不包括钢结构玻璃房，增加钢结构玻璃房已处罚。雅宝公司提交了北京市规划委员会于2008年10月13日作出的（2008）规补字第023号《关于同意完善规划手续的函》，内容为：北京雅宝房地产开发有限公司：你单位在朝阳区××开发建设的××工程，因擅自改变规划行政许可内容，增加建筑面积2199平方米，已构成违法建设。经研究，同意对该项目违法行为进行行政处罚后，由我委相关处室完善规划手续。特此函告。雅宝公司已经交纳了相关罚款。雅宝公司以此证明虽违反规划，但处罚后，正在办理完善规划手续。雅宝公司、第一新俊公司还提交了一份《协议书》，系王×以刘××的名义（作为乙方）与雅宝城公司（作为甲方）、第一新俊公司（作为丙方）所签，内容为：因乙方已购买×××层（实际楼层为地上×层）611号��屋，甲、乙、丙三方经协商一致，达成如下协议：1.因×××层（实际楼层为地上×层）退层平台上现已加建的房屋对乙方的611号房屋产生了影响，甲、乙双方同意：由甲方长期承担611号房屋由丙方代收代缴的供暖费，作为对乙方的补偿，此外，乙方对上述加建房屋不再提出异议和主张。2.上述供暖费由甲方直接支付给丙方，丙方不再向乙方催要。本协议签订后10日内，乙方应向丙方付清2010年及此前的物业费。3.本协议一式三份，三方各持一份，具有同等法律效力。乙方处签名为：王×代刘××2011年8月11日，协议书上加盖了雅宝公司、第一新俊公司的公章。雅宝公司、第一新俊公司还提交了授权委托书，内容为：现委托王×先生（女士），身份证号码×××作为我的代理人，代为签署与×××层（实际楼层为×层）的退层平台有关的协议书，该代理人就上述事项所签署之协议及文件，本人均予以承认。本委托不可转委托。委托人签字：刘××手机号码138XXXX****日期：2011.8.11。刘××对上述协议书及授权委托书不予认可，称授权委托书上并非刘××的签名。刘××的证人王×到庭作证称：我系雅宝城611的租户，2008年在这租房子，租汤凤仙的房屋，有租赁关系，给汤凤仙交租金。《协议书》上的字是我签的字，授权委托书上“刘××”的字也是我签的。我当时和房东签了租赁合同，这个协议是大厦让我签的，我签授权委托书刘××知道，刘××有四十二三岁了，他当时不在北京，刘××是我的妹夫，我签订的租赁合同房东是汤凤仙，刘××当时和我一起做生意，我租的不是刘××的房子。原审法院询问王×，没租刘××的房屋，为何以刘××的名义签订协议，王×称：我租的是611房间，我与房东签合同的时候，约定房��不管物业费，由我负责物业费。物业费以前一直都是我交，从去年开始我就不交了，没有供暖费一说。没有提交供暖费。刘××和我媳妇一起做生意，他不在北京。我媳妇让我来作证的，汤凤仙他们告诉我媳妇，让我来作证，我跟刘××是亲戚，我们见过面。原审法院询问王×，为何以刘××名义签订协议，刘××称没法解释。王×后又称刘××实际为刘华。刘华曾租赁过611号房屋，2010年刘华就离开了。原审法院询问刘××是否交纳过2011年8月11日之后的物业费、供暖费，刘××称其没有交纳过，承租人应该也没有交纳过。原审法院询问刘××，既然对协议书不认可，是否同意补交供暖费，刘××称不同意。刘××称其在本案要求拆除的是影响其房屋的部分钢结构玻璃房，并非全部钢结构玻璃房。原审法院认定上述事实的证据有：当事人提交的《北京市商品房预售合同》、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。原审法院判决认定：雅宝公司在因×××层（实际楼层为地上×层）退层平台上加建的钢结构玻璃房确实对刘××购买的611号房屋产生了影响，雅宝公司、第一新俊公司提交了《协议书》、授权委托书，以证明已通过代刘××交纳供暖费的形式对刘××作出补偿，刘××不予认可，刘××的证人王×到庭作证，但刘××的证人当庭作证内容前后矛盾，对其以刘××的名义签订协议书不能做出合理解释，《协议书》签订后，刘××及其房屋的承租人并未交纳此后的供暖费，经询，刘××虽对协议书不认可，但又不同意补交《协议书》签订后的供暖费，根据本案现有证据，可以认定，即便《协议书》、授权委托书并非刘××本人签字，亦不能排除存在王×向雅宝公司、第一新俊公司提交授权委托��、签订协议书的行为经过刘××法定代理人的授意或认可。协议书签订后，雅宝公司已通过代交供暖费的形式对刘××作出了补偿，刘××事后反悔，有悖诚实信用原则。现刘××并非要求拆除全部钢结构玻璃房，仅要求拆除影响其房屋的部分，加建的钢结构玻璃房已经建成，与刘××房屋所在楼宇成为一体，建筑的部分拆除易破坏整体结构刚性，造成新的安全隐患，且雅宝公司已经通过代交供暖费的形式予以补偿，雅宝公司因擅自增加建筑面积已被北京市规划委员会进行行政处罚，并决定由该委相关处室完善规划手续，不排除加建房屋最终获得规划部门认可的可能，考虑到本案实际情况，本院对刘××要求拆除部分钢结构玻璃房的请求不宜支持。对违章建筑的认定和拆除系行政机关的职权范围，如上述房屋被相关机关认定为违章建筑，刘××可另行通过合法途径主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回刘××的诉讼请求。刘××不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1.撤销原审判决，依法改判支持刘××的诉讼请求。理由是：原审判决中提及的授权委托书并非刘××的法定代理人所签，应属无效。2006年7月17日所签合同在物业管理费中已包括供暖费，故不存在补偿一说。雅宝公司、第一新俊公司增加钢结构玻璃房已经处罚与事实不符。雅宝公司、第一新俊公司答辩称：1.商品房合同签订时玻璃房已经存在，不是后来加建的；2.刘××在起诉前已经与雅宝公司、第一新俊公司达成解决协议，且该协议一直在履行；3.玻璃房有完整的使用手续，不属于违建，且玻璃房与房屋是一体的，拆除会对房屋产生损害。本院经审理查明：原审法��对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：根据雅宝公司、第一新俊公司提交的《协议书》，刘××与雅宝公司、第一新俊公司已就钢结构玻璃房对611房屋造成的影响达成了协议，即通过代刘××交纳供暖费的形式对其作出补偿。现刘××虽对协议书上的签字不予认可，但自《协议书》签订后，刘××所有的611房屋并未交纳供暖费，现其亦不同意补交。故根据现有证据可以认定，《协议书》的签订系经过刘××法定代理人的授意或认可。刘××在获得补偿后，仍要求拆除钢结构玻璃房的诉讼请求，有悖诚实信用原则，本院不予支持。关于雅宝公司、第一新俊公司增加钢结构玻璃房是否属于违章建筑及应否受到行政处罚或拆除，应由相应的行政机关予以处理，不属于本案处理的��围。刘××在二审诉讼中提交的北京市朝阳区城市管理综合行政执法监察局、北京市规划委员会的信访答复意见等，不属于二审诉讼中的新证据，也不足以推翻其与雅宝公司、第一新俊公司达成协议的事实，本院不予采纳。综上所述，刘××的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由刘××负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由刘××负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　解　　学　　锋代理审判员　尚　　晓　　茜代理审判员　付　　　　　哲二〇一六年四月二十八日书　记　员　董沛书记员苏娜关注公众号“”