（2015）琅民一初字第002119号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-09-30
案件名称
蒲贵丽与朱冬梅房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
滁州市琅琊区人民法院
所属地区
滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒲贵丽,朱冬梅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百零八条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2015）琅民一初字第002119号原告：蒲贵丽，女，住安徽省滁州市琅琊区。委托代理人：王欣，安徽知秋律师事务所律师。被告：朱冬梅，女，住安徽省滁州市琅琊区。委托代理人：王兵，男，住址同上，系朱冬梅丈夫。委托代理人：ＸＸ斌，安徽环滁律师事务所律师。原告蒲贵丽与被告朱冬梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法由审判员杨玉梅适用简易程序，于2015年11月19日、同年11月25日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2016年2月3日依法组成合议庭，2016年2月24日公开开庭进行了第三次审理。原告蒲贵丽及其委托代理人王欣，被告朱冬梅的委托代理人王兵、ＸＸ斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结��蒲贵丽诉称：2014年6月1日，其将位于滁州市紫薇西区美食城44室房屋出租给朱冬梅经营，双方签订的合同约定：租赁期限为五年，每年租金为1.80万元，按年支付，每年6月1日前支付租金；如朱冬梅逾期不缴纳房屋租金，蒲贵丽每天按月租金的5%加收滞纳金。合同签订后，蒲贵丽向朱冬梅交付房屋，朱冬梅仅支付了2014年6月1日首期房屋租金。2015年6月1日，朱冬梅未能按约支付第二年房屋租金。请求判令朱冬梅立即支付第二年房租1.80万元，并自2015年6月1日起至付清租金之日止按90元/日支付滞纳金，并由朱冬梅承担本案诉讼费用。审理期间，蒲贵丽变更诉讼请求为判令其与朱冬梅签订的房屋租赁合同解除，朱冬梅支付自2015年6月1日起至交付房屋之日止按每日50元支付房租，自2015年6月1日起至交房之日止按每日75元支付滞纳金，并由朱冬梅承担本案诉讼费用。蒲贵丽为支持其诉讼请求，举证如下：证据一、房屋租赁合同一份，证明其与朱冬梅自2014年6月1日至2019年6月1日建立房屋租赁关系，约定每月租金1500元，如朱冬梅拖欠租金，蒲贵丽每天按月租金的5%加收滞纳金；证据二、2015年移动通信客户详单一组，证明朱冬梅只在2015年6月1日给其打了一次电话，朱冬梅称要转让租赁房屋给开麻将场的人用，并没有说不继续租赁房屋。朱冬梅在庭审中辩称：一、其不继续租赁房屋是因该房屋漏水，没有办法居住，违约金2000元给蒲贵丽了，其认为该房屋租赁合同已经终止了，双方无纠纷了；二、从房屋租赁合同来看，承租方有李某某的名字，李某某是真正的承租人，其仅为介绍人，而且提前终止时，已经提前15天告知了蒲贵丽，租赁房屋地址较偏且房屋漏水，故李某某提前终止了合同并把���约金2000元给了蒲贵丽。若认定是违约，蒲贵丽主张的违约金过高，应当降低。为支持其辩称意见，朱冬梅举证如下：证据一、房屋租赁合同一份，证明承租人是李某某，因为其认识蒲贵丽，就帮表弟李某某介绍给蒲贵丽，其只是介绍人；证据二、收条及押金各一份，证明承租人是李某某，房屋租金是李某某支付的，押金是朱冬梅支付的；证据三、证人李某某证言，证明房屋的实际承租人为李某某。经庭审质证，朱冬梅对蒲贵丽举证的证据一、二的真实性无异议；蒲贵丽对朱冬梅举证的证据一、二的真实性无异议，但对证据二收条上“（李某某）”三个字，认为不是其所写，是后期他人所添加，从上述收条，可以反映本案的被告主体是朱冬梅，对证据三证人李某某的部分证言不认可，证人回答是房屋使用人，根据证人的陈述朱冬梅是承租人。本院认为：蒲贵丽和朱冬梅举证的证据，符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明力予以确认。依据上述有效证据，并结合庭审调查，本院查明如下事实：2014年6月1日，蒲贵丽作为甲方，朱冬梅作为乙方，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将滁州市紫薇西区美食城44室（房屋所有权证登记为紫薇市场44号）房屋出租给乙方使用，租期暂定五年，即自2014年6月1日至2019年6月1日止，按年支付房屋租金，房租每月1500元，每年付1.80万元。乙方需向甲方支付房屋租赁押金2000元。合同期满后，费用结清，无息归还乙方。租赁期间，双方均不得随意解除合同。如单方因特殊情况需要解除合同，须提前15天书面或电话通知对方解除合同。乙方须依约交纳租金，如有拖欠租金，甲方每天按���租金的5%加收滞纳金。合同签订后，蒲贵丽将房屋交付给朱冬梅使用，蒲贵丽于合同签订当日向朱冬梅出具了《押金》收据，载明：收到朱冬梅44号房押金贰仟元。同时出具了《收条》收据，载明：收到44号朱冬梅壹年房租（2014年到2015年6月1号）。朱冬梅在未与蒲贵丽协商一致的情况下，于2015年6月前搬离租赁房屋，故蒲贵丽诉讼至本院。因朱冬梅未提供承租房屋的钥匙，本院于2016年4月28日通知蒲贵丽收回房屋。蒲贵丽持有的《房屋租赁合同》承租人签名栏记载为朱冬梅、李某某，朱冬梅持有的《房屋租赁合同》承租人签名栏无签名。两份《房屋租赁合同》上方的承租人一栏填写的是朱冬梅的身份证号码。本院认为：综合当事人的举证、质证和诉辩意见，本案的争议焦点为：一、关于承租人主体问题：从租赁合同来看，合同在朱冬梅手中持���，填写的承租人身份证信息也是朱冬梅；从合同的履行来看，均是由朱冬梅交纳押金和房租；从证人李某某当庭陈述来看，李某某认可其是使用人，且其使用一年。综上，本案的承租人主体应为朱冬梅。二、关于房屋租赁合同是否在2015年6月1日提前解除的问题：朱冬梅未能举证证明其提前十五日通知蒲贵丽，并与蒲贵丽协商一致解除合同；同时也未能举证证明其符合法定解除条件，双方至今未能办理租赁房屋的移交手续，故朱冬梅辩称该房屋租赁合同已经终止的意见，本院不予支持。三、关于朱冬梅是否违约及蒲贵丽主张的违约金是否符合法律规定的问题：蒲贵丽与朱冬梅在平等自愿的基础上签订的《房屋租赁合同》合法有效，合同对租金的标准、租赁期限、合同的解除条件及违约责任均明确约定，双方应严格按约履行，现朱冬梅自2015年6月1日起未支付房租，已��成违约；合同中违约条款系双方的真实意思表示，朱冬梅接受了月租金的5%滞纳金标准，应承担相应的后果，但根据相关法律规定，约定的违约金超过实际损失30%的，可以认为过高，应违约方的申请，人民法院可以进行适当的调整。综上，朱冬梅构成违约，且已搬离出租房屋，蒲贵丽要求解除其与朱冬梅签订的房屋租赁合同及朱冬梅支付自2015年6月1日起至交付房屋之日止按每日50元支付房租的请求，本院予以支持，因蒲贵丽已于2016年4月28日收回出租房屋，故朱冬梅应支付蒲贵丽房屋租金16350元。蒲贵丽要求朱冬梅自2015年6月1日起至交房之日止按每日75元支付滞纳金，应为违约金，本院依法调整为3000元，对蒲贵丽诉讼请求中超过的部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告朱冬梅于判决生效后三十日内支付原告蒲贵丽2015年6月1日起至2016年4月28日止房屋租金16350元，违约金3000元；二、驳回原告蒲贵丽的其他诉讼请求。如果被告朱冬梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由原告蒲贵丽负担125元，被告朱冬梅负担125元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级��民法院。审 判 长 杨玉梅人民陪审员 季银珍人民陪审员 朱士丽二〇一六年四月二十八日代理书记员 吴玥明 关注微信公众号“”