（2015）太民初字第70号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-11-22
案件名称
高海河与内蒙古佳和房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
太仆寺旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高海河,内蒙古佳和房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百二十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
内蒙古自治区太仆寺旗人民法院民 事 判 决 书（2015）太民初字第70号原告高海河，男，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟太仆寺旗。委托代理人尹宏，内蒙古文盛律师事务所律师。委托代理人张楠，内蒙古文盛律师事务所律师。被告内蒙古佳和房地产开发有限公司，住所地太仆寺旗宝昌镇建设大街西侧。法定代表人王东霞，该公司总经理。委托代理人崔振民，该公司法律顾问。原告高海河诉被告内蒙古佳和房地产开发有限公司(以下简称佳和公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高海河及其委托代理人尹宏、张楠，被告佳和公司委托代理人崔振民均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高海河诉称，2010年12月17日被告佳和公司将我座落于宝昌镇北郊区建设北街商用街面房及院落(原宝昌镇北郊路67号知青砖厂中窑办公室门口)240平方米(建筑面积164平方米、院落76平方米)拆迁开发，被告并与我签订了《房屋产权调换协议书》，协议约定：“一、甲方将乙方所有座落于宝昌镇北郊区建设北街的商用砖木结构的建筑面积104平方米，附属房屋60平方米的房屋拆迁置换街面楼；二、甲方为乙方产权调换1-3层202.5平方米的街面楼，由南向北第一户；三、室内设楼梯，楼道台阶为大理石地面，钢艺楼梯扶手；四、乙方自本协议签订后2日将被拆迁房屋及房屋权属证书交付于甲方，房屋由甲方拆除，权属证书由甲方移交拆迁办；五、乙方入住回迁楼日期为2012年5月16日，被拆迁户自行临时过渡；六、乙方不能在2012年5月16日前回迁，甲方负责向乙方支付20000.00元/年的违约金；七、房屋产权证、土地使用证费用由乙方负责，办证由甲方负责，2年内办结，每逾期1年，甲方向乙方支付违约金10000.00元/年；八、回迁房多出合同约定的建筑面积，乙方不再向甲方补差价，少于202.5平方米，每少1平方米，甲方向乙方赔偿10000.00元。”合同签订后，我依约履行协议约定的义务，我多次找到被告要求交付房屋并承担其他违约责任，均未果。故诉至法院要求：1、请求依法判决被告立即将座落于宝昌镇北郊区建设北街佳和欣城回迁商用街面楼由南至北第一户1-3层房屋交付于我；2、判决被告支付原告搬迁补助费1312.00元、临时安置补助费16728.00元、逾期交房临时安置补助费84624.00元、逾期交付违约金71638.00元、未按约定为本回迁房屋楼道台阶铺设大理石，并未依约安装钢艺楼梯扶手折合价款25000.00元、逾期交房营业损失155000.00元、逾期办理房屋产权证违约金35819.00元，合计390120.00元（暂计算至2015年12月9日，应计算至实际给付时）；3、判决被告立即为原告办理本回迁楼1-3层房屋产权证书；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告佳和公司辩称，一、按合同约定我公司应向原告交付1-3层由南向北第一户，而原告现在要的是一至四层楼的一至三层，我的一至四层是连体楼不可分割，原告硬要此套楼房，应按鉴定价格给付第四层楼价款；二、2012年5月30日主管机关给发了《建设工程施工许可证》，在2013年10月建设工程全部竣工，我公司通知原告办理置换房屋确认书，原告不接受一至三层由南向北第一户，而要商业楼由南向北一至四层第一户，我公司因让其找差价发生纠纷。因主管部门在2012年5月30日才准许施工，我公司不可能在2012年5月16日向原告交付房屋，2013年10月份完工后我公司向原告交付房屋，原告拒不接受，我公司不存在违约行为，不承担违约责任；三、“房屋产权调换协议书”七、八、九项约定的违约金过高，请求法院对双方的违约金给予减少。对原告要求给予的安置补助费、大理石台阶及钢艺扶手折款、营业损失的理由不成立，请求法院予以驳回。经审理查明，原告高海河与被告佳和公司于2010年12月17日签订《房屋产权调换协议书》，协议约定：1、佳和公司将高海河所有的座落于宝昌镇北郊区建设北街的商用砖木结构的建筑面积104平方米，附属房屋60平方米的房屋产权置换街面楼；2、佳和公司自愿为高海河产权调换，高海河可获得砖木结构1-3层202.5平方米的街面楼；3、回迁楼装修标准为：毛坯楼，进主室为防盗门、上下水、供电、有线电视、宽带、电话线接口齐全，室内采用集中供热，楼梯为内设楼梯，楼道台阶为大理石地面，钢艺楼梯扶手，电表及有线电视入户设施设置在楼道墙内。并符合国家《建筑工程标准》；4、高海河入住回迁楼日期为2012年5月16日，被拆迁人自行临时过渡；5、高海河自本协议签订后于2日将被拆迁房屋及房屋权属证件交于佳和公司，房屋由佳和公司拆除，权属证件由高海河移交拆迁办；6、本商业楼为街面1-3层，由南向北第一户；7、如高海河不能在2012年5月16日前回迁，甲方负责向高海河交付20000.00元/年的违约金；8、房屋产权证、土地使用证费用由高海河负责，办证由佳和公司负责，2年办结，每逾期一年，佳和公司应向高海河交付违约金10000.00元/年；9、多于合同约定的建筑面积，高海河不再向佳和公司补差价，少于202.5平方米，每少一平方米，佳和公司向高海河赔偿10000.00元；10、高海河在楼层确定后按所居住面积向佳和公司缴纳住宅每平米15.00元（商业用房24.00元/平方米）的维修基金，此款由佳和公司收齐统一交房地产管理部门（该费用的使用将由业主大会申请对保修期意外所需维修的房屋进行拨付）；11、本协议一式三份，佳和公司、高海河双方签字、盖章后生效。另查明，2013年10月中旬，被告佳和公司向原告高海河交付由南向北第二户商业楼，原告以被告交付错误为由拒绝接受被告交付的楼房。原告高海河在本院指定的举证期内提供了如下证据材料：（1）、房屋产权调换协议书，证明与被告于2010年12月17日签订了《房屋产权调换协议书》，约定被告将原告所有的座落于宝昌镇北郊区建设北街的商用房建筑面积104平方米，附属房屋60平方米的房屋拆迁，被告用原地所建由南向北第一户的1-3层202.5平方米的商业楼和原告进行产权调换。被告应于2012年5月16日将回迁房交付原告。原告依约全部履行了自己的义务，被告未按合同各项约定履行自己的义务，应承担交付房屋、办理房屋产权及承担合同约定的各项违约责任;（2）、回迁房照片，证明原告依约全部履行了自己的义务，被告已建设好回迁楼，其应立即履行其交付房屋、办理房屋产权并承担违约责任。被告佳和公司对上述证据的质证意见为：对1号证据的真实性没有异议，但是对其证明的问题有异议，协议上写的很清楚是1-3层的第一户，并且违约金约定过高。扶手的问题是按照施工要求完工的，我们不承担违约金，交付的房屋应该是由南向北1-3层的第一户。对2号证据材料的真实性没有异议，照片也证明第一户是四层。对上述证据材料，经审查本院认证意见如下：1、2号证据材料，具有证据的真实性，但不能证明其主张的所置换的楼房位置，对于以上证据的该证明目的，本院不予以采信。被告佳和公司在本院指定的举证期内提供了如下证据：（1）、建设工程施工许可证复印件（与原件核对无异议），证明2012年5月30日主管机关给发了《建设工程施工许可证》，所以我方并不构成违约，2013年10月建设工程全部竣工，2013年10月份完工后我公司向原告交付房屋，我公司不存在违约；（2）、设计图纸复印件，设计的时候就是一至四层，不是一至三层；（3）、资产评估报告书原件一份，证明一至四层平均价款为4780.00元每平米，如果要四层应当按照该价格找差价；（4）、鉴定费票据，如果原告要该房屋，应承担鉴定费。原告高海河对上述证据的质证意见为：对（1）号证据材料的真实性认可，对证明的问题不认可，原告与被告签订协议，被告应承担相对原告完全履行合同的义务，不涉及第三方，被告还未取得所谓的建设许可证是被告的问题，与原告何时签订不是一个问题，因此该证据不能证明其违约的正当理由，合同签订在施工许可之前，被告应当依约履行交付房屋并承担违约责任；对（2）号证据材料的真实性、合法性、关联性均不认可，首先被告与原告约定置换房屋时该商业街面楼层高为三层，后期设计图纸是单方变更，对原告不具有任何约束力和法律效力，被告应当依约履行交付约定位置的由南至北第一户的一至三层；对（3）、(4)号证据材料的真实性、合法性、关联性均不认可，不具任何关联性，我方只要求交付房屋，与该房屋价格没有任何关系，鉴定是由被告方自己申请鉴定的，鉴定费应当由被告承担，与我方无关。对上述证据材料，经审查本院认证意见如下：（1）、（2）号证据材料不能证明其主张的事实，本院不予以采信。（3）、（4）号证据材料与本案欠缺关联性，本院不予以采信。本院认为，原、被告所签订的《房屋产权调换协议书》系双方的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。未按照合同约定履行义务或履行的义务不符合合同约定的，违约方应承担相应的违约责任。依照原、被告双方签订的《房屋产权调换协议书》第六条的约定，“本商业楼为街面1-3层，由南向北第一户。”故被告应交付原告的商业楼应为由南向北1-3层第一户，即整栋商业楼由南向北的第二户。由此，被告依协议约定，已于2013年10月中旬向原告履行交付商业楼的义务，故原告要求被告承担因履行交付义务不符合合同约定而导致的违约责任，计算至实际给付时的诉讼请求,本院不予支持，应计算至2013年10月16日。对于被告主张因主管部门在2012年5月30日才准许施工，所以不能在2012年5月16日向原告交付房屋，并不存在违约行为，不承担违约责任的抗辩意见，因政府主管部门准许被告施工的行为属于具体行政行为，相对于原被告双方签订的协议而言，政府主管部门属于第三人，依据合同相对性原则，合同责任只能由合同双方当事人承担，即合同违约方因第三人的原因导致合同违约的，则应由合同违约方向合同守约方承担违约责任。故政府主管部门迟延准许被告施工的行为不能对抗原、被告双方之间的合同权利义务。原、被告双方在《房屋产权调换协议书》中约定原告高海河入住回迁楼日期为2012年5月16日，因被告未按照合同约定的回迁时间履行交付房屋的义务，故被告应承担自2012年5月16日至2013年10月16日的违约责任，即承担17个月的违约责任。原告要求被告支付原告搬迁补助费及临时安置补助费的诉讼请求，本院予以支持。根据《内蒙古自治区城市房屋拆迁管理条例》及《内蒙古自治区人民政府办公厅关于进一步做好城市房屋拆迁工作有关事宜的通知》的规定，被告应当支付给原告的临时安置补助费的计算方法为：164平方米×6.00元（每月每平方米6.00元）×17个月=16728.00元，搬迁补助费的计算方法为：164平方米×8.00元/平方米=1312.00元。原告要求被告支付逾期交房临时安置补助费的诉讼请求，因被告违反合同约定逾期交付房屋，故原告的该诉讼请求，本院予以支持。根据《内蒙古自治区城市房屋拆迁管理条例》及《内蒙古自治区人民政府办公厅关于进一步做好城市房屋拆迁工作有关事宜的通知》的规定，其计算方法为：164平方米×6.00元（每月每平方米6.00元）×17个月×2倍=33456.00元。原告要求被告支付逾期交付房屋的违约金的诉讼请求，因双方在《房屋产权调换协议书》中约定，如原告高海河不能在2012年5月16日前回迁，被告佳和公司支付违约金20000.00元/年。因被告未按照合同约定履行按期交付回迁房的义务，故被告佳和公司应当依据约定按照逾期期间承担支付原告逾期交付房屋的违约金，违约金的计算方法应为：20000.00元/年（每年交付的违约金）÷12个月×被告佳和公司逾期交付房屋的期限17个月=28333.00元。原告要求被告支付因未按约定为回迁房屋楼道台阶铺设大理石、安装钢艺楼梯扶手折合价款25000.00元的诉讼请求，虽双方在协议中对回迁楼装修标准进行了约定，但原告要求的赔偿数额缺乏证据证实，故本院对原告主张的楼道台阶铺设大理石、安装钢艺楼梯扶手折合的价款数额不予支持。原告要求被告支付因逾期交房造成的营业损失155000.00元的诉讼请求，因原告未提供证据证明其营业情况，故本院不予支持。原告要求被告支付逾期办理房屋产权证的违约金的诉讼请求，因双方在《房屋产权调换协议书》中约定，房屋产权证、土地使用证费用由高海河负责，办证由佳和公司负责，2年办结，每逾期一年，佳和公司应向高海河交付违约金10000.00元/年。因原、被告双方于2013年10月就合同履行问题产生争议导致房屋产权证未办结，且被告佳和公司已于2013年10月依协议约定向原告履行了交付房屋的义务，故原告的该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告内蒙古佳和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将座落于宝昌镇北郊区建设北街佳和欣城回迁商用街面楼由南至北一至三层第一户（整栋楼房第二户）的房屋交付于原告高海河；二、被告内蒙古佳和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告高海河搬迁补助费1312.00元、临时安置补助费16728.00元、逾期交房临时安置补助费33456.00元；三、被告内蒙古佳和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告高海河逾期交付房屋的违约金28333.00元;四、被告内蒙古佳和房地产开发有限公司于实际交付房屋之日起4个月内将办好的房屋所有权证、土地使用证交付给原告高海河。办理房屋所有权证、土地使用证的费用由原告高海河负担；五、驳回原告的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7151.00元（原告已预交），由原告高海河负担5688.00元，由被告内蒙古佳和房地产开发有限公司负担1463.00元（于本判决生效之日起十日内给付）。评估费15000.00元（被告内蒙古佳和房地产开发有限公司已预交），由被告内蒙古佳和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审 判 长 徐景明审 判 员 张丽君人民陪审员 左淑琴二〇一六年四月二十八日书 记 员 张永慧附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 百度搜索“”