（2016）云01民终833号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-06-27
案件名称
刘勇民与云南金龙源盛投资有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘勇民,云南金龙源盛投资有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十八条，第一百七十条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终833号上诉人（原审原告）刘勇民，男，汉族，1970年11月8日生。委托代理人彭雄飞，云南云元律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）云南金龙源盛投资有限公司。住所地：云南省昆明市官渡区矣六乡昆明星耀体育运动休闲文化用品广场。法定代表人吴建加，董事长。委托代理人谭蜀云，云南笃诚律师事务所律师。特别授权代理。上诉人刘勇民因与被上诉人云南金龙源盛投资有限公司租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第3287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经合议庭依法评议，现已审理终结。一审法院确认以下法律事实：2008年5月28日，原告向被告支付了租金及2500元的保证金，开始租用被告所有的新亚洲康盛商贸城27幢××号房屋，后原告一直连续承租该房屋。其间，被告与案外人刘海蓉签订《经营权有偿转让合同》，将经营权于2008年转让给刘海蓉，同时与刘海蓉签订《商铺委托经营管理合同》，由被告统一对外招租，被告即将该诉争商铺租赁给原告使用。至2012年9月4日，原、被告双方又签订《房屋租赁使用合同》将上述房屋租赁给原告使用，合同约定：一层面积24.18平米、二层71平米，租金45465元；租赁期为24个月，自2012年10月1日至2014年9月31日；合同期满后，在同等条件下，原告有优先续租权，但应于租赁期届满前两个月以书面形式通知���告，被告同意后，双方于租赁期限届满前一个月重新签订合同同时支付租金。合同履行中，被告于2013年12月1日向原告发出通知称：原告租赁期于2014年9月30日到期，同时要求原告直接与铺面经营方刘海蓉签订铺面续租事宜，被告将不参与该铺面的租赁。租赁期届满后，原、被告双方未能续签××号一层的租赁合同，双方仅签订了××号第二层的租赁合同，租赁时间自2014年10月1日起至2015年6月30日止。因一层铺面租赁到期后，原告未腾还该房屋，被告遂于2014年10月，将原告放置在××号一层铺面内的所有物品搬到另外的被告所有的房屋内放置。另查，本案诉争的27幢××号一层铺面现由案外人胡克金使用。现原告以被告的行为剥夺了原告的优先租赁权为由诉至法院，请求判令：1、原告与被告签订新亚洲商贸城27幢××号一层房屋租赁合同；2、被告赔偿原告损失63100元；3、被��承担一切诉讼费用。在审理过程中，因原告诉讼请求要求判令被告赔偿原告63100元的损失中主张的物品损失系侵权关系，而赔还二楼的租金涉及另一个租赁合同，经一审法院向原告释明，原告起诉涉及多个法律关系，不能在一个案件中一并处理，原告表示不变更诉讼请求，但认为主要以继续租赁一层铺面为主。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买的权利。本案中，原告一直向被告租赁位于新亚洲康盛商贸城27幢××号房屋使用，被告依照与案外人签订的委托经营管理合同亦有权以自己名义与原告签订租赁合同。双方最后一次签订租赁合同时间至2014年9月31日届满，该合同合法有效且双方均按合同履行完毕。现原告以其享有优先租赁权为由，要求继续租赁本案诉争之××号铺面一层。从以上法律条款可知，法律并未规定优先租赁权，规定的是在同等条件下优先购买的权利。故优先租赁权仅是原、被告双方在租赁合同中自行约定，且明确在同等条件下，原告于租赁期届满前两个月以书面形式通知被告，被告同意后，双方于租赁期限届满前一个月重新签订合同同时支付租金，后被告并未同意与原告继续签订租赁合同，故原告以其享有优先租赁权为由要求续签××号铺面一层的续租合同，无事实及法律依据，不予支持。原告第二项诉讼请求赔偿原告损失63100元，其中保证金2500元，因缴纳保证金针对之租赁合同已经履行完毕，被告亦认可收到保证金，故支持该项诉请。物品损失50000元，系因2014年9月31日租赁合同履行届满后，原告未腾还租赁铺面，被告将其物品搬出另行堆放造成，属另一法律关系。租金损失10600元，系原、被告于2014年9月10日签订的租赁××号铺面二楼的另一租赁合同，以上两项损失，不宜在本案中一并处理，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、由被告云南金龙源盛投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔还原告刘勇民保证金2500元；二、驳回原告刘勇民的其他诉讼请求。”案件受理费1378元，���原告刘勇民承担1300元，被告云南金龙源盛投资有限公司承担78元。宣判后，刘勇民不服，向本院提起上诉，请求：1、判令上诉人与被上诉人签订新亚洲康盛商贸城27幢××号一层房屋租赁协议；2、由被上诉人赔偿上诉人损失63100元；3、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实不清。2014年合同到期前，上诉人按规定去续签合同，被上诉人却告知一楼的经营权属于刘海蓉，只能续签二楼的合同，如果在9月10日前上诉人不续签，则自动放弃优先权，并让上诉人先续签二楼的合同，一楼由被上诉人出面协调，在国庆放假期间，被上诉人撬开一楼将上诉人的物品全部搬走，并封死了一楼通往二楼的楼梯口，造成上诉人无法经营，损失租金10600元。二、一审适用法律错误。在本轮合同到期之前，被上诉人拒绝与上诉人续签合同，违反了���同约定，侵犯了上诉人的优先承租权，已经构成违约。被上诉人与刘海蓉的所谓经营权有偿转让不具有事实和法律效力，被上诉人不能出具其收取转让费的相关票据和纳税凭证以证明其转让给刘海蓉的真实性，铺面的经营权属于上诉人而非被上诉人，被上诉人只有房屋出租权及转让权，无论是房屋的出租及转让，上诉人都具有优先权。从上诉人的经营目的及事实，上诉人一直都是同时续租两层铺面的，在上诉人坚持续租两层铺面继续经营的情况下，被上诉人违法强行占有房屋并处理上诉人的财产，该违约行为仍属于同一合同关系。被上诉人云南金龙源盛投资有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人刘勇民、被上诉人云南金龙源盛投资有限公司均未向本院提交证据。二审中��经征询双方当事人对于一审判决确认事实的意见，上诉人刘勇民提出以下事实异议：1、不认可被上诉人与案外人刘海蓉签订经营权有偿转让合同及商铺委托经营管理合同的事实；2、被上诉人2013年12月1日的通知实际上是在2014年9月才向上诉人发出的；3、被上诉人在2014年10月除了将上诉人放置在××号一层铺面内的所有物品搬到另外的被上诉人所有的房屋内放置以外，还将一楼到二楼的楼梯、烟囱、灶、操作台等都拆除了。被上诉人云南金龙源盛投资有限公司对一审判决确认事实没有异议。对于经一审法院审理确认且双方当事人均无异议的案件事实，本院依法予以确认。关于上诉人所提前述事实异议，本院认为，首先，被上诉人与案外人刘海蓉签订的经营权有偿转让合同及商铺委托经营管理合同均有原件核对，在上诉人并未对此提交反驳证据的情况下，本院对上诉人的该项事实异议不予采纳。其次，2013年12月1日的通知系上诉人向一审法院提交的证据，关于其主张的通知实际发出时间为2014年9月，上诉人并未提交证据证实，故在被上诉人对此不予认可的情况下，本院对上诉人的该项事实异议亦不予采纳。第三，关于被上诉人在2014年10月除了搬走上诉人的物品外，是否还进行了相应拆除的问题，因本案系租赁合同纠纷，而此问题系侵权纠纷所涉事实，本院不作为本案相关案件事实予以审查认定。综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点在于：1、上诉人以其享有优先租赁权为由要求续签××号铺面一层的租赁合同是否具有事实和法律依据？2、上诉人要求被上诉人赔偿损失63100元是否具有事实和法律依据？本院认为：上诉人与被上诉人在租赁合同中约定，合同期满后，在同等条件下，上诉人有优先���租权，但应于租赁期届满前两个月以书面形式通知被上诉人，被上诉人同意后，双方于租赁期限届满前一个月重新签订合同同时支付租金。但本案中，上诉人未能提交证据证明其在合同约定的租期届满前两个月以书面形式通知被上诉人，被上诉人也未同意与上诉人续签合同，故一审法院认定上诉人以其享有优先租赁权为由要求续签××号铺面一层的租赁合同无事实及法律依据，不予支持并无不当，本院予以维持。关于上诉人要求被上诉人赔偿损失63100元的问题，其所主张的63100元损失系由保证金2500元、物品损失50000元和二层铺面自2014年10月1日至2015年6月30日的已付租金10600元构成。首先，对于保证金2500元，因双方租赁合同已履行完毕，被上诉人应向上诉人予以返还，对于一审判令被上诉人返还保证金2500元被上诉人亦服判未提出上诉，本院对此予以维持。其���，对于上诉人主张的因被上诉人拆除其设施设备、搬离其物品导致的损失50000元和二层铺面自2014年10月1日至2015年6月30日的已付租金10600元，分别属于侵权法律关系和另一租赁合同关系，该两项损失均不宜在本案中一并处理，权利人可另案主张。综上所述，一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费人民币1378元，由上诉人刘勇民承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律���力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长 刘昕光审判员 陆有林审判员 汪 佳二〇一六年四月二十八日书记员 仝倩华