（2016）京02民终3375号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-06-03
案件名称
王洁与贺志勇房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王洁,贺志勇,北京华熙房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终3375号上诉人（原审被告）王洁，女，1971年1月20日出生。委托代理人侯永康，男，1951年3月8日出生。被上诉人（原审原告）贺志勇，男，1970年6月7日出生。被上诉人（原审第三人）北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。法定代表人吴平，董事长。委托代理人张德仁，男，1988年1月28日出生。上诉人王洁因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2016）京0111民初975号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2016年1月，贺志勇诉至原审法院称：2015年11月23日，王洁与贺志勇经北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙公司）介绍签订了《存量房屋买卖合同》（编号012056），约定王洁向贺志勇购买位于北京市房山区××××××163号14层1401住宅一套（以下简称1401号房屋），详见双方签订的合同。2015年12月8日，通过了贺志勇房屋核验手续。2015年12月9日，通过了王洁购房资格审查。但王洁找各种理由不提供需要的该房产的贷款手续，也不全额付款，违反了合同第三条和第八条的规定，致使贺志勇资金使用困难及无法再次购房，给贺志勇造成损失，故贺志勇诉至法院，要求：1、判定王洁按照《存量房屋买卖合同》第八条第二款规定支付总房价款10%的违约金，即148000元；2、按照《存量房屋买卖合同》（编号012056）第八条第二款规定判定解除合同；3、诉讼费由王洁承担。王洁辩称：王洁不同意解除合同，不同意支付违约金。合同第八条指的是卖的不卖，买的不买才属于违约，王洁一直到现在都没说王洁不买这套房子。贺志勇说王洁在实际合同履行中没有尽到买方责任，说王洁不提供贷款手续，王洁不清楚王洁没有提供什么贷款手续，在前期王洁该提供的手续都按时提供了，在北京购房的资质也审核了。贷款单位由中介指定。中介指定担保公司进行王洁贷款资质审查，但在审查中王洁资质没有通过，原因就是王洁没有工作，不能提供每月15000元的收入证明，因为王洁要贷100万，每月月供7500多元，王洁应提供月供的2.2倍的收入才可以贷款，但王洁没有工作，也没有收入，所以无法贷款。之后，中介也未向王洁方要任何贷款手续，所以贺志勇不能说王洁不提供贷款手续。第三人华熙公司述称，华熙公司认同贺志勇的诉讼请求，贺志勇所述与事实一致。原审法院经审理查明：2015年11月23日，贺志勇（出卖人，甲方）与王洁（买受人，乙方）签订编号为012056的《存量房屋买卖合同》。该合同主要约定：由王洁购买贺志勇所有的1401号房屋。该房屋所有权证号为房权证房字第1004**号，房屋总价款为148万元。买受人向出卖人支付2万元作为购房定金。在买、卖双方协商一致的情况下，定金由甲方暂时提存，该定金用于冲抵首付款，多退少补。买受人于过户前向出卖人交纳购房首付款68万元，买受人拟申请贷款80万元，买卖双方协商一致，甲方房屋核验通过后，乙方购房资格审核通过后三日内双方办理该房产的贷款手续。买卖双方应积极办理该房的贷款手续，提供买受人申贷银行（公积金管理中心）所需的真实有效的贷款资料，买、卖双方不得提供虚假资料。若由于买、卖双方任何一方原因，导致银行不能受理该笔贷款业务，居间方应及时建议更改其他银行办理该笔贷款业务，贷款的时间顺延，双方不得因时间顺延追究责任方违约责任。若因买、卖双方任何一方原因导致银行最终拒绝该笔贷款业务，则由责任方承担相应责任。合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款、迟延不配合出卖人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能进行，逾期在15天之内的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人，期间产生的所有费用由买受人承担，买受人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。上述合同签订当日，王洁给付贺志勇购房定金20000元。后华熙公司协助对贺志勇出售的涉案房屋及王洁的购房资格进行了核验和审核，并通知王洁办理相应的购房贷款手续。2016年1月1日，华熙公司向王洁发出告知书，载明：三方签订合同的日期为2015年11月23日；您的购房资格审核于2015年12月9日通过，贺志勇房源核验也已经于2015年12月8日审核通过；依合同约定，您应于房屋核验通过后、购房资格审核通过后三日内办理该交易房产的贷款手续，但在三方协商进行后续手续时，您明确表示不办理贷款手续。依据合同第八条内容的约定，您未在合同约定的时间履行相应的义务，存在违约行为，应承担相应责任，望您能依据合同相关约定积极履行相应义务及承担相应责任，我方保留采取法律途径维护自身合法权益的权利。2016年1月3日，王洁向华熙公司发出回函。该回函载明：贵公司告知书已本月3日下午收到，内容已知。为了维护贵公司的声誉，我本人请贵公司把我的购房核验合格的有关证明，给我本人一份。我再次向贵公司声明，我本人一直没有工作，没有收入证明，根本没法贷款。没有违约。只是想延期购房。延期购房算违约吗？。王洁陈述在担保公司办理购房贷款时因无法提供每月15000元的收入证明，故担保公司告知其不具备贷款资格。王洁另陈述其在签订涉案房屋买卖合同时即没有固定工作和收入。另华熙公司陈述，在申请购房贷款时，银行为了降低风险，由担保公司先行对买房的贷款资料进行初审，初审不合格则无法继续进行贷款程序。在原审法院审理期间，经原审法院询问，贺志勇同意将王洁已支付的定金2万元退还王洁。上述事实，有贺志勇与王洁和华熙公司陈述，贺志勇提交的《存量房屋买卖合同》、房屋核验单、购房资格审核表，王洁提交的收条，华熙公司提交的告知书、回函、房屋所有权证等在案为证。原审法院认为及原审判决结果：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的违约金。约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据本案查明的事实，贺志勇与王洁签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。王洁作为完全民事行为能力人，在签订合同前应当了解相关政策，以确定自己有无购房贷款资格。王洁在其无固定工作和收入的情况下，即签订房屋买卖合同，并约定采取银行贷款的方式支付购房款，现因其自身原因无法贷款造成合同无法继续履行，违反了合同中关于付款的约定，对此王洁应承担违约责任。现贺志勇要求解除合同并要求王洁支付违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。关于违约金的数额，因合同中主要权利义务尚未实际履行，贺志勇亦未举证证明其实际损失，如按照双方约定的违约金给付对王洁惩罚过重，故法院根据公平原则，结合合同的实际履行情况、当事人的过错程度及预期利益综合考虑，对王洁要求减少违约金的主张予以支持，并酌情确定违约金的具体数额。据此，原审法院于2016年2月11判决如下：一、解除贺志勇、王洁及北京华熙房地产经纪有限公司于二○一五年十一月二十三日签订的《存量房屋买卖合同》；二、王洁于本判决生效之日起七日内给付贺志勇违约金六万元；三、贺志勇于本判决生效之日起七日内返还王洁定金二万元；四、驳回贺志勇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，王洁不服原审判决，以原审法院认定事实不清，证据不足为由，上诉至本院，请求本院撤销原判，依法改判驳回贺志勇的原审全部诉讼请求。贺志勇、华熙公司均同意原判。在本院审理期间，王洁与贺志勇、华熙公司均对原审判决“经审理查明”列明的事实认可。王洁未提出法律规定的新证据。本院经审理后，对原审判决“经审理查明”列明的事实予以确认。本院认为：贺志勇与王洁于2015年11月23日签订编号为012056的《存量房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违背相关法律法规的规定，均为有效合同。双方当事人均应按照上述合同的约定，履行相应义务，享有相关权利。一方当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿责任等违约责任。王洁作为完全民事行为能力人，在签订合同前应当了解相关政策，以确定自己有无购房贷款资格。王洁在其无固定工作和收入的情况下，即签订房屋买卖合同，并约定采取银行贷款的方式支付购房款，现因其自身原因无法贷款造成合同无法继续履行，原审法院解除该合同并无不妥。因王洁违反了合同中关于付款的约定，对此王洁应承担违约责任。关于违约金的数额，原审法院考虑到合同中主要权利义务尚未实际履行，贺志勇亦未举证证明其实际损失，如按照双方约定的违约金给付对王洁惩罚过重，原审法院根据公平原则，结合合同的实际履行情况、当事人的过错程度及预期利益综合考虑，对王洁要求减少违约金的主张予以支持，并酌情确定违约金的具体数额，亦无不当。综上，原审法院所作判决处理结果正确，审判程序合法，应予维持。王洁的上诉主张及理由，无相应证据和法律支持，本院对其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费9060元，由贺志勇负担8410元（已交纳），由王洁负担650元（于本判决生效后七日内交至原审法院）。二审案件受理费1300元，由王洁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 顾国增代理审判员 李俊晔代理审判员 纪灵筠二〇一六年四月二十八日书 记 员 史天予 来源：百度“”