（2016）沪01民终2404号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-07-13
案件名称
陈永清诉徐淋淋房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终2404号上诉人（原审被告）陈永清，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX室。委托代理人潘涛林，上海市沪一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐淋淋，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市宝山区XX路XX弄XX号。被上诉人（原审原告）华慎止，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市宝山区XX路XX弄XX号。被上诉人（原审原告）华思佳，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市宝山区XX路XX弄XX号。三被上诉人之共同委托代理人韩国雄，上海市成平律师事务所律师。三被上诉人之共同委托代理人朱芳，上海市成平律师事务所律师。上诉人陈永清因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第32709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月5日公开开庭进行了审理。上诉人陈永清及其委托代理人潘涛林，被上诉人徐淋淋、华慎止及三被上诉人之共同委托代理人韩国雄、朱芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，徐淋淋、华慎止、华思佳为上海市浦东新区XX路XX弄XX号1-3层房屋（以下简称“系争房屋”）产权人，系争房屋坐落于浦东新区XX路XX弄XX号1-3层，建筑面积251.87平方米。2013年12月2日，徐淋淋、华慎止、华思佳（卖售人、甲方）与陈永清（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定甲方将系争房屋转让给乙方，房屋建筑面积212.74平方米，另有地下附属面积39.13平方米，房屋转让价款人民币600万元（以下币种均为人民币），甲方于2013年12月2日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，在2015年6月30日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第（三）款处理：……（三）乙方逾期未履行合同约定的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方未支付款的日万分之五计算，违约金自本合同所约定的乙方应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。逾期超过十五日后乙方仍未履行合同约定的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。同日，徐淋淋、华慎止、华思佳（甲方）与陈永清（乙方）签订补充协议书，约定对乙方购买甲方的房屋总价及付款方式作如下补充。一、买卖合同中约定的房屋总价为600万元，具体支付时间：乙方于2013年12月2日直接支付甲方120万元（包含乙方已支付的定金30万元），剩余480万元乙方于2014年12月31日前一次性支付给甲方。二、乙方同意在买卖合同约定的总房价基础上，再支付甲方该房屋的固定装潢（含灯饰）、附属设施设备补偿款150万元。若乙方未按上述约定付款的，则按当时银行贷款利率支付未付款项的利息直至2015年6月30日全部付清。如若2015年6月30日止房款仍未付清，则甲乙双方另外协商未付款项的利息。本补充协议书所列内容与双方签订的买卖合同不一致之处，以本协议书为准，其余事项仍按买卖合同约定履行。上述买卖合同及补充协议签订后，徐淋淋、华慎止、华思佳按约向陈永清交付了系争房屋。陈永清支付了首期房价款120万元，2014年12月29日支付房款50万元，合计170万元。2015年6月29日，徐淋淋在补充协议书尾部书写：收到陈永清2015年1月1日-2015年6月30日580万元按5.55%利息计16万元。2015年7月28日，徐淋淋、华慎止、华思佳委托律师向陈永清发函，称剩余房款580万元仍未付，多次催促支付，陈永清方不予理睬，通知在2015年8月5日前将剩余房款付清，并办理房屋的转让过户手续，如在上述期限内未付清房款，将单方面解除合同。2015年7月31日，陈永清回函称补充协议书已对付款日期、方式等作了明确约定，陈永清方完全履行了合同义务，不存在违约，徐淋淋、华慎止、华思佳通知在2015年8月5日前付清余款，既无合同约定，又无法律依据，无法接受。本案原审审理中，徐淋淋、华慎止、华思佳提起诉讼，请求判令：1、解除徐淋淋、华慎止、华思佳与陈永清签订的买卖合同，陈永清返还上海市浦东新区XX路XX弄XX号1-3层房屋；2、陈永清支付徐淋淋、华慎止、华思佳违约金120万元。陈永清辩称：不同意徐淋淋、华慎止、华思佳的诉讼请求。本案原审审理中，陈永清称其目前无力支付剩余房款，剩余房款的支付要待陈永清公司的动迁款落实后才能支付，另陈永清入住后对系争房屋进行了部分装修以及添置了家具，共计花费四、五十万元。倘若买卖合同解除，要求徐淋淋、华慎止、华思佳退还已付房款及利息，赔偿陈永清四、五十万元的装修及设备损失，赔偿陈永清出卖自有房屋的损失70万元以及中介费损失15万元。另合同约定的解约违约金过高，应当予以调整。陈永清向法院提供了有关西小黄家宅地块旧城区改建意愿征询结果公示以及有关补偿方案的公告、陈永清与案外人签订的房屋买卖合同及履行凭证等。以证明陈永清经营的公司涉及动迁，陈永清为履行与徐淋淋、华慎止、华思佳间的买卖合同而出卖了原有房屋等。经庭审质证，徐淋淋、华慎止、华思佳称陈永清是否能够获得动迁款与履行合同义务无关，按约支付房款是陈永清的义务。徐淋淋、华慎止、华思佳称买卖合同解除后，徐淋淋、华慎止、华思佳同意退还陈永清已付房款，系争房屋原带有装修，陈永清投入的装修约十余万元，为便于案件解决，徐淋淋、华慎止、华思佳同意补偿陈永清装修款10万元，徐淋淋、华慎止、华思佳收取陈永清的利息16万元，同意在陈永清应承担的违约金中折抵，不同意调整违约金。原审法院认为，徐淋淋、华慎止、华思佳与陈永清就系争房屋签订的买卖合同以及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。徐淋淋、华慎止、华思佳依约向陈永清交付了系争房屋，陈永清未在约定的付款期限内足额支付购房款，显然已违反买卖合同及补充协议的约定，且陈永清在诉讼中仍表示其目前尚无能力支付剩余房款，故徐淋淋、华慎止、华思佳要求解除买卖合同的请求，予以准许。需要指出的是，虽然双方在补充协议中约定了若陈永清在2015年6月30日前仍未付清房款时利息的计付标准，该约定是针对陈永清逾期付款，而徐淋淋、华慎止、华思佳同意继续履行合同时，对利息的计付约定，并非排除徐淋淋、华慎止、华思佳的解约权。且徐淋淋、华慎止、华思佳在截止2015年6月30日及陈永清仍逾期付款的情况下，又于2015年7月向陈永清发出了履行催告，在陈永清仍未履行付款义务的情况下提起本案诉讼。故陈永清主张其未违约及徐淋淋、华慎止、华思佳没有解约权的观点，不予采纳。合同解除后，陈永清应将系争房屋返还给徐淋淋、华慎止、华思佳，陈永清在系争房屋内的装修损失，徐淋淋、华慎止、华思佳同意补偿10万元，予以准许。徐淋淋、华慎止、华思佳收取陈永清的房款170万元应予返还，本案一并处理。由于陈永清逾期付款的违约行为致使系争房屋的买卖合同不能继续履行而致解除，徐淋淋、华慎止、华思佳要求陈永清承担解约违约金，予以准许。对违约金的数额，陈永清提出调整的请求。鉴于违约金约定过高，依照公平及诚实信用原则，兼顾合同的履行程度、违约方的过错程度等因素，酌情确定陈永清承担解约违约金80万元。徐淋淋、华慎止、华思佳收取陈永清支付的逾期付款违约金16万元，徐淋淋、华慎止、华思佳同意在解约违约金中抵扣，予以准许，故陈永清尚应支付徐淋淋、华慎止、华思佳违约金64万元。陈永清主张解除合同后徐淋淋、华慎止、华思佳应当赔偿其售房损失70万元以及中介费损失，缺乏依据，不予支持。原审法院审理后于二〇一五年十一月十六日作出判决：一、解除徐淋淋、华慎止、华思佳与陈永清就上海市浦东新区XX路XX弄XX号1-3层房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、陈永清于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区XX路XX弄XX号1-3层房屋返还徐淋淋、华慎止、华思佳；三、陈永清于判决生效之日起十日内支付徐淋淋、华慎止、华思佳违约金64万元；四、徐淋淋、华慎止、华思佳于判决生效之日起十日内返还陈永清购房款170万元；五、徐淋淋、华慎止、华思佳于判决生效之日起十日内支付陈永清装修补偿款10万元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,600元，减半收取计7,800元，由陈永清负担。判决后，陈永清不服，上诉于本院称：系争房屋有别于一般的房地产买卖交易，根据双方签订的买卖合同及补充协议，被上诉人明知上诉人需要以动迁补偿款购买系争房屋，如动迁款延迟，则由上诉人出具借条，由上诉人向银行申请贷款以支付购房款。且根据约定，上诉人的主要义务就是付清购房款，按照补充协议约定的内容，上诉人未能按期支付购房款的，买卖双方应另行协商未付款项的利息并可以延长相应的付款期限，这也符合双方订立买卖合同时双方达成的以上诉人公司动迁款支付购房款的口头约定。同时双方约定，补充协议与合同约定不一致的，应以补充协议为准，双方明确约定补充协议不可撤销，被上诉人并不享有约定解除权。在上诉人仅支付120万元购房款，且未办理产权过户手续的情况下，被上诉人即将系争房屋交付上诉人，亦能印证双方约定了买卖合同及补充协议不可撤销、不可解除，即双方约定排除了被上诉人的合同解除权。买卖合同第九条第三款约定的内容与补充协议之约定相冲突，不适用于处理本案双方之争议。即便认为被上诉人享有合同解除权，但原审法院确定的违约金与被上诉人之实际损失并不相符，明显过高。上诉人为购买系争房屋而出售了己方的他处住房，买卖合同无法继续履行的话，将给上诉人带来巨大损失，且原审中上诉人并未陈述己方不具付款能力，仅是付款期限无法确定，上诉人可以在一定期限内筹集并支付购房款，故上诉人请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审中的全部诉讼请求，或将本案发回重审。被上诉人徐淋淋、华慎止、华思佳共同辩称：不同意上诉人的上诉请求和上诉意见。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的买卖合同及补充协议，系双方真实的意思表示，对买卖双方均具约束力，一方不按约履行的，应承担相应的违约责任。补充协议明确约定上诉人应于2015年6月30日付清全部购房款，现上诉人仍有580万元购房款未能支付，上诉人存在明显的违约行为，应承担由此带来的法律后果。补充协议虽约定若2015年6月30日止房款仍未付清，则双方另外协商未付款项的利息。上诉人对此解释为只要双方协商确定未付款之利息，即可延长付款期限。对此本院认为，首先，该条约定的内容，应视为对上诉人未能按期付款违约行为之救济，双方可通过协商一致确定以支付逾期付款利息的方式补救合同不能正常履行之状态，并非上诉人可通过支付逾期付款利息而无限制地延期付款，否则被上诉人通过出售系争房屋获得售房款之合同目的无法实现。其次，从双方的庭审陈述看，在2015年6月30日前后，双方对如何处理上诉人未能按期付款一事是进行了协商的，但双方对延付期限及延付期间的逾期付款利息支付标准并未达成一致，即对上诉人违约行为的救济双方未能协商一致，对此，被上诉人并无过错，在此情况下，剥夺守约方的合同解除权，而赋予违约方要求继续履行合同的权利，显违公平合理之民法基本原则，与双方订立买卖合同及补充协议之目的亦相违背，加之权利的放弃需以明示的方式表示或者权利人以自己的实际履行行为表示放弃，而本案中，被上诉人显未放弃己方的合同解除权，不能由此认定补充协议排除了被上诉人的合同解除权，故上诉人关于双方以补充协议排除被上诉人合同解除权的抗辩意见，与事实有违，于法相悖，本院不予采纳。补充协议约定的付款期限到期后，双方未能达成一致之意思表示，被上诉人已于2015年7月发函催告上诉人支付足额购房款，而上诉人未能支付，且至今上诉人仍未有明确的付款计划，或提供足够的证据证明其在合理期限内有足额支付购房款的能力，在此情况下，被上诉人要求解除买卖合同，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。上诉人关于买卖合同及补充协议应继续履行的上诉意见，本院不予采纳。就合同解除的后果，因系上诉人责任致合同解除，故上诉人应按合同约定的方式承担相应的违约责任，买卖合同明确约定因上诉人违约致被上诉人行使合同解除权的，上诉人应承担总价款20%的赔偿责任，原审法院根据系争房屋的总价款、合同的实际履行状况、违约各方的过错程度等因素，将上诉人应承担的违约金已调整为80万元，具备相应的事实基础，于法不悖，本院予以认同，上诉人关于其承担的违约金数额过高的上诉意见，本院不予采纳。同样，因系上诉人违约致买卖合同解除，故上诉人要求被上诉人承担其售房损失及中介费损失的诉讼请求，既缺乏事实基础，亦不具法律依据，本院同样予以驳回。本案中，虽系上诉人违约，但考虑到上诉人对系争房屋进行了装饰装修，相应的装饰装修也具有一定的价值，故由被上诉人支付上诉人部分装修补偿款，于法不悖，亦属公平合理，且被上诉人也自愿补偿上诉人10万元，故原审法院对上诉人装饰装修损失争议的处理，本院予以维持。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持，上诉人的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15,600元，由上诉人陈永清负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔美君代理审判员 蒋庆琨代理审判员 娄 永二〇一六年四月二十八日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”