（2016）川0522民初782号

裁判日期: 2016-04-28

公开日期: 2016-12-30

案件名称

原告中国人民解放军77126部队诉被告先世和土地租赁合同纠纷案民事判决书

法院

合江县人民法院

所属地区

合江县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中国人民解放军77126部队,先世和

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十七条，第三十九条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百二十三条第一款，第二百三十五条，第二百三十六条

全文

四川省合江县人民法院民事判决书（2016）川0522民初782号原告中国人民解放军77126部队。法定代表人杨猛，部队长。委托代理人罗辉，重庆鼎山律师事务所律师。委托代理人徐浩，男，生于1984年9月24日，汉族，四川省江安县人，中国人民解放军77126部队干事，住重庆市江津区长城路266号,公民身份号码：5115231984********。被告先世和，男，生于1949年8月8日，汉族，四川省合江县人，个体工商户，住合江县合江镇新华北路166号附1号，现住合江县菜坝部队，公民身份号码：5105221949********。委托代理人蒲德超，四川荔香律师事务所律师。委托代理人先丽，女，生于1975年11月12日，汉族，四川省合江县人，住合江县合江镇新华北路166号附1号，现住合江县菜坝部队，公民身份号码：5105221975********。系被告先世和之女。原告中国人民解放军77126部队诉被告先世和土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月17日立案受理，依法由审判员杨治昂适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人，被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国人民解放军77126部队诉称：自2003年起，被告与原告签订《土地租赁合同》。约定将原告所有的位于四川省合江县合江镇农场的土地出租给原告从事生产经营，并约定了租期、租金及用途等，以后又多次续签，均全面履行。2014年，双方最后签订《土地租赁合同》。约定：被告租赁原告土地8亩，用于饲养；租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日止。年租金（不含水、电、暖、煤气、设备费用）8000元；期限届满后自动解除租赁，被告必须将承租的土地及相关附属物完好无损地交还原告。可租赁期满后，原告多次通知被告交还租赁土地，被告均拒绝搬迁归还，故诉请判决解除原、被告之间的《土地租赁合同》，由被告立即搬迁，交还原告租赁土地，并按2014年的租金标准8000元/年计算支付原告自2015年1月1日起至实际搬迁交还土地期间的租金。被告先世和辩称，原告的诉讼主体不适格；原告将划拨的军用土地出租给被告，违反有关规定，双方签订的租赁合同无效；原告在此次签订合同中存在有过错，按合同法第58条的规定，应赔偿被告的损失。原告为支持其诉讼主张，提交了以下证据：1、川（2016）合江县不动产权第0001735号不动产权证书，该证为（2001）0103652号产权证遗失后补发，载明权利人为原告。证明原告依法取得合江县合江镇菜坝处356277.77平方米的土地，其出租给被告先世和的土地为原告所有。2、2013年度《土地租赁合同》。证明双方成立土地租赁合同关系，在2013年1月1日至2013年12月31日期间，被告先世和租用原告土地用于饲养。3、2014年度《土地租赁合同》。证明被告继续租用原告8亩土地用于饲养，租期从2014年1月1日至2014年12月31日止。4、2014年9月10日的中国人民解放军通用收费票据。证明原告收取被告先世和2014年的租金8000元。5、原告的情况说明。证明该说明内容为菜坝军用农场的所有合同权利、义务均由原告享有和承担。6、合江农场停租公告。证明原告在2015年4月29日通知所有承租户，包括被告停止租赁，限在2015年10月31日前搬迁，交还租赁土地。7、中国人民解放军总政治部、总后勤部、纪律检查委员会《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》、习主席关于停止军队有偿服务的讲话等。证明菜坝农场属于停止对外有偿使用的对象，停止出租是执行上级号令。8、谈话录音光盘及录音整理文本。证明双方就交还租赁土地于2015年12月30日进行过座谈，各自表达了相关意思，并要求被告搬迁。对原告的上述证据，被告先世和质证对证据的真实性均无异议，但认为：1、原告证明其拥有土地所有权，但不能证明其可以出租；2、双方不只2013年、2014年签订租赁合同，是从2003年即开始租赁的，一直连续租赁；3、原告的情况说明不能代表土地的所有权人，不能证明原告主体适格；4、对停租公告，被告是看过，签字也属实，但并未同意公告的要求；5、对部队文件和讲话，是原告军队方面的管理问题，与被告无关。被告为支持其辩解，向法庭提交以下证据：1、《租赁合同》。证明双方于2003年6月6日首次签订租赁合同，成立租赁关系，约定租期为5年，到2008年7月1日到期。2、《土地租赁合同》。证明双方于2013年1月1日签订租赁合同，租期为1年，于2013年12月31日到期。3、《土地租赁合同》。证明双方于2014年1月1日签订租赁合同，租期为1年，于2014年12月31日到期。4、2013年10月22日证明。证明先世和租赁菜坝军区农场土地，用于饲养。5、被告的《营业执照》、《动物防疫合格证》。证明被告在租赁地进行合法饲养经营。6、光盘。证明被告另行开垦4亩土地种植蔬菜。。7、《中国人民解放军房地产管理条例》。拟证明原告改变土地使用权的性质，双方的租赁无效。8、养殖场资产明细清单。证明被告养殖场的价值为3826029.5元。对上述被告的证据，原告质证除对养殖场资产明细清单有异议外，对其余证据的真实性均无异议，但认为：证据1、2、3与本案无关，因该合同早已到期，履行完毕；证据8与本案无关，系被告单方计算；认为证据7不能作为证据使用，并且也未禁止部队的土地进行出租。根据双方的举证和质证意见，本院对双方无争议的证据予以确认。对双方存在争议的原告证据，本院认为，被告虽提出原告不能出租涉案土地、原告主体资格不合格、停租公告被告未同意等，但均未否认证据本身的客观真实，其质证意见与原告证据所证明的事实并不相符，故本院对被告的上述质证意见不予采信，对原告的证据均予以确认。被告认为双方不只2013年、2014年签订租赁合同，而是从2003年即开始租赁，一直连续。本院结合被告的举证能够证明被告所述的事实成立，故本院对被告的这一质证意见予以采信。对被告所出示的证据，原告对养殖场资产明细清单有异议，认为系被告单方计算外，其余均系租赁行为及利用租赁物进行经营的事实，各证据能相互印证并与租赁相关联，证据客观真实，故本院对被告的上述证据除养殖场资产明细清单外以及所证明的事实均予以确认。经审理查明，原告系坐落于合江县合江镇菜坝处的军用农场的所有权人。2003年6月6日，被告与原告签订《租赁合同》，约定：将原告所有的位于四川省合江县合江镇合江农场8亩土地出租给原告从事饲养，租期五年，每年租金6400元；并约定租期内如遇军事任务或指令性政策文件的特殊需要，需要收回土地时应提前一个月通知承租方，承租方应主动配合，出租方不负责任何补偿等。合同签订后，原告将地交被告使用。被告也按约支付了原告租金。到期后每年续租。2013年1月1日，原、被告续签《土地租赁合同》，继续由被告先世和租赁原告土地8亩用于饲养，租期为1年，至2013年12月31日止，年租金8000元。2014年1月1日，原、被告双方又续签《土地租赁合同》。约定：乙方（被告）先世和继续租赁甲方（原告）土地8亩用于饲养；租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日止，年租金（不含水、电、暖、煤气、设备费用）8000元；租金交付方式为：乙方于2014年2月1日交付甲方8000元；甲方的权利和义务：甲方有权按本协议约定向乙方收取相关的租金，乙方每逾期一日交付地产租金，由甲方按年租金的千分之五向乙方加收违约金。逾期三十日，即视为乙方不履行协议，甲方有权终止协议，及时收回土地，造成的一切损失由乙方承担；未经甲方书面同意，乙方在承租的场地上新建和添建各种永久建（构）筑物、私自扩大规模投入，均视为违反协议，甲方有权强制拆除并终止协议，损失由乙方自行承担。对目前已存在的乙方建（构）筑物，准许乙方予以保留，在协议终止日期前必须无条件按甲方的要求处理完毕，如乙方超过协议终止日期未处理，甲方有权强制拆除，造成的一切后果由乙方承担；合同期内，甲方因军队相关指令性政策文件，需提前终止合同，甲方应以书面形式通知乙方，乙方在三个月内无条件归还土地，甲方不负责任何补偿，甲方应按实际使用时间计收租。协议的解除：本协议期限满后自动解除协议。租赁场地的交还：乙方必须在租赁协议期满或终止租赁时，将承租的土地及相关附属物完好无损地交还甲方。有意需要继续承租该地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意后，重新签订协议，办理有关报批手续。合同对其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2014年9月10日收取被告2014年租金8000元。2014年12月31日合同期满后，双方未再签订租赁合同。2015年1月17日，中国人民解放军总政治部、总后勤部、纪律检查委员会发出《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，从严清理、整顿和规范军队空余房地产租赁行为。2016年3月，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签。原告为落实《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》和停止军队有偿服务工作，于2015年4月29日向农场所有承租经营户发出了《合江农场停租公告》：“合江农场各经营户：各经营户与中国人民解放军77126部队签订的承租合同已于2014年12月31日到期。根据中国人民解放军总政治部、后勤部、军委纪律委员会下发的《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》要求，我部不能再从事空余房地产租赁活动，且不再续签租赁合同。请各经营户于2015年10月31日前搬迁并将附属设施清理完毕，逾期未拆除自建构筑物的，我部将按照《军事设施保护法》有关规定对军产进行维权。自公告之日起，请各经营户积极予以配合为谢！”告知原告已不能再从事空余房地产租赁活动，且不再续签租赁合同，要求各承租人于2015年10月31日前搬迁、清理完毕，将土地交还原告。被告先世和和其他租赁户在公告上签字，表示知晓了公告。公告期满，被告未搬迁。2015年12月30日，原告派人与被告座谈，动员被告自行搬迁腾地，但被告未同意，仍拒绝搬迁交还原告租赁地。2016年2月17日，原告诉讼来院。诉讼中，被告对承租时所支付的各项费用另行主张。本院认为，土地属于不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。原告依法获得坐落于合江县合江镇菜坝处356277.77平方米土地的不动产权证书，成为该宗土地的所有权人，根据所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利的规定，原告当然具备进行土地租赁民事行为的主体资格，依法有权将该宗土地进行出租，其与被告签订的土地租赁合同，系双方真实意思表示，自愿协商一致的结果，并且就同一地块多次签订租赁合同，也一直履行，双方均无异议。虽然军队《中国人民解放军房地产管理条例》、《军队空余房地产租赁管理规定》、《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》等对军队空余房地产出租有许可、审批、登记等要求，但上述规定只是军队的规范性文件，属于原告内部的管理措施，并不是法律法规，双方的租赁合同并不违反法律法规的强制性规定，也无其他无效的情形，故本院确认双方的土地租赁合同依法成立并合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。双方最后的租赁合同约定租期至2014年12月31日止，承租方必须在租赁协议期满或终止租赁时，将承租的土地及相关附属物完好无损的交还出租方，到期后未再续签合同，并且原告根据军队的文件规定，明确停止出租，发出了停租公告，租赁期间届满，被告依法、依约都应将承租的土地交还原告，故本院对原告主张被告交还租赁土地的请求予以支持。原告主张被告支付租赁合同期满后未交地期间的租金，法律规定是“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。双方的租赁合同于2014年12月31日期满，但被告继续使用租赁土地，原告于2015年4月29日才向被告及农场所有承租经营户发出了《合江农场停租公告》，告知不能再从事空余房地产租赁活动，且不再续签租赁合同，要求各承租人于2015年10月31日前搬迁、清理完毕，将土地交还原告，表明原告对被告等人的期满后租赁提出了异议，在提出异议之前的租赁，原租赁合同继续有效，被告应按原合同租金标准支付原告租金。停租公告后的期间，属于原告给予被告解除合同的合理期限和双方的纠纷处理时间，根据本案的实际情况，本院不再支持原告停租公告后的租金请求。故本院对原告的主张部分予以支持。具体租金金额，本院根据双方原合同的租金标准，确定为2666元（8000元/年÷12个月×4个月）。被告在租赁地上所建（构）筑物的相关设施，双方的租赁合同也明确约定“对目前已存在的乙方（承租方）建（构）筑物，准许乙方予以保留，在协议终止日期前必须无条件按甲方（出租方）的要求处理完毕，如乙方超过终止日期未处理，甲方可以强制拆除，造成的一切后果由乙方承担。”、“乙方必须在租赁协议期满或终止租赁时，将承租的土地及相关附属物完好无损的交还甲方”等，对增设的建、构筑物和附属物的处理进行了约定，该约定也合法有效，应按照双方约定执行。据此，本院为维护当事人的合法民事权益，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十三条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告中国人民解放军77126部队与被告先世和之间《土地租赁合同》；二、被告先世和在本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军77126部队土地租赁费2666元。三、被告先世和在本判决生效之日起四十日内交还原告中国人民解放军77126部队租赁土地8亩。被告先世和在涉案土地上自行增设的建筑物、构筑物、附属设施等由被告先世和自行在本判决生效之日起三十日内清理完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取为25元，由被告先世和承担（原告已预交，被告在履行上述款项时一并向原告支付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员　　杨治昂二〇一六年四月二十八日书记员　　李小平本案适用法律条文附后：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。来源：