（2015）中一法坦民一初字第200号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-10-21
案件名称
邓国雄与中山市国美电器有限公司中山坦洲分公司排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓国雄,中山市国美电器有限公司中山坦洲分公司,深圳市国美电器有限公司
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第十四条第一款
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法坦民一初字第200号原告：邓国雄，男，澳门特别行政区居民，住澳门，澳门永久性居民身份证号码×××5734（）。委托代理人：赖健勇、刘玉，均系广东运胜律师事务所律师。被告：中山市国美电器有限公司中山坦洲分公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。法定代表人：郭亨忠，总经理。委托代理人：李琴玲、卢家俊，均系员工。第三人：深圳市国美电器有限公司，住所地广东省深圳市福田区，组织机构代码××。法定代表人：黄秀虹，执行董事。委托代理人：刘育锋，该司员工。原告邓国雄诉被告中山市国美电器有限公司中山坦洲分公司（以下简称中山国美坦洲分公司）排除妨害纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理后，依法于2015年4月16日由审判员谢灏独任审理，后本院依职权追加深圳市国美电器有限公司（以下简称深圳国美公司）作为本院无独立请求权第三人参加诉讼，于2015年12月1日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邓国雄及其委托代理人赖健勇，被告中山国美坦洲分公司委托代理人李琴玲，第三人深圳国美公司委托代理人刘育锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓国雄诉称：原告于2006年购买了世纪银星商业中心A-1052号商铺，商铺的公摊面积有22.58平方米，公摊部位包含了世纪银星商业中心一层的场内行人通道。被告承租世纪银星商业中心一楼A区大部分铺位用于经营，面积包括从A-1016到A-1020、从A-1088至A-1109、从A-1117到A-1129、从A-1189到A-1199（详见平面图），被告在未经大多数业主同意的情况下，擅自将承租范围内的行人通道隔断改成销售柜台，侵害了原告的公摊面积所有权。根据我国物权法第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，世纪银星商业中心场内行人通道属于全体业主共有，改建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。依照原告与中山市三宝房地产有限公司（以下简称三宝公司）签订的《商品房买卖合同》第十八条约定：“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”。出卖人无权擅自改变公共部位和设施的使用性质，承租人当然也没有权力擅自改变，被告的行为已经构成侵害原告建筑物区分所有权的侵权行为。为此，原告特向法院提出诉讼，请求判令：1.被告立即停止占用中山市坦洲镇南坦路262号世纪银星商业中心A区一楼区域内的行人通道，并拆除阻断行人通道的设施；2.被告承担本案诉讼费用。原告邓国雄为支持其诉讼请求向本院提供的主要证据有：1.商品房买卖合同、房地产权证；2.分摊面积明细表；3.世纪银星商业中心宣传资料，4.被告经营场地照片。被告中山国美坦洲分公司辩称：1.原告作为单一的业主对共同共有部分没有单独的诉权，原告诉状中提到其与三宝公司签订的《商品房买卖合同》，但是被告并非该合同的相对方，不应该承担该合同的责任；2.原、被告各自使用的区域并不相邻，而且相隔甚远，从相邻关系的角度看，原告并不能证明其权利受到了侵害，也不能证明被告对其有所妨害，依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的约定，只有对相邻者造成的妨害或者损失的侵权人才应当停止侵害或者排除妨害；3.被告使用的部分即使涉及到公摊面积的，也是在被告承租区域的公摊面积，且被告用于门店经营开有多个出入口，保持了出入口的通畅，从原告的位置看，原告所在的位置前对马路，后直通两个出入口，被告并不对原告存在妨害的情形；4.原告承租时，出租方已是合法出租权的整体业主，其有权将共同部分出租，在租赁合同也明确了承租方有权进行封闭式装修以及封闭式管理。承租方支付对应的租赁费用，因此该承租行为是合法的，应该得到保护。国美的卖场是一个整体的卖场，不可能分割经营，尤其是被告在卖场中预留了通道，更加不存在妨害，如果原告认为应该对公摊面积享有权利，那原告应当向出租方主张收益的权利，而不是向实际使用方提出排除妨害；5.被告租赁卖场使用的行为发生在2006年，原告的商铺产权登记在2008年，根据买卖不破租赁的原则，被告的房屋整体租赁行为应当受到法律保护。被告就其辩解在举证期限内向本院提交的证据主要有：1.房屋租赁合同；2.土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证；3.区域规划图；4.现场照片6张；第三人深圳国美公司述称：1.第三人是被告的关联公司，并作为承租方承租物业，已授权被告管理全部事项。第三人合法租赁，享有该物业使用权利。2.第三人承租物业时，三宝公司提供了其对全部物业享有出租权的证明材料。3.第三人承租物业时，原告并未办理A-1052商铺的产权登记，即第三人已经取得对其承租的全部物业面积支配使用的权利，即使原告认为对公摊面积的使用对其造成收益损失，其也应当向三宝公司主张权利。4.A-1052商铺的位置距离第三人承租较远，且A-1052商铺前后都有畅通的通道，实际并未侵害A-1052的权益。5.原告并不具备代表全体业主行使权利的资格，公共面积是全体业主共同所有，相关权益也应该由全体业主共同主张。第三人就其陈述在举证期限内没有向本院提交证据。经审理查明：中山国美公司与深圳国美公司是关联企业。2006年8月24日，深圳国美公司与三宝公司签订房屋租赁合同，租赁三宝公司开发的位于中山市坦洲镇南坦路262号A区世纪银星商业中心的1层作为商用。该房屋租赁合同约定：租赁建筑面积2350平方米，使用面积2000平方米；按建筑面积计租，每月租金75200元；租赁期限10年，自2006年9月1日起至2016年8月31日止；因租赁房屋妨碍第三方相邻权或其他合法权益的，由三宝公司承担责任；深圳国美公司有权对租赁区域进行封闭式管理，并进行封闭式装修；三宝公司负责用钢化玻璃（规格：12mm）隔出租赁区域，并负责相关费用。该合同还就其他方面进行了约定。合同签订后，深圳国美公司将该租赁物交付给中山国美坦洲分公司作为经营国美电器门店之用，授权中山国美坦洲分公司负责门店的所有管理事项并享有权利。2006年5月19日，邓国雄与三宝公司签订广东省商品房买卖合同，购买世纪银星商业中心A区A1052号商铺，并于2008年4月28日领取了房地产权证。后邓国雄认为中山国美坦洲分公司侵犯了其公摊面积所有权，故诉至本院，主张前述实体权利。另查：世纪银星商业中心系三宝公司开发的商业地产，共有商业用房206套，部分用于对外销售，部分由三宝公司出租。据向中山市城乡规划局咨询得知，该商业中心A区一层系由各大小不一的商铺构成的商场，目前该商场一层的商铺在分布、格局上与规划平面图纸标示存在差异。据向中山市国土资源局咨询得知，在对世纪银星商业中心进行初始登记时的A区一层的共同分摊面积包含的部位分别是：外半墙、配电房、消防中心、汽车升降机、楼梯间、工具间、开水间、扶手梯、本层厕所、本层通道。一层通道包含商场铺面之间的通道，且该商场铺面之间的通道是作为商业中心一层的共同分摊面积分摊给一层的全体业主的。经组织双方查看现场，国美卖场确实进行了整改，相对于世纪银星商业中心A区一层其他卖场属实行封闭管理，其封闭管理主要体现在下班后在对于电器的保管方面，而在白天世纪银星销售中心开业时，国美卖场与其他商铺是连通的，并不属于独立隔离的区域。国美公司根据其需求在整体上对其租赁的卖场进行了重新布局，占用相邻通道作销售柜台的情况普遍存在，但亦另行开辟了多个通道，改造后的商场布局整齐、通行无阻。邓国雄所购的A1052号商铺位于世纪银星商业中心的A区一层的最东面，与商场的东门毗邻，商铺周围并无封闭式管理区域，其四周商铺在分布、格局上与规划平面图纸标示一致，该商铺与国美卖场之间有一定距离，相隔有两排通道。又查，由于邓国雄只起诉中山国美坦洲分公司，本院向其释明是否追加总公司作为共同被告参加诉讼。邓国雄表示由于本案不涉及经济纠纷，其不申请追加，亦不对总公司主张权利。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共同部分享有共有和共同管理的权利”，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”。根据上述法律及司法解释的规定，邓国雄作为世纪银星商业中心的业主即所有权人，认为中山国美坦洲分公司占用该商业中心A区一层的共同通道而侵害其合法权益的，有权提起诉讼，作为本案原告主体适格。按区分所有权理论，共有部分属于所有权人全体共有，由各区分所有权人按其共有的应有部分比例享有使用、收益。但实际上，应由各区分所有权人依本来用途共同使用的共同部分，设定专用使用权，由特定人（特定区分所有权人或者特定第三人）专属使用的情况，在实践中也是非常多见的，应根据不同情况具体分析。本案中，中山国美坦洲分公司与三宝公司虽有在未取得其他共有权人同意的情况下协商并改变了共用通道布局的行为，但其亦另行开辟了多个通道，改造后的商场布局整齐、通行无阻，在通行上并无损害其他共有人的权益，且邓国雄所购商铺位于世纪银星中心的东门旁，出入方便，该商铺与国美卖场之间有一定距离，相隔有两排通道，并不因中山国美坦洲分公司的行为而使其商铺价值受损。若在无实际损失的情况下而让国美卖场恢复原状，不利于实现社会资源价值最大化，故对其请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告邓国雄的诉讼请求。案件受理费100元（原告邓国雄已预交），由原告邓国雄负担。如不服本判决，原告邓国雄可在判决书送达之日起三十天内，被告中山市国美电器有限公司中山坦洲分公司可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 罗晓冰代理审判员 张剑峰人民陪审员 李嘉宝二〇一六年四月二十八日书 记 员 陈 燕杨万红第8页共8页 来源：