（2016）黔0402民初478号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-06-01
案件名称
原告郭连凤诉被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
安顺市西秀区人民法院
所属地区
安顺市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭连凤,安顺翠麓房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第七条，第八条第一款，第九十三条第一款；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十五条；《诉讼费用交纳办法》：第二十九条第一款
全文
贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0402民初478号原告（反诉被告）郭连凤，女，1965年11月23日生，汉族，贵州省安顺市人，个体户，住贵州省安顺市西秀区陡陡坡巷**号附*号。委托代理人：石刚，贵州宜源律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：安顺翠麓房地产开发有限责任公司住所地：安顺市开发区北二环路口苏苑公寓A栋4单元6-2法定代表人：彭东委托代理人：农黎波，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人：彭洁茹，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告（反诉被告，以下称原告）郭连凤诉被告（反诉原告，以下称被告）安顺翠麓房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理后，依法由本院助理审判员邓芸适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人石刚以及被告委托代理人农黎波、彭洁茹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2011年7月3日签订商品房买卖合同，约定：原告向被告购买坐落于安顺市西秀区黄果树大街006239683号地块翠麓金座第1幢1层19号房，该商品房系商铺，建筑面积15.46平方米，总价款为人民币354369元，付款方式为：于合同签定之日付总房款的50%，其余50%向银行申请按揭贷款。出卖人应当在2012年6月30日前将上述商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房屋产权管理部门申请登记备案。同时，原、被告签订了上述商品房买卖合同的附件，约定：金座灯饰城一楼内街商铺，主要经营范围为灯饰，购买者在购买时可将其铺面交由开发公司代租，代租时间为三年，从交房之日起，每半年为其代收一次租金。租金标准为：第一年按每月租金90元／㎡、第二年按每月租金95元／㎡、第三年按每月租金100元／㎡。上述商品房买卖合同签订后，原告向被告支付了首期款人民币177369元，维修基金人民币1005元。被告于2012年7月1日将上述房屋出租并收取租金。但被告至今未为原告办理上述商品房买卖合同登记备案，未为原告办理房地产权属证书，未向原告支付租金。被告的行为已构成违约且成就了商品房买卖合同解除及退房的条件。审理中原告提出被告在与原告订立商品房买卖合同后又将该房屋出卖给其他人，且已为该买受人办理房屋所有权登记手续，现向法院起诉请求判决：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告于商品房买卖合同解除之日退还原告购房款人民币177369元，维修基金人民币1005元；3、被告赔偿原告人民币177369元，并向原告支付利息（以购房款人民币177369元为本金，按银行同期贷款利率，从2011年7月17日起计算至被告退还清购房款之日止）；4、被告支付原告租金人民币63695.2元（该租金为从2012年7月1日起计算至起诉之日的租金，之后的租金按每月1546元计算至商品房买卖合同解除之日止）；5、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称：1、对原告诉请解除合同的请求没有意见。2、商品房未能交付是因为原告方未能积极配合被告方办理按揭手续，导致按揭手续一直办不下来，被告曾多次通知原告到场，但原告拒不到场。3、原告要求双倍赔偿购房款没有事实依据，原、被告签订了商品房买卖合同后，被告没有一房二卖的情况。4、原告要求支付租金没有事实和法律依据，原告在诉请中既请求解除合同又要求支付违约金，还要求支付租金，于理不合。被告反诉称：2011年7月3日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》约定：1、被反诉人向反诉人购买坐落于安顺市西秀区黄果树大街翠麓金座第1幢1层1-9号商铺，房屋总价为人民币354369元。2、买受人在合同签订之日付总房款的50%，其余50%向银行申请按揭贷款。3、买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。合同签订至今被反诉人仅支付了房屋首付款人民币177369元，经反诉人多次催促，被反诉人均未提供按揭贷款的相关手续，也未支付剩余房款，被反诉人的行为已构成违约，为维护反诉人的合法权益，特向法院提起反诉请求判决：1、解除反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》；2、被反诉人支付反诉人违约金人民币3540元；3、驳回本诉的诉讼请求；4、本诉诉讼费及反诉讼费由被反诉人承担。原告对反诉答辩称：1、对解除合同的请求无意见。2、反诉人要求被反诉人支付的违约金为逾期付款违约责任，但被反诉人不构成逾期付款违约。按照商品房买卖合同约定的支付购房款方式为按揭方式，在办理按揭贷款的过程中，被反诉人提交了反诉人所要求的相关资料，并多次催促反诉人，但反诉人一再拖延导致按揭贷款未办理。经调查，2013年反诉人已经将争议所涉商铺出卖他人，导致被反诉人的按揭贷款办不下来。3、反诉状中事实与理由提到的争议商铺是1层1-9号商铺，但被反诉人购买的商铺为1层19号商铺，反诉人存在一房二卖的事实。经审理查明：2011年7月3日原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定：原告郭连凤购买被告开发的位于安顺市西秀区黄果树大街翠麓金座第1幢1层1-9号房，用途为商住，属混合结构，建筑面积共15.46平方米，该商品房按套计算，总价款为人民币354369元整，付款方式为合同签定日付总房款的50%，其余50%向银行申请按揭贷款，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……买受人的房屋仅作商铺使用……本合同连同合同附件共18页，……商品房预售的，自本合同生效之日其30天内，由出卖人向房屋产权管理部门申请登记备案。出卖人：安顺翠麓房地产开发有限责任公司（合同专用章）、彭东（印章），买受人：郭连凤（捺印）。合同签订后，原告在被告制作的《附件》上签署“本人同意按甲方所列附件租金价格代租.三年之后本人自行处理。郭连凤（捺印）2011.7.3”，该《附件》内容为：“一、金座灯饰城一楼内街商铺（10#——27#），主要经营范围为灯饰，购买者在购买时可将其铺面交由开发公司代租，代租时间为三年，从交房之日起，每半年为其代收一次租金。租金情况：一类租金（10#、11#、16#、17#、18#、19#、27#）以上7个铺面的租金为：第一年90元／㎡、第二年95／㎡、第三年100元／㎡；二类租金（12#——15#、20#——26#）以上11个铺面的租金为：第一年80元／㎡、第二年82元／㎡、第三年85元／㎡；二、二至四楼的商铺为代租销售，代租时间为五年，前三年的年租金为总房款的5%，第四、五年的年租金为总房款的6%（从交房之日起，每半年为其代收一次租金）。安顺翠麓房地产开发有限责任公司（加盖公司印章）2011年7月2日”，被告方的销售人员向原告出具商铺房价计算单，载明：“姓名：郭连凤，户型及房号：1-19号面积：15.46㎡单价：23800，总房价：￥397948﹣10000×9.9折＝354369，首付：￥177369，维修基金：￥1005，契税及其它费用：10631＋2400＋10＋371＝13412，贷款金额（年限）17.7万10年还月供：2227，总计：177369＋1005-60000=118374”。2011年7月17日原告按照合同约定以及房价计算单确定的首付和维修基金的金额向被告支付商铺购房款现金人民币177369元以及购房维修基金人民币1005元，其中购房款收据中备注“1-19#”。该合同至今并未向房屋产权管理部门进行登记备案，原告与被告方工作人员多次联系办理按揭贷款事宜，但贷款至今没有办下来，原告现在尚未付清被告剩余购房款，被告亦没有向原告交付房屋，原告没有取得被告出售房屋的所有权。现原告以被告未为原告办理合同登记备案、未为原告办理房地产权属证书、未向原告支付租金以及被告存在一房二卖的情形，致成诉讼向本院提出前述诉讼请求。被告以原告逾期并经被告多次催促仍未支付剩余购房款为由向本院提起前述反诉请求。同时查明，被告开发的“翠麓金座”于2010年7月6日开工，2012年4月25日竣工，2013年3月7日获得竣工验收备案。被告在对“翠麓金座”项目进行房屋预售及预售备案登记时采用的房屋分层分户平面图系2010年11月15日由安顺市房地产交易中心测绘的平面图，一层商铺房号为1号-31号，其中1-9号房套内面积10.37㎡，1-19号房套内面积181.78㎡；2012年5月31日被告因工程竣工且重新规划商场通道，向安顺市房产交易中心申请对“翠麓金座”的分层分户重新测绘，安顺市房产交易中心同时查实截止被告向其提出申请之日“翠麓金座”项目下的商铺尚未在安顺市房屋产权处办理预售登记，后测绘所依据2014年3月13日安顺市城乡规划局出具的《情况说明》及安顺市城乡规划局核准的一层商场平面图等相关资料，重新对“翠麓金座”项目的分层分户进行测绘，该项目一层的分层分户平面图于2014年3月24日通过审核并用作最终确定房屋产权房号、面积等办理产权证的使用资料，此次测绘后一层商铺房号为1号-49号，其中与2010年11月15日测绘的平面图1-9号位置一致的标注为1-17号，套内面积11.73㎡，1-19号位置一致的标注为1-1号，套内面积182.1㎡；。但在“翠麓金座”项目重新测绘并变更房号后，被告并未将变更情况告知原告。上述事实，有原告委托代理人石刚、被告委托代理人农黎波、彭洁茹的陈述，原告提供的：原告身份证复印件；被告提供的：营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明及身份证复印件、《商品房买卖合同》复印件、收据复印件两份、“翠麓金座”竣工验收备案表复印件、房屋所有权证（安市房权证西秀字第0300685**号、第0300685**号）打印件两份（盖有安顺市房屋产权管理处档案室业务专用章）、2010年、2014年房屋分层分户平面图打印件各一份（盖有安顺市房屋产权管理处档案室业务专用章）以及本院调取的《申请》复印件、《情况说明》复印件、《询问笔录》、《质证笔录》等证据在卷佐证，并经庭审质证认证，足以采信。原告提供的：1、《商品房买卖合同》复印件、代租附件复印件、收据复印件两份、房价计算单复印件、案外人杨凯的《商品房买卖合同》打印件（盖有安顺市房屋产权管理处档案室业务专用章）、案外人杨凯所有的房屋产权信息表打印件（盖有安顺市房屋产权管理处档案室业务专用章）、房屋产权证（安市房权证西秀字第0300685**号）打印件（盖有安顺市房屋产权管理处档案室业务专用章）、安顺市房屋产权管理处抵押登记信息表打印件（盖有安顺市房屋产权管理处档案室业务专用章）等书证的真实性予以采信，但不能达到证明原告购买的房屋房号为1-19号、原告对1-19号房屋享有收取租金以及被告存在一房二卖的证明目的，故对上述所列证据的证明目的本院不予采信。2、七次通话录音，证明目的为：原告已将办理按揭手续的相关资料提交给被告方、被告隐瞒争议商铺已出卖给第三人的事实、起诉时原告不知道被告已将争议房屋出卖给第三人的情况。对该组录音的真实性予以采信，其中2015年5月5日、5月18日通话内容能够体现原告积极与被告方沟通办理购房款的按揭贷款事宜，被告方亦在为原告准备办理按揭贷款的相关事宜；而2015年11月17日、12月23日、12月29日、2016年1月4日的通话内容并没有体现原告因何事需要被告方对其进行答复，亦没有体现原告已将办理按揭手续的相关资料提交给被告方以及被告将原告所购房屋卖给第三人，故对该组证据的证明目的本院不予采信。被告申请证人蔡本源出庭作证的证人证言，证明原、被告签订买卖合同后的履行情况及原告违约的事实，对证人陈述的原、被告签订商品房买卖合同的过程、房号变更的事实以及代租手续正常的办理程序等事实予以采信，因原告提供的2015年5月5日、5月18日的电话录音证明原告仍在积极与被告沟通按揭贷款的事宜，故对被告主张的证明原告存在违约的证明目的不予采信。本院调取的由安顺市城乡规划局核准的“一层商场平面图”，是用于佐证安顺市房地产交易中心测绘所重新对“翠麓金座”进行分户测绘的依据，该平面图右下方盖有“安顺市城乡规划局设计方案核准图纸专用章”但未填写核准日期，该图右下方虽有印制的“2010.07”，但因为该图并非本院向安顺市城乡规划局调取，且测绘所工作人员向本院陈述该图系其于2014年3月3日收到，故对该图确切的核准日期本院不予认定，该图与安顺市房地产交易中心测绘所2014年3月24日通过审核的用于进行房产登记的分户图的分户及房屋周距一致，故对该图作为最终分户测绘依据的证明目的予以采信。本院认为：双方约定《商品房买卖合同》自签订之日起生效。该合同约定原告买受被告开发的房屋为翠麓金座1幢1层1-9号房，建筑面积共15.46平方米，该商品房按套计算，总价款为人民币354369元，付款方式为合同签定日付总房款的50%，其余50%向银行申请按揭贷款，原告已首付购房款人民币177369元，但在被告方销售人员出具的房价计算单以及被告方财务出具的房款收据上载明的房号为1-19号，故原、被告对原告实际买受的房屋及房号产生争议。结合本院调取的《申请》及对安顺市房屋产权管理处测绘所工作人员的《询问笔录》，能够证实被告向本院提供的2010年11月15日房屋分层分户平面图、2014年3月24日房屋分层分户平面图的真实性，也能够证实被告在“翠麓金座”的预售阶段以及竣工后为办理房屋产权阶段确实存在两种分层分户平面图，2010年11月15日的房屋分层分户平面图载明用途仅作房号控制使用，并注明为“预售备案登记”，故本院认为被告在进行商品房预售时系以2010年11月15日的房屋分层分户平面图作为房号控制依据，该图上测绘的1-9号房套内面积为10.37㎡，而1-19号房套内面积为181.78㎡，因此虽然房价计算单及购房收据上写的房号为1-19号，但原告实际确定购买房屋应为2010年11月15日分层分户平面图所载的1-9号房，对比2014年3月24日房屋分层分户平面图，被告方在重新分户规划时并未对原1-9号房进行分割或扩建，且经2014年3月24日测绘确定的1-17号房的套内使用面积为11.73㎡，与原分户图中1-9号房套内面积10.37㎡相差不大，能够确定2014年3月24日房屋分层分户平面图中对应原1-9号房的系1-17号房。原告提出重新测绘的分户图是于2014年3月24日作出，认为房号变更应以2014年3月24日为界限，在房号变更之前2013年2月21日被告与案外人杨凯签订的《商品房买卖合同》载明出售的1-19号房（建筑面积18.57平方米，套内面积12.3平方米），在房号变更之后2015年5月27日案外人杨凯亦办理了1-19号房屋的产权证，载明的建筑面积亦为18.57平方米，如房号真的有过变更，案外人杨凯所办理的房产权证所载明的房号也应该随之变更。本院认为原告购房时“翠麓金座”项目尚在建设中，被告向原告销售房屋的形式系“预售”，2010年11月15日房屋分层分户平面图载明的使用阶段亦为“预售备案登记”，而案外人杨凯与被告签订购房合同是在“翠麓金座”项目竣工以后，也是在被告向安顺市房产交易中心提出重新测绘申请之后，且被告于2012年7月开始向相关部门征集竣工验收意见并进行竣工验收备案，案外人杨凯购房时被告的销售形式显然为“现售”，“现售”的房屋没有沿用2010年11月15日用作预售登记时的房屋分层分户平面图作为控制房号的依据亦符合常理，并且2010年11月15日房屋分层分户平面图所载的1-19号房的套内面积为181.78㎡，而案外人杨凯所购房屋的套内面积为12.3㎡，并且测绘应依据规划部门核准后的图纸后进行，也即是在最终测绘图审核通过之前，房屋规划部门已核准出被告方的分户图，故原告对2014年3月24日是“翠麓金座”房号变更的分界的主张缺乏证据支持。同时，原告认为本院调取的安顺市城乡规划局核准一层商场平面图在本院对测绘所工作人员所作的《询问笔录》中没有证据支持，房号是由规划局来确定，测绘所工作人员什么时候收到的图纸不影响分层分户的效力，且调取的平面图右下方载明日期为“2010.07”反而证实被告开发的“翠麓金座”没有发生过规划变更和房号变更。本院调取的安顺市城乡规划局核准的一层商场平面图及安顺市城乡规划局《情况说明》是为了佐证安顺市房地产交易中心重新对“翠麓金座”进行分户测绘的原因和依据，因为该一层商场平面图右下方盖有“安顺市城乡规划局设计方案核准图纸专用章”，此章中有空白日期处未填写，而该平面图右下角有印制的日期“2010.07”，原告以此认定该“一层商场平面图”是2010年7月作出，并且认为“翠麓金座”的一层房屋分布及房号从未发生过变更。因安顺市房地产交易中心并非此平面图的核准方，在《询问笔录》中工作人员亦客观陈述此图系于2014年3月13日收到，但对于何时核准的不清楚，本院对该图的核准时间亦不予认定，不存在该图在《询问笔录》中没有证据支持；原告据此图主张被告开发的“翠麓金座”的房屋分户规划以及房号从未发生过变更，与本院向安顺市房产交易中心测绘所工作人员所作的《询问笔录》中的陈述不一致，也与该测绘所已作出的2010年11月15日用作预售登记使用的房屋分层分户图、2014年3月24日用作房产登记使用的房屋分层分户图不一致，且在“一层商场平面图”中有明确的房号和房屋周距，能计算出图中房屋的套内面积，原告认定其购买的房屋就是此图上标注的1-19号房屋，与案外人所购买的1-19号房屋属同一房屋，但原告持有的《商品房买卖合同》与案外人杨凯持有的《商品房买卖合同》在商品房基本情况部分载明的房屋基本情况截然不同，因此原告对其主张应该提供足以反驳该《询问笔录》以及2010年11月15日、2014年3月24日两份房屋分层分户图的证据加以证实，如不能提供相应证据证实其主张，应当承担举证不利的后果。综上，本院认为原告实际购买的房屋房号原为1-9号，现为1-17号。现原、被告均请求解除《商品房买卖合同》属原、被告自愿，本院同意解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。但原、被告在履行《商品房买卖合同》的过程中，被告并未按照合同约定将该合同进行预售备案登记，亦未确定原告办理按揭贷款的银行，被告主张系原告没有按照要求提供相应资料给被告导致贷款不能办理，但被告没有提供充分的证据佐证证人蔡本源对贷款不能办理应归责于原告的证人证言，且原告所举通话录音证实2015年5月原告仍在积极要求被告为其联系贷款事宜，故被告方所举证据不能达到逾期支付剩余购房款系原告原因的证明目的，故对被告反诉原告承担违约责任的请求，本院不予支持。因本院认为原告购买的房屋现房号为1-17号，并非1-19号，故被告不存在与原告签订购房合同后又将该房屋出卖给第三人的情形，对原告基于1-19号房存在“一房二卖”行为起诉要求被告赔偿原告人民币177369元的诉讼请求，本院不予支持。被告在一层房屋分户图发生变更后没有告知原告，同时也未将原、被告签订的《商品房买卖合同》进行预售登记备案，原告未按照合同约定办理银行按揭贷款非原告方的过错，责任应在于被告，被告应承担违约责任。现原、被告均提出解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，对该合同已经履行的部分，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对原告起诉被告退还其已支付的购房款人民币177369元、维修基金人民币1005元以及要求被告以购房款人民币177369元为本金，按银行同期贷款利率从2011年7月17日起计付利息至被告退清已付款项之日止的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告应当向其支付租金，但本院认为代租附件中明确表述的代租开始时间为“交房之日”，而在《商品房买卖合同》的履行过程中，原告尚未付清购房款，被告尚未将房屋交付给原告，故原告并不具备收取房租的权利，且原告并不是被告所开发的“翠麓金座”项目下任一房屋的所有权人，对“翠麓金座”项目下的任一房屋均没有处分及收益的权利，故对原告起诉要求被告支付原告租金的请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告郭连凤与被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》。二、限被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内退还原告郭连凤已支付的购房款人民币177369元、维修基金人民币1005元并支付利息（以购房款人民币177369元为本金，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率从2011年7月17日起计付利息至前述款项退清之日止）。三、驳回原告郭连凤的其他诉讼请求。四、驳回被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。如果被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币7592元，减半收取人民币3796元，由原告郭连凤承担人民币1862元，由被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司承担人民币1934元（此款已由原告郭连凤预交，被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内直接支付给原告）；案件反诉费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。原告可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。代理审判员 邓 芸二〇一六年四月二十八日书 记 员 丁雅洁 来源：