（2016）沪01民终3800号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-07-13
案件名称
袁皓诉满懿（上海）房地产咨询有限公司居间合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终3800号上诉人（原审被告）袁皓，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市杨浦区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人宋蒹葭（系袁皓之妻），XX年XX月XX日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审原告）满懿（上海）房地产咨询有限公司，住所地上海市徐汇区XX路XX号XX幢XX楼XX室。法定代表人梅虹，职务总经理。委托代理人李志燕，该公司员工。上诉人袁皓因居间合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第1860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，陈某甲和陈乙（以下简称案外人）为上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室��屋（以下简称系争房屋）的产权人，系争房屋建筑面积76.36平方米，房屋类型为公寓。2015年8月2日，满懿（上海）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）在带袁皓看好系争房屋后，双方在满懿公司兰皋路门店洽谈购房的相关事宜，期间袁皓对所购房产提出需满五唯一且无抵押以及与案外人面签等要求。洽谈之后袁皓在《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》及《佣金确认书》上签字。《房地产买卖居间协议》约定：袁皓（乙方）委托满懿公司（丙方）以总价人民币（以下币种相同）550万元向案外人陈某甲、陈乙（甲方）购买系争房产；乙方支付购房意向金50,000元；委托期限自收到意向金后7个工作日内；房屋买卖合同成立，即表明居间成功，乙方需支付丙方总房价1%的佣金；居间成功后，若有一方违约致本次买卖交易未能完成，则丙方仍有权收取佣金，��者有权选择向违约方主张本次交易的全部佣金。《房屋买卖合同》约定：由案外人陈某甲、陈乙（甲方）向袁皓（乙方）出售甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权；房屋建筑面积76.36平方米；房地产转让价款共计550万元；在签署本协议后30日内前往居间方签订示范文本《上海市房地产买卖合同》；乙方分四期支付房款；税费约定全部由乙方承担。甲方需在过户时书面承诺房产是其唯一一套住宅，因甲方承诺不实，多出的税费由甲方承担；2015年11月30日前，甲乙双方向房地产交易中心申请办理产权过户登记手续。袁皓签字时房屋买卖合同中关于房屋的租赁情况及税费承担未填选，是满懿公司在向两案外人确认后补填的。房屋是否抵押未填选。《佣金确认书》中袁皓（甲方）确认应付满懿公司（乙方）佣金55,000元，于签订买卖合同当日支付。另补充约定：乙方承诺在送定给上家时，上家签字前乙方需电话通知甲方征得甲方同意方可转定。上述合同签订当日，袁皓向满懿公司支付了意向金50,000元。满懿公司在取得袁皓一方签字的《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》当日，即让案外人陈某甲、陈乙在上述合同上签字，并将意向金交付案外人。满懿公司称在交付意向金前曾电话征得袁皓同意，袁皓表示的确通过电话，但对满懿公司所述内容不予认可，但未提供证据加以证明。次日，袁皓向满懿公司表示不愿继续购房。同月5日，满懿公司与袁皓及两案外人三方在满懿公司兰皋路门店进行协商，但未达成一致意见。原审另查明，两案外人名下的系争房屋设有抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司上海市静安支行及上海市XX有限公司，抵押金额122元。案外人陈乙名下另有一处位于上海市XX路XX弄XX号XX室的房产。袁皓于2015���8月27日至原审法院起诉案外人陈某甲、陈乙，要求解除《房屋买卖合同》，并返还25,000元，后经调解，双方自愿解除了合同，两案外人给付袁皓25,000元。2015年10月28日，满懿公司诉至原审法院，请求判令袁皓支付佣金55,000元。袁皓则不同意支付佣金。原审认为，袁皓看房后，经与满懿公司洽谈，其在案外人不在场的情况下，先行签署了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，上述文件中关于房屋总价、付款方式及期限、交房及过户日期的内容，系袁皓提出的要约，该要约经满懿公司送达，案外人经满懿公司的居间，最终在《房屋买卖合同》上签字，即为承诺。买卖合同自双方签字时即告成立。洽谈购房事宜是一个谈判的过程，但各方当事人应当履行的依据是最终签署的合同。满懿公司自认，在让袁皓及案外人签署《房屋买卖合同》前，的确未查清系争房屋是否符合袁皓要求的购房条件，对此袁皓是明知的。因此，袁皓认为满懿公司在居间过程中存有欺诈行为，其与满懿公司及案外人签订的合同应视为无效合同的抗辩意见，不予采信。袁皓另抗辩称需满足满五唯一且无抵押的条件，案外人已书面承诺为唯一住房，如承诺不实，多出的税费由案外人承担，而抵押系住房贷款抵押，在过户前可涤除，对袁皓权益均无实质影响，也不影响买卖合同的成立和生效。合同签订后，对各方当事人具有法律的约束力，当事人应当全面按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。满懿公司促成袁皓与案外人就系争房屋买卖合同的签订，按双方居间协议的约定，应视为居间成功，袁皓应按约支付居间报酬。双方约定佣金为55,000元，因袁皓签约后表示不愿购房，系争房屋最终未能交易，满懿公司未提供后续的居间服务，且满懿公���方业务员在居间过程中存在一定不当行为，结合满懿公司为促成房屋买卖合同成立所提供的服务等实际情况以及公平原则，故酌定佣金金额为27,500元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条第一款之规定，于2016年1月25日作出判决：袁皓应于判决生效之日起十日内支付满懿（上海）房地产咨询有限公司佣金人民币27,500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,175元，减半收取计587.50元，由袁皓承担。原审法院判决后，袁皓不服，向本院提起上诉称：上诉人在签订《房地产买卖居间协议》时并未决定要买房，签订该协议的目的是为了向案外人显示购买诚意从而实现让案外人降价的目的，��协议上的款项支付时间并未最终确定，待案外人同意550万房价后具体的合同条款再行协商。此外，上诉人要求购房的条件是满五年且唯一、无任何抵押、案外人在该协议上签字时需经过上诉人同意。然被上诉人居间的房屋并未满足上述条件，上诉人与案外人所签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》亦并非上诉人的真实意思表示，被上诉人在居间过程中存在欺诈行为，故请求二审法院依法驳回被上诉人原审时的诉讼请求。被上诉人满懿公司辩称：上诉人要求的房屋满五年可以通过房产证进行查询，而唯一的条件被上诉人无法查询，只能通过向案外人核实的方式确定。然案外人亦向被上诉人承诺其名下只有一套房产，否则由此产生的所有税费均由其负担，故涉案房屋是否唯一对上诉人来说并不存在购买障碍。上诉人签订合同是为了实现让案外人同意550万购房价的目的，经过被上诉人居间，案外人已经同意该价格，被上诉人在让案外人签字前亦电话征得上诉人同意，且签字后亦第一时间将该事实告知了上诉人。上诉人提供的电话录音仅证明双方协商的过程，最终达成的条件应以书面协议为准。综上所述，被上诉人已经尽到了居间义务，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于被上诉人在居间过程中是否尽到了居间义务以及其能否主张居间费。上诉人认为被上诉人未满足其购房条件且在居间过程中存在欺诈行为，首先，虽然被上诉人所居间的房屋并不满足案外人名下唯一一套住房的条件，但房屋是否唯一被上诉人只能通过向案外人核实的方式来确认，而案外人已经书面承诺涉案房屋为其唯一房屋���否则多出的税费由案外人承担，故房屋是否唯一对上诉人购买涉案房屋并不存在障碍；其次，虽然被上诉人事先并未就涉案房屋是否存在抵押情况进行核实，然上诉人亦并未明确表示如若存在抵押就拒绝购买房屋，且涉案房屋的抵押亦可以通过提前还款的方式予以涤除，故上诉人以涉案房屋存在抵押为由主张被上诉人未尽居间义务，难以成立。第三，上诉人虽主张，其签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》目的是为了向案外人商谈房价，其并未决定是否购买系争房屋，然上诉人作为完全民事行为能力人，理应对其在协议上签字的效力和风险有所认知，故上诉人以其签字仅是为了向案外人商谈房价为由否定上述协议的效力，本院难以采信。在被上诉人的居间下，上诉人与案外人签署了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，故被上诉人居间已经成��，其收取相应的居间费用，并无不当。后上诉人虽与案外人合意解除了房屋买卖合同，导致系争房屋最终无法完成交易，但此系上诉人对其权利的自行处分，并非被上诉人的原因导致，故上诉人以被上诉人在居间过程中存在欺诈行为为由，拒绝支付相应的佣金，缺乏依据。此外，被上诉人虽居间成功，但原审法院考虑到因买卖合同解除，被上诉人无需协助上诉人完成后续交易流程，从而将双方约定的居间费用酌情予以调整，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币1,175元，由上诉人袁皓负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛海波代理审判员 李 兴代理审判员 孙 飞二〇一六年四月二十八日书 记 员 倪 非附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自