（2016）云01民终689号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-07-11
案件名称
刘文泳、刘文惠因与昆明荣兴房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘文泳,刘文惠,昆明荣兴房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条；《诉讼费用交纳办法》：第二十九条第一款
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终689号上诉人（一审原告，反诉被告）刘文泳，男，汉族，1971年7月16日生。上诉人（一审原告，反诉被告）刘文惠，女，汉族，1968年7月6日生。委托代理人刘文泳，男，汉族，1971年7月16日生。被告（反诉原告）昆明荣兴房地产开发有限公司。住所地：昆明市富民县永定街道办事处文昌路。法定代表人邱什，系该公司总经理。委托代理人段云峰、谭蜀云，云南笃诚律师事务所律师，特别授权代理。上诉人刘文泳、刘文惠因与被上诉人昆明荣兴房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第1747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月23日受理此案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院经审理确认的本案事实是：刘文泳、刘文惠与荣兴公司于2013年3月8日签订《房屋租赁合同》，约定刘文泳、刘文惠将坐落于昆明市盘龙区霖雨路金江小区10-26/27号两间商铺租赁给荣兴公司使用，租期从2013年4月1日起至2018年3月31日止。2014年4月1日前，荣兴公司向刘文泳、刘文惠支付2014年4月1日至2015年3月31日租金945000元，2015年4月1日前，支付2015年4月1日至2016年3月31日租金992250元，2016年4月1日前，支付2016年4月1日至2017年3月31日租金1041862.50元，2017年4月1日前，支付2017年4月1日至2018年3月31日租金1093955.60元。荣兴公司在租赁期内，未经刘文泳、刘文惠同意，中途擅自退租的，应按照合同总租金的20%支付违约金。此后，荣兴公司支付给刘文泳、刘文惠押金50000元，并在合同履行中多支付了536元租金给刘文泳、刘文惠。2015年4月3日，刘文泳收到荣兴公司交回的金江小区10-26/27号商铺钥匙一套，并写下收条一份。2015年4月8日，经营者王丽在金江小区10-26/27号商铺登记成立昆明市盘龙区凯胜通讯器材经营部，2015年4月25日，刘文泳、刘文惠与杜杰、丁展曦签订的房屋租赁合同，将金江小区10-26/27号商铺出租给其以昆明市盘龙区凯胜通讯器材经营部名义经营通讯器材，租期从2015年5月1日至2020年4月30日，年租金100万元，从第三年起按5%递增。此后，刘文泳、刘文惠为荣兴公司支付了物管费4364.3元，2015年2、3月电费459.69元，水费及垃圾清理费1453元，合计6276.99元。现原告为维护合法权益，特请求法院判令：1、被告支付原告中途擅自退租违约金99.4613万元；2、被告支付原告2015年1月到3月房屋使用期间的物管费4364.3元，2015年2、3月电费459.69元，水费及垃圾清理费1453元，合计6276.99元；3、被告支付原告2015年4月1日到2015年4月30日的房租82687元；4、本案诉讼费由被告承担。被告反诉请求：判决押金在结清合理的费用，包括物管费等，原告是应当退还我方。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同在依法成立以后，对当事人具有法律约束力，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，原告依约将房屋交付被告使用后，被告应根据合同约定的方式和期限向原告支付租金。本案所争议的焦点是，在合同的履行过程中，租赁合同解除是谁导致的？违约方是谁？责任应由谁承担？根据《中华人民共和国合同法》规定的合同自愿原则，当事人不仅享有自愿订立合同的权利，同时也享有协议解除合同的权利。在合同成立以后，履行过程中，双方当事人可以协商，在达成一致意见的基础上，解除合同。刘文泳、刘文惠认为是荣兴公司提前退租行为导致违约,而荣兴公司认为是刘文泳、刘文惠想将铺面承租给现在的租赁方，获取更高租金而违约。但从本案中审理的事实及证据可以查明,荣兴公司在租赁合同履行过程中，由于自身的情况作出解除合同的意思表示,并告知刘文泳、刘文惠，与刘文泳、刘文惠双方达成解除租赁合同的一致意见，并在2015年4月3日将铺面钥匙交回刘文泳，双方的权利义务得以终止。因此，原、被告租赁合同的解除应是双方协商一致的解除。且从盘龙区工商行政管理局登记看，在2015年4月8日，经营者王丽已经在金江小区10-26/27号商铺登记成立昆明市盘龙区凯胜通讯器材经营部，据此可以印证刘文泳、刘文惠已经在该时间将该铺面出租给他人，并没有给刘文泳、刘文惠造成损失，也基于是双方协商一致的解除，对原、被告双方要求对方承担违约金的诉讼请求，不予支持，刘文泳、刘文惠要求荣兴公司支付一个月租金损失的诉讼请求，无事实和法律依据，也不予支持。但考虑到荣兴公司于2015年4月3日将铺面钥匙交回刘文泳，荣兴公司占有铺面期间的租期应支付给刘文泳、刘文惠。2015年4月1日起的租金是992250元，每月租金应为82687.50元，每日租金为2756.25元，3日的租金为8268.75元，该部分租金荣兴公司应支付给刘文泳、刘文惠。关于物管费4364.3元，2015年2、3月电费459.69元，水费及垃圾清理费1453元，荣兴公司认可该金额，予以支持。双方合同解除后，刘文泳、刘文惠应当将收取的荣兴公司的押金50000元和多收取的租金536元退还荣兴公司，对荣兴公司的该项诉讼请求，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定判决:“一、被告（反诉原告）昆明荣兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘文泳、刘文惠租金人民币8268.75元；二、被告（反诉原告）昆明荣兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘文泳、刘文惠物管费4364.3元、电费459.69元、水费及垃圾清理费1453元；三、原告（反诉被告）刘文泳、刘文惠于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）昆明荣兴房地产开发有限公司押金人民币50536元；四、驳回原告（反诉被告）刘文泳、刘文惠的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）昆明荣兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。”。一审宣判后，刘文泳、刘文惠不服，向本院提起上诉。两上诉人上诉请求：撤销一审判决，支持其一审的全部诉讼请求。其上诉主要事实及理由为：一审法字仅凭没有刘文惠签字的收条认定双方对解除合同达成一致意见是缺乏证据的，上诉人从未与被上诉人达成解除合同的合意。被上诉人工作人员单方制作收条交还钥匙是其单方主动退租的行为，根据合同约定被上诉人是根本违约行为，被上诉人应向上诉人支付合同约定的违约金并赔偿租金损失。综上，请求二审法院查清事实依法改判。被上诉人昆明荣兴房地产开发有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。二审中，双方对一审确认的法律事实均无异议，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：被上诉人是否应向上诉人支付违约金及赔偿租金损失？本院认为：依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”之规定，本院评判如下：上诉人认为被上诉人存在单方解除租赁合同的违约行为应承担合同约定的违约责任并赔偿租金损失，根据审理查明的事实，2015年4月3日，双方当事人将涉案铺面及钥匙进行了交接，上诉人刘文泳收回了钥匙及铺面，且上诉人没有证据证实其对提前收回铺面及钥匙向被上诉人提出过异议，上诉人亦在收回铺面后即另行出租，故一审判决认定双方已协商一致解除合同并无不当。因双方系协商一致解除合同，故上诉人要求被上诉人承担提前解除合同的违约责任并赔偿租金损失没有事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，论述理由充分详尽，本院不再赘述。综上，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，依法不能成立，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14552元，由上诉人刘文泳、刘文惠承担。本判决为终审判决。审 判 长 王思予审 判 员 蔡 芸代理审判员 熊梓旭二〇一六年四月二十八日书 记 员 焦 菡 微信公众号“”