（2016）豫01民终4688号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-05-03
案件名称
河南东瑞实业有限公司与赵彦房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河南东瑞实业有限公司,赵彦
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终4688号上诉人（原审原告）河南东瑞实业有限公司。法定代表人冯林萍，总经理。委托代理人段颖杰，该公司员工。委托代理人袁春，该公司员工。被上诉人（原审被告）赵彦，男，1975年5月29日出生，汉族。委托代理人赵庆福，河南慧闻律师事务所律师。上诉人河南东瑞实业有限公司（以下简称东瑞公司）因与被上诉人赵彦房屋买卖合同纠纷一案，赵彦于2015年8月7日向河南省郑州市管城回族区人民法院提起诉讼，请求：1、确认赵彦与东瑞公司于2015年3月24日签订的编号为NO：0001513商品房认购协议无效；2、东瑞公司返还赵彦支付的购房款和房屋维修基金646312元及利息17000元，并赔偿赵彦经济损失637762元；3、诉讼费用由东瑞公司承担。河南省郑州市管城回族区人民法院于2015年12月25日作出（2015）管民二初字第1984号民事判决。东瑞公司不服向本院提起上诉。本院于2016年4月5日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月27日对本案进行了审理。上诉人东瑞公司的委托代理人段颖杰，被上诉人赵彦的委托代理人赵庆福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定：2015年3月24日，赵彦（乙方，认购方）、东瑞公司（甲方，销售方）签订《商品房认购协议书》（NO：0001513）一份，主要约定：1、乙方认购甲方建设开发的美林河畔项目1号楼1单元8层07户房屋，建筑面积131.53平方米，单价8080元／平方米，总房款为1062762元。2、甲方承诺乙方所认购房屋的保留期限为签订该认购协议书起3日内。3、本协议签订时，乙方向甲方支付定金20000元。乙方须在上述房屋保留期限内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签订《商品房买卖合同》有关事宜。上述定金在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时，抵作该房屋的购房价款。4、乙方同意选择银行贷款付款方式，定于2015年3月27日交付首期房款637762元，在与甲方签订《商品房买卖合同》时向甲方支付，余款办理银行按揭手续。2015年5月8日，赵彦向东瑞公司交付房屋首付款637762元及房屋维修基金8550元，共计646312元。因涉案房屋已由东瑞公司进行抵押，双方未能按前述认购协议书的约定签订正式《商品房买卖合同》，且在赵彦得知房屋存在抵押情况、要求退款之下，东瑞公司同意退款并由赵彦于2015年6月16日填写《申请书》一份，内容载明因未能解押，不能签订商品房买卖合同的原因，申请退还1号楼807户房款637762元、维修基金8550元及1号楼808户房款536064元、维修基金14352元，合计1196728元。该申请之上有赵彦提供的银行帐号，并有东瑞公司工作人员核实及签名字样。但东瑞公司至今未向赵彦退还购房款项，并引发本案诉争。原判另认定：东瑞公司系于2014年12月2日与案外人中国建设银行股份有限公司郑州直属支行签订《郑州市房地产抵押合同》，将涉案房屋进行了抵押，东瑞公司表示尚未进行解押。庭审中，东瑞公司称涉案房屋是和同小区的其他房屋一并抵押，东瑞公司如果将涉案房屋解押，需将银行借款全额偿还，对小区房屋一并解押，其在签订认购协议前如实告知了赵彦房屋已被抵押的事实，并在赵彦交付首付款后，告知了赵彦小区房屋需要一并解押的情况；东瑞公司另称，赵彦交付首付款时，因房屋无法解押，确实无法签订商品房买卖合同，在上述情况下，赵彦选择解除认购协议、退还已交款项，东瑞公司亦同意。赵彦则否认东瑞公司事先曾告知，称其在签订协议并交付首付款后，因东瑞公司迟迟不按约定签订正式商品房买卖合同，其曾一再联系东瑞公司，最终在2015年6月16日，东瑞公司方告知房屋抵押情况。原判还认定：赵彦向东瑞公司购买了美林河畔项目1号楼的房屋两套，除涉案房屋之外，赵彦亦另就1号楼1单元8层08号房屋提起了诉讼。诉讼中，赵彦明确其诉讼请求第2项，要求东瑞实业有限公司退还已交付的款项646312元，并增加已付首付款一倍的赔偿，利息系从2015年5月8日起以646312元为基数按年利率6%计算。原判认为，赵彦、东瑞公司对赵彦购买东瑞公司开发的商品房并交纳首期房款等款项的事实无争议，该院予以认定。根据审理查明的事实，东瑞公司在与赵彦签订涉案《商品房认购协议书》前已经将交易房屋抵押给银行，且在赵彦支付款项后仍不能予以解押，此是导致赵彦与东瑞公司之间的商品房买卖交易不能继续进行，赵彦买受房屋的合同目的不能实现的真正原因。东瑞公司辩称其没有故意隐瞒抵押情况、事先已向赵彦说明，但未能提供有效证据证明其存在履行告知义务的事实，赵彦对此亦予否认，故该院对东瑞公司该辩称意见不予采纳，赵彦主张东瑞公司故意隐瞒成立，该院予以采信。关于赵彦的诉讼请求，首先，涉案《商品房认购协议书》是双方真实意思表示，认购协议对交易双方、房屋坐落、交易价格等商品房买卖的主要内容进行了明确约定，且赵彦按照协议约定的金额向东瑞公司支付了购房款项，故该认购协议对双方的法律拘束力应视同商品房买卖合同；其次，涉案退款申请书的内容仅涉及购房款项的退还，而未对违约责任进行约定，不能视为赵彦对相应权利进行了放弃，并且，赵彦在得知房屋抵押情况后要求东瑞公司退款，东瑞公司认可退款义务却未及时向赵彦退款，故有理由认为东瑞公司在涉案商品房买卖中系一再违反诚实信用原则。综上考虑，赵彦诉请东瑞公司承担惩罚性赔偿责任符合法律规定，该院予以支持，东瑞公司辩称意见缺乏事实及法律依据，该院不予支持；但证据表明双方在诉讼发生前已经对合同关系进行了解除，无需人民法院再行处理，故赵彦诉请第一项不当，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条及相关法律之规定，原审判决如下：一、河南东瑞实业有限公司于本判决生效后十日内返还赵彦购房款项646312元及利息（以646312元为基数，自2015年5月8日起按年利率6%计付至本判决确定还款之日止），另行赔偿赵彦637762元；二、驳回赵彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16610元，由河南东瑞实业有限公司负担。宣判后，东瑞公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误，适用法律错误。原审没有理清当事人之间的法律关系，对2015年6月16日确认的退款申请的性质界定错误。根据2015年6月16日的退款申请形成过程，结合其内容、目的，可以作出整体判定，我公司与赵彦之间的商品房买卖关系已经解除，双方之间的法律关系变化为债权债务关系。赵彦在我公司的售楼部询问涉案房屋时，已经告知其涉案房屋已被抵押给银行，需解除抵押后才能签订《商品房买卖合同》。赵彦遂要求退还已付相关款项，我公司也予同意。双方的法律关系随着2015年6月16日退款申请书的签订和生效已发生变化，即由商品房买卖合同关系转变为单纯的债权债务关系，我公司仅负有返还购房相关款项义务。这种法律关系的变化是赵彦处分其民事权利的自由，不违反法律、法规的强制性规定，亦不损害他人的合法权益和公共利益，合法有效。因我公司未按照2015年6月16日退款申请书的约定退还被相关款项，酿成本案。原审判决没有考虑双方之间法律关系的变化，无视双方形成新的法律关系的客观事实，认定双方之间系商品房买卖合同关系，进而对本案做出处理显然与案件事实不符，所援引适用法律也必然错误。二、原审判决结果超出当事人的诉讼请求范围。赵彦的原审诉讼请求第2项：返还购房款及房屋维修金646312元及利息17000元，并赔偿经济损失646312元，而原审判决的第一项：返还赵彦购房款项646312元及利息（以646312元为基数，自2015年5月8日起按年利率6%给付至本判决确定还款之日止），并另行赔偿赵彦646312元。第一，原审判决的利息部分超出赵彦的诉讼请求。第二，原审赵彦的诉讼请求系赔偿损失，而原审判决的是惩罚性赔偿责任，判决结果同被上诉人的诉求不一致。原审判决部分事实认定错误，适用法律错误，判决与诉求不一致，审判程序不当。请求撤销原决，改判或发回重审，诉讼费用由赵彦承担。被上诉人赵彦答辩称：一、原审认定事实清楚，对法理的阐述充分精辟，适用法律正确。1、东瑞公司上诉称，我在售楼部询问时，已告知我房屋被抵押给银行的情况不属实。2、我在被骗交付646312元首付款和维修基金后，东瑞公司一直以各种理由欺骗我，不与我签订正式的商品房买卖合同，在我一再施压，要求签订合同情况下，2015年6月16日，东瑞公司才告知我涉案房屋已抵押给银行的情况。我当即表示要求退款，并由东瑞公司工作人员给我办理了退款手续。东瑞公司书写的退款申请书中，除我名称和账户是我书写外，其余内容都是东瑞公司工作人员书写。3、在退款手续中，我并未放弃要求东瑞公司赔偿损失承担责任的权利。二、东瑞公司上诉称原审判决超出诉请范围与事实不符。在我原审诉请中，明显表示要求东瑞公司返还我支付的购房款和维修基金646312元及利息17000元，并赔偿经济损失637762元。庭审中再次明确了各项计算方法和依据。要求东瑞公司返还已交付的款项646312元，包括首付款637762元，维修基金8550元，赔偿经济损失637762元是按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，按照已付购房款637662元的一倍赔偿经济损失，明确利息以购房款和维修基金总额646312元为基数，按照年利率6%计算，从2015年5月8日开始计息，计至判决确定的还款日。我之所以在原审诉状中明确利息17000元，是为缴纳诉讼费用方便。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：2015年3月24日，赵彦与东瑞公司所签订的商品房认购协议书，双方意思表示真实，内容并不违反现行法律规定，合法有效。协议签订后，赵彦如约向东瑞公司缴纳首期购房款637762元及维修基金8550元。因涉案房屋在双方签订认购协议书前，东瑞公司已向银行办理了抵押贷款，致使双方未能按认购协议书的约定签订正式的商品房买卖合同。其后，东瑞公司虽填写退款申请书，同意向赵彦进行退款，但亦未实际履行。原审据此认定东瑞公司违背诚实信用原则，判令东瑞公司承担惩罚性赔偿责任，并无不当，本院予以支持。赵彦起诉除要求东瑞公司返还购房款、维修基金及利息外，并要求赔偿其经济损失637762元，与原审判决内容并不冲突，东瑞公司上诉称原审判结果超出当事人诉请的理由，不能成立，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案受理费16610元，由河南东瑞实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苟 珊审 判 员 秦 宇代理审判员 邱 帅二〇一六年四月二十八日书 记 员 袁正明 来自：