（2016）苏0111民初1017号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-10-27
案件名称
原告薛四浦、刘春强与被告牛长和、牛金山所有权纠纷一案的民事判决书
法院
南京市浦口区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
薛四浦,刘春强,牛长和,牛金山
案由
所有权纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0111民初1017号原告薛四浦，男，1966年4月6日生，汉族，无业。原告刘春强，男，1977年4月1日生，汉族，无业。上述两原告共同委托代理人刘尚芳，江苏天九律师事务所律师。被告牛长和，男，1930年3月5日生，汉族，无业。被告牛金山，男，1956年3月3日生，汉族，无业。上述两被告共同委托代理人邵才成，江苏三宝律师事务所律师。上述两被告共同委托代理人孙文静，江苏三宝律师事务所实习律师。原告薛四浦、刘春强与被告牛长和、牛金山所有权纠纷一案，本院2016年2月2日立案受理后，适用简易程序，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告薛四浦、刘春强及共同委托代理人刘尚芳，被告牛长和、牛金山及共同委托代理人邵才成、孙文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛四浦、刘春强共同诉称，2007年10月15日原告薛四浦和陈实与两被告共同签订了《房产及相关权益转让协议书》，约定两被告将位于南京市浦口区大桥乡联合村老圩埂面积为100平方米房屋，四间住房，猪舍一间，共计建筑面积100平方米的房屋以10000元的价格出售给薛四浦和陈实。薛四浦和陈实依照约定支付了所有价款，两被告也依照约定交付了房屋。2007年11月1日，陈实与原告刘春强协商后，将上述房屋50%的权益以5000元的价格转卖给刘春强。2008年8月3日两原告再次与被告牛金山签订了补充条款，确认房屋买卖事宜。两原告实际使用上述房屋至今长达8年之久，现两被告反悔要求原告归还上述房屋，原告不同意，故诉至法院，要求判令位于南京市浦口区大桥乡联合村老圩埂面积为100平方米房屋所有权及相关权益确认为两原告共同所有并由被告承担本案的诉讼费用。被告牛长和、牛金山辩称，1、原告与被告签订的房屋买卖协议系无效协议，无效的理由首先是根据国家土地法相关规定，原告的户口不在购买房屋的居民组织内，按照相关规定不允许到此处来买卖房屋，其次根据法律规定，宅基地是不允许买卖的，综合上述二点情况，我们认为双方买卖协议无效；2、卖方房屋所有权有五个人，但是买卖协议上只有二个人，所以此协议是个不完整无效协议。另外原告刘春强也不具备原告诉讼主体，因为房屋买卖协议是不能进行转让的；3、协议上第五条有明确规定，由于双方买卖行为不符合法律规定，故买卖自动变为租赁行为，应当按租赁来处理；4、原告诉讼请求要求将所有权判令由其享有，不符合法律规定。请求法庭依法驳回。经审理查明：牛长和系牛金山父亲，均系南京市浦口区永宁街道联合社区村委会团结组村民；薛四浦、刘春强均非南京市浦口区永宁街道联合社区村委会团结组村民。案涉房屋坐落在南京市浦口区永宁街道联合社区村委会团结组。2007年10月15日，牛长和（协议中的甲方）与薛四浦、陈实（协议中的乙方）签订“房产及相关权益转让协议书”一份，约定:甲方将位南京市浦口区永宁镇联合村团结组13号房屋四间及猪舍一间，共计建筑面积100平方米，以10000元的价格出售给乙方。协议中还约定:“上述房产及相关权益转让行为如与国家法律产生冲突而导致不能实际转让，则该转让行为自动变更为房屋租赁行为，租赁期限自签定本协议之日起至2107年10月15日”等内容。协议上还有牛金山的签名。在该份协议书的尾部有如下手写字样:“注:1、甲方将房屋转让给乙方后，因旧房及房屋的安全、维修等一切由乙方自付，与甲方无任何责任；2、甲方自房屋转让乙方后，一并将宅基地证交乙方保管；3、余款已付清”，落款时间为2008年8月3日，牛金山、薛四浦、刘春强均签名。2008年8月3日，薛四浦将最后的1000元交给牛长和，牛长和将房屋的钥匙交给薛四浦。2007年11月1日，陈实出具书证一份，载明:“本人自愿把上述房屋相关权益转让给刘春强”。同日，陈实还出具收条一份，载明:“今收到刘春强上述房款现金伍千元整”。庭审中，双方当事人均陈述协议中载明的“上述房产及相关权益转让行为如与国家法律产生冲突而导致不能实际转让，则该转让行为自动变更为房屋租赁行为，租赁期限自签定本协议之日起至2107年10月15日”，是双方真实意思表示，非笔误。庭审中，陈实（居民身份证号码××，住南京市浦口区新马路158号）出庭作证，其陈述:我本来并不想买牛长和的房屋，但牛长和和我说如果不买他家的，其他房屋就买不成，无奈之下我和薛四浦就购买了案涉房屋。后来我在旁边购买了另一处房屋，就将我购买的一半转卖给刘春强。以上事实，有转让协议、证人证言和当事人的陈述在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非房屋所在地农村集体经济组织成员无权取得或者变相取得。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，父亲牛长和作为出卖方出售房屋、儿子牛金山在房屋买卖协议上签名的行为符合本地农村房屋买卖的惯例，陈实将其享有的相关权益转让给刘春强并不违背法律规定。案涉房屋坐落在南京市浦口区永宁街道联合社区村委会团结组，该地块土地性质为农村集体所有，而房屋的买受人薛四浦、陈实不是该集体经济组织成员，双方的售房行为违背了法律禁止性规定，因此该买卖行为无效。但薛四浦、刘春强已自2008年8月起至今即实际使用案涉房屋，从维护交易安全、维护社会诚信的角度，案涉房屋不宜返还，应保持现状，在双方利益悬殊过大的情形下，牛长和、牛金山可就房屋增值部分另行主张一定比例的补偿。原告薛四浦、刘春强要求确认案涉房屋相关权益归其所有的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：确认坐落在南京市浦口区永宁街道联合社区村委会团结组四间住房、猪舍一间合计建筑面积100平方米的房屋的相关权益归原告薛四浦、刘春强共同享有。案件受理费3300元，减半收取1650元，由被告牛长和、牛金山负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费3300元。南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行。账号：10×××76。审判员 傅亚峰二〇一六年四月二十八日书记员 邵 雅 更多数据：