（2015）宁民二初字第00160号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-05-19
案件名称
王红与重庆联锦阁商贸有限公司、重庆联锦阁商贸有限公司宁国分公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁国市人民法院
所属地区
宁国市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王红,重庆联锦阁商贸有限公司,重庆联锦阁商贸有限公司宁国分公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省宁国市人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民二初字第00160号原告：王红，1968年9月20日出生，汉族，住安徽省宁国市。原告委托代理人（特别授权）：葛少勇，宁国市梅林镇法律服务所法律服务工作者。被告：重庆联锦阁商贸有限公司，住所地重庆市江北区。法定代表人：赵磊，该公司总经理。被告：重庆联锦阁商贸有限公司宁国分公司，住所地安徽省宁国市。负责人：赵磊，该分公司经理。两被告共同委托代理人（一般代理）：邓鹏程，系该分公司常务副经理。两被告共同委托代理人（特别授权）：马建华，安徽西津律师事务所律师。原告王红与被告重庆联锦阁商贸有限公司、重庆联锦阁商贸有限公司宁国分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月4日立案受理后，因双方争议较大，本院裁定将本案由小额诉讼程序转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。后因与本案同时受理的同类型另一案件本院判决后当事人提出上诉，本院遂将本案中止诉讼，现二审业已结案，本案恢复审理。原告王红的委托代理人葛少勇、被告重庆联锦阁商贸有限公司法定代表人及被告重庆联锦阁商贸有限公司宁国分公司的负责人赵磊、两被告共同委托代理人马建华、邓鹏程到庭参加诉讼；本案现已审理终结。原告王红称：2013年8月20日，原告与被告重庆联锦阁商贸有限公司签订房屋《租赁合同》一份约定原告承租被告位于宁国市东风路联锦阁女人街B53号商铺从事箱包经营，租期为三年。合同签订后，原告如约向被告缴纳5000元履约保证金。后原告对所承租商铺进行必要装修，共花费6667元。2014年12月1日，两被告将女人街大门关闭致原告无法正常营业，原告多次找两被告协商均无果。为维护自身合法权益，现向本院提起诉讼，要求判令两被告共同退还原告履约保证金5000元并赔偿因被告违约给原告造成的经济损失4445元（即店面装潢总费用的三分之二）。被告重庆联锦阁商贸有限公司、重庆联锦阁商贸有限公司宁国分公司辩称：1、原告诉称被告违约与事实不符。原告没有按照合同约定及时缴纳租金及代收费用的行为已构成违约，其反而追究被告违约责任没有法律依据；2、诉请中要求被告支付装修费用，亦与约定不符，原被告在合同中约定装潢费用由原告自行承担，被告不应承担。原告为证明其主张，向法庭举证如下：1、原告身份证复印件一份，拟证明原告的诉讼主体资格；2、被告组织机构代码证复印件各一份，拟证明两被告的诉讼主体资格；3、房屋租赁合同一份，拟证明原被告之间存在租赁关系并就双方权利义务做明确约定的事实；4、收据两份，拟证明两被告收取原告合同履约保证金和电表保证金的事实；5、装修协议书一份，拟证明原告装修店铺及花费的费用的事实；6、照片两张，拟证明2014年12月被告违约关闭女人街大门导致原告无法正当经营的事实；7、解除租赁合同通知书一份，拟证明原告在被告违约后依约欲解除合同并催要保证金的事实；8、EMS邮件回执一份，拟证明原告向被告投递《解除租赁合同通知书》的事实；9、通话录音一段，拟证明原告曾向被告主动催付房租，然被告一直拖延的事实。被告质证：对证据1、2、5无异议，其余证据均有异议；证据3只能证明原被告存在租赁关系的事实，不能证明被告存在违约行为；证据4只能证明被告收到两项保证金，但不能证明被告应当向原告退还；证据6没有提供合法来源，证据7被告未收到，事实上被告已于2014年底与原告按约定解除了合同；证据8只能证明原告向被告投递过解除租赁合同通知书，但不能证明被告确实收到；证据9中的通话录音，不是被告法定代表人（负责人）赵磊声音，不予认可。被告为证明其主张，向法庭出示以下证据：10、被告营业执照及组织机构代码证复印件各一份，拟证明被告的身份信息；11、《房屋租赁合同》及商场管理制度各一份，拟证明原被告存在房屋租赁关系以及合同约定了有关保证金、违约金和装潢费用承担条款的事实；12、《催缴电费通知》两份，拟证明被告曾向原告等各商户催缴费用的事实；13、联锦阁女人街商户费用明细表一组，拟证明原告欠被告房租及电费的事实。原告质证：对证据10无异议；对证据11真实性无异议，但不能证明原告违约亦不能支持被告不予退还保证金的抗辩；对证据12、13的三性均有异议，其中证据12系复印件且不能提供合法来源，证据13与事实不符。本院认证：证据1、2、3、4、5、10、11能证明原、被告的诉讼主体资格以及双方存在租赁关系且原告向被告支付5000元保证金及装修店铺的事实，该5份证据真实合法与本案有关联性，可作为裁判的基础；证据6原告虽未提供来源，但综合全案能证明被告关闭女人街大门的事实，该证据本院予以认定；证据7《解除租赁合同通知书》系原告单方作出且证据8没有被告方签名或盖章不能证明被告收到该通知书，故该两份证据本院予以排除；证据9原告未提供相关技术鉴定资料，被告法定代表人（负责人）赵磊又不认可通话中男子系其本人，该证据本院亦不予认定；证据12、13需与其它证据相印证，不能单独作为本案裁判依据之一。另，本院依法调取了本院（2015）宁民二初字第00564号民事判决书、宣城市中级人民法院（2016）皖18民终122号民事判决书各一份，证实原告黄明红与被告重庆联锦阁商贸有限公司、重庆联锦阁商贸有限公司宁国分公司房屋租赁合同纠纷一案，一审判决：一、确认原告黄明红与被告重庆联锦阁商贸有限公司2013年9月13日签订的《租赁合同》于2014年12月1日解除；二、被告重庆联锦阁商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告黄明红履约保证金及电表保证金合计5100元；三、被告重庆联锦阁商贸有限公司宁国分公司对本判决第二款承担共同返还责任；四、驳回原告黄明红其他诉讼请求；二审法院对上述判决予以维持。经审理查明：被告重庆联锦阁商贸有限公司享有宁国市东风路联锦阁女人街使用权，被告重庆联锦阁商贸有限公司宁国分公司负责对该商业区日常管理。2013年8月20日，原告与被告重庆联锦阁商贸有限公司签订房屋《租赁合同》一份，该被告将其位于宁国市东风路联锦阁女人街B53号商铺出租给原告经营饰品，租期为三年即自2013年10月1日起至2016年11月30日止，并注明被告给予原告两个月免租的优惠。同日，原告向两被告缴纳履约保证金5000元。原告对该商铺进行了简易装修后正式营业。2014年12月1日，两被告以原告未及时缴纳房租及水电费为由将女人街商业区总大门关闭。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告重庆联锦阁商贸有限公司签订房屋《租赁合同》系双方真实意思表示，被告重庆联锦阁商贸有限公司宁国分公司作为女人街经营管理企业应积极履行己方日常管理义务，保障商户正常营业，其于合同期内关闭商业区总大门致原告不得入内经营达数月之久系以行动表明其不履行合同之债，原告可因此举依法解除合同。庭审中，两被告也称因原告没有按照合同约定及时缴纳租金及代收费用，2014年12月1日其关闭大门即意味解除合同。另，（2015）宁民二初字第00564号民事判决书中也确认该案所涉房屋《租赁合同》于2014年12月1日解除。综上，本院认定本案中原、被告签订的《租赁合同》亦于2014年12月1日解除。双方合同中约定原告向被告交付的5000元履约保证金，事实上是合同履行过程中约定的一种“担保”形式，财产所有权应当归属原告，双方合同解除该财产理当返还原告。原告要求被告重庆联锦阁商贸有限公司退还其5000元履约保证金，于法有据且符合合同约定，本院予以支持。《租赁合同》中被告重庆联锦阁商贸有限公司宁国分公司虽然并非合同一方当事人，但收取原告5000元履约保证金系其与被告重庆联锦阁商贸有限公司的共同行为，依法应当承担共同返还责任，原告要求其共同返还的请求，同样于法有据，本院亦予以支持。但原告主张装潢损失应以被告违约为基础，然原告租赁使用商铺一年且享用了2个月免租期，期间原告没有续租表示，更没有按合同约定向被告交纳次年度租金，被告在免租期满之次日即2014年12月1日关闭联锦阁女人街商铺总大门的行为，相当于原告而言并不构成违约。且原告主张装潢损失虽提供证据，但不够充分，故其要求二被告赔偿该项经济损失，本院不予支持。两被告辩称原告没有按照合同约定及时缴纳租金及代收费用的行为已构成违约，故履约保证金应不予退回，证据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告重庆联锦阁商贸有限公司、重庆联锦阁商贸有限公司宁国分公司于本判决生效之日起十日内共同返还原告王红履约保证金5000元；二、驳回原告王红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，原告负担20元，被告重庆联锦阁商贸有限公司、重庆联锦阁商贸有限公司宁国分公司共同负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宣城市中级人民法院。审判长 陈 胜审判员 曹成菊审判员 凤良平二〇一六年四月二十八日书记员 杨 曼附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。