（2016）粤0114民初1927号

裁判日期: 2016-04-28

公开日期: 2017-01-11

案件名称

罗小凝与广州金大力生物科技有限公司、丁小凤房屋租赁合同纠纷2016民初1927一审民事判决书

法院

广州市花都区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

罗小凝,广州金大力生物科技有限公司,丁小凤

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条

全文

广东省广州市花都区人民法院民事判决书（2016）粤0114民初1927号原告:罗小凝，住广州市花都区。委托代理人：卢永桓，住广州市花都区。被告:广州金大力生物科技有限公司,住所地广州市花都区。法定代表人：丁小凤。委托代理人：荆玉忠，该公司总经理。被告:丁小凤，住重庆市江津市。原告罗小凝诉被告广州金大力生物科技有限公司（以下简称金大力公司）、丁小凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法由审判员刘丽琼独任审判，于2016年3月22日、2016年4月16日公开开庭进行了审理。原告罗小凝的委托代理人卢永桓，被告金大力公司的委托代理人荆玉忠，被告丁小凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗小凝诉称：2012年12月29日，原告与被告金大力公司的法定代表人丁小凤签订《厂房租赁合同书》，约定原告将位于广州市花都区花山镇106国道永乐路段边的厂房租赁给被告金大力公司使用，租赁期限从2013年1月1日至2018年12月31日，共6年；租金每月48000元，每隔三年按10%递增，租金按每2个月一期支付，在第一个月的前十天付清，租赁税由被告支付。合同签订后，原告配合丁小凤办理了金大力公司的营业执照，金大力公司营业至今。但从2015年4月1日开始，金大力公司一直未支付租赁税；从2015年7月1日开始，金大力公司一直未支付租金。经原告多次催收追讨未果，依据合同约定至2016年1月31日被告共拖欠租金29万元。另金大力公司在经营期间拖欠水电费，计至2016年1月31日共拖欠8458元。据此，请求法院判令：1.被告向原告支付租金暂计29万元、迟延支付租金的违约金暂计14500元（租金从2015年7月1日计算至被告返还厂房之日止，暂计至2016年1月31日；违约金按拖欠租金总额的5%计算至被告返还厂房之日止，暂计至2016年1月31日）；2.被告向原告支付租赁税暂计27342元（租赁税从2015年4月1日计算至被告返还厂房之日止，暂计至2016年1月31日）；3.被告向原告支付租赁期间产生的电费4600元、水某3858元；4.本案诉讼费用由被告承担。被告金大力公司辩称：一、原告起诉状陈述的内容与客观事实不符，我方已支付租金至2015年8月底。二、原告在未经法院判决的前提下已于2016年春节前将涉案厂房另行出租给他人。三、根据原告提供的租赁合约，原告并非房屋的所有权人，不具有转租权利，原告的出租行为是违法的。且原告将我方在厂房内的设备全部侵占。综上，原告违法向我方出租涉案厂房，我方不同意原告的全部诉讼请求。被告丁小凤辩称：与金大力公司的答辩意见一致。经审理查明：涉案厂房位于广州市花都区花山镇106国道永乐村路段，涉案厂房所在土地属集体建设用地，土地使用权人为永乐村村委会，罗小凝称涉案厂房的实际使用权人是广州市花都区花山镇经济发展总公司（以下简称花山经济公司）。2004年4月16日，花山经济公司（出租方、甲方）与罗小凝（承租方、乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将坐落在花都区花山镇106国道旁原花山联合手套厂，占地8.8亩（附土地使用证复印件）租赁给乙方兴办冷冻设备、食品企业；租赁期限二十年，从2004年5月1日起至2024年4月30日止；乙方在租赁期内租金每三年递增一次，每次递增10%；在租赁期内，甲乙双方不得擅自终止合同或转租，否则作违约处理。罗小凝向花山经济公司承租花山联合手套厂后，经过中介撮合，罗小凝（出租方、甲方）与丁小凤（承租方、乙方）于2012年12月29日签订《厂房租赁合同书》，约定甲方将位于花都区花山镇106国道永乐路段边的厂房租赁给乙方使用，双方确定租赁物的混凝土结构面积1800平方米，钢结构面积1600平方米，空地3345平方米；租期期限6年，从2013年1月1日起至2018年12月31日止，从2013年1月1日开始计收租金，在本合同生效之日起二日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用；本合同的租赁保证金为10万元，签订合同后即付清，如乙方在租期内搬走，保证金不得退还；2013年1月1日至2015年12月31日的租金为每两个月96000元，从2016年1月1日至2018年12月31日的租金为每两个月105600元；乙方按时向甲方交纳每期两个月租金及租赁税，即在租用前十天缴交下期租金及租赁税，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为欠缴租金总额的5%；乙方逾期支付租金或电费达一个月以上，甲方有权停止供水供电，并有权终止本合同的执行，收回租赁物；在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过半个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担；若遇乙方欠交租金超过1个月，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止，甲方有权留置乙方租赁物内的财产，并在解除合同的书面通知发出之日起五日后，方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。丁小凤某小凝承租上述厂房后作为法定代表人成立了金大力公司，并使用涉案厂房经营金大力公司。签订合同当天丁小凤某小凝支付了10万元作为保证金，支付了首期二个月租金96000元。合同签订后的半年内，丁小凤均能按合同约定向罗小凝支付租金。半年后经常拖延支付租金。2015年4月4日，罗小凝向某凤发出租金催款通知单，向某凤催收租金及赁税费，丁小凤于2015年4月8日作出承诺书，承诺于2014年4月18日前一次付清二期租金。丁小凤于2015年4月9日通过荆玉忠的帐户向罗小凝的丈夫卢永桓转帐支付租金96000元。2015年7月29日，罗小凝再次向某凤发出租金催款通知单，向某凤催收租金及赁税费，丁小凤于2015年8月27日通过荆玉忠的帐户向罗小凝的丈夫卢永桓转帐支付租金96000元。之后丁小凤没有向罗小凝支付租金。罗小凝于2015年11月6日向某凤、荆玉忠发出通知单，通知单的主要内容为：你方现共欠5个月租金及8个月租赁税，经多次催收至今未交，因你方违约，本人决定解除合约，收回厂房，没收押金，封存你方资产，你方须于2015年11月7日前支付所欠租金和租赁税。2015年11月25日，罗小凝再次向某凤、荆玉忠发出厂房解除合约及租金催款通知单，内容除要求支付租金时间外（该通知单要求丁小凤于2015年11月30日前支付所欠租金和租赁税）与前述通知单内容基本一致。荆玉忠作出承诺书，承诺房租于2015年12月20日前支付，如未能支付，任由房东处理。丁小凤称罗小凝于2015年11月6日就收回涉案厂房并派人员接管，提供了其于2015年11月7日在现场拍摄的照片证明涉案厂房已被上锁，不能使用。罗小凝称其于2015年11月6日向某凤发出通知单，意思并非是当天解除合同收回厂房，而是催促丁小凤支付租金，在丁小凤不支付租金的情况下其有权解除合同，而解除合同的时间是未确定的；2015年11月6日至2016年2月1日期间丁小凤还在继续使用涉案厂房，因金大力公司的设备还在厂房内，且厂房的大门是金大力公司的工人上锁的，旁边有小门可以进出。罗小凝另称其是在2015年11月30日才将金大力公司的办公室和车间门上锁的，而且当时上锁只是为了催促丁小凤缴纳租金，如果丁小凤缴纳租金其会将锁打开让丁小凤继续使用厂房，因之前催收租金时其也曾作上锁处理，在丁小凤缴纳租金后开锁让丁小凤继续使用厂房；另因厂房的工人已全部走了，罗小凝才找人看守厂房；罗小凝于2016年2月6日才收回厂房，并于2016年春节前将厂房另行出租。关于丁小凤某小凝支付租金的情况如下：2013年3月2日支付了96000元；2013年5月9日支付了96000元；2013年6月29日支付了96000元；2013年9月10日支付了96000元；2013年11月8日支付了80000元；2013年11月11日支付了16000元；2014年2月24日支付了42000元；2014年3月13日支付了50000元；2014年4月30日支付了50000元；2014年6月20日支付了123000元；2014年7月10日支付了46000元；2014年7月31日支付了20000元；2014年8月16日支付了30000元；2014年12月17日支付了96000元；2014年12月18日支付了96000元；2015年1月16日支付了96000元；2015年4月9日支付了96000元；2015年5月22日支付了48000元；2015年6月9日支付了48000元；2015年8月27日支付了96000元，共计1513000元。罗小凝在丁小凤承租期间代支付的租赁税、水某、电费情况如下：2016年1月15日代付2015年4月-2015年10月租赁税（含滞纳金）19422.86元；2016年2月25日代付2014年6月29日-2015年12月3日水某3858元。罗小凝称还垫付了2015年12月、2016年1月的电费共4446.46元，提供了电费发票予以证明。另查，花山经济公司于2016年3月29日出具证明，说明花山经济公司同意罗小凝将涉案物业转租给丁小凤使用。本院认为：罗小凝向花山经济公司承租涉案厂房后将涉案厂房转租给丁小凤使用，罗小凝转租的行为事后也得到花山经济公司的认可并同意，因此，罗小凝与丁小凤签订的《厂房租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，罗小凝按合同约定将涉案物业交付给丁小凤使用，丁小凤应按合同约定按时缴纳租金及其他相应的费用。2014年1月之后的租金丁小凤屡有拖欠现象，根据丁小凤提供的租金支付转帐记录，丁小凤共向罗小凝支付租金1513000元，按每月48000元计算，丁小凤的租金支付至2015年7月份，2015年8月份租金支付了25000元，即丁小凤欠罗小凝2015年8月租金23000元及欠2015年9、10、11月的租金，上述租金经罗小凝多次催收丁小凤至今没有支付，构成违约。根据合同约定，丁小凤逾期交租超过1个月的罗小凝有权提前解除本合同，因此，罗小凝于2015年11月6日向某凤发出解约通知，应视为罗小凝行使合同解除权。根据丁小凤的陈述、举证，罗小凝于2015年11月6日向某凤发出解除合约通知后就将涉案厂房上锁，应视为丁小凤将厂房收回。因此，丁小凤应向罗小凝支付租金至2015年11月6日止，2015年11月6日之后因罗小凝已收回厂房，丁小凤已不能再使用涉案厂房，因此罗小凝主张该时之后的租金，没有事实依据，本院不予支持。本案中，丁小凤应向罗小凝支付2015年8月租金23000元、2015年9-10月租金96000元、2015年11月1日-6日租金9600元，合计128600元。根据合同约定，丁小凤逾期支付租金应向罗小凝支付滞纳金，滞纳金为拖欠租金总额的5%，即6430元。此外，根据合同约定，丁小凤应承担租赁期间的租赁税、水电费。根据罗小凝提供的证据，丁小凤从2015年4月1日起未支付的租赁税，由罗小凝代为支付，因此丁小凤应向罗小凝返还代垫付的租赁税19422.86元。另，丁小凤从2014年6月开始欠付水某，由罗小凝代为支付，共3858元，应由丁小凤返还给罗小凝。因丁小凤支付电费至2015年11月份，根据前述理由，罗小凝于2015年11月6日已将厂房上锁，丁小凤没有再使用厂房，因此罗小凝要求丁小凤支付2015年12月及2016年1月份的电费，没有事实和法律依据，本院不予支持。因金大力公司是涉案厂房的实际使用人，因此金大力公司应与丁小凤对拖欠租金及其他费用共同承担清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告丁小凤、广州金大力生物科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗小凝支付租金128600元；二、被告丁小凤、广州金大力生物科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗小凝支付租赁税19422.86元；三、被告丁小凤、广州金大力生物科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗小凝支付水费3858元；四、被告丁小凤、广州金大力生物科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗小凝支付违约金6430元；五、驳回原告罗小凝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3202元，由原告罗小凝负担1712元，被告丁小凤、广州金大力生物科技有限公司负担1490元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员　　刘丽琼二〇一六年四月二十八日书记员　　袁美华来源：