（2016）京0105民初4186号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-12-16
案件名称
保利物业管理（北京）有限公司与山西方略保税物流中心有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
保利物业管理（北京）有限公司,山西方略保税物流中心有限公司
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十三条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第三十九条第一款，第四十条，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十一条，第八十三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第四条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第四条，第七十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初4186号原告保利物业管理（北京）有限公司，住所地北京市丰台区望园路9-甲1号。法定代表人胡嘉全，董事长。委托代理人张鹏，男，1978年2月17日出生，保利物业管理（北京）有限公司保利东郡苑服务中心客服部经理，住北京市西城区。委托代理人李晨，北京卓纬律师事务所律师。被告山西方略保税物流中心有限公司，住所地侯马市合欢街东侧方略联检办公大楼1幢。法定代表人李海瑕，董事长。委托代理人曹晓东，北京市中勤律师事务所律师。原告保利物业管理（北京）有限公司（以下简称原告）与被告山西方略保税物流中心有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张鹏、李晨，以及被告委托代理人曹晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系朝阳区八里庄北里129号院保利东郡7号楼1层101（以下简称涉案房屋）的业主。根据其与原告签署的《保利东郡苑前期物业服务合同》。原告作为该小区的物业服务企业为被告提供物业服务。上述合同约定了被告在使用房屋过程中应予遵守的事项，其中包括在未征得原告书面同意的情况下，禁止被告在天台、外墙等处安装广告、招牌、横幅等设施设备。2015年12月上旬，被告不顾原告工作人员的劝阻，在涉案房屋屋顶上安装了“方略保税国际”的字牌及其图形标志。被告的行为不仅违反了双方合同的约定，也对小区其他业主的采光造成影响，从而导致业主投诉，进而严重影响了原告的园区管理工作。原告多次要求被告拆除上述字牌及图形标志，被告均不予理睬。现原告诉至法院，要求被告立即拆除树立于涉案房屋屋顶的“方略保税国际”字牌(含中英文)及图形标志（即被告标志）。被告辩称：被告于2015年6月12日与北京保利营房地产开发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买了位于北京市朝阳区八里庄129号院的7号楼整栋建筑物的地上部分。该整栋建筑物地上2层，建筑面积916.52平方米，用途为商业。之后被告与原告双方签订了原告提交的格式合同《北京市前期物业服务合同》。从2015年11月开始，被告多次向原告请示、沟通、协商，要求在自己购买的独栋7号楼楼顶安装“方略保税国际”的字牌与图形标志，享有与其他商户相同的安装字牌与图形标志的权利，但是原告以影响其他业主采光为由不予同意，并提起诉讼。被告认为，被告购买的整栋建筑物地上部分，用途为商业。被告安装字牌与图形标志，正是基于对商业用房的合理需要而利用屋顶，是行使正当的物业权利。现被告有证据证明：字牌和图形标志属于镂空式牌匾，既不影响其他业主的采光，也没有损害任何人的合法权益；被告的其他相邻商户都可以安装字牌与图形标志，却唯独限制被告的上述权利，原告显然没有一碗水端平，是在故意排除被告行使物业权利。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”，说明司法解释已经赋予业主基于专有部分特定使用功能的合理需要，在外墙面、屋顶安装空调、字号牌匾，无偿使用共用部分的权利。原告提交的证据《北京市前期物业服务合同》为格式合同，该合同要求被告使用屋顶、户外墙面等需要征得原告书面同意，违背了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，排除了被告基于对商业用房的合理需要而利用屋顶的主要权利；按照合同法第39、40、41条对格式条款的规定，该约定无效。被告在未征得原告书面同意的情况下，基于对商业用房的合理需要而利用屋顶安装“方略保税国际”的字牌与图形标志，依法不应认定为侵权。经审理查明：2015年6月12日，北京保利营房地产开发有限公司（出卖人）与被告（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定：被告购买北京保利营房地产开发有限公司开发的涉案房屋（地上2层，地下3层），用途为商业，实测面积916.52平方米。2015年6月13日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《保利东郡苑前期物业服务合同》，约定原告为被告购买的涉案房屋提供前期物业服务。禁止被告改变写字楼任何部分的外观。禁止被告在天台、外墙、窗户等任何影响写字楼外观的位置架设或安装独立天线、灯饰、照明、窗花、遮光帘、遮蓬、花架、杆、旗帜、广告等附着物及设施设备。在未征得原告书面同意前，禁止在被告拥有或使用物业以外的地方加建任何建筑物或在写字楼外墙、公共区域、公共设施等处悬挂、张贴、摆放任何广告、招牌、横幅、公告信息等。本合同自被告或授权代表签字并加盖单位印章、原告授权代表签字并加盖单位印章之日起生效，至本写字楼业主大会与物业管理服务企业签订的《物业服务合同》生效时终止。2015年9月30日，涉案房屋登记在被告名下，登记房屋坐落为“朝阳区八里庄北里129号院7号楼1至2层101”。2015年11月7日，被告在涉案房屋屋顶安装了中文“方略保税国际”、英文“FLINTERNATIONAL”以及被告标志的广告牌。审理中，原告先称保利东郡小区“尚未成立业主委员会”，后又称已成立业主委员会，但尚未签订物业服务合同。就此，原告提交《业主委员会备案单》以及2016年3月27日《保利东郡苑小区业主委员会决定》各一份。其中《业主委员会备案单》显示，保利东郡苑小区业主委员会于2015年10月20日在北京市朝阳区人民政府东风地区办事处备案登记。《保利东郡苑小区业主委员会决定》载明：“一、山西方略应拆除其在房屋屋顶安装的‘方略保税国际’字牌及图形标志，原因如下：1、山西方略所购买的7号楼1层101位于本小区边缘临街处，其在屋顶上树立的‘方略保税国际’字牌极为醒目，已超过本小区‘保利东郡’的招牌，严重降低了本小区的识别度，从小区外部看，也影响了本小区的整体观感；2、山西方略所树立的字牌及图形标志阻挡了本小区6号楼部分业主的视野及采光，一方面降低了这部分业主的居住质量，另一方面也对这部分业主的房屋价值造成影响。二、本委员会认同保利物业管理（北京）有限公司作为本小区物业服务企业为本小区提供物业服务，也支持其根据《前期物业服务协议》对山西方略提起诉讼，以保护多数业主的合法权益。”被告认可证据的真实性，但称被告对业主委员会的成立不清楚，业主大会的召开被告也不清楚。且被告认为《保利东郡苑小区业主委员会决定》是不客观的，从被告提供的照片可以看出，“保利东郡”的字牌是非常大的，被告的字牌对小区的字牌没有影响，对业主的居住质量也没有影响。原告称，被告的行为同时违反了《北京市市容环境卫生条例》第四十条“机关、团体、部队、院校、企事业单位和其他组织及个体工商户的名称、字号、标志等牌匾标识，应当按照本市牌匾标识设置规范规定的位置、体量、数量等要求进行设置，与周围景观相协调。……牌匾标识的设置应当牢固安全、整洁美观，照明和显亮设施功能完好，不断亮、不残损。牌匾标识画面污损、字体残缺、灯光显示不完整等影响市容的，应当及时维修或者更换。……”以及《北京市牌匾标识设置管理规范》第十条第二项“坡屋顶或具有特殊建筑风格的建筑物顶部严禁设置牌匾标识”。被告对此不予认可。被告就其有无权利在涉案房屋屋顶装置字牌及图形标志申请鉴定。经双方当事人共同选择确定，由紫利仑（北京）物业服务评估监理有限公司作为本案的鉴定机构。本院就委托事项（1、被告设置的字牌及图形标识是否对保利东郡小区公共区域环境造成影响；2、被告设置的字牌及图形标识是否明显违反有关牌匾标识设置的规定）与鉴定机构及双方当事人一同，于2016年3月29日中午12时左右对涉案房屋及周边环境进行了现场勘验。通过勘验可见，涉案房屋位于保利东郡小区南侧临街道路，牌匾标识设置朝向为临街一侧。涉案房屋东侧楼体底商以及小区东侧楼体底商均设有墙体上的牌匾标识，且字体、大小、颜色均不统一，在小区东南角一层底商门外设有水平檐口，其上设有与被告牌匾标识安装方式相同的“财富大管家”字体及图形，在小区东南角底商楼体之上设有与被告牌匾标识安装方式相同的“保利东郡”字体，且该字体明显大于被告所设置的牌匾标识。涉案房屋屋顶中部确有坡式结构，结合原、被告均认可的涉案房屋规划设计图，涉案房屋房顶中部坡式结构南北跨度为14.4米，但南北两侧之外各有2.45米的水平檐口，被告设置安装的牌匾标识安装于南侧水平檐口之上，未在坡式结构之上。就采光问题，原告称被告设置的牌匾标识影响了小区6号楼2、3层4户业主的采光。经现场勘察，牌匾标识因阳光照射投射的阴影距涉案房屋南北中线尚有明显距离，未使涉案房屋北侧房檐在小区内所投射的阴影发生变化。经查看原告提交的图纸，涉案房屋尖屋顶顶端标高为10.32米，被告称其所设置的牌匾标识符合《北京市牌匾标识设置管理规范》第九条第五项规定的“建筑物顶部设置的牌匾标识，应当采用单体字形式，4米至12米之间建筑物顶部设置单体字高度限定在1米至1.5米之间”之要求。原告对此予以认可，但原告称小区为中式建筑风格，而被告设置的牌匾标识破坏了小区的整体建筑风格。2016年4月7日，紫利仑（北京）物业服务评估监理有限公司做出《鉴定意见书》，鉴定结论如下：“1、保利东郡苑7号楼属于被告拥有完全产权、专有的独栋建筑物。不属于《北京市物业管理办法》第四十五条所称的‘物业共用部分’。2、保利东郡苑7号楼位于临街，不在原告物业封闭管理区域内。被告在其专有的独栋建筑物顶部设置文字标识未占用保利东郡苑物业区域的公共部位和公共区域。3、被告在保利东郡苑7号楼设置的文字标识包含与其企业名称内，为企业名称的缩略语，属于企业名称字号范畴。4、被告在其专有建筑物上设置的文字标识，位于临街一侧。没有对保利东郡小区内的公共环境产生视觉影响。且与其处于同侧位置的写字楼及其他商业建筑上已设置有相似的牌匾标识。5、经现场查验，被告设置的牌匾标识设置于该建筑物的顶部边缘，位于平面的檐口上方，且并未设置于该建筑物的坡屋顶部分之上，应符合相关设置管理规范之设置要求。6、被告设置的牌匾标识尺寸大小是否符合相关行政法规要求，因无法登上屋面进行实际测量。故无法准确判断是否合标。但与同侧建筑物屋顶上的一些牌匾标识大小相比较，如有偏差，则会更小一些。”原告认可《鉴定意见书》的真实性，对于鉴定结论，原告称鉴定意见的第一项、第二项、第三项、第六项没有异议，对于鉴定意见的第四项“没有对保利东郡公共环境产生视觉影响”，原告认为是主观判断，没有客观依据，原告认为“财富大管家”的牌匾与被告的牌匾是有区别的，被告的牌匾是高于建筑物的；对于鉴定意见的第五项，原告对于法规有不同的理解，原告认为“坡屋顶和具有特殊建筑风格的建筑物顶部”都不应该设置牌匾标识，因此原告认为被告的牌匾标识不符合相关牌匾标识设置规范，原告认为鉴定人无权对相关法规进行解释。被告认可《鉴定意见书》的真实性及鉴定结论。为此，被告支付鉴定费3000元。经询，就本案案由，原被告均同意由本院根据查明的实际法律关系的性质相应变更。上述内容，有《北京市商品房现房买卖合同》、《保利东郡苑前期物业服务合同》、房屋所有权证、《业主委员会备案单》、《保利东郡苑小区业主委员会决定》、照片、现场勘验笔录、《鉴定意见书》、发票以及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：本案争议焦点有三：第一，本案的案由；第二，被告是否违反了约定义务；第三，被告是否违反了法定义务。首先关于本案的案由，原告系为涉案房屋所在小区提供物业服务的企业，本案系原告起诉的排除妨害纠纷。根据相关法律规定，排除妨害纠纷是指因为物受到他人的妨碍而引发以排除这种妨碍为目的的纠纷。排除妨害是物权保护的重要方法，它主要是针对妨碍物权行使的行为或者事实状态而采取的一种措施。当物权的行使收到现实或者可能的妨害时，物权人均可以请求排除妨害。但其一，原告系物业服务公司，显然不属于涉案房屋或保利东郡小区建筑物专有或共有部分之物权主体，故其不应直接以物权人的身份主张排除妨害。其二，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。就原告所称的“采光问题”，即使按照原告的主张，所涉业主也仅为4户，而非小区全体业主，如果个体业主的合法权利受到侵害，应由其个人主张权利，而作为向小区全体业主提供物业管理服务的单位，原告无权代某一特定的业主主张其个人权利。其三，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。尽管业主委员会可以作为民事主体参与诉讼已成为业界主流观点，但业主委员会只能就物业管理范围内的共有部分和物业共同管理权利范围的事务行使管理权，对业主专有部分的权利不能行使管理权，故即使原告提交的《保利东郡苑小区业主委员会决定》系全体业主的真实意思表示，其中有关“部分业主”“视野及采光”、“居住质量”以及“房屋价值”等权益，也如前所述，应由业主个人向相应侵权人主张，而业主委员会和原告均无权主张。其四，至于《保利东郡苑小区业主委员会决定》中提及的小区“识别度”、“整体观感”等问题，可能涉及全体业主在建筑物共有部分的利益，可以由业主委员会以包括诉讼在内的方式主张，但原告认可现业主委员会尚未与其签订物业服务合同，而业主委员会在《保利东郡苑小区业主委员会决定》中也仅表示“认同”原告提供服务，“支持”原告提起诉讼，并无其他证据证明原告的诉讼系受业主委员会的授权或委托。其五，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。现原、被告均同意由本院根据查明的事实变更案由，本院不持异议。本案中，原、被告签订了《保利东郡苑前期物业服务合同》，按照约定，本案纠纷发生时尚处于合同期内，且原告主张被告的行为“违反了双方合同的约定”，故本院根据查明的事实以及原告的主张，变更本案案由为物业服务合同纠纷。需要说明的是，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，明确规定了物业服务企业有权要求违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务和管理行为的业主承担排除妨害的民事责任。但该条款系赋予物业服务企业在物业服务纠纷中，向书面合同或事实合同之相对方提出相应主张的权利；而不应混同于物权人依据对物的占有权、使用权提起排除妨害诉讼的权利，不应作为突破“物权法定”原则的依据。其次关于约定义务，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《保利东郡苑前期物业服务合同》系双方真实意思表示，在合同合法有效的前提下，双方均应按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，自成立时生效。但采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方当事人违反前款规定，并具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，人民法院应当认定该格式条款无效。本案中，涉案房屋系被告所有的独栋建筑，其包括屋顶在内的结构部分均为被告的专有部分。根据相关法律规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但在原、被告签订的《保利东郡苑前期物业服务合同》中却约定：“在未征得原告书面同意前，禁止在被告拥有或使用物业以外的地方加建任何建筑物或在写字楼外墙、公共区域、公共设施等处悬挂、张贴、摆放任何广告、招牌、横幅、公告信息等。”该条约定明显排除了被告作为所有权人的主要权利。而纵观合同整体，除甲方信息、房屋坐落处为手写字体之外，其余乙方信息、物业名称、服务内容、收费标准以及落款处乙方名称均系打印字体，可以认定该份合同中上述条款系原告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的内容。而原告未能举证证明其在与被告签订合同时，已就此采取合理的方式提请被告注意，并按照被告的要求，对该条款予以说明。故被告主张该条款系格式条款，本院予以采信；被告主张该条款因原告未与提示和说明，且排除了被告主要权利而无效，本院亦予以支持。原告依据该条款主张被告的行为违约，本院不予支持。最后关于法定义务，业主作为房屋的所有权人，行使权利也并非不受限制。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，不得违反法律、法规和管理规约。至于本案中，原告主张的几方面影响：第一，从现场勘验情况看，涉案房屋位于小区南侧临街处，被告设置的牌匾标识位于涉案房屋南侧水平檐口上，高度不超过1.5米，距离原告所称的小区6号楼南侧有较远距离，且正午时分牌匾标识的阳光投影尚未接近涉案房屋屋顶南北中线，故本院难以认定被告设置的牌匾标识影响了小区业主的“视野和采光”。第二，设置于东南角的小区名称牌匾标识与被告设置的牌匾标识一样，设置于房屋屋顶之上，且字体明显大于被告牌匾标识，现原告主张因被告设置的牌匾标识致使小区“识别度”降低，“整体建筑风格”被破坏，本院难以支持。第三，被告设置的牌匾标识位于涉案房屋水平檐口部分，而非坡屋顶部分。但原告认为《北京市牌匾标识设置管理规范》第十条第二项所规定的“坡屋顶”禁止设置牌匾标识，其含义应为具有“坡屋顶”的房屋之全部屋顶部分，而不仅限于其中坡度部分，显然与一般语言习惯的理解不符，且未能举证证明其主张，故本院对于原告的主张不予支持。可见，原告主张被告拆除树立于涉案房屋屋顶的“方略保税国际”字牌(含中英文)及图形标志（即被告标志），于法无据；相反，被告通过申请鉴定提交的证据（即《鉴定意见书》）可以证明，“被告在其专有建筑物上设置的文字标识，没有对保利东郡小区内的公共环境产生视觉影响，经现场查验，被告设置的牌匾标识设置于该建筑物的顶部边缘，位于平面的檐口上方，且并未设置于该建筑物的坡屋顶部分之上，应符合相关设置管理规范之设置要求。”原告虽对鉴定意见不予认可，但未提交足以反驳的证据，应承担举证不能的不利后果，故本院对于原告的意见不予采信，对于鉴定意见予以确认。对于原告的诉讼请求，本院不予支持。就案件受理费，双方当事人均同意在本案判决生效之日起七日内根据法院判令的数额互相给付，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十一条、第八十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条之规定，判决如下：驳回原告保利物业管理（北京）有限公司的诉讼请求。鉴定费3000元，由原告保利物业管理（北京）有限公司负担（被告山西方略保税物流中心有限公司已交纳，原告保利物业管理（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告山西方略保税物流中心有限公司）。案件受理费35元，由原告保利物业管理（北京）有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 王 阳二〇一六年四月二十八日书 记 员 赵晓琳 百度搜索“”