（2016）鄂05民终734号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-10-28
案件名称
宜昌安顺物业管理有限公司与陈芳物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省宜昌市中级人民法院
所属地区
湖北省宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宜昌安顺物业管理有限公司,陈芳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂05民终734号上诉人（原审原告）宜昌安顺物业管理有限公司。住所地：宜昌市西陵一路*号。法定代表人李经华，该公司经理。委托代理人杜洲，湖北夷陵律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）陈芳。上诉人宜昌安顺物业管理有限公司（以下简称安顺物业公司）因与上诉人陈芳因物业服务合同纠纷一案，均不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2015）鄂西陵民初字第01770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日立案受理后，依法组成由审判员杨昊担任审判长，审判员冀放、邓爱民参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审认定，安顺物业公司自2003年8月起，受开发商宜昌市新大陆房地产开发有限公司委托，为陈芳所居住的金色勤苑小区提供前期物业管理服务。2005年6月4日，安顺物业公司与陈芳签订《金色勤苑业主临时公约》，其中第二十九条载明“本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用按建筑面积每平方米1元，每三个月收取一次，入伙时应提前一次性缴纳三个月物业服务费”等内容。彭绍素从入住后交纳物业费至2014年6月，其后陈芳未再交纳物业费。安顺物业公司遂诉至人民法院，请求判令：1、陈芳按照每月每平方米1.2元的标准按时足额交纳物业服务费，截止2015年9月30日为2209.86元。2、陈芳按照日千分之三的标准交纳滞纳金（截止2015年9月30日为1816.50元）。原审另查明，陈芳所居住的金色勤苑4-1001号房屋面积为122.77平方米，该小区于2014年11月组建成立了业主委员会。2014年7月，安顺物业公司曾就金色勤苑小区物业收费从2014年起由原每平方米（建筑面积，下同）0.8元提高到1.20元的调价方案与业主发生争议，并以部分业主为被告而向人民法院提起诉讼，要求业主按每平方米1.20元支付2014年之前的物业费。宜昌市中级人民法院终审判决支持了安顺物业公司的诉讼请求（该判决以下统称原生效判决）。原审法院认为，安顺物业公司具有相应物业管理资质并对居住在金色勤苑小区的业主提供了物业服务，该小区的业主应支付物业管理服务费用。本案双方当事人争议的焦点仍是安顺物业公司请求按每平方米1.2元标准收取物业费是否合法问题。宜昌市中级人民法院作出的原生效判决就安顺物业公司与部分业主间的该争议已充分进行了说明，并确认了安顺物业公司按每平方米1.2元标准收取物业费的有效性，该判决结果对本案双方当事人均具有约束力。本案中，陈芳否认安顺物业公司上浮物业费行为的有效性，但未提交充分证据推翻原生效判决确认的效力，人民法院对其抗辩的“安顺物业公司调整物业费收费标准为每平方米1.2元没有法律依据”之意见不予采纳。因陈芳对安顺物业公司上浮物业费的行为有异议而未按期交纳物业费，并非其无故拖欠，故安顺物业公司向陈芳主张逾期交纳物业费的滞纳金，人民法院不予支持。综上，原审法院遂依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈芳交纳自2014年7月至2015年9月的物业费2209.86元（122.77㎡×1.2元×15个月）；二、驳回安顺物业公司的其他诉讼请求。原审法院同时决定一审案件受理费25元（安顺物业公司已预交），由陈芳负担。上诉人安顺物业公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称，人民法院的原生效判决已确认了金色勤苑小区自2014年起的物业费收费标准调整为每平方米1.2元的合法性，该判决具有公示性且大部分业主也已按该标准履行了物业费交纳义务，故陈芳迟延履行物业费交纳义务的行为即为故意违约的行为，因此，原审法院以“因陈芳对安顺物业公司上浮物业费的行为有异议而未按期交纳物业费，并非其无故拖欠”为由，驳回安顺物业公司所主张的逾期滞纳金，没有事实依据。请求二审人民法院支持安顺物业公司有关滞纳金的诉讼请求。上诉人陈芳不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称，安顺物业公司主张按每平方米1.2元标准收取物业费，既没有法律或政策依据，也没有合同依据，故安顺物业公司仍应按原标准（即每平方米0.8元物业费，下同）收取物业费。请求二审人民法院撤销原审判决，改判陈芳按原标准计算向安顺物业公司交纳欠付的物业费。1、原生效判决以“过半数业主已在调整物业费至每平方米1.2元的《征求意见书》中签字，且现有124户业主中已有105户按新标准交纳物业费，应视为绝大多数业主同意调整物业费标准”与事实不符，因为所谓的《征求意见书》中并未明示签字业主即视为同意了安顺物业公司调整物业费标准，此时只能视为签字人知晓或看过该函；是否有105户业主按新标准交费存疑，况且该部分业主是在安顺物业公司于2013年7月1日的公示中虚假标注“该标准经过了本小区业主大会通过”的情况下被误导交费的（因为小区业主大会实际上迟至2014年11月才开始筹备，且2013年7月12日起对业主进行“是否同意物业费调整”的调查结果表明“被调查的94户均不同意调整物业费”）。原审判决以“政府主管部门自2007年起以抽象行政行为方式定期公布物业费基准价，而不再实行审批制”与政府主管部门的管理模式不符，因为宜昌市物价局在2014年9月对安顺物业公司的复函中仍表述“我局从2013年7月以后又重新启动了审批程序”。因此，原生效判决依据的事实及理由错误，该判决结果对本案不具约束力。2、如前述，由于政府主管部门至2014年9月仍回函称“物业费调整需经审批且暂不同意安顺物业公司调整物业费的请求”，故安顺物业公司请求按新标准收取物业费没有政策依据。3、《征求意见书》不具备合同实质要件（即未明示系发出的要约），人民法院认定的已按新标准交费的105户业主系被误导（即误以为新的收费标准确系“经过了业主大会通过”）才实施交费行为，故不能认定安顺物业公司与业主就物业费调整形成新的合意。陈芳为支持其上诉请求，提交了宜昌市物价局在2014年9月对安顺物业公司的复函、2013年7月12日起对业主进行“是否同意物业费调整”的调查表等证据。主要内容为宜昌市物价局就安顺物业公司调整物业费标准之请示函复称“我局因拟准备出台统一的等级物业收费标准，故暂未受理安顺物业公司2013年3月发出的调整物业费请示。但由于制定前述标准尚需时日，故从2013年7月起又重新启动了逐小区审批程序。按规定，该调整需经小区业主委员会或半数以上业主同意方可调整”，2013年7月12日起业主自发就“业主是否同意物业费调整”进行的调查结果表明“被调查的94户业主均不同意调整物业费”等，拟证明原生效判决对本案不具约束力。针对安顺物业公司的上诉请求，陈芳答辩称，涉案物业费未按期交纳的原因为“陈芳主张按原标准交纳，而安顺物业公司主张应按新标准交纳并拒收陈芳按原标准计算的物业费所致”，由于安顺物业公司调整物业费标准的理由不能成立，故物业费未按时交纳的后果应由安顺物业公司承担。针对陈芳的上诉请求，安顺物业公司答辩称，原生效判决已确认了新的物业费收费标准，在该判决未被撤销之前，该判决结果对所有业主具有约束力，故陈芳的上诉请求不能成立。经审理查明，原审认定的事实属实。二审另查明，该小区内多位业主拟基于原标准计算的物业费数额向安顺物业公司交付物业费，但被安顺物业公司以“应按新的标准计算物业费”为由拒绝接收。该事实有双方当事人的当庭陈述予以证实，本院予以认定。本院认为，双方争议的为原生效判决所确认的“每平方米物业费为1.2元”对本案约束力、安顺物业公司主张的逾期交纳物业费所致滞纳金请求是否应予支持问题。对此，本院分别评述如下：关于原生效判决所确认的“每平方米物业费为1.2元”对本案约束力问题。现查明，原生效判决系就“2014年7月，安顺物业公司曾就金色勤苑小区物业收费从2014年起由原每平方米0.8元提高到1.20元的调价方案与业主发生争议，并以部分业主为被告而向人民法院提起诉讼”所形成，不管本案当事人陈芳是否为原生效判决的当事人，由于陈芳基于金色勤苑业主身份而应与原生效判决所涉当事人（业主）具有同等权利与义务，故据生效判决既判力相关法理，陈芳亦应同样受该生效判决约束（对此，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条作出了类似规定，即“诉讼标的是同一种类、当事人一方人数众多在起诉时人数尚未确定的…人民法院作出的判决、裁定，…未参加登记的….适用该判决、裁定”）。虽然陈芳援引《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条“下列事实，当事人无须举证证明：….已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；…但当事人有相反证据足以推翻的除外”之规定的但书部分，以“原生效判决没有事实及政策、法律依据”为由，拟否定原生效判决对其约束力。但本院认为，首先，原生效判决是基于“过半数业主已在有关调整物业费标准的《征求意见书》上签字，且有超过三分之二的业主已按新的物业费标准履行”之事实而作出“新的物业费标准业经过半数业主同意”之认定的。虽然陈芳对“是否有105名业主按新的物业费标准交费”之事实提出异议，但其并未提交相应证据，本院对该异议不予采信。虽然陈芳辩称“由于《征求意见书》上并无‘签字即视为同意’之文义，故业主在该意见书上签字的行为不能视为该业主同意提高物业费标准”，但本院认为，综观前述业主不仅在该意见书上签字、且事后按该意见书载明的新的物业费标准予以履行的事实看（即前述业主以履行行为作出了予以承诺的意思表示），应视为大多数业主通过了该物业费的调整标准。虽然陈芳辩称前述按新标准交费的业主系受安顺物业公司公示上虚假载明的“物业费标准调整经过了业主大会通过”之误导而实施的交费行为，但本院认为，由于《物业管理条例》第十二条规定“业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式”，故安顺物业公司在前期书面征求意见（即发出征求意见书）并取得过半数业主的签字后，发出前述公示并载明“已经过业主大会通过”并无不妥。虽然陈芳提交了2013年7月12日起业主自发就“业主是否同意物业费调整”进行的调查表（复印件，载明“被调查的94户业主均不同意调整物业费”），但本院认为，姑且不论该证据系复印件的形式上瑕疵，单凭前述超过半数业主以前已在安顺物业公司发出的请求调整物业费标准的《征求意见书》上签字、前述超过三分之二的业主其后也已按新的物业费标准履行的事实看，前述业主其后又在调查表上签署不同意调整物业费（即便其确实签署了不同意调整物业费标准的意见）的行为也系反悔行为，违反了诚信履约原则，人民法院对该证据的证明力也不应予以采信。针对原生效判决载明的“由于政府主管部门从2007年起不再对各小区物业费标准逐一审批，故业主辩称安顺物业公司物业费标准调整因未经主管部门批准而违法的理由不能成立”之表述，陈芳提交了宜昌市物价局于2014年9月出具的函（载明“我局因拟准备出台统一的等级物业收费标准，故暂未受理安顺物业公司2013年3月发出的调整物业费请示。但由于制定前述标准尚需时日，故从2013年7月起又重新启动了逐小区审批程序。按规定，该调整需经小区业主委员会或半数以上业主同意方可调整”），拟证明原生效判决的前述理由违反了现行政策；但本院认为，原生效判决的前述理由源于湖北省物价局、湖北省建设厅于2007年制订的《湖北省物业收费管理实施办法》，该办法的法律效力高于该函的效力；而且本院还注意到，原生效判决结果符合该函载明的有关物业费调整的实质性要件（即符合该函载明的“物业费调整需经小区业主委员会或半数以上业主同意方可调整”之实质性要件），故陈芳提交的该函也不能推翻原生效判决结果。由于陈芳未能提交证据足以证明原生效判决认定的事实及裁判结果，故陈芳辩称原生效判决没有事实及法律依据的理由不能成立，本院应认定该生效判决的证据效力。关于安顺物业公司主张的逾期交纳物业费所致滞纳金请求是否应予支持问题。本院认为，虽然陈芳逾期交纳物业费构成违约，应承担违约责任；但安顺物业公司所主张计算违约金的依据为1998年《宜昌市住宅小区物业管理办法》载明的“对不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金”，而该办法建立于2007年以前物业费标准实行审批制的背景之下，具有较强的行政色彩；在新的物业费标准定价模式下（即实行抽象行政模式及当事人协议方式），基于“民事当事人权利平等、意思自治”之基本民法原则，人民法院不应再以该办法作为裁判的依据；因此，本院对安顺物业公司主张的该违约金计算方法不予采纳。本院考虑到双方对逾期交纳物业费的违约责任并无合同依据、且安顺物业公司拒绝接受业主基于原标准计算所交付的物业费之行为实际上也影响了违约金的计算基数、同时考虑到涉案物业费的逾期与安顺物业公司未依规定及时与各业主签订新的物业服务合同（以明晰双方权利义务关系并避免纷争发生）也具有关联性诸因素，对安顺物业公司主张的逾期交纳物业费违约金之请求不予支持。综上，原审认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由宜昌安顺物业管理有限公司、陈芳分别负担50元，即由各预交人自行负担所预交的案件受理费。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 邓爱民审判员 冀 放二〇一六年四月二十八日书记员 汪 晨 关注公众号“”