（2015）湖民初字第7345号

裁判日期: 2016-04-28

公开日期: 2016-12-05

案件名称

厦门恒地物业服务有限公司与王祝梅物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

厦门市湖里区人民法院

所属地区

厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

厦门恒地物业服务有限公司,王祝梅

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十二条，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第十一条，第十二条第一款，第四十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

福建省厦门市湖里区人民法院民事判决书（2015）湖民初字第7345号原告厦门恒地物业服务有限公司，住所地厦门市思明区鹭江道96号之二1705室，组织机构代码66471982-7。法定代表人苏秀芳，该公司董事长。委托代理人陈鸿雁，该公司职员。委托代理人方庆梅，该公司项目经理。被告王祝梅，女，1969年4月14日出生，汉族，住厦门市湖里区。原告厦门恒地物业服务有限公司与被告王祝梅物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，依法由代理审判员苏镧浠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告厦门恒地物业服务有限公司的委托代理人陈鸿雁、方庆梅，被告王祝梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦门恒地物业服务有限公司诉称，2011年10月11日，原告与厦门市永升新城业主委员会（下称永升业委会）签订《永升新城委托物业服务合同》及补充协议，约定永升业委会将永升新城小区委托原告实行物业管理服务，委托管理期限从2011年10月15日至2015年12月31日止。被告作为永升新城小区的业主，理应依上述物业服务合同的约定及时向原告交纳物业公共服务费、公维金，但被告拖欠2013年1月1日至2015年6月30日的物业管理费2238元、公维金639元，共计2877元。原告多次向被告催讨相关费用，被告至今未予支付。根据《厦门市物业管理服务收费办法》第二十条第（二）款的规定，被告未按期缴纳物业管理费的，应从逾期之日起，每逾期一日按应交纳欠款总额的千分之三作为违约金。为此，原告提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即向原告支付2013年1月1日至2015年6月30日的物业公维金、水电公摊等费用共2877元；2、被告按每日千分之三支付逾期付款滞纳金（自逾期之日起计算至实际付清上述款项之日止）。庭审中，原告明确其第1项诉讼请求包含物业管理费2238元、公维金639元，并未包含水电公摊费用。被告王祝梅辩称，1.原告伪造证据，未经合法程序单方面提高物业管理费用，其要求物业费涨价没有依据。原告从未向包含本案被告在内的系列案件的被告征询过任何意见，被告亦未签署同意提价的意见，但原告提供的提价意见征询汇总表却显示被告对提价表示同意，原告在物业费提价意见征询活动中假冒业主签名的行为激发了原、被告之间的矛盾。2.原告管理小区质量差：人力配备不足、消防设施损坏未维护、紧急消防通道堵塞、安保措施不全、门禁未达效果、公共设施老化、垃圾乱堆放且长期未清理、车辆管理无序、公共绿地缺乏养护且被侵占、纵容违章搭建。3.从原告提交的证据来看，被告尚欠原告2013年1月1日至2015年6月30日的物业公维金639元，并无水电公摊费用未缴纳的证明，原告关于水电公摊费用的诉讼请求没有依据。4.原告从未通过书面或电话方式向被告催缴过任何费用，其关于2013年6月30日前相关费用的诉求已超过了诉讼时效。5.原告要求被告支付逾期付款滞纳金无法律依据。经审理查明，被告系厦门市湖里区嘉兴里8号601室的业主，其房屋位于永升新城小区内，建筑面积为106.63平方米。2011年10月11日，永升业委会（甲方）与厦门鑫志高物业服务有限公司（乙方）签订一份《永升新城委托物业服务合同》，约定甲方委托乙方对永升新城小区提供统一的专业化的物业服务，服务期限自2011年10月15日起至2013年12月31日止，乙方负责或接受甲方委托向业主和物业使用人收取物业管理费、车辆场地占用费、公共维修金等，其中多层住宅的物业服务费收费标准为0.5元／平方米／月、公共维修金收取标准为0.2元／平方米／月，小高层住宅的物业服务费收费标准为0.9元／平方米／月、公共维修金收取标准为0.25元／平方米／月。双方还对其他权利和义务作出了约定。2013年1月4日，原告向永升业委会发出一份《关于永升新城提价实施的函》，载明永升新城物业服务费提价意见征询工作已于2012年12月顺利完成，征询结果已达专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（双过半原则），已具备提价的条件：自2013年1月1日起，永升新城物业管理综合服务费用作出如下调整：多层住宅由0.5元／平方米／月调整为0.7元／平方米／月、小高层住宅由0.9元／平方米／月调整为1.1元／平方米／月、店面商场由1元／平方米／月调整为1.2元／平方米／月。2013年1月24日，业委会主任陈荣辉在该函件下方备注“按相关法律规定执行。业主同意（双过半原则）其材料必须是真实、可靠，不得有半点虚假。如以上情况不属实，由此产生的后果由厦门恒地物业服务有限公司负全责”。后因业主对同意提价的签字以及是否超过半数有异议，永升业委会与原告于2013年10月15日联合发出公告，要求有疑义的业主可核实签名的原始资料，如有异议可报业委会登记，由业委会与原告共同核对，重新统计户数等。在历经永升业委会的核实及与原告多次往来函件的沟通后，永升业委会于2013年11月23日出具《关于永升新城小区2013年1月1日起物业费提价的报告》，表示维持2013年1月4日《关于永升新城提价实施的函》的批复意见；依据《业主公约》，业主需按期交纳物业服务费用；对物业费提价有异议的业主，永升业委会愿意协助必要的法律诉讼。2014年1月10日，原告与永升业委会签订《永升新城委托物业服务合同补充协议》，约定原《永升新城委托物业服务合同》第六条所约定的服务期限顺延至2015年12月31日止，第九条所约定的多层住宅的物业服务费用标准为0.7元／平方米／月、公共维修金为0.2元／平方米／月，小高层住宅的物业服务费用标准为1.1元／平方米／月、公共维修金为0.25元／平方米／月等。另查明，2012年3月21日，原告公司名称由厦门鑫志高物业服务有限公司更名为厦门恒地物业服务有限公司。2013年期间，永升新城小区过半数业主已支付物业管理费且已付费业主的专有部分总和占小区建筑物总面积过半数。本案在审理过程中，被告确认其未向原告支付2013年1月1日至2015年6月30日的物业管理费及公维金，确认2013年永升新城小区物业管理费及公维金的缴费率超过了50%，但认为本案物业费用提价征询结果不真实、提价不合法。本院于2016年1月27日前往永升新城小区进行现场勘查并形成现场照片41张，当日小区的基本情况为：表面整体卫生尚算整洁，但存在照片所示的卫生死角，多处角落有大型垃圾堆积，部分公共绿地未及时养护且被违章建筑占用，部分公共空间被他人占用用于居住或分拣垃圾，部分楼顶有大面积的违章搭建，消防设施检查维护不细致且没有消防供水，小区大门长期敞开，消防通道被占用，小区外围停车混乱，外围通道被占用摆摊。本院另于同日对永升业委会进行调查，业委会陈述：2013年起，陆续有业主反映涨价的问题，业委会遂于2013年10月将业主反映的问题向物业公司提出，并将物业公司提交的提价征询的统计表格向全体业主进行公示，要求有异议的业主向业委会提出，此后约14户业主提出征询结果与其实际表示不一致，业委会也实际进行了核实。以上事实，有原、被告提交的《永升新城委托物业服务合同》、《永升新城委托物业服务合同补充协议》、《关于永升新城提价实施的函》、《准予变更登记通知书》、土地房屋登记卡、《关于永升新城小区2013年1月1日起物业费提价的报告》、永升新城小区2013年业主缴费发票以及本案的法庭审理笔录、现场勘验笔录、询问笔录、质证笔录为证。本院认为，原告与永升业委会签订的《永升新城委托物业服务合同》及《永升新城委托物业服务合同补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该两份合同依法对全体业主均具有约束力。根据合同约定，2011年10月15日至2013年12月31日期间，多层住宅的物业管理费按0.5元／平方米／月计算，小高层住宅的物业管理费按0.9元／平方米／月计算；2014年1月1日至2015年12月31日期间，多层住宅的物业管理费按0.7元／平方米／月计算，小高层住宅的物业管理费按1.1元／平方米／月计算；2011年10月15日至2015年12月31日期间，多层住宅的公维金均按0.2元／平方米／月计算、小高层住宅的公维金均按0.25元／平方米／月计算。现原告主张物业管理费自2013年1月1日起既已提高至多层住宅按0.7元／平方米／月、小高层住宅按1.1元／平方米／月计算，并提交其与永升业委会之间的商洽函件（《关于永升新城提价实施的函》）、往来函件以及永升新城物业费提价业主意见征询表、永升新城提价同意户数面积统计表、提价公示等；被告则抗辩原告据以提价的永升新城物业费提价业主意见征询表及永升新城提价同意户数面积统计表不符合客观事实，业主意见征询表存在冒用业主签名及重复统计等情形，物业管理费提价程序不合法。本院认为，原告提交的业主意见征询表存在多处涂改及重复征询的情况，本院不予采用。根据原告向永升业委会发出的商洽函件及永升业委会的陈述可知，永升业委会虽对原告提高物业收费标准的商洽函件持保留意见（要求原告所提供业主同意的材料真实可靠），但在事后亦通过将业主意见的汇总结果向业主公示、由业主提出异议的方式对原告所提之征询结果实际进行了核实，并通过以新的物业管理收费标准续签合同的方式对物业管理费的提高予以了确认。而永升新城小区2013年物业管理费的支付情况亦可体现专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主已按提高后的标准支付了物业管理费，业主的上述行为应视为对此前提价征询意见的确认、追认或相应的变更。因此，永升新城小区物业管理费自2013年1月1日起提高收费标准符合《物业管理条例》第十一条及第十二条的规定，小区业主应按提高后的标准支付物业管理费。本案中，被告房屋的建筑面积共106.63平方米，属多层住宅，其2013年1月1日至2015年6月30日应支付的物业管理费为2239.23元、公维金为639.78元，共计2879.01元。原告诉求物业管理费按2238元、公维金按639元计算，不违反法律规定，本院予以准许。因物业服务合同及补充协议对物业管理费及公维金的支付期限未作约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，原告可随时要求被告履行支付义务，但需给予被告必要的准备时间，故原告关于要求被告支付2013年1月1日至2015年6月30日上述费用的诉讼请求部分成立，被告关于已超诉讼时效的抗辩没有依据，本院不予采纳。另据被告提交的照片、双方在本案审理过程中的陈述以及本院的现场勘查可知，原告提供的物业管理服务存在诸多瑕疵及不完善之处，被告作为业主通过迟延支付相关费用进行救济和抗辩，不宜认定为违约，原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，依据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：一、被告王祝梅应于本判决生效之日起十日内向原告厦门恒地物业服务有限公司支付2013年1月1日至2015年6月30日期间的物业管理费2238元、公共维修金639元，共计2877元。二、驳回原告厦门恒地物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由原告厦门恒地物业服务有限公司负担14元，由被告王祝梅负担11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员　　苏镧浠二〇一六年四月二十八日代书　记员　　郑　杰附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。微信公众号“”