（2016）云0721民初49号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2017-02-24
案件名称
原告丽江吉鑫物业管理有限公司玉龙分公司诉被告和秀物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
玉龙纳西族自治县人民法院
所属地区
玉龙纳西族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丽江吉鑫物业管理有限公司玉龙分公司,和秀
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
云南省玉龙纳西族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0721民初49号原告丽江吉鑫物业管理有限公司玉龙分公司。负责人：胡廷禾。住所地：云南丽江市玉龙县。诉讼代理人（特别授权）张世华，男，汉族，住所地：丽江市玉龙县丽江人家*期。（该分公司经理）被告和秀，个体户，云南省丽江市人，户籍所在地：云南省丽江市，住所地：丽江市玉龙县。公民身份号码：×××。原告丽江吉鑫物业管理有限公司玉龙分公司诉被告和秀物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月29日立案受理后，依法适用简易程序于2016年3月9日在本院审判法庭进行公开开庭审理原告丽江吉鑫物业管理有限公司玉龙分公司负责人胡廷禾及其诉讼代理人张世华、被告和秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告和秀是丽江人家一期业主，不履行物业服务的约定，逾期不缴纳物业服务费。业委会已督促其限期缴纳，物管公司也多次上门催缴，张贴通知，电话通知，要求限期缴纳，但被告却以“家里被盗，丢了几箱香烟，你们要免一年的物业费”等为由，至今未交物业费，影响了物管公司的正常收费及物业管理、服务工作的正常运作。按《丽江人家一期（玉龙园、白玉园）物业服务公约规定：商铺每平米收费0.7元，住宅每平米收费0.6元。按此规定，本案被告在2014年4月1日至2015年12月31日拖欠的物业费为126.68平米×0.7×21月＝1891元。现起诉，诉讼请求为：一、被告在一个月内支付物业服务费1891元；二、由被告承担本案的诉讼费；被告辩称，我近年来没有交物业费是事实，但是我与被告没有法律上的关系，也没有事实上的被��务关系，我与被告不存在欠费的关系。一是我购房后，每逢雨季，房子漏水，里面的装修都被雨水泡坏。我多次向物业公司反应，但没有处理过，因此给我的房屋造成很大的损坏。最初的物业公司与房地产开发商是隶属关系，故应该由物业公司承担赔偿责任，虽然物业几经变迁，但他们之间有承接关系，故现在的被告最基本的工作没有做好，没有尽到物业义务，没有权利向业主收取物业费；二是我家在房屋一楼开了商店，进行烟草销售，房屋周边都有监控，在我们接收房屋时小区的监控都在运行，2015年6月12日早上，我的烟店被盗，让我损失近8万元，公安机关来调查时，物业公司借口说没有视频监控而不提供，致本案无法侦破。我的商店与物业公司的保安室近在咫尺，物业公司没有提供物业服务，才导致商品被盗；三是原告物业公司对我们小区服务是没有法律依据���与业主委员会签订的服务合同不合法，业委会没有书面征求业主的意见，更没有三分之二以上业主同意，故合同不成立。综上，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。综合双方诉辩主张，原、被告就被告是否应该支付1891元的物业费上存在争议。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：一、物业催款通知（复印件），证实原告已向被告下达物业费通知书，但被告未交的事实；二、营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明（复印件），证实原告的主体资格；三、资质证书（复印件），证实原告的服务范围；四、物业服务管理合同、物业服务公约（复印件），证实原告与业主委员会签订服务合同的事实及服务范围。经质证，被告对原告提交的���据一、二、三无异议；对证据四有异议，认为自己对服务管理合同不知情，也没有见过物业服务公约。被告向本院提交了以下证据：申请本院向黄山镇派出所调取的接处警登记表一份，以证实2015年6月12日9时23分，黄山镇派出所接到被告和秀报警，称其烟店的香烟全部被盗，损失近8万元。经质证，原告对被告提交的证据的真实性无异议，但对其损失的数额有异议。通过原告、被告的举证、质证，本院对原告提交的证据认证如下：原告提交的证据一、二、三均被告无异议，对其证明力，本院依法予以确认；证据四中物管服务合同书，系丽江人家一期业主委员会与被告丽江吉鑫物业管理有限公司丽龙分公司签订的物业管理合同，合同系双方真实意思表示，内容真实、合法，对其证明力，本院依法予以确认。被告和秀提交的证据，能证实其香烟被盗的事实，对其证明力，本院依法予以确认，但对于损失的数额，因只有报警记录中被告和秀的陈述，无其他证据予以佐证，对此，本院不予确认。经本院综合评判，确认如下法律事实，2012年4月22日，丽江人家一期业主委员会与丽江吉鑫物业管理有限公司、丽江吉鑫物业管理有限公司玉龙分公司签订物业管理合同，管理服务期限为2013年4月22日至2018年4月22日。合同就物业管理公司及服务事项等作出约定。另外，丽江人家一期业主委员会办公室还制定了物业服务公约，对物业管理费作出了规定。被告和秀系丽江人家一期业主。由于被告和秀房屋漏水、在和物业公司反映后没有得到维修，加上2015年6月12日被告和秀家商店被盗，被告和秀由此没交纳2014年4月1日至2015年12月31日的物业费1891元，经物业公司书面催交，但被告和秀仍未交纳物业费。2016年1月19日，原告起诉至本院，要求法院支持其各项诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被告和秀所在的丽江一期业主委员会与原告丽江吉鑫物业管理有限公司玉龙分公司签订物业管理合同，对作为被告的业主和秀具有约束力，故原告丽江吉鑫物业管理有限公司玉龙分公司要求被告和秀交纳物业费的诉讼请求予法有据，本院依法予以支持。被告和秀辩称的与原告没有法律上的关系的理由本院不予采信。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。根据此规定，由于被告和秀提出的房屋漏水，这是商品房质量问题，属于商品房买卖合同的范畴，另外，被告和秀商店被盗，与本案物业服务管理合同非同一法律关系，故被告和秀的抗辩理由不成立，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条的规定，判决如下：被告和秀于本判决生效之日起三十日内向原告丽江吉鑫物业管理有限公司玉龙分公司交清物业费一千八百九十一元（￥1891）。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告和秀承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法��。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员 赵开相二〇一六年四月二十八日书记员 杨云翔 来自：