（2015）大民初字第9682号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2017-03-21
案件名称
吴培荣与程春雷房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴培荣,程春雷
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2015）大民初字第9682号原告吴培荣，男，1963年8月16日出生。委托代理人郭建业，北京三维律师事务所律师。被告程春雷，男，1982年3月31日出生，职业不详。委托代理人刘博宇，北京市微明律师事务所律师。原告吴培荣与被告程春雷房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴培荣及其委托代理人郭建业，被告程春雷的委托代理人刘博宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴培荣诉称：原告与被告于2011年4月27日签订了一份房屋招商合作合同，租期为2011年4月28日起至2016年1月31日止，期限5年。每年租金150000元，自2013年2月1日起每两年递增8%，于每年5月30日前支付，支付方式为年付。合同签订后，原告于2011年4月28日前向被告交付了房屋，被告一直使用至今，但2015年5月30日交租期已过，被告应当交纳当使用费，经原告多次催要，被告拒不交纳。我转租房屋是经过北京方正房地产开发有限公司和段磊同意的，我才转租给程春雷的，但被告所述其在承租我的房屋后经我同意后转租给张蕊继续承租的主张不是事实，不属实，我只将承租的房屋租给程春雷的，没有出租或转租给张蕊，期间使用费都是被告程春雷通过建行转给我的，后被告程春雷不给我使用费，故我诉至法院，请求：1、判令被告程春雷支付原告土地使用费174960元；2、判令程春雷支付我违约金150000元；3、判令被告向原告支付欠缴水电费5000元；4、判令诉讼费由被告承担。被告程春雷辩称：一、被告与原告的房屋租赁合同（以下简称新租房合同）实为无效合同。原告“出租”给被告的房屋并非为原告所有或者有权处分。涉案房屋为北京方正房地产开发有限公司（以下简称：方正地产）所有并出租给原告使用，方正地产与原告签订房屋租赁合同（以下简称原租房合同）第二条明确约定：“乙方（原告）保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变房屋的用途或转租他人”，原告在合同期内未征得方正地产同意的情况下擅自对外转租房屋，在本案一审指定的举证期内原告未能向合议庭提供方正地产合同期内同意其将涉案房屋转租给被告的书面证据，所以原告擅自转租房屋给被告的行为因权利人拒绝认可而归于无效，其与被告所签新租房合同为无效合同。被告在房屋实际使用期即2011年4月至2013年3月（被告实际转让给张蕊的工商变更登记时间）期间并未发生过拖欠原告房屋使用费、水费、电费等费用的行为，2013年3月以后，鉴于被告已经退出涉诉房屋的使用和经营，被告不再实际占用涉诉房屋，也无义务再向原告支付任何费用，而由张蕊实际经营并向原告定期支付租金和水电费等费用，此后两年间原告也从未找过被告。所以被告无义务再向原告支付任何费用，更无需向原告承担任何违约责任。原告诉请被告支付房屋使用费并但没有提交任何证据加以证明，应当承担相应不利后果。二、被告于2013年初与张蕊就涉诉房屋达成商铺转让协议，约定被告退出与原告签的租赁合同关系并由张蕊向原告继续支付涉诉房屋租金、水费、电费等费用，由张蕊继续经营以涉诉房屋为工商注册地址的企业（此前被告实际占有并经营），2013年3月被告与张蕊完成了涉诉房屋商铺的工商变更手续和所有的固定设备、财务、印章、手续等店铺转让的交接手续，2013年4月起至原告起诉前，张蕊一直按此前原告与被告签订的新租房协议约定，按期足额向原告支付租金，原告定期收取张蕊支付的租金，在前述期间（近两年）原告从未与被告有过任何通讯联系，上述情况原告在合议庭组织的谈话笔录中均予以认可；鉴于原告自2013年3月起已经定期收取张蕊房租，与张蕊形成了新的事实租赁合同关系，即便出现拖欠租金，原告也应当向承租人张蕊主张权利，被告不是实际使用人，不应向原告承担任何责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，原告无权向被告请求房屋使用费和违约金、水电费及诉讼费用，请求贵院依法驳回原告诉讼请求，维护被告合法权益。经审理查明：2011年2月1日，出租方（甲方）北京方正房地产开发有限公司与承租方（乙方）吴培荣签订了房屋租赁合同。合同约定：房屋的基本情况，该房屋坐落于北京市大兴区黄村镇兴丰街二段54、56号（房屋所有权人为北京方正房地产开发有限公司），楼房为二层，建筑面积323.08平方米，装修状况简装，该房屋产权合法，有房屋产权证明；房屋用途为经营商用，乙方保证在租赁期内未征得甲方同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该房屋的用途或转租他人；租期5年，自2011年2月1日至2016年1月31日止，其中2011年2月1日至2011年2月28日为免租期；租金标准每平方米每天3.5元；甲方应于2011年2月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，合同签订后，甲方将房屋交付给了乙方吴培荣承租使用。2011年4月27日，出租方（甲方）吴培荣与承租方（乙方）程春雷签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将坐落在北京市大兴区黄村镇兴丰街二段54、56号二层，建筑面积160平方米，装修状况简装出租给程春雷使用；该房屋用途为经营商业。乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准，不得擅自改变房屋的用途或转租他人；甲方允许乙方对房屋进行装修、装饰或添置新物，装修装饰或添置新物的范围双方另行书面约定；房屋租赁期自2011年4月28日至2016年1月31日止。2011年4月28日至2011年6月10日未免租期，免租期间不收取房租。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲、乙双方重新签订房屋租赁合同；年租金150000元，租金为年付，租金应在每年的5月30日前支付。2013年2月1日起该房屋租金递增，每两年递增8%；租赁期内甲方承担该房屋租赁面积的物业部门收取的一切费用（水、电费除外），乙方承担该房屋租赁面积其经营相关的水、电费，并向甲方提供相关缴费凭据；违约责任，租赁期内甲方擅自终止合同或造成乙方不能正常经营情况下，甲方应承担违约责任，违约责任为人民币150000元整，租赁期内乙方擅自终止合同，乙方应承担违约责任，违约金为人民币150000元整。合同签订后，吴培荣依约将房屋交付程春雷使用。程春雷支付吴培荣房屋使用费至2015年6月10日，2015年6月11日以后程春雷未再向吴培荣支付使用费。合同到期后，程春雷继续占用该房屋。另查，转让方（甲方）北京方正房地产开发有限公司与承租方（乙方）吴培荣和受让方（丙方）段磊签订了房屋租赁合同解除协议书。该协议书约定：经甲、乙、丙三方友好协商，同意将甲、乙双方于2011年1月31日签订的位于北京市大兴区黄村镇兴丰街二段54、56号，建筑面积323.08平方米的房屋租赁合同（以下简称原合同）之甲方变更为本协议丙方，甲方为上述装让门面的原所有权人和原出租方，丙方为该门面所有权和出租权的受让方。三方约定如下：1、自本协议生效之日起，由本协议丙方代替本协议甲方承担原合同的全部权利和义务，本协议生效后，原合同中规定承租方所应支付的费用即房租、水、电费等由乙方支付给丙方。2、原合同中的权利和义务转移行为是建立在甲、丙双方自愿且乙方已经知晓的基础上，本协议生效后，乙、丙之间产生的其他问题，均与甲方无关。3、丙方确认房屋内装修及设施、设备与原合同中描述一致，无损坏或丢失。4、原合同约定的甲方收取的2013年7月1日至2013年11月30日的租金为185730元，甲方和丙方结算清楚，2013年12月1日起下期租金乙方将和丙方结算。5、原合同约定的甲方收取的房屋抵押金为68789元，甲方已和丙方结算清楚，本协议期满终止后将由丙方和乙方结算，与甲方再无关系，6本协议签订之日，乙方向甲方交回所签房屋租赁合同正本，甲、乙方之间的房屋租赁关系自此解除。乙方和丙方重新签订新的房屋租赁合同。本协议一式三份，甲、乙、丙各执一份，同具法律效率，自三方签字之日起生效。北京方正房地产开发有限公司、吴培荣和段磊分别在该协议书上盖章，签了名字。2013年8月7日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会向段磊下发了该房屋中华人民共和国房屋所有权证。2013年12月1日，出租方（甲方）段磊与承租方（乙方）吴培荣签订了房屋租赁合同。该房屋坐落于北京市大兴区黄村镇兴丰街二段54、56号（房屋所有权人段磊），楼房为二层，建筑面积323.08平方米，装修状况简装，该房屋产权合法，有房屋产权证明；房屋用途为经营商用，乙方保证在租赁期内未征得甲方同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该房屋的用途或转租他人；租金标准每平方米每天3.78元。上述事实，有双方当事人的陈述、庭审笔录、房屋租赁合同、现场勘查笔录、房权证等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果；吴培荣与程春雷签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且合同内容并不违反法律法规的规定，合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定享受权利，履行义务。程春雷未按合同的约定给付吴培荣租金，故对吴培荣要求程春雷给付租金诉讼请求，本院予以支持。吴培荣与程春雷签订的租赁合同约定，租赁期内，双方任何一方擅自终止合同应承担违约责任，庭审中，吴培荣未提供程春雷在合同租赁期内擅自终止合同的有效证据，对吴培荣要求程春雷给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。吴培荣要求程春雷给付水、电费的诉讼请求，在举证期限内未提供有效证据，待其掌据有效证据后另行解决。庭审中，程春雷主张其在承租吴培荣房屋使用期间，其又将涉案房屋转租给张蕊，且张蕊一直在向吴培荣支付租金，吴培荣应向张蕊主张权利，吴培荣予以否认，程春雷对其主张在举证期限内未提供有效证据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告程春雷于本判决生效后十日内给付原告吴培荣房屋租金及使用费人民币十七万四千元；二、驳回原告吴培荣的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千二百五十元，由原告吴培荣负担二千二百五十元（已交纳），由被告程春雷负担四千元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 邓宝旺人民陪审员 陈静波人民陪审员 高新发二〇一六年四月二十八日书 记 员 莫嘉敏书 记 员 闫胜楠 关注公众号“”