（2015）槐民初字第2402号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2018-05-24
案件名称
刘业庆与吴宪新等租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市槐荫区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘业庆,吴宪新,张金杰
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条，第一百一十一条
全文
济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书(2015）槐民初字第2402号原告刘业庆，男，1975年9月15日出生，汉族，住济南市。委托代理人赵宝圣，山东平正大律师事务所律师。委托代理人余勇，山东平正大律师事务所律师。被告吴宪新，男，1972年11月17日出生，汉族，住济南市。委托代理人贾仙霞，山东金联合律师事务所律师。委托代理人任俊鹏，济南市天桥区厚德方略法律服务所法律工作者。被告张金杰，男，1972年4月21日出生，汉族，住济南市。委托代理人贾仙霞，山东金联合律师事务所律师。委托代理人任俊鹏，济南市天桥区厚德方略法律服务所法律工作者。原告刘业庆与被告吴宪新、张金杰租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月2日受理后，依法由审判员王玲独任审理，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告刘业庆及其委托代理人赵宝圣、余勇，被告张金杰及其委托代理人贾仙霞到庭参加了诉讼。后依法组成合议庭，于2016年3月18日公开开庭进行了审理。原告刘业庆及其委托代理人余勇，被告吴宪新、张金杰及其委托代理人贾仙霞、任俊鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘业庆诉称，2012年2月16日原告与被告吴宪新签订《土地转包合同》一份，被告张金杰作为被告吴宪新的合同履行担保人亦在合同上签字（被告吴宪新实际是顶名出租人，实际出租人是被告张金杰）。合同约定，被告吴宪新将位于济南市吴家堡镇周官屯村承包的21.10亩土地转包给原告发展种植养殖业等综合利用，承包期限自2012年2月16日至2038年12月31日，转包金共计85万元。合同期间，被告吴宪新不得擅自转租或终止本合同，如遇政策规划、占地时，被告吴宪新应充分考虑原告的权益，提前三个月通知原告，并协助原告对所在土地和土地上所投资的地上建筑物、养殖物及其他设施等费用共同向占地部门或村委会索要赔偿金，所得赔偿金归原告。合同签订当日，原告向被告吴宪新支付第一期土地承包金8.5万元，其后原告开始在土地上开发建设，并成立了《济南槐荫鲸霖家庭农场和济南槐荫庆霖苗木基地》并加盖了大棚种植了果树。2012年10月济南市政府建设非遗园，冻结了原告承包土地上的开发建设，根据合同约定被告吴宪新、张金杰有协助原告向政府领取建筑物补偿款，但两被告却不履行合同义务，并提出不合法要求，要求原告将合同转包金85万元全部支付，方协助原告签字领取建筑物及其他设施的征地补偿款。原告迫于无奈被迫于2014年5月28日再次向两被告支付76.5万，但被告拒绝向原告出具收到条，原告给款后领取了地上建筑物补偿金。两被告收取原告未租赁期间的土地转包金，既无合同依据又无法律依据，两被告应予以返还，因此，诉至法院要求两被告返还原告土地转租赁金778747及利息。被告吴宪新辩称，原告所述与事实不符，原告给予被告的76.5万元依据的是原、被告双方达成新的协议，租赁协议已于2014年5月23日在双方协商一致的情况下终止，并签订新的协议来约束双方的权利义务，因此不存在返还的问题，应依法驳回原告的诉求。被告张金杰辩称，其只是作为为土地租赁合同的担保人与后期问题没有关系，不应该承担任何责任。经审理查明，2008年12月31日，被告吴宪新与济南市槐荫区吴家堡镇周官屯村民委员会签订《土地承包合同》一份，载明，吴宪新承包该村土地面积21.10亩。承包期限自2009年1月1日至2038年12月31日，有效期为30年。双方对承包金额、交款时间进行了约定。并注明，如遇国家征占土地时，吴宪应服从规划和管理，并按有关规定对吴宪新进行合理补偿，同时终止该合同。2012年2月16日，原告刘庆业与被告吴宪新签订《土地转包合同》一份，合同甲方为吴宪新，乙方为刘庆业，约定：甲方将位于济南市槐荫区吴家堡镇周官屯村承包地一块的土地21.10亩转包给乙方作为综合用地发展养殖和综合使用。转包期限自2012年2月16日至2038年12月31日，合同到期后乙方优先续约。转包金共计85万元，每年2月16日乙方向甲方支付8.5万元，分十次付清。双方对权利、义务进行了约定，合同期间，甲方不得擅自转租或终止合同。如遇政府规划、占地时，甲方应充分考虑乙方的权益，提前三个月通知乙方。并协助乙方对所在本宗土地和本宗地上所投资的地上建筑物及养殖物及其他设施等费用共同向占地部门或村委会索要赔偿金我，所得赔偿金归乙方所有。（当前村委会对合同同未到期政府规划或收回的土地赔偿价格为每亩贰万元，随着经济的发展，土地赔偿金应根据占地时的价格全部赔偿给乙方，甲方不得扣留。合同约定了免则条款：如因政府部门征用、占用土地导致合同无法继续履行，双方均不承担责任。被告张金杰在该合同担保人签字处签名。合同签订后，原告于2012年2月16日向被告吴宪新支付第一年的土地承包费85000元，吴宪新收款后向原告出具收到条。2012年10月因济南市政府建设非遗园占用了原告承包的土地，并对原告在该承包地上的房屋、地上物进行了测量登记。由于该土地系被告吴宪新承租村委会后又转租给原告方，因此，在测量登记时由房主刘业庆改为吴宪新。2014年5月23日，原告刘业庆与被告吴宪新签订协议一份，注明，双方于2012年2月16日签订的土地转包合同，因政府部门征用土地该合同自动终止。为相互配合做好善后事宜双方协商如下：1、刘业庆一次性将所欠转包款计捌拾伍万元整（小写850000元）交付吴宪新。2、吴宪新协助刘业庆办理该承包土地上由刘业庆所建地上物的拆迁手续。3、该承包土地上的其他地上物品如苗木、农作物、围墙等归吴宪新所有并有权处理。4、该承包土地的其他事宜由吴宪新全权处理。同时终止2012年2月16日签订的土地转包合同。之后原告刘业庆将剩余土地转包费765000元支付给被告吴宪新，被告吴宪新认可收到原告支付的转包费765000元。现原告诉至法院要求被告返还土地转包费765000元。另查，原告实际使用转包土地期限为2012年2月至2014年5月。上述事实有原告提供的土地转包合同一份、收到条一份、房屋及地上物测量数据一份，被告提供的土地承包协议一份、协议一份及当事人陈述为证。本院认为，原告刘业庆与被告吴宪新、张金杰签订的土地转包合同，系当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。2014年5月23日原告刘业庆与被告吴宪新签订协议，终止了双方签订的土地转包合同，该合同终止后，土地转包费应按照原告实际租用期限支付，即使用27个月，每年转包费为85000元，共计191250元，扣除原告已支付的第一年转包费85000元，原告应支付被告转包费106250元。被告吴宪新应退还原告刘业庆土地转包费658750元。原告刘业庆要求被告支付利息（以658750元为基数，自2014年5月28日至判决生效之日止，按照人民银行同期贷款利率计算），符合法律规定，本院予以支持。被告吴宪新辩称，双方履行的新协议，不应返还土地转包费。本院认为，2014年5月23日原、被告签订的协议终止了双方于2012年2月16日签订的土地转包合同，该合同终止后原告不应继续缴纳土地转包费，也不存在原告欠被告土地转包费765000元事实，因此，被告辩称理由不成立，本院不予支持。被告张金杰作为土地转包合同的担保方，在该合同履行期间进行担保义务，现双方已经终止合同，其担保义务同时终止，被告张金杰并未收取土地转包费，因此，其不应承担返还土地转包费的责任。故依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条的规定，判决如下：一、被告吴宪新于本判决生效之日起十日内返还原告土地转包费658750元。二、被告吴宪新于本判决生效之日起十日内支付原告刘业庆利息（以658750元为基数，自2014年5月28日至判决生效之日止，按照人民银行同期贷款利率计算）。三、驳回原告刘业庆对被告张金杰的诉讼请求。如果未按本判决约定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11587元，保全费4345元，共计15932元由原告刘业庆负担2300元，由被告吴宪新负担13632元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 王 玲人民陪审员 茅 华人民陪审员 汪秀英英二〇一六年四月二十八日书 记 员 查 传 芳 关注微信公众号“”