（2017）冀09民终2156号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2017-05-22
案件名称
河北计经鸿翔房地产开发有限公司、张广辉房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省沧州市中级人民法院
所属地区
河北省沧州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河北计经鸿翔房地产开发有限公司,张广辉
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀09民终2156号上诉人（原审被告）：河北计经鸿翔房地产开发有限公司，住所地：沧州市运河区御河新城东区5号商业楼。法定代表人：范宏杰，该公司经理。委托诉讼代理人：石延华、吴志彪，河北榆轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张广辉，男，汉族，1941年9月13日出生，住沧州市运河区。委托诉讼代理人：张宁，河北海岳律师事务所律师。上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司因与被上诉人张广辉房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2016）冀0903民初2509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，现已审理终结。河北计经鸿翔房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人的起诉已经超过两年的诉讼时效。双方于2014年3月25日办理了房屋交付手续，被上诉人于2016年10月份立案，在此期间被上诉人从未向上诉人主张权利，也没经过法院诉前调解，故本案已经超过诉讼时效。2.一审法院认定上诉人交付房屋不符合约定并赔偿经济损失是错误的。第一、上诉人交付的房屋户型的朝向、尺寸、格局、面积、进深等均没有变动和更改，与双方约定的户型图也一致，一审法院凭什么依据认定阳台缺失呢？第二，上诉人在拆迁安置时，提供户型示意图中约定的非常明确，即该户型图仅供参考，最终以施工图为准，一审法院既然将该户型图作为证据使用，就应当完全采纳该证据，而不是仅采纳对被上诉人有利的部分，对上诉人有利的部分不予采纳，这种做法没有法律依据。第三、原审法院以《商品房销售管理办法》第二十四条第二款作为判决依据，上诉人认为本案不适用该条款，因为被上诉人没有提供证据证明上诉人交付的楼房结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生了改变，且双方合同没有约定如出现影响商品房质量或使用功能情形时如何处理，一审法院却以该条判决上诉人违约，没有事实和法律依据。第四、上诉人交付的楼房中没有阳台缺失，如果说有阳台缺失，应当是上诉人交房时面积减少，但被上诉人的楼房面积并没有减少。如按一审判决赔偿阳台面积价款，被上诉人的房子就多占了面积，属于不当得利，应返还给上诉人，双方应抵销。第五、关于阳台的概念仅是双方认识不同。退一步讲，假设按被上诉人所称的阳台定义，阳台是为供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间，那么本案中上诉人提供的房屋是否不能进行活动和晾晒衣物呢？这种认定又有谁来证明或出具鉴定结论来证实呢？事实上上诉人交付房屋并不影响被上诉人进行活动和晾晒衣物。第六、假设本案上诉人交房存在违约事实，那么，被上诉人的损失应当按照合同约定计算，合同没有约定的，应当按照法律规定计算，本案中，双方合同没有约定违约的计算依据和方法，而法律上也没有明确规定，一审法院根据被上诉人自己计算的方法判决上诉人承担赔偿损失没有依据。3.上诉人是完全按照规划主管部门批准的施工蓝图进行的施工，该施工图中明确注明诉争的位置为阳台，这是行政主管部门的认定，法院在行政主管部门已从专业主管的角度认定为阳台的情况下，在规划许可证均有效的情况下，在民事判决中否定这一行政认定行为，属于司法权干预行政权，扰乱了行政秩序，在没有推翻规划许可及相关附图的前提下，法院应以行政部门的审批认定作为断案的依据，如果对诉争位置是否为阳台存在争议，应由规划主管部门处理或经过行政诉讼解决，不应在民事案件中进行认定。被上诉人张广辉辩称：一、被上诉人于2016年3月便向一审法院递交了起诉材料，一审法院“诉讼材料接收单”的时间可以证明该点，因此被上诉人不存在超过诉讼时效的问题。二、关于阳台是否缺失问题，首先《住宅设计规范》（GB50096-1999）第3.7.1款对阳台有明确的定义，是为供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间，上诉人在交付的楼房中并不存在此空间。其次经一审法官实地勘察后得出了为飘窗而非阳台的结论，该结论是正确的也是权威的。因此上诉人这一违约事实是确定无疑的。三、本案中，上诉人与被上诉人之间形成房屋买卖合同关系，户型图作为双方合同附件是合同重要的组成部分，与合同具有同样的法律效力。作为合同的签约方和履约方，未提供与合同约定户型相符的房屋，上诉人即构成违约，应承担相应的违约责任。阳台作为住宅重要的组成部分，在日常生活中发挥着不可替代的作用，房屋的布局及阳台的走向，是购房者选择房屋的重要参考依据。现由于上诉人的责任，导致阳台的取消，并且无法修复和变更，那么被上诉人的损失是客观存在的，上诉人就应当赔偿被上诉人的损失。四、被上诉人在起诉之初，阳台损失的计算方式参考了北京一中院的一个判例。该案例中阳台的损失就是依据每平米单价乘以阳台面积计算出来的，因此上诉人的损失计算是有参考依据的。综上所述，请求法院依法驳回上诉人的诉讼请求，维护被上诉人的合法权益。被上诉人张广辉向一审法院起诉请求：请求判令河北计经鸿翔房地产开发有限公司赔付张广辉安置房屋缺失阳台经济损失12257元，退还6-1-801室燃气集资款2600元；诉讼费由河北计经鸿翔房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2008年张广辉所在的沧州市运河区许官屯村进行城中村改造。2008年12月14日，张广辉与河北计经鸿翔房地产开发有限公司签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，后张广辉根据河北计经鸿翔房地产开发有限公司提供的户型图、安置楼价格表选取了御河新城6号楼1单元801室（安置价格为2978元/㎡），户型图中注明了涉案房屋设计有一个4.116㎡的南阳台。河北计经鸿翔房地产开发有限公司于2014年3月25日向张广辉交付了上述房屋，交房的同时张广辉向河北计经鸿翔房地产开发有限公司缴纳该房屋的燃气集资费2600元。交房后张广辉发现上述房屋中没有户型图中约定的阳台，只有飘窗。张广辉、河北计经鸿翔房地产开发有限公司就阳台、燃气集资款问题发生争议，张广辉于2016年3月10日诉至一审法院，经诉前调解未果后于2016年10月20日立案受理了此案。一审认为，张广辉与河北计经鸿翔房地产开发有限公司签订的城市房屋拆迁补偿协议系双方真实意思表示，不违反国家相关法律规定，系有效约定，均应按约定履行。之后，张广辉按照河北计经鸿翔房地产开发有限公司提供的户型图、安置楼价格表选取了房屋，户型图、安置楼价格表亦是约束双方行为的合同组成部分。一审法院对上述协议及户型图、安置楼价格表予以确认。根据2005年4月15日中华人民共和国建设部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的公告，其中对“阳台”定义为：“供使用者进行活动或晾晒衣服的建筑空间”；对＂飘窗＂定义为“为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗”。本案在2008年12月14日双方签订《城市房屋拆迁补偿协议》时，河北计经鸿翔房地产开发有限公司提供的户型图中，标明了诉争房屋设计有南阳台，而河北计经鸿翔房地产开发有限公司在向张广辉交付上述协议房屋时，房屋并未包括双方合同所约定且符合上述规范所定义的阳台。同时，2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第二十四条第二款规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人”。本案中，河北计经鸿翔房地产开发有限公司在房屋施工过程中变更协议签订时所提供的户型设计，未与张广辉协商一致也未按上述规定的期限书面通知张光辉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定》：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。而诉争楼房阳台的缺失，河北计经鸿翔房地产开发有限公司已无法承担上述法律规定的继续履行或采取补救措施等违约责任形式，其只能依法赔偿张广辉因此造成的损失。关于张广辉诉求的有关阳台缺失带来的经济损失问题。因河北计经鸿翔房地产开发有限公司在户型图中注明了涉案房屋设计有南阳台，但河北计经鸿翔房地产开发有限公司交付给张广辉的房屋没有符合规范中定义的阳台部分，而是以飘窗取代。一审法院认为，阳台作为住宅房屋的重要组成部分，在日常生活中发挥着不可替代的作用。房屋的布局以及阳台的朝向，是购房者选择房屋的重要参考依据。从法律意义以及人们的普遍认识来看，阳台与飘窗都不是同一种建筑空间，河北计经鸿翔房地产开发有限公司在未征得张广辉同意的前提下，擅自变更合同约定，将户型图中注明的阳台改为飘窗，未能提供与户型图相符房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于损失的确定，一审法院酌定以双方合同所约定阳台的面积乘以协议时房屋安置单价计算，一审法院认为该计算方式符合客观事实，且与河北计经鸿翔房地产开发有限公司因违约给张广辉造成的损失相当。河北计经鸿翔房地产开发有限公司应赔偿张广辉的此项损失为12257.45元（4.116㎡×2978元/㎡）。张广辉主张河北计经鸿翔房地产开发有限公司赔偿12257元符合法律规定，予以支持。关于河北计经鸿翔房地产开发有限公司主张张广辉起诉已过诉讼时效的问题，因张广辉、河北计经鸿翔房地产开发有限公司之间于2014年3月25日办理了房屋交付手续，孙福军于2016年3月10日诉至一审法院，因此张广辉起诉并未超过两年的诉讼时效，对河北计经鸿翔房地产开发有限公司的该主张，证据不足，不予支持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，一审法院判决如下：河北计经鸿翔房地产开发有限公司赔偿张广辉因阳台功能缺失造成的经济损失12257元，限判决书生效之日起十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53元，由河北计经鸿翔房地产开发有限公司承担。二审查明：2016年3月10日张广辉将起诉状交到运河区法院时，运河区法院在接收起诉状的同时让张广辉签名确认了送达地址确认书，该案被转至基层法庭调解。因在基层法庭没有调解成功，张广辉遂于2016年8月9日缴纳了诉讼费，2016年10月20日运河区法院登记立案。其他事实与一审查明相一致。关于张广辉诉求的退还燃气初装费问题，一审法院另行裁定驳回了张广辉的起诉。本院认为，本案争议焦点问题是：一、本案是否超过诉讼时效。二、上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司是否存在违约行为，一审法院确定的违约损失数额是否妥当。一、本案是否超过诉讼时效。通过一审法院卷宗送达地址确认书、诉讼材料接收单记载的时间可知张广辉向一审法院进行诉讼的时间是2016年3月10日。上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司与被上诉人张广辉交接房屋的时间是2014年3月25日，因此张广辉的起诉并未超过两年的诉讼时效。二、上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司是否存在违约行为，一审法院确定的违约损失数额是否妥当。《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）对“阳台”定义为“供使用者进行活动和晾晒衣服的建筑空间”；对“飘窗”定义为“为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗”。本案中，在双方签订《城市房屋拆迁补偿协议》时，上诉人提供的户型图中，标明了诉争房屋设计有一处南阳台，而上诉人在向被上诉人交付上述协议房屋时，房屋并未包括双方合同所约定且符合上述规范所定义的阳台。同时，2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第二十四条第二款规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人”。本案中，上诉人在房屋施工过程中变更协议签订时所提供的户型设计，未与被上诉人协商一致也未按上述规定的期限书面通知被上诉人。综上，上诉人以上行为已经构成了违约，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。而诉争楼房阳台的缺失，上诉人已无法承担上述法律规定的继续履行或采取补救措施等违约责任形式，其只能依法赔偿被上诉人因此而造成的损失。对于损失的确定，一审以双方合同所约定阳台的面积乘以协议时房屋安置单价计算，该计算方式符合客观事实，且与上诉人因违约给被上诉人造成的损失相当。综上，诉争楼房存在阳台缺失，且因阳台缺失而给被上诉人造成的损失，一审计算标准得当。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费106元，由上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 郭淑仙审判员 苗笑臣审判员 冉 旭审判员 张 珍审判员 张 梅审判员 高宝光审判员 刘俊蓉二〇一六年四月二十八日书记员 冯金平 微信公众号“”