（2016）京01民终3025号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-05-26
案件名称
陈利凯等与李艳君房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈利凯,许巧巧,李艳君,北京中原房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终3025号上诉人（原审被告、反诉原告）陈利凯，男，1983年12月13日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）许巧巧，女，1986年4月21日出生。二上诉人之共同委托代理人任新，北京市鑫义律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）李艳君，女，1984年12月30日出生。委托代理人李爱萍，女，1967年7月12日出生。原审第三人北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。法定代表人赖国强，董事长。委托代理人刘然，女，1989年10月17日出生。委托代理人金智海，男，1991年5月19日出生。上诉人陈利凯、许巧巧因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第7495号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李艳君在原审法院诉称：2014年4月13日，李艳君与陈利凯经北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原地产）居间，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定陈利凯、许巧巧购买李艳君名下位于北京市石景山区203室住房，总价款338万元。同日，双方又签订了《自行划转补充协议》、《补充协议》、《定金转付书》、《房屋买卖居间合同》，约定陈利凯、许巧巧于2014年5月5日前将全部首付款213万元支付李艳君，尾款120万元以商业贷款和公积金贷款支付，李艳君在取得房屋产权证之日起三个工作日内，将产权证原件及过户资料交到中原地产处，共同办理过户手续，最迟在2015年4月14日之前办理过户，如一方违约，则应支付50万补偿金。合同签订后，李艳君如约履行。2015年5月26日，许巧巧通过公积金复审，双方约定于2015年6月4日办理资金监管和过户手续，但是对方于当日拒不办理。后双方又约定于2015年9月26日办理资金监管并在次日过户，但在约定日期，对方再次反悔，导致无法办理过户手续。特诉至法院。诉讼请求：1、判令解除李艳君与陈利凯、许巧巧签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、判令陈利凯、许巧巧共同向李艳君支付违约金67.6万元；3、判令陈利凯、许巧巧腾退北京市石景山区203室；4、判令陈立凯、许巧巧向李艳君支付租金（自2014年4月15日起计算至实际腾退之日止，按照每月4800元计算）、物业费（自2014年4月15日至一审判决作出之日止，按照每月190.85元计算）、供暖费（自2014年4月15日至一审判决作出之日止，按照每个供暖季度4305.12元计算）；5、案件受理费由陈立凯、许巧巧负担。陈利凯、许巧巧在原审法院辩称：不同意第一项诉讼请求，双方签订的买卖合同及补充协议应继续履行。不同意第二项诉讼请求，我方无违约行为，房屋未办理过户系因如下原因导致，第一，签订买卖合同时李艳君没有取得房产证，中原地产和李艳君未能在约定期间内办理房屋核验手续导致拖延；第二，中原地产未向陈立凯、许巧巧提示办理资金监管，且要求我方将首付款直接打入李艳君的个人账户；第三，中原地产违规操作，导致双方至今未能完成过户手续，非我方过错。不同意第三项诉讼请求，理由同第一项诉讼请求的答辩意见。不同意第四项诉讼请求，该请求没有事实依据。不同意第五项诉讼请求，案件受理费应由李艳君和中原地产负担。中原地产在原审法院述称：李艳君的诉讼请求与第三人无关，李艳君起诉的事实与理由与实际情况一致，我方认可。陈利凯、许巧巧在原审法院提起反诉称：2014年4月13日，陈利凯与李艳君经中原地产居间，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、《自行划转补充协议》、《定金转付书》。合同签订时，李艳君尚未取得房产证书，并称1个月内可以办理完毕。但是，直至2014年12月房屋才通过核验，导致合同履行拖延。合同中未约定办理资金监管，我方支付首付款后，中原地产要求我方办理资金监管，双方因未办理资金监管导致合同至今未能履行，特提起反诉。反诉请求：1、判令李艳君将北京市石景山区203号房屋所有权变更登记至许巧巧名下；2、判令李艳君、中原地产公司至北京公积金贷款中心官园网点撤销住房公积金贷款审核确认书；3、同意以现金方式一次性给付剩余购房款120万元；4、判令李艳君、中原地产连带支付违约补偿金50万元；5、案件受理费及反诉案件受理费由李艳君、中原地产负担。李艳君针对反诉在原审法院辩称：同意配合撤销公积金贷款审核确认书，不同意陈立凯、许巧巧其他反诉请求，我方要求解除合同，双方没有继续履行的基础，该请求履行过程繁琐，时间较长，不同意办理资金监管手续，其请求没有事实和法律依据。中原地产针对反诉在原审法院述称：未办理资金监管原因是买卖双方导致，我方无过错，不同意支付补偿金，买卖双方在履约过程中产生的纠纷，与我方无关，同意继续协助原买卖双方办理资金监管手续，监管的资金应当由陈立凯负担，我方不存在违规操作。原审法院经审理查明：陈利凯与许巧巧系夫妻关系。北京市石景山区203号房屋（以下简称诉争房屋）的所有权人系李艳君。《房屋所有权证书》中载明，该房屋登记时间为2014年6月26日。2014年4月13日，李艳君（出卖人）委托李爱萍与陈利凯（买受人）通过中原地产居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，其中约定，买受人购买出卖人名下的诉争房屋；该房屋成交价格3380000元，购房定金50000元；买受人拟贷款金额为人民币1200000元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意：（1）买受人自行筹齐剩余房价款，以现金方式支付出卖人；（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要发生的各项费用由买受人自行负担；房屋交付前发生的物业管理费、供暖费、水电费、燃气费等由出卖人负担，交付后，该等费用由买受人负担；出卖人应当在收到全部首付款当日将房屋交付买受人；买受人未按照附件约定的时间付款，逾期超过三十日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照房屋成交价格20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；买受人未能在商定时间内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期贷款利率给付利息，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至十级取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付。2014年4月13日，双方又签订《补充协议》，其中约定，房屋总价款3380000元，诉争房屋的最迟过户时间以本协议签订之日起12个月为界，即最迟在2015年4月14日之前办理完过户手续；如任意一方违反本协议的约定、拒不履行义务，应向对方支付500000元补偿金。同日，双方另签订《自行划转补充协议》，其中约定，陈利凯应于2014年4月14日支付李艳君定金50000元；首付款（不含定金）2130000元陈利凯应于2014年5月6日前全部直接支付给李艳君；尾款1200000元以商业贷款／公积金贷款方式支付。付款方式：陈利凯于2014年4月20日前支付李艳君部分首付款53万元；于2014年4月30日前支付首付款140万元；剩余首付款20万元于2014年5月6日前支付。上述合同及补充协议签订后，陈利凯、许巧巧向李艳君支付定金及首付款共计2180000元。李艳君将诉争房屋交付陈利凯、许巧巧，陈利凯、许巧巧将诉争房屋装修后占有使用。2014年4月13日，陈利凯、李艳君与中原地产签订《房屋买卖居间合同》；陈利凯另与中原地产签订《佣金确认书》，约定居间服务费62840元，全部由陈利凯负担。2015年2月6日，中原地产为诉争房屋办理《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称网签合同），其中载明，许巧巧（买受人）购买李艳君（出卖人）名下的诉争房屋，房屋成交价格1500000元，其中自有交易结算资金为300000元；买受人通过北京市石景山区住房和城乡建设委员会存量房自有交易资金监管账户划转自有资金，买受人应将房价款300000元存入北京市石景山区住房和城乡建设委员会存量房自由交易资金监管账户，买受人取得房屋所有权证书后，存量房交易平台将存量房自有交易资金监管账户内的监管资金划一次性转至买卖双方在《存量房自有交易资金划转协议》中的约定卖方收款账户。2015年5月19日，北京市住房公积金管理中心出具《住房公积金贷款审核确认书》，其中载明，陈利凯、许巧巧申请的贷款1200000元已经通过审核。2015年7月10日，中原地产向陈利凯、许巧巧出具函件，其中载明，中原地产通知陈利凯、许巧巧，在本通知书送达后三个工作日内至中原地产，由其员工协助其到房屋权属登记部门办理过户手续。又查明：李艳君与陈利凯、许巧巧曾就办理资金监管事宜达成口头约定，双方至银行签署资金监管合同，由李艳君将300000元汇入陈利凯名下指定银行账户，再由陈利凯将前述款项汇入指定的资金监管账户中。李艳君与陈利凯、许巧巧约定于2015年6月4日至银行办理资金监管手续，陈利凯、许巧巧当日未到场。2015年9月26日，李艳君、陈利凯及中原地产至银行办理资金监管手续。当日，中原地产向陈利凯出具协议书一份，内容包括要求陈利凯立即支付剩余居间服务费用、涉及300000元利息负担等事项。陈利凯拒绝签订该协议书，并以此为由未与李艳君签订资金监管合同，并离开现场。本案审理过程中，经法院充分释明，中原地产不能提供前述协议书。李艳君申请证人陈×到庭作证，证人陈×陈述称：其是中原地产门店经理，李艳君、陈利凯交易由其门店居间促成，房屋必须办理资金监管手续才能办理过户转移登记，房屋未办理过户是因陈利凯不配合资金监管导致，诉争房屋共办理了两次资金监管手续，但都没有做成，第一次约定2015年6月4日办理资金监管，因陈利凯为少交营业税未到场未能办理；第二次在2015年9月26日，三方约定好办理资金监管，商定由李艳君将30万元监管资金打入陈利凯账户，因陈利凯尚欠其居间费用，陈利凯拒签补充协议中途离场。另查明：2013年2月7日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部发布（京建发（2013）73号）《北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部关于做好存量房交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知》，其中规定，通过房地产经纪机构达成的交易，或买卖双方自行达成交易选择资金监管服务的，买卖双方应当与区县房屋行政主管部门签订《存量房屋自有交易资金划转协议》，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金；该通知自2013年4月1日起执行。本案庭审过程中，陈利凯、许巧巧陈述称：2015年6月4日未办理资金监管手续，是希望迟延办理所有权变更登记以免交营业税；2015年9月26日，商定由李艳君拿出30万元作资金监管，因中原地产要求签订加重其负担的补充协议，故拒绝签字离去。李艳君述称：2015年6月4日已准备好监管资金，但因陈利凯、许巧巧要避税拒绝办理，后陈利凯、许巧巧拒绝沟通、协商办理资金监管，2015年9月27日约定好办理资金监管，但又因陈利凯、许巧巧拒绝签字未能办成。诉讼过程中，陈利凯、许巧巧表示同意一次性向李艳君支付剩余购房尾款120万元，并将该款项预交至法院，以证实其具备继续履行合同能力。李艳君表示同意继续履行，但陈利凯、许巧巧必须承担违约责任。原审法院认定上述事实，有房屋所有权证书、北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、补充协议、自行划转补充协议、房屋买卖居间合同、佣金确认书、住房公积金贷款审核确认书、银行汇款凭证、证人证言及当事人陈述等证据材料在案佐证。原审法院判决认定：李艳君与陈利凯、许巧巧签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按约定履行各自的义务。本案中，依据买卖合同及补充协议的约定，陈利凯以申请贷款方式支付剩余购房款，虽合同未明确约定剩余购房款支付期限，但是，合同对办理所有权过户转移登记期限作出了明确约定，故李艳君在协助办理所有权转移登记义务同时，陈利凯、许巧巧亦应履行支付剩余购房款的义务。根据相关通知规定及网签合同约定，买卖双方通过中原地产完成交易必须在完成办理资金监管手续后才能办理所有权转移登记。因此，李艳君与陈利凯、许巧巧应在约定的合理期限内及时办理资金监管手续。根据查明的事实，2015年6月4日各方约定办理资金监管手续时，陈利凯、许巧巧为免交营业税并未到场，后因其与中原地产就欠付的居间费等问题离场，致使双方至今未能办理资金监管和所有权转移登记，亦未能履行支付剩余购房款义务。陈利凯、许巧巧的消极、拒绝履行办理资金监管手续行为，已经对李艳君依约办理房屋所有权变更登记构成障碍，造成合同无法正常继续履行，显属构成违约；且在房屋已经交付、贷款已通过审核情况下，陈利凯、许巧巧为减少应缴纳税费而拖延办理资金监管手续行为有悖诚实信用原则。因此，李艳君依据约定享有解除合同并请求陈利凯、许巧巧承担违约赔偿责任的权利。鉴于现有证据充分证实陈利凯、许巧巧构成违约，故对其请求继续履行合同、李艳君办理过户登记的主张，缺乏事实和法律依据，法院不应当予以支持。但是，考虑到李艳君已交付房屋，陈利凯、许巧巧已支付大部分首付款并对诉争进行了装修，对诉争房屋形成相对长期稳定居住关系，而合同解除后势必使双方陷入返还房屋、退还房款等系列纷争；诉讼中，陈利凯、许巧巧表示同意一次性现金支付李艳君剩余购房款，并将剩余房款预交至法院，以确保和希望合同能够继续履行。故合同事实上具备继续履行条件和可能，合同继续履行并不影响违约责任认定和负担，且李艳君亦同意继续履行合同。综合考虑上述等方面因素，依法制裁违约不诚信行为，保护守约方合法权益，维护市场正常交易秩序。对李艳君请求解除合同及补充协议的主张，法院不再予以支持。鉴于在诉争房屋总价款确定且已交付完毕前提下，陈利凯、许巧巧作为买受人迟延办理过户不仅造成剩余购房款支付不能而因此获得额外利益，而且出卖人李艳君势必因此遭受并负担因房屋未过户持续产生的物业费、供暖费等相应损失。因此，关于李艳君请求陈利凯、许巧巧承担违约金责任等主张，陈利凯、许巧巧认为违约金过高，结合李艳君实际损失、合同履行状况、陈利凯、许巧巧的过错等因素，基于公平和诚信原则，法院予以酌定。关于陈利凯、许巧巧主张李艳君承担违约赔偿责任的请求主张，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于陈利凯、许巧巧请求支付剩余购房款、李艳君协助办理所有权过户登记的主张，法院予以支持。关于陈利凯、许巧巧请求李艳君配合撤销住房公积金贷款审核确认书主张，李艳君表示同意，法院不持异议。本案系李艳君与陈利凯、许巧巧之间因房屋买卖合同关系产生的纠纷，而陈利凯、许巧巧与中原地产之间系居间服务合同所形成的居间法律关系，与本案并非同一法律关系。因此，对陈利凯、许巧巧请求中原地产承担违约赔偿责任等主张，本案不宜一并予以处理，其可依法另行主张权利。需要说明的是，中原地产作为专门从事房屋买卖居间业务的中介机构，相对一般普通人，理应明确知晓房屋交易之相关政策、法规，在从事提供房屋买卖合同订立、履行等居间服务过程中，亦应当对资金监管事项等尽到合理说明和提示义务，并按照诚实信用的原则履行其居间服务内容。从本案审理中发现，不论从居间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《自行划转补充协议》等合同内容看，还是从其在提供办理资金监管服务过程上分析，均存在重大瑕疵。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、陈利凯、许巧巧于本判决生效后七日内支付李艳君剩余购房款一百二十万元；二、李艳君于本判决生效后七日内协助许巧巧办理北京市石景山区二○三号房屋所有权转移登记手续，将该房屋登记至许巧巧名下；三、陈利凯、许巧巧于本判决生效后七日内向李艳君支付违约金等损失共计十六万元；四、李艳君于本判决生效后七日内协助陈利凯、许巧巧到相关部门办理撤销住房公积金贷款审核确认书；五、驳回李艳君的其他诉讼请求；六、驳回陈利凯、许巧巧的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，陈利凯、许巧巧不服，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销（2015）石民初字第7495号民事判决第三项，依法予以驳回，同意其他判项；一、二审诉讼费及反诉费由双方分别承担。上诉主要理由为：一、上诉人与被上诉人及第三人签署的合同中均未对资金监管事宜进行约定。上诉人对于资金监管并不知情；二、上诉人在履约过程中并不存在违约情形，合同的履行因被上诉人原因被拖延，违约方应该是被上诉人。李艳君答辩称：同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。中原地产答辩称：同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同对当事人具有拘束力。本案中，李艳君与陈利凯、许巧巧签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。现双方在合同履行过程中产生争议，陈利凯、许巧巧对于十六万元违约金等损失一节提起上诉，同意原判其他判项，结合其上诉请求及全案证据，本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。李艳君与陈利凯、许巧巧签订的相关合同中对于剩余购房款的支付期限虽未作明确具体约定，但是，对于办理房屋所有权过户转移登记的期限合同约定清晰具体，再行依据房屋买卖合同的基本属性，陈利凯、许巧巧应依法履行给付剩余购房款之义务，李艳君亦应完成协助办理房屋所有权转移登记之义务。经审查，陈利凯、许巧巧拒绝配合，导致资金监管手续无法正常办理，从而未能履行给付剩余购房款之义务，原审法院据此认定陈利凯、许巧巧的上述行为构成违约，具备事实及法律依据。违约金作为一种当事人通过约定而预先确定，在违约行为发生后生效的独立于履行行为之外的给付。人民法院对于违约金的数额应依据法律规定，结合具体案情予以认定。本案中，依据现有证据，结合双方于合同中对于违约金的约定，审查本案合同的实际履行情况以及当事人的过错程度，原审法院依法确认的陈利凯、许巧巧向李艳君支付违约金等损失十六万元并无不当。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费一万零五十元，由陈利凯、许巧巧负担（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一万零五十元，由陈利凯、许巧巧负担（已交纳五千九百元，余款于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费三千五百元，由陈利凯、许巧巧负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 柳适思审判员 刘秋燕审判员 王爱红二〇一六年四月二十八日书记员 舒 妍 来源：