（2016）冀0528民初299号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-09-14
案件名称
宁晋县凤凰新区大及村村民委员会与张全义租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁晋县人民法院
所属地区
宁晋县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁晋县凤凰新区大及村村民委员会,张全义
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第五十二条，第二百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河北省宁晋县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0528民初299号原告宁晋县凤凰新区大及村村民委员会。法定代表人董永刚。委托代理人赵玉方，宁晋县城关宏达法律服务所法律服务工作者。被告张全义。委托代理人马成华，河北民盾律师事务所律师。原告宁晋县凤凰新区大及村村民委员会与被告张全义租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宁晋县凤凰新区大及村村民委员会的法定代表人董永刚及其委托代理人赵玉方和被告张全义及其委托代理人马成华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁晋县凤凰新区大及村村民委员会诉称，原告在2012年4月1日将位于本村约60间房屋及院落一处（四至：南邻乡中教学楼，北至耕地，西至南北路，东至生产资料公司，原棉油厂旧址；东西宽约60米，南北长约120米）租赁给被告，期限为23年，自2012年4月1日至2035年3月31日，承包费每年为1万元。合同签订后被告进入该场地占用至今。被告在租赁范围内，自行建造仓库两处，大约2000平方米。被告在2015年未按时交纳租赁费（原定每年3月份支付年度租金），被告已违反租赁合同第二条规定。原告在2015年4月16日村委会改组更换了新领导班子，现村委会��导班子根据村民反映，原村委会所签订的租赁合同不公平，又没有公示，违反了《村民组织法》规定，要求新领导班子予以审查。经村两委审查发现2012年4月1日与被告签订的租赁合同违法，应属无效合同。因为租赁给本集体以外的人需经本村村民或村民代表三分之二的人通过方可，否则视为无效。向外租赁旧厂房应以招、投标方式进行，可原村委会没有履行以上程序，更未进行公示，便以廉价的方式租给被告，这一行为已严重侵犯了全体村民的合法权益，根据我国《村民组织法》第23条、24条第4项、第30条的规定应属无效。并且该租赁合同租赁期限为23年，已经严重违反合同法第214条及土地管理法第4条的规定。再次被告于2014年6月19日在原告不知情的情况下私自将部分租赁物转租给第三方，从中牟利，被告该行为已经违反我国有关法律规定，承租方将部分或者全部转���给第三方应当征得出租房同意并备案，被告的转租行为没有经过出租方同意，擅自转租行为应属无效行为。综上所述，原告起诉请求依法确认2012年4月1日双方签订的租赁合同无效，被告自行拆除所建建筑物，恢复原状，如被告不能自动拆除，给付原告拆迁费约计10000元，本案诉讼费由被告承担。被告张全义辩称，第一，2015年4月27日被告已缴纳了租赁费10000元。第二，签订租赁合同是双方真实意思的表示，未侵犯集体利益，原告认定租赁合同无效，没有事实依据和法律依据。违反民主议定程序和大及村村委会班子的变更不是认定租赁合同无效的法定理由，应当依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向法庭提交如下证据：1号证据，原告的组织机构代码，法定代表人身份证明书，法定代表人身份证，凤凰新区管理委员会出具的证明，证���原告主体资格及法人的身份信息。2号证据，原被告签订的租赁合同，证明原被告双方存在租赁关系。3号证据，租赁合同，证明被告在2014年6月19日私自将部分租赁物转租给宁晋县和正食品经销处，租期为2年，年租金10000元。4号证据，照片14张，证明被告租赁后私自建筑的部分库房。被告对原告提交的证据，发表如下质证意见：对1号证据无异议，对2号证据无异议，此合同是复印件，但此证据第4条明确约定了被告有权对相应建筑进行整理和建设，被告对其所建的房屋享有所有权，租赁合同第5条也明确约定，乙方可以改造原有房屋，只是约定了被告通知原告的义务。此租赁合同并没有禁止被告转租，租赁合同第2条明确约定了租金的缴纳期限为每年的3月份，被告在2015年4月27号已缴纳了10000元的租金。租赁合同的第一条约定了合同期限是23年，根据合同法第214���的规定，租赁合同不得超过20年，超过20年的部分无效，此合同法第214条的规定，本案的租赁合同只是部分无效，并非租赁合同无效。此合同也没有约定违反民主议定程序合同无效。对3号证据无异议。对4号证据无异议。被告为证明自己的主张，向法庭提交如下证据：2015年4月27日，大及村村委会出具的收款凭证，并加盖了宁晋县农经办监制章，证明被告已缴纳了2015年的10000元的租赁费。原告对被告提交的证据，发表如下质证意见：对被告提交证据的真实性无异议，但是能够证明被告违约，因为根据租赁合同第2条规定，每年缴纳租赁费的时间为3月份，支付下一年的租金，但是被告仅缴纳了2015年的租金，更存在违约行为，这一点被告也承认该10000元是缴纳的2015年的租金，2016年的仍没缴纳。故，被告存在违约行为。经审理查明，2012年4月1日，原被告双方签订租赁合同，约定：被告张全义租赁原告场地（南邻乡中教学楼，北至耕地，西邻通往小及村的南北路，东至生产资料公司）；年租金为10000元，租金按年支付，每年3月份支付下一年度的租金；合同期限为23年，自2012年4月1日至2035年3月31日，租赁期间因县政府规划造成拆迁，合同自行解除；租赁期间张全义有权根据需要对相应建筑进行整改和建设，其所建房屋归其所有，如遇拆迁，赔偿款全部归其；原有房屋归原告所有，如遇拆迁，赔偿款全部归其；被告张全义在原来房屋基础上改建房屋，归双方所有，如遇拆迁，双方各得50%。庭审中查明，该租赁合同存放于凤凰新区政府。租赁后，被告称其在租赁场地中新建2个仓库并改造了部分房屋。2014年6月19日，被告将部分房屋租赁给了宁晋县和正食品经销处，收取租金。原告自2012年4月1日开始租赁合同标的物后至2015年，未拖欠过租赁费。上述事实，有原告提交的1-4号证据，被告提交的收款凭证及庭审笔录在案佐证。这些材料已经庭审质证，其证明效力予以确认。本院认为，原、被告所签订的租赁合同租期为二十三年，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，租赁期限不得超过二十年的规定，超过部分无效。原告所主张被告未经其同意转租，不属于确认本案所涉租赁合同无效的法定情形。另外，原告也未能提供证据证明原、被告所签定的租赁合同在法定期限二十年内存在应当确认无效的法定情形。因此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告宁晋县凤凰新区大及村村民委员会与被告张全义于2012年4月1日所签订的租赁合同中自2032年4月1日至2035年3月31日期间的部分无效。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费25元，由原告宁晋县凤凰新区大及村村民委员会负担20元，由被告张全义负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 长 丁建国审 判 员 田新卯代理审判员 赵丽卓二〇一六年四月二十八日书 记 员 刘朝阳 来源：百度“”