（2016）吉05民初1号

裁判日期: 2016-04-28

公开日期: 2017-04-19

案件名称

刘伟,通化市港汇置业有限公司,白双福房屋买卖合同纠纷一审判决书

法院

吉林省通化市中级人民法院

所属地区

吉林省通化市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘伟,通化市港汇置业有限公司,白双福,刘伟,通化市港汇置业有限公司,白双福

案由

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五十五条

全文

吉林省通化市中级人民法院民事判决书（2016）吉05民初1号原告：刘伟，男，1971年2月11日生，汉族，住吉林省集安市。委托代理人：王彩凤，吉林通兴律师事务所律师。委托代理人：焦智，北京金杜律师事务所律师。被告：通化市港汇置业有限公司，住所地吉林省通化市。法定代表人：王世伟，执行董事。委托代理人：夏正山，男，1971年1月30日生，汉族，通化市港汇置业有限公司控股人，住吉林省通化市二道江区桃园街二道江委二组。委托代理人：谭洪利，辽宁恒睿律师��务所律师。第三人：白双福，男，1970年1月2日生，回族，住辽宁省沈阳市铁西区。原审原告刘伟与原审被告通化市港汇置业有限公司（下称港汇公司）、原审第三人白双福房屋买房合同纠纷一案，本院于2015年6月25日作出（2015）通中民初字第142号民事判决。原审原告刘伟不服提起上诉，吉林省高级人民法院于2015年12月4日以（2015）吉民一终字第128号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2016年1月12日立案受理，并依法组成合议庭。分别于2016年3月31日、2016年4月20日公开开庭对本案进行审理。原告刘伟及其代理人王彩凤、焦智，被告港汇公司代理人谭宏利、夏正山，第三人白双福均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘伟诉称：1.2012年12月26日，刘伟与港汇公司签订“港汇（油墨厂）项目购房协议约定，刘伟预定港汇公司开发的蓝爵国际商业用房10700平方米，每平方米价格4000元，总房款4280万元。2.协议签订后，刘伟如约给付港汇公司3350万元，剩余930万元在2013年开工之日一次性支付给被告。3.刘伟对商用房有优先选择权，港汇公司不得私自将房屋另行出售；4.港汇公司预定在2014年12月底向原告交付房屋，但为了不影响使用，刘伟可以在房屋主体验收后进行内部装修。协议签订后，刘伟如约给付港汇公司3350万元购房款。之后双方对剩余房款930万元给付时间又两次补充约定，确定办理完竣工决算，港汇公司将房屋交付使用后刘伟一次性支付930万元，同时约定如港汇公司私自将房屋先行出售他人，港汇公司与他人签订的合同无效。现港汇（油墨厂）项目已经竣工，具备了交付条件，却拒绝交付房屋。故诉请法院判令港汇公司交付1号楼、2号楼、8号楼、9号楼��10号楼商业用房共10037.49平方米，不能交付的662.51平方米按照约定的违约责任赔偿530.0008万元。港汇公司辩称：刘伟的诉讼请求不能成立。1.协议签订时正是港汇公司现股东夏正山与原股东冯滋群商谈收购港汇公司股权及项目期间，双方未办理股权及项目过户手续，此时购房刘伟应将款项交付冯滋群。并且当时动迁未结束，基本设计未确定，是否存在商业用房及数量未确定，根本谈不上出售房屋。2.购房协议双方均加盖港汇公司印章，合同系虚假。补充协议约定“优先购买权”不符合交易常理。刘伟提供收据是存根联，该证据应为港汇公司持有，且只有刘伟及借款人白双福签字，没有港汇公司财务人员签字，购房款亦未汇入港汇公司账户而是进入白双福个人账户。另外车辆买卖协议，证明双方是车辆买卖关系，不是支付购房款。可见原告的主��没有有效证据证明。王仲元证实白双福为个人融资与刘伟签订的虚假协议，目的是掩盖高利借贷。刘伟与白双福均通过个人信用卡结算，事后二人为偿还债务于2013年10月11日签订泰和房地产公司商用房11套（2900万元）买卖合同，用于置换以港汇公司名义签订的商业用房买卖合同，并于合同签订前白双福偿还刘伟现金1700万元。购房协议中约定4000元每平方米远远低于该地段商业用房售价12500元至18000元每平方米。以上证据足以证明房屋买卖合同系虚假合同。故请求依法驳回刘伟的诉讼请求。白双福在原审述称：2012年5月，白双福因融资需要经王仲元介绍认识刘伟，以5分利向刘伟借款600万元，双方存在借款往来。2012年10月港汇公司股权及开发项目整体转让。2015年12月25日白双福找夏正山商谈收购港汇公司股权及项目事宜。因白双福资金短缺，为取得夏正山信任，白双福在没有与夏正山沟通不具备港汇公司法定代表人资格情况下，通过王仲元找刘伟借款。刘伟同意借款，但提出以港汇公司尚未开发的商业用房作保证。双方于2012年12月26日签订了《港汇（油墨厂）项目购房协议书》，当日及次日刘伟汇入白双福账户现金3000万元，白双福又还给刘伟600万元欠款。刘伟以3台车辆作价350万元，算作4000万借款一部分。2013年1月15日白双福在购房协议甲乙双方处均加盖港汇公司印章及向刘伟出具财物收据存根联，目的为防止刘伟赖账时证明双方实质为借款关系。刘伟得知白双福与夏正山合作后，欲终止借款，但依照合同约定刘伟存在违约，就诱骗白双福签订两份补充协议。2013年8月刘伟与白双福商定由白双福偿还部分现金及用泰和房地产公司商业用房抵偿借款，白双福于2013年8月27、28日分三次通过王仲元银行卡及本人银��卡账户转给刘伟1700万元。后白双福向刘伟催要收据，刘伟拒绝出具。2013年10月27日在刘伟要求下，白双福在刘伟拟好的向港汇公司借款协议上盖章签字，刘伟同时表示不要泰和房地产公司商业用房。2012年10月29日刘伟要白双福在拟好的“油墨厂项目购房协议书”的补充协议上签字。2013年12月白双福向夏正山坦白将港汇公司60%股权抵押给刘伟，夏正山于2014年1月起诉白双福和刘伟确认股权归属。白双福与刘伟之间系借款关系。白双福向刘伟借款是月息4分，而刘伟向港汇公司的借款没有利息，当时港汇公司正处于资金紧张状态，从常识分析也可以得出，实际上是偿还借款。原告刘伟为证明其诉讼主张向法庭出具如下证据：1.2012年12月26日购房协议书；2012年12月27日车辆买卖协议书；2012年12月27日刘伟向白双福汇款3000万汇款凭证四份；2012年12月27日加盖港汇公司公章的收据三份；2013年4月17日、10月29日补充协议二份。以上证据证明刘伟与港汇公司签订了商业用房买卖合同并支付了对价，双方购房协议系真实有效。2.2014年2月24日通化中院庭审笔录节录“？你和刘伟之间有几笔借贷关系。白双福：有两笔，另一笔是房屋预购房款，不是借款。？预购房款是什么时间给的。白双福：2012年12月份。刘煜洲（刘伟代理人）：白双福在收到我方打款后其就买港汇置业项目去了。？预购房款是订购房屋吗。刘煜洲：订购房屋，就是买蓝爵国际的房屋。？有约定利息吗。刘煜洲：没有。”；2014年11月19日通化中院询问笔录节录“丘金香（白双福代理人）：白双福与刘伟签订合同没有经现在法定代表人同意”，证明白双福认可与刘伟签订的合同系房屋买卖合同。3.2014年11月5日通化中院调解笔录节录“？现金和车去哪了。谭宏利（港汇公司代理人）：收购港汇公司时候作为投资了。”证明港汇公司收到刘伟交付的购房价款。4.2012年12月26日港汇公司股东会决议；2013年1月1日港汇公司向白双福移交公章清单；2012年12月31日核准变更登记通知书；2012年12月30日企业法人营业执照副本，证明白双福于2012年12月26日被公司推举为法定代表人，2012年12月30日经工商机关核准，白双福签订的购房协议合法有效。5.2013年12月8日协议书；2014年2月24日通化中院庭审笔录节录“刘煜洲：有证据：--2013年12月8日原告夏正山与白双福签订的协议书一份，说明原告(夏正山)与第三人(白双福)合作的是共同出资在港汇置业名下的蓝爵项目，而不是在港汇置业名下，如果像原告(夏正山)所说的就不是把这些股权作为质押(庭审笔录第4页)。--白双福：看刘伟提过的证据略，协议签订后七日执行不了，就不再执行了，复印件是应当在我与刘伟谈的时候留下的，原件没有了，该协议已经是无效协议了。审判长：现在也没有原件了?白双福：没有了。夏正山：当时执行不下去了，原件没用就烧了。刘煜洲：想询问白双福。审判长：可以。刘煜洲：这个协议是否签过?白双福：签过。--”，证明2012年12月26日夏正山不是港汇公司大股东。6.2016年1月18日通化市房屋征收经办中心出具证明、收据各一份；银行往来明细；2013年12月12日港汇公司出具的收据一份，证明白双福个人账户与港汇公司账户混同。7.蓝爵国际门市统计表；通化中院（2014）通中民初字第142号案件查封清单，证明蓝爵国际1、2、8、9、10号楼商业用房面积为10037.49平方米，港汇公司不能全面交付合同约定的商业用房。被告港汇公司对原告的主张发表如下质证意见：2012年12月26日房屋买卖协议不成立。2012年12月27日车辆买卖协议并非抵顶购房款，故原告主张交付350万元购房款不成立。港汇公司收据与刘伟给白双福汇款凭证相矛盾。2013年4月17日补充协议不是双方真实意思表示。2013年10月29日补充协议，明显看出白双福与刘伟之间是在履行借款关系。2014年2月24日庭审笔录系刘伟断章取义。2014年11月19日对丘金香询问笔录与本案无关。2014年11月5日庭前调解笔录恰恰证明3350万元系投资款，不是购房款。2012年12月26日港汇公司股东会决议与2012年12月31日核准变更登记通知书，能证明2012年12月26日白双福还不是港��公司法定代表人。2013年1月1日公章移交清单能证明2016年12月26日签订的协议没有加盖公章，不具有真实性。2013年12月8日协议书与2014年2月24日庭审笔录节录与本案无关。2016年1月18日通化市房屋征收经办中心出具证明、收据，银行往来明细，2013年12月12日港汇公司出具的收据，与本案无关，港汇公司有账户并非使用白双福账户。蓝爵国际门市统计表，通化中院（2014）通中民初字第142号案件查封清单，刘伟与白双福的借款已经通过泰和房地产11套购房合同抵顶了，原告刘伟主张不应支持。第三人白双福对原告刘伟提供的证据质证认为，白双福与刘伟之间名为房屋买卖实为高利借贷关系。被告港汇公司为证明其主张向法庭提供如下证据：1.2013年1月8日胡恩明、白双福、冯滋群签署的港汇公司股权转让协议、股东会决议、股东转让出资协议、2012年12月31日企业法人营业执照副本、2013年1月1日公章移交清单，证明2012年12月26日港汇公司股权及法定代表人没有变更为白双福，当日签订的购房协议是虚假的。2.2013年4月17日购房补充协议，证明2012年12月26日购房协议系虚假的，否则不会约定“优先购买权”。3.产权调换协议，证明2012年12月26日蓝爵国际项目尚未拆迁。4.中东新天地、北方房地产房屋买卖合同、发票、产权交易审查表，证明2010年至2013年上述公司住宅销售价格在4500元至6000元之间。5.2013年11月7日港汇公司蓝爵国际内部意向书、销售不动产发票，证明2013年10月至11月刘伟及其亲属购买蓝爵国际住宅房十套，价格在4540元至4590元每平方米之间及蓝爵国际商业房售价为12500元每平方米，2012年12月26日商品房买卖合同是虚假的。6.王仲元在原审证言，证明白双福与刘伟之间系借款关系。7.白双福工商行汇款凭证、冯滋群银行资金往来流水记录、（2014）通中民初字第24号判决书节录，证明白双福向刘伟借款购买蓝爵国际项目，与港汇公司无关。8.通化中院2014年2月24日庭审笔录节录，“刘煜洲：因为白双福没有钱支付冯滋群，所以刘伟以买蓝爵国际来替白双福支付这笔钱。”证明白双福向刘伟借款系个人投资，与港汇公司无关。9.2013年8月26日、27日、28日吉林银行进账单、业务凭证、2013年10月1日建设银行转账凭证、（2013）通中民初字第193号民事调解书，证��白双福通过礴鑫小额贷、王仲元偿还刘伟借款1700万元。10、泰和房地产商品房买卖合同11份，证明刘伟与白双福约定用泰和房地产11套商业用房抵顶借款2900万元，双方系借款关系。11、2013年10月27日刘伟与白双福签订的借款合同、刘伟出具的借据，证明刘伟与白双福恶意串通损害港汇公司利益。原告刘伟对被告港汇公司出具的证据发表如下质证意见：2013年1月8日胡恩明、白双福、冯滋群签署的港汇公司股权转让协议、股东会决议、股东转让出资协议、2012年12月31日企业法人营业质证副本、2013年1月1日公章移交清单，能证明白双福代表港汇公司的合法性。“优先购买权”是表述不清，不影响房屋买卖合同的效力。产权调换协议，不影响买卖合��的有效性。中东新天地、北方房地产房屋买卖合同、发票、产权交易审查表，与本案无关。2013年11月7日港汇公司蓝爵国际内部意向书、销售不动产发票，并非刘伟本人购买，与本案无关。刘伟购买商业用房时，因工程未动工，具有期权投资性质，因此房价低是合理的。王仲元未到庭，原审的证言不能作为证据。白双福作为法定代表人收取房屋价款并支付给冯滋群是公司经营行为。刘伟向港汇公司借款与本案无关。泰和房地产11套商业用房买卖合同不是刘伟签字，不具有真实性。第三人白双福对被告港汇公司提供的证据没有异议。第三人白双福未提供证据。经审理��明：2012年12月25日，夏正山与白双福签订《公司股权收购协议》，约定：夏正山与白双福出资整体收购港汇公司股权及油墨厂房地产开发项目（蓝爵国际），夏正山出资5000万元购买港汇公司全部股权，白双福出资2710万元购买该项目前期投资，购买后白双福出任公司名义股东，双方按实际投资比例享受权利承担义务，公司重大决策需双方协商一致实施。2012年12月26日港汇公司召开董事会，选举白双福为公司董事长、总经理。同日，白双福经手与刘伟签订港汇（油墨厂）项目购房协议书，甲方为港汇公司，乙方为刘伟。协议书主要内容为：刘伟预定由港汇公司开发的港汇商业用房10700平方米（暂定面积），待签订《商品房买卖合同》时，以房产部门实际测量面积为准。房屋每平方米建筑面积单价为人民币4000元，总房款4280万元。刘伟于签订协议后一次性支付给港汇公司��民币3350万元，剩余房款930万元应在2013年开工之日一次性支付。预定于2014年12月底交付房屋，港汇公司不得将该部分商业用房另行转让及出售他人。如有违约，按房屋总价款双倍赔付给刘伟人民币8000万元。该协议由白双福、刘伟签字，并在甲、乙双方位置均加盖通化市港汇置业有限公司公章。次日，刘伟向白双福账户汇入人民币3000万元，白双福给刘伟出具三张收据，金额分别是600万元、2400万元、350万元，收据载明系门市房预付款，有白双福签字，并加盖港汇公司财务专用章。白双福于当日将2710万元汇给港汇公司原股东冯兹群，用于购买蓝爵国际项目前期投入。2012年12月29日刘伟与白双福签订协议书约定刘伟将三辆车出售给港汇公司价值共计350万元，白双福签字并加盖港汇公司印章。2012年12月31日港汇公司在工商行政管理机关变更登记，白双福为港汇公司法定代表人。2013年1月1日冯兹群将港汇公司公章、合同专用章、财务专用章等印鉴移交给白双福。2012年1月15日，通化市工商局下发了核准变更登记通知书。2013年4月17日刘伟与白双福签订协议约定2012年12月26日购房协议约定余款在港汇公司施工队伍进驻场地、施工现场达到三通一平后刘伟一次性支付。白双福签字并加盖港汇公司印章。2013年8月27、28日白双福吉林银行账户向刘伟汇款1000万元，刘伟于当日向白双福出具二份收据共计1000万元。2013年10月1日王仲元建设银行账户向刘伟汇款700万元，刘伟于当日向白双福出具700万元收据一份。2013年10月27日刘伟向白双福出具欠据“刘伟向港汇公司借款2200万元。”2013年10月29日白双福、刘伟再次补充协议约定，该930万元待港汇公司办理竣工决算、交付使用后一次性支付。白双福、刘伟签字，并加盖港汇公司印章。本院认为：行为人表现于外部的意志与其内心的真实意志一致，即行为人追求的民事后果应为其真正希望出现的后果叫做意思表示真实。行为人故意使意思表示与其内心不符，称为虚假的意思表示。民事主体实施民事法律行为须意思表示真实。本案中刘伟主张于2012年12月26日所签订的协议确定双方为房屋买卖关系，港汇公司与白双福主张双方系名为买卖实为高利借贷关系，即各方当事人对合同的表意是否真实存在争议。本院具体评判如下：1.刘伟与白双福签订的《港汇（油墨厂）项目购房协议书》明确约定了房屋面积、价款、交付时间等要件，且有港汇公司印章确认，具备房屋买卖合同签署的客观要件。但结合当时客观事实看，签订协议时油墨厂地块尚未拆迁完毕，港汇公司是否能取得该地块开发权建成相应的地产项目及是否能设计相应数量的商业用房均存在未知，合同履行存在天然风险性。且白双福当时并非港汇公司法定代表人，刘伟不与港汇公司直接订立合同，而通过与白双福订立合同，事后白双福取得印章后再行追认的形式，更加深了合同的履行风险。合同的目的是通过合同的订立和履行最终所期望得到的东西或达到的状态。结合本案，按照刘伟的主张，其应当以取得商业用房为目的，但刘伟的客观行为却加深了不能取得房屋的风险，故刘伟表现的目的与其客观行为存在矛盾，故刘伟关于购房的意思表示存疑。2.从本案主观证据来看，白双福在原审及重审中均陈述，双方系名为买卖实为高利借贷关系，虽然白双福为本案当事人，其证言的证明效力相对较弱，但其能够完整清楚的陈述下列事实，首先3350万元债权的来历；其次，双方两次签订补充协议系为了避免刘伟在“购房协议”中违约，无法实现债权；再次，其能够表��清楚港汇公司在资金短缺的情况下，无偿借给刘伟大量现金，是为了偿还3350万元借款；最后，其陈述商业用房价格为什么仅预售4000元每平方米（当时通化其他商业用房预售价为8000元至9000元每平方米），是因为双方将隐含的高利息计算在其中。白双福的上述陈述表意清楚，叙述完整。而王仲元在原审中的证言亦能明确说明，其介绍白双福与刘伟之间认识的目的就是为了借款融资，其又证实双方之间商谈的内容为借款，其签字见证的也是借款行为。王仲元的证言与白双福的陈述能够相互印证。从本案客观证据看，首先，车辆买卖协议，刘伟交给白双福的三辆汽车，按照其主张系抵定购房款，但刘伟与白双福作出的外部表现形式确是车辆买卖，二人存在表意不真实。其次，刘伟向港汇公司借款协议、礴鑫小额贷款进账单、白双福吉林银行汇款凭证、王仲元建设银行汇��凭证、刘伟出具的收据等证据从表现形式看，应当符合刘伟的主张，即向港汇公司借款1700万元。但港汇公司在资金紧张的情况下，通过高利融资的手段，无偿借给刘伟大量现金，该行为刘伟无法合理解释，亦不符合常人的善良认知。而白双福关于偿还借款的陈述却能合理解释上述行为的异常性，故刘伟与白双福签订的借款协议亦存在表意不真实。上述客观证据与白双福的陈述、王仲元的证言亦能相互印证。泰和房地产公司的11份购房协议，虽然刘伟不认可为其本人签字，但通过该证据能够反映，白双福曾存在欲以房抵顶借款的事实，客观印证了白双福陈述的真实性。刘伟及其亲属认购“蓝爵国际”住宅合同虽然刘伟否认与其存在关联，但该合同附有刘伟及其多名亲属的身份信息，应具有真实性。该证据与中东新天地、沿江小区的房价参考等客观证据亦能佐证，低��的购房协议实质为规避高利借贷的法律风险。上述证据结合本院第1项分析，能够形成完整的证据链条，证明刘伟与白双福在签订购房协议前后二人存在系列的虚假表意，以达到规避高利借贷法律风险的目的，故白双福在2014年2月24日通化中院的庭审笔录中陈述“是房屋预售款，不是借款。”仍系其虚假表意的延续，不应采信。3.从常识判断和内心认知看，在2012年至2013年间通化地区的房屋价格呈持续攀升状态，仅以期权性质来解释4000元每平方米的低价购买商业用房较为牵强。又因为当时房屋增值系可预判，故此时房屋作为民间融资的手段在社会上普遍存在。结合上述分析，难以认定双方在签订房屋买卖合同时意思表示真实，原告刘伟虽主张双方之间系房屋买卖关系没有达到高度概然性，故其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第一款第��二）项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘伟的诉讼请求。案件受理费260800元、诉讼保全费5000元由原告刘伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审　判　长　　孙海波审　判　员　　王艳刚代理审判员　　修　勇二〇一六年四月二十八日书　记　员　　赵慧博关注公众号“”