（2015）连民终字第02380号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-05-28
案件名称
许进召与丁瑞房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省连云港市中级人民法院
所属地区
江苏省连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许进召,丁瑞,南加刚
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）连民终字第02380号上诉人（原审原告）许进召。被上诉人（原审被告）丁瑞。原审第三人南加刚。上诉人许进召因与被上诉人丁瑞、原审第三人南加刚房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）新民初字第02638号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许进召在原审中诉称：许进召与丁瑞于2012年4月21日签订房屋租赁合同，双方约定由许进召将坐落在连云港市新浦区（现海州区）的房屋出租给丁瑞用于办公使用。双方约定的租赁期限为2012年5月1日至2015年4月30日，房屋年租金为88000元。现丁瑞一直拖欠许进召房屋租金不予支付。请求人民法院依法判令：1、丁瑞支付拖欠房屋租金176000元（2013年5月1日至2015年4月30日）；2、丁瑞支付违约金52800元；3、本案诉讼费用由丁瑞承担。原审中，丁瑞未到庭答辩，南加刚未到庭陈述。原审法院经审理查明：2009年8月26日，南加刚与许进召签订一份《房屋租赁合同》，双方约定南加刚将坐落在连云港市新浦区某房屋出租给许进召使用，房屋共六层，租期为八年，自2009年11月1日起至2017年10月31日止等内容。同日，双方签订补充条款，南加刚同意许进召在租赁期间内有权自行对外出租、转让该房屋。2013年，南加刚诉至原审法院，要求解除双方之间签订的房屋租赁合同，许进召向南加刚移交租赁物。2013年11月25日，原新浦区人民法院作出（2013）新民初字第166号民事判决书，判决解除南加刚和许进召于2009年8月26日签订的房屋租赁合同，许进召于判决生效后十日内将新浦区朝阳西路24、24-1、24-2号房屋返还给南加刚等内容。许进召不服该判决，提起上诉。连云港市中级人民法院于2014年4月6日作出（2014）连民终字第0318号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原审法院另查明，2012年4月21日，许进召（甲方）和丁瑞（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，双方约定：1、甲方将位于连云港市新浦区朝阳西路某房屋（以下简称涉案租赁房屋）出租给乙方使用；2、租赁期共36个月，自2012年5月1日起至2015年4月30日止；3、租金每年为88000元，签订合同当日付10000元押金，第一年租金在2012年4月30日之前一次付清，以后每年的租金在每年的2月28日前一次性付清；4、乙方拖欠房租累计5日以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方按照合同总租金的30%向甲方支付违约金；5、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按1000元每天支付滞纳金给甲方，在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金30%的额度向甲方支付违约金；6、双方还就其他事项进行了约定。2013年，许进召诉至原新浦区人民法院，请求解除许进召与丁瑞的房屋租赁合同，支付租金（2012年5月1日至2013年4月30日）、给付违约金等，该院于2014年8月22日作出（2013）新民初字第5383号民事判决书，判决：一、解除许进召和丁瑞于2012年4月21日签订的《房屋租赁合同》；二、丁瑞于判决生效后十日内给付许进召租金78000元；三、丁瑞于判决生效后十日内给付许进召违约金23400元。该判决于2014年10月29日生效。2014年6月10日，许进召再次以丁瑞未付租金为由诉至原审法院要求丁瑞给付租金及占用使用费（2013年5月1日至2015年4月30日）176000元、违约金52800元并由丁瑞负担诉讼费用。原审法院认为：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，第三人南加刚将坐落在原新浦区朝阳西路24、24-1、24-2号房屋出租给许进召使用，并同意许进召在租赁期间内自行对外出租该房屋，后许进召将上述房屋中的涉案租赁房屋出租给丁瑞使用，不违反法律规定，合法有效。但因许进召与第三人南加刚的租赁合同于2014年4月6日经生效判决解除，故许进召与丁瑞签订租赁合同中2014年4月7日至2015年4月30日的租赁期限部分因此而无效。许进召与第三人南加刚的租赁合同被解除后，许进召即丧失对涉案房屋的收益权利，故对其主张合同解除后的占有使用费的诉讼请求，不予支持，丁瑞应向许进召支付2013年5月1日至2014年4月6日的租金82213.70元（按88000元÷365天×341天计算）。许进召、丁瑞在双方之间签订的《房屋租赁合同》中约定，丁瑞拖欠房租累计5日以上的，许进召有权解除合同，收回出租房屋，丁瑞按照合同总租金的30%向许进召支付违约金，许进召在（2013）新民初字第5383号案件中已经主张了违约金，本案中再次主张系重复主张，不予支持。遂依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、丁瑞于判决生效后十日内给付许进召租金82213.70元；二、驳回许进召的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4730元、公告费600元，共计5330元，由许进召负担3415元，由丁瑞负担1915元。上诉人许进召不服原审判决上诉称：一、一审判决驳回上诉人诉请的违约金是错误的。根据租赁合同约定，在当年2月28日前应一次性付清当年租金，被上诉人没有按照约定支付，违约事实存在。（2013）新民初字第5384号生效判决对相同情况予以支持。因此，应当支持上诉人该诉讼请求。二、一审判决部分支持上诉人诉请的房屋租金是错误的。上诉人与被上诉人租赁合同约定在当年2月28日前一次性付清房屋租金，被上诉人没有按照约定支付，应当判决被上诉人按照约定支付年度房屋租金。三、一审判决解除上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同，但没有对合同解除后果进行处理或者在审理过程中进行释明，显属不当。租赁合同被判决解除后至涉案房屋收回之前，涉案房屋一直由被上诉人占有，被上诉人的占有使用将获得不当得利，显失公允。（2013）新民初字第166号、（2014）连民终字第0318号民事判决均对同样情况的解除合同之后的占有返还进行了处理。本案一审判决结果显失公允。四、一审判决审理查明被上诉人占有的涉案房屋所有权人为第三人南加刚，通知第三人参加诉讼，但没有将涉案房屋在合同解除后的处理进行论述，显属不当。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人丁瑞未答辩。原审第三人南加刚未陈述。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。2016年3月31日，本院依法就涉案事项与原审第三人南加刚谈话。南加刚表示，对（2013）新民初字第166号民事判决已申请执行，对本院2014年4月6日作出终审判决（2014）连民终字第0318号民事判决书后的租金不再向许进召主张，即放弃向许进召主张2014年4月6日后房屋占有使用费。并表示，其与许进召涉案房屋租赁合同解除前，许进召依据合同可以向他人主张租金，但在合同解除后，其不再向许进召主张租金，许进召也无权向别人主张租金。2016年4月27日，连云港市海州区人民法院作出（2014）新民初字第02638-1号民事裁定书，裁定本案一审判决书案号“（2013）新民初字第02638号”补正为“（2014）新民初字第02638号”。本案一审判决书案号（2013）新民初字第02638号系书写笔误，应为（2014）新民初字第02638号，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项的规定，合同解除的，合同的权利义务终止。本院2014年4月6日作出（2014）连民终字第0318号民事判决解除南加刚和许进召于2009年8月26日签订的房屋租赁合同。上诉人许进召在该合同解除后，即2014年4月7日起对涉案租赁房屋不能再依据租赁合同享有使用收益权。本案许进召向丁瑞主张的房屋租金为2013年5月1日至2015年4月30日，一审判决丁瑞应向许进召支付2013年5月1日至2014年4月6日的租金82213.70元，对许进召主张的2014年4月6日以后的租赁房屋占有使用费不予支持，并无不当，本院予以维持。至于许进召上诉称（2013）新民初字第166号、（2014）连民终字第0318号民事判决均对同样情况的解除合同之后的占有返还进行了处理，租赁合同被判决解除后至涉案房屋收回之前，涉案房屋一直由被上诉人占有，被上诉人的占有使用将获得不当得利，显失公允的问题，本院认为，本案许进召的诉讼请求虽与南加刚因涉案房屋租赁起诉的（2013）新民初字第166号、（2014）连民终字第0318号案件相关联，但两者诉讼请求存在差异，本案一审判决仅是在已查明事实情况下，对许进召向丁瑞主张的2014年4月6日以后的租赁房屋占有使用费未予支持，若许进召依据（2013）新民初字第166号民事判决向南加刚履行了2014年4月6日以后的有关费用，且能够认定系丁瑞原因所致，许进召可另行主张权利，并不影响其现有权益，且本案二审中涉案房屋出租人南加刚明确表示，不再向许进召主张2014年4月6日后的租赁房屋占有使用费，许进召也无权向丁瑞主张房屋的占有使用费，体现了房屋出租人意思自治，并未造成各方当事人的相关权益明显不公。综上，本院对许进召该上诉理由不予采信。关于许进召主张的违约金问题，本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，许进召与丁瑞签订的房屋租赁合同约定租金支付方式为每年分期支付，许进召诉请判令丁瑞支付的租金和违约金并不包含在（2013）新民初字第5383号民事判决事项之中，经本院审理查明，丁瑞应向许进召支付2013年5月1日至2014年4月6日的租金82213.70元，但未予支付，且未予支付的租金期限在本院2014年4月6日作出（2014）连民终字第0318号民事判决解除南加刚和许进召于2009年8月26日签订的房屋租赁合同之前，亦在2014年10月29日生效的（2013）新民初字第5383号民事判决解除许进召和丁瑞于2012年4月21日签订的《房屋租赁合同》之前，所以丁瑞应依法向许进召支付逾期支付租金的违约金。本案许进召要求丁瑞以未付租金的30%支付违约金，未超出法律规定，鉴于本院依法认定未付租金为82213.7元，丁瑞应向许进召支付违约金24664.11元。关于许进召上诉称一审判决解除上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同，但没有对合同解除后果进行处理或者在审理过程中进行释明，显属不当的问题，本院认为，本案系在许进召已提起解除与丁瑞租赁合同之诉后，其另行起诉丁瑞要求支付拖欠房屋租金176000元以及违约金52800元，一审判决依据其诉讼请求对本案进行裁判，并无不当，对该上诉理由本院不予采信。至于许进召上诉称法院通知南加刚参加诉讼，但没有将涉案租赁房屋在合同解除后的处理进行论述，显属不当的问题，本院认为，涉案租赁房屋在合同解除后的处理，应依据当事人的诉请进行裁判，该上诉理由不在许进召本案一审诉讼请求之内，且一审判决并不影响南加刚的权利义务，本院对该上诉理由不予采信。综上所述，许进召的上诉理由部分成立，原审判决存有不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持连云港市海州区人民法院（2014）新民初字第02638号民事判决书第一项；二、撤销连云港市海州区人民法院（2014）新民初字第02638号民事判决书第二项；三、丁瑞于本判决生效后十日内给付许进召违约金24664.11元；四、驳回许进召的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4730元、公告费600元，共计5330元，由许进召负担2840元，丁瑞负担2490元；二审案件受理费4730元，由许进召负担3311元，丁瑞负担1419元。本判决为终审判决。审 判 长 李青春审 判 员 曹守军代理审判员 黎乃忠二〇一六年四月二十八日书 记 员 张 丹法律条文附录《中华人民共和国合同法》第九十一条：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”