（2016）宁01民终2848号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2017-12-18
案件名称
唐娟与银川居然之家家居建材有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
宁夏回族自治区银川市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区银川市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
唐某某,银川居然之家家居建材有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁01民终2848号上诉人（原审被告、反诉原告）：唐某某，女，1970年10月12日出生，汉族，银川市兴庆区弘毅教育培训学校校长，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：李某某，宁夏方和圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：范某某，宁夏方和圆律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：银川居然之家家居建材有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族南街771号。法定代表人：罗某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘某某，宁夏辅德律师事务所律师。上诉人唐某某因与被上诉人银川居然之家家居建材有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初7560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月19日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，通过阅卷、讯问的方式对本案进行了审理，本案现已审理终结。唐某某上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决漏算上诉人已经缴纳的租金40200元，应当减少租金、物业费20768.48元,属认定事实错误。上诉人分别于2015年6月4日、6月28日先后向被上诉人支付了租金、物业费、保证金，被上诉人同时出具了三份收据。这三份证据直接证明上诉人在2015年实际缴纳租金、物业费、保证金总计147052.88元。但一审在核算时却漏算了40200元，系事实认定错误。一审法院以2016年8月16日为租金、物业费计算截止时间系事实认定错误。被上诉人于2016年7月29日在未通知上诉人的情况下擅自封门，上诉人已未实际控制租赁房屋，也未能正常营业，应减少租金14967.23元、物业费5801.25元，合计20768.48元。二、被上诉人不具有合同解除权，其行为构成违约，一审法院认定事实不清，适用法律错误。本案上诉人并不存在违约，被上诉人采取封门、清场的行为系违约行为。1、案涉租赁合同确定租金及物业费起算时间、标准、频次，但未约定支付时间，故根据《合同法》第226条，租金支付期限没有约定或者约定不明确的，”租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付”之规定，上诉人交付租金、物业费的行为并不违反合同约定与法律规定。2、上诉人一直在积极履行支付租金的义务，对于剩余租金迟延支付存在合理理由。3、被上诉人的合同解除行为的条件并不成就，被上诉人单方解除合同并封门的行为构成违约。一审判决认定被上诉人行使单方解除权具有合法性没有法律依据。三、一审法院驳回上诉人的反诉请求属于认定事实不清、适用法律错误。四、程序错误。第一、一审全盘否认上诉人提交的所有证据，未根据证据规则采信证据。第二、一审未依法调取上诉人依法申请调取的证据材料，程序违法。综上，请求二审依法审理，支持上诉人的上诉请求。银川居然之家家居建材有限公司答辩称：双方之间签订了租赁合同，虽然合同对租金的支付时间约定不够明确，但在被上诉人出租的合理期限内，上诉人数次违背承诺，这是造成合同解除的根本原因，上诉人的合同义务是交付租金，上诉人不缴纳租金，出租合同也就没有成立的必要；即便如上诉人所讲，是由于被上诉人的原因租金计算错误，造成上诉人不能缴费。双方有合同约定，上诉人若有缴费的意愿，可以按照合同约定计算租金及物业费，如果被上诉人不收，可以提存等方式，没有人限制上诉人的交付自由，上诉人所讲与事实不符；因为上诉人不缴纳租金且违背承诺，被上诉人被迫解除合同，2016年8月16日上午10时，被上诉人通知了上诉人，并且将解除合同的通知贴在了上诉人承租房屋的玻璃门上，上诉人将通知撕毁，被上诉人没有对上诉人承租的教育场所进行限制使用等情况；承租户有很多家，正常缴费的没有一家出现状况，与被上诉人都合作的都很愉快。出现解除合同的只有上诉人一家；原审法院对双方提交的证据均进行了分析，不存在上诉人所述的适用法律错误。综上，请求驳回上诉，维持原判。银川居然之家家居建材有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间签订的《居然之家商务写字楼租赁合同》，被告立即腾退租赁房屋；2.被告支付原告房屋租金216052.76元、物业费42383.75元、逾期付款滞纳金16000元（按照合同约定每日千分之一标准暂计算至2016年8月31日，请求判至实际履行之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。唐某某向一审法院提起反诉请求：1.反诉被告将其控制的反诉原告的租金物业保证金收据、装修费用收据、财会台账全部返还反诉原告；2.反诉被告赔偿反诉原告毁损的装修装饰财产损失30000元；3.反诉被告向反诉原告折价返还房屋装修装饰款140000元（当庭声明要求增加主张返还房屋装修装饰款100000元，庭审结束后就该增加诉请部分补交了诉讼费）；4.反诉被告向反诉原告双倍返还履约保证金20000元；5.反诉被告向反诉原告返还多缴纳的违约金11000元；6.反诉被告赔偿反诉原告经营损失159000元（当庭声明要求再增加主张经营损失20000元，庭审结束后原告未在规定期间就该增加诉请部分补交诉讼费，视为放弃增加该部分诉讼请求）；7.反诉被告赔偿反诉原告声誉损失100000元；8.反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2015年6月18日，原、被告签订《居然之家商务写字楼租赁合同》一份，约定，原告将位于银川市兴庆区居然之家店1号楼5层A527、A513、A515、A517、A519、A525、A523、A521、A518、A516、A512、A510、A522、A520号写字间出租给被告，净面积为682.5平方米，租赁期限自2015年7月1日至2021年7月14日，免租期自2015年7月1日至2015年7月31日、2015年9月1日至2015年9月30日、2015年11月1日至2015年11月31日（30日），免租期不计租金，但需支付物业费，租金标准为每平方米每日1.17元，物业费标准为每平米每日0.5元，自2016年7月1日起，租金标准增长10%，即每平方米每日1.29元，物业费标准不变，该租金标准直至2021年6月30日，被告自2015年7月1日起按照一年一付的方式向原告支付租金和物业管理费，被告在交纳首期租金同时向原告交纳合同保证金10000元。合同履行期间，若被告未按约支付租金等费用，原告有权从保证金中扣除。若本合同期满或提前终止、解除后10日内，被告仍未将其全部或部分私有财产和自置设备、物品搬出该房产，则视为被告放弃处理，原告有权处置且无需给予被告补偿。租期开始后，若原告单方终止本合约，则需向被告双倍返还保证金；被告单方终止本租约，则已付保证金不予退还。若被告未能依约按期向原告支付租金和物业管理费，则原告有权书面通知被告交纳，被告逾期10日未能交付的，需按延迟缴纳天数按每日百分之一标准向原告缴纳滞纳金；若被告逾期20日仍未能缴付，则原告有权解除本租约（租约解除之日为原告或其授权的代理人解除本租约书面通知送达乙方之日），并视作被告单方终止本租约，被告已付保证金不予退还。该份租赁合同由原告在庭审中向法庭提交。2015年6月19日，原、被告又签订《居然之家商务写字楼租赁合同》一份，其中，关于租赁期限及免租期的约定与双方在2016年6月18日签订的合同不一致，内容为”租赁期限自2015年7月16日至2021年7月15日，免租期自2015年8月1日至2015年8月31日、2015年9月1日至2015年9月30日，免租期不计租金，但需支付物业费，租金标准为每平方米每日1.17元，物业费标准为每平米每日0.5元，自2016年7月1日起，租金标准增长10%，即每平方米每日1.29元，物业费标准不变，该租金标准直至2018年7月15日，被告自2015年7月16日起按照年付的方式向原告租金和物业管理费”，其余主要内容与2016年6月18日签订的租赁合同一致。该份租赁合同由被告在庭审中向法庭提交。合同签订前，被告于2015年6月4日向原告交纳物业管理费50000元。合同签订后，被告于2015年6月28日向原告支付租金39127.97元、物业管理费7671.25元、合同保证金10000元、预收款53.61元，于2016年4月26日向原告支付物业管理费38000元，于2016年5月10日向原告支付物业管理费8000元，于2016年6月7日向原告支付租金10000元，于2016年6月30日向原告支付租金9000元。至此，截止原告起诉之日，被告共向原告支付了保证金10000元、物业管理费103671.25元、租金58127.97元。2016年4月6日，被告向原告出具保证书一份，保证于2016年4月20日前将合同期第一年下半年（2016年1月1日至2016年6月30日）欠费146000元结清，逾期未交，愿承担原告采取停电、封门、扣留物品、清场、驱逐工作人员、起诉、承担违约赔偿等后果。2016年7月11日，原告向被告发出通知一份，要求被告于2016年7月18日17时前交清欠费295400元，逾期原告于2016年7月19日采取封门措施，并限被告自封门后3日内交清欠费，否则原告将解除租赁合同、收回被告物资，并诉诸法律途径解决。同日，被告在该通知回执联上签名确认。2016年7月20日，被告向原告作出承诺一份，承诺于2016年8月10日前结清欠费，否则自愿撤出租赁场地。2016年8月16日，原告向被告送达《关于解除的通知》一份，载明，因被告未按约履行支付租金及物业管理费等费用的义务，自该解除通知送达被告之日起双方签订的房屋租赁合同解除，并要求被告于2日内与原告协商解决欠付租金、物业管理费及其他相关费用事宜，原告将于3日后，即2016年8月19日进行清场，收回租赁场所及物品，保留通过诉讼等方式向被告追索的权利。因被告未在规定期间结清欠付费用，后原告于2016年8月19日自行收回了涉案租赁房屋。期间，双方因租赁纠纷多次报警求助。截止2016年8月16日，根据原、被告于2015年6月18日签订的《居然之家商务写字楼租赁合同》（原告持有）约定的租金支付标准，被告应付原告房屋租金260974.35元、物业管理费146055元；根据原、被告于2015年6月19日签订的《居然之家商务写字楼租赁合同》（被告持有）约定的租金支付标准，被告应付原告房屋租金285728.62元、物业管理费146055元。另查明，双方在签订租赁合同前于2015年6月4日签订预租协议书一份，约定，原告于2015年7月向被告提供565平方米左右场地（A527、A513、A515、A517、A519、A525、A523、A521、A518、A516、A512、A510、）经营”爱尔教育”，合同保证金为10000元，免租期为3个月，免租期内物业费正常交纳，付费方式为第一年半年付、第二年以后为年付，在双方签订正式招商合同后，该协议自动失效。一审法院认为，原、被告签订的两份《居然之家商务写字楼租赁合同》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，法院予以确认。前述两份租赁合同在形式上均为原告提供的格式合同，其主要区别在于租赁期限及免租期内容约定的不同，一般来说，成立在后的合同是对成立在前合同内容部分或全部的变更，但原告持有的双方于2015年6月18日签订的租赁合同免租期为3个月，被告持有的双方于2015年6月19日签订的租赁合同免租期为2个月，现原告据以主张权利的合同较被告持有的合同而言，对被告更为有利，故法院亦依照双方于2015年6月18日签订的租赁合同计核相关费用。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，被告向原告了支付了保证金10000元、物业管理费103671.25元、租金58127.97元，就下剩租金及物业管理费未予支付，其行为已经构成违约。被告多次向原告作出承诺在一定期限内结清租金及物业管理费等费用，否则自愿搬出该经营场地，原告亦通知被告在一定期限内结清欠付租金及物业管理费等费用，否则将解除双方签订的租赁合同，但被告仍然未予清偿，原告据此行使合同解除权，于2016年8月16日向被告送达了《关于解除的通知》，解除了双方签订的房屋租赁合同，并于2016年8月19日收回了租赁房屋，符合法律规定和合同约定，法院予以确认。对原告要求解除与被告签订的《居然之家商务写字楼租赁合同》、被告向原告返还租赁房屋的诉讼请求，法院不再支持。关于被告辩称的原告随意核算欠付费用违约在先且自2016年3月起通过断水断电等措施干扰其正常教学的事实，被告并未提交相关证据证实原告存在违约在先的行为，且被告拖欠原告租金事实客观存在，故对被告的该项抗辩理由，法院不予采纳。合同解除后，被告应当向原告腾退租赁房屋并结清欠付租金等相关费用。因原告于2016年8月16日向被告送达了《关于解除的通知》，解除了双方签订的房屋租赁合同，故租金和物业管理费均应计算至2016年8月16日。根据双方签订的房屋租赁合同约定的租金计付标准，扣除2015年6月18日签订租赁合同约定的3个月免租期期间的租金，截止2016年8月16日，被告应付原告房屋租金260974.35元、物业管理费146055元。被告已向原告支付了保证金10000元、物业管理费103671.25元、租金58127.97元，根据合同中关于保证金充抵欠款的约定，将该保证金充抵被告欠付原告租金，被告尚欠原告租金192846.38元、物业管理费42383.75元，故对原告要求被告支付欠付租金192846.38元、物业管理费42383.75元的诉讼请求，予以支持。关于被告提出的双方系按照口头约定履行，未按照书面租赁合同履行且原告系合同违约方的抗辩理由，因其未向本院提交相关证据加以证实，故对被告上述抗辩主张，不予采纳。关于原告要求被告向其支付滞纳金的问题，因滞纳金系行政机关针对不按期履行义务的义务人，通过按照滞纳天数加收一定比例滞纳费用的方式而进行的一种经济制裁措施，原告无权向被告收取该费用，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。关于反诉原告要求反诉被告返还租金物业保证金收据、装修费用收据、财会台账的诉讼请求，因反诉原告拖欠反诉被告租金等费用，反诉被告通知反诉原告于一定期限内补交相关费用而反诉原告未予交纳，反诉被告据此根据合同约定行使单方解除权解除了双方签订的租赁合同，并要求反诉原告于2016年8月19日前将相关物品搬离租赁房屋，否则将视为放弃处理，反诉原告怠于将其租赁房屋内物品搬离租赁房屋，对由此造成的损失存在过错，且反诉原告并无证据证实上述物品仍为反诉被告扣留，故对反诉原告的该项诉讼请求，不予支持。关于反诉原告要求反诉被告赔偿装修装饰损失、返还装修装饰款、赔偿经济损失及声誉损失的诉讼请求，因租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，反诉原告未按照合同约定向反诉被告支付租金，已经构成违约，反诉被告据此行使合同解除权、收回租赁房屋，符合合同约定和法律规定；且双方在合同中约定，若合同提前解除，反诉原告应当在合同解除后10日内将其设施、物品搬离租赁房屋，否则视为反诉原告放弃处理，反诉被告有权进行处置并无需对反诉原告进行补偿；另，原告主张的声誉损失，与本案不属同一法律关系，不属于合同法调整的范围。故对反诉原告的上述主张，不予支持。关于反诉原告要求反诉被告双倍返还保证金的诉讼请求，因合同中明确约定，若反诉原告未按约支付反诉被告租金和物业管理费，则反诉被告有权要求反诉原告在一定期限内交纳，逾期仍不交纳的，反诉被告有权解除合同，且保证金不予退还。故反诉原告该项主张不能成立，不予支持。关于反诉原告要求反诉被告退还其违约金11000元的请求，反诉原告称其在与反诉被告商谈合同履行过程中向反诉被告交纳过”违约金”11000元，但在诉讼过程中未能向法院提交其交纳过11000元”违约金”的事实，且反诉被告不予认可，故对反诉被告该项反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十七条规定，判决：一、被告（反诉原告）唐某某于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）银川居然之家家居建材有限公司欠付租金192846.38元、物业管理费42383.75元；二、驳回原告银川居然之家家居建材有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告唐某某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5516元，由原告（反诉被告）银川居然之家家居建材有限公司负担788元，被告（反诉原告）唐某某负担4728元；反诉案件受理费4750元，由被告（反诉原告）唐某某负担。本院二审期间，上诉人未提交新证据。上诉人唐某某对一审判决认定事实中”被告于2015年6月4日向原告交纳物业管理费50000元，被告于2015年6月28日向原告支付租金39127.97元物业管理费7671.25元、合同保证金10000元、预收款53.61元”的表述有异议，上诉人认为上述款项应该是租金或是预收款，同时，一审认定的事实中遗漏了上诉人唐某某于2015年6月28日向原告交纳款项40200元的事实。上诉人并对一审中提交的《居然之家市场收据》5张、收据1张，2016年7月29日监控视频2份、2016年8月16日监控视频1份，袁芹、马丹、范大雁（一审出庭）的证人证言各1份，接处警登记表5份等证据进行了复述。《居然之家市场收据》5张、收据1张，证明上诉人于2015年6月15日向被上诉人支付预收款50000元，于2015年6月28日向被上诉人支付预收款56852.83元，于2015年6月28日向被上诉人支付租金40200元，于2016年4月26日支付物业费38000元，于2016年6月7日支付租金10000元，2016年6月30日支付租金9000元，另有8000元无法提供收据，共计支付款项212052.83元的事实。被上诉人对上诉人提交的收据一张的三性及证明目的不认可，收据一张是手写件，落款是居然之家的家具部，与居然之家的财务制度明显不符。不排除此收据的金额是2015年6月28日上诉人提交的56852.83元居然之家市场收据其中的一部分。若落实的结果确实是未包括在上述费用中，被上诉人会实事求是认可。上诉人交款交的是总数，但财务系统会将此款项进行分解，分别计入到不同的会计科目中，故交付金额会有零有整。2016年7月29日监控视频2份、2016年8月16日监控视频1份，证明被上诉人于2016年7月29日封门，至8月16日送达解除租赁合同时门依旧被锁的事实。被上诉人对该证据的三性及证明目的均不认可，即便如上诉人所讲，被上诉人去封门，也是为了督促上诉人尽快支付租金，且被上诉人也没有长时间封门的动机和行为。证人证言，证明上诉人租赁合同履行过程中，被上诉人多次采用喷绘封门、锁门等方式干扰上诉人正常经营的事实。被上诉人对证人证言的三性及证明目的均不认可，被上诉人在上诉人欠缴租金，违背承诺后，是有过上门催费的情况，但不存在上诉人所述的情况。接处警登记表证明被上诉人将上诉人的材料及物品予以扣留的事实。被上诉人对该证据的三性及证明目的均认可，因为上诉人欠付租金，被上诉人确实扣留了，但被上诉人要求上诉人缴纳欠付租金后便可拿走物品。二审中，上诉人称2015年6月28日盖有被上诉人家具部印章的40200元收据，是由被上诉人工作人员丁兆锴出具，经被上诉人对上诉人一审提交的2015年6月28日由被上诉人家具部出具的”收到唐某某租金40200元”收据予以核实，被上诉人工作人员丁兆锴向二审证实，该收据由其所写，并加盖了被上诉人家具部印章，但唐某某并未向被上诉人支付该笔租金40200元。上诉人唐某某对丁兆锴所述其未交40200元租金的事实不予认可，被上诉人认可丁兆锴向本院所作陈述。另二审查明，根据上诉人一审中提交的2016年7月29日监控视频反映，2016年7月29日，被上诉人工作人员对上诉人唐某某所租赁的房屋采取了锁门措施。二审认定的其余事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，上诉人、被上诉人签订的两份《居然之家商务写字楼租赁合同》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。一审法院据此依据对上诉人有利的2015年6月18日双方签订的合同作为本案的处理依据恰当正确。本案二审争议的焦点为上诉人已付租金、物业费数额、合同履行中双方违约行为的认定、被上诉人是否具有合同解除权、被上诉人封门应否扣减租金、物业费、上诉人一审反诉请求是否成立。关于上诉人已付租金、物业费数额。本案二审中，上诉人、被上诉人双方对一审法院已经认定的上诉人所缴纳的保证金、物业费、租金共计171852.83元没有异议,二审应予认定。但上诉人对其提交的2015年6月28日盖有被上诉人家具部印章的”收唐某某租金40200元”收据反映的金额一审未予认定有异议，被上诉人称该份收据一审时被上诉人未见到，但一审卷宗中收入了该收据。经二审中核实，上诉人所提交的该份收据是由被上诉人工作人员书写并加盖被上诉人家具部印章，被上诉人予以认可，但被上诉人及其工作人员否认上诉人交付了上述款项。因被上诉人不能提交证据反驳该收据所反映的内容存有不真实的情况，且该收据中记载收到上诉人唐某某租金40200元，被上诉人辩称上诉人未支付该笔款项的辩解不予采信，二审予以认定上诉人向上诉人交付了该笔40200元，并计入上诉人缴纳的租金中，以上，上诉人唐某某截止被上诉人起诉时总计缴纳款项为212052.83元，其中保证金10000元、租金98381.58元、物业费103671.25元。关于合同履行中双方违约行为的认定。本案中，合同签订后，被上诉人已向上诉人交付了租赁房屋，履行了交房义务，在合同履行中并无违约行为；按照合同约定2015年7月1日至2016年6月30日期间，上诉人应缴纳租金为218795.85元（274天×1.17元/日、平方米×682.5平方米,扣除免租期91天）、物业费124556.25元（365天×0.5元/日、平米×682.5平米）,共计343352.1元，截止2016年6月30日一年租赁期满，上诉人缴纳保证金、物业费、租金共计212052.83元，就下剩租金及物业费未予以支付，上诉人唐某某的行为已构成违约。关于被上诉人是否具有合同解除权。合同履行中，上诉人亦先后向被上诉人承诺保证在一定期限内结清租金及物业费，否则愿承担停电、封门、承担违约责任等后果。被上诉人在上诉人唐某某违约后亦通知上诉人唐某某在一定期限内结清欠付费用，否则将解除双方签订的租赁合同，但上诉人仍未予清偿，被上诉人据此行使合同解除权，于2016年8月16日向上诉人送达解除合同通知，解除双方签订的房屋租赁合同，并于2016年8月19日收回租赁房屋，符合法律规定和合同约定。一审法院认定双方间租赁合同于送达解除合同通知时解除的处理正确。关于被上诉人封门应否扣减租金、物业费问题。二审中查明，由于上诉人唐某某未在限定的期限内结清欠付费用，被上诉人于2016年7月29日对上诉人所租赁的房屋采取了封门措施，上诉人也承诺结清欠费，否则自愿撤出租赁场地，至被上诉人送达解除合同通知前，上诉人未按承诺履行，在此期间，上诉人虽不能对所租赁的房屋进行使用，但被上诉人也不能将房屋另行租赁，对此，上诉人唐某某应承担租赁房屋被占的相应费用，二审酌情由上诉人唐某某承担此期间一半的租赁费及物业费用。关于上诉人一审反诉请求是否成立问题。本案一审中，上诉人反诉要求由被上诉人赔偿装修装饰等损失。因租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同，上诉人未按照合同约定支付租金，已构成违约，被上诉人在上诉人违约的情况下据此行使合同解除权，收回租赁物，符合合同约定和法律规定，一审法院对上诉人的反诉请求未予支持处理并无错误。综上，截止2016年8月16日，按照合同约定的租金、物业费标准，应计算租金256326.53元（321天×1.17元/日、平方米×682.5平方米）、物业费140595元（412天×0.5元/日、平米×682.5平米），上诉人唐某某已缴纳租金98381.58元、物业费103671.25元、保证金10000元，根据合同中关于保证金充抵欠款的约定，将该保证金10000元计入租金中，上诉人唐某某尚欠租金147944.95元、物业费36923.75元，另二审对2016年7月29日至8月16日计19天期间唐某某应承担的租金、物业费按一半计算，此间一半的租金为7586元（19天×1.17元/日、平方米×682.5平方米÷2）、物业费为3241.88元（19天×0.5元/日、平米×682.5平米÷2），应从上诉人唐某某欠付的租金147944.95元、物业费36923.75元中扣除，扣除后，上诉人应向被上诉人支付租金为140358.95元、物业费33681.87元。上诉人唐某某关于一审漏算租金的上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初7560号民事判决第二、三项；即：二、驳回原告银川居然之家家居建材有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告唐某某的诉讼请求；二、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初7560号民事判决第一项；三、上诉人唐某某于判决生效之日起七日内支付被上诉人银川居然之家家居建材有限公司欠付租金140358.95元、物业费33681.87元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5516元，由被上诉人银川居然之家家居建材有限公司负担2133元，上诉人唐某某负担3383元；反诉案件受理费4750元，由上诉人唐某某负担；二审案件受理费9478元（缓交），由上诉人唐某某负担4750元，被上诉人银川居然之家家居建材有限公司负担4728元。本判决为终审判决。审 判 长 陈勇军审 判 员 王建玲代理审判员 黑 琴二〇一七年四月二十八日书 记 员 袁 萍