（2016）渝0106民初2017号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-11-04
案件名称
重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司与倪双燕物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司,倪双燕
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初2017号原告重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司,住所地重庆市南岸区南坪西路68号，组织机构代码73394754-1。法定代表人黄太兵,重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司财务经理部总经理助理。委托代理人曹恒炯，男，重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司职员，住重庆市渝中区。委托代理人袁玲，女，重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司职员，住重庆市渝北区。被告倪双燕，女，1986年11月21日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司与被告倪双燕物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法由审判员李勤担任审判长，与人民陪审员单永萍、池苹组成合议庭，适用普通程序并于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司的委托代理人曹恒炯到庭参加诉讼。被告倪双燕经本院公告传唤，公告期间届满前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司诉称，原告为被告提供了物业服务，但被告从2013年10月1日开始便拒绝交纳物业服务费，经原告多次催收未果。现原告请求判令：1、被告支付2013年10月1日至2016年1月31日期间的物业管理费2794.4元、公摊费217.5元及违约金，该违约金以2013年10月1日至2016年1月31日期间每月欠付的物业管理费99.8元为基数，按照每日万分之三的标准，从2013年11月1日起计算至2016年1月31日止。被告倪双燕辩称,因被告房屋外墙漏水，原告未为被告进行处理，故被告从2014年7、8月开始欠付原告物业服务费及公摊费。每月应交物业服务费及公摊费有100多元。被告认为，原告修复被告房屋外墙漏水后，被告才同意交纳物业服务费及公摊费。不同意支付违约金。经审理查明，2006年9月13日，原告重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司（乙方，壹级物业服务资质）与重庆金阳房地产开发有限公司（甲方）签订《金阳·易城国际物业服务合同》，约定：甲方委托乙方为位于重庆市沙坪坝区凤天路金阳·易城国际小区提供公共性物业服务。物业服务费按建筑面积计算，住宅物业服务费标准：1.20元/平方米·月。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务。本合同期限从2006年9月13日至2009年9月12日止。合同期届满前三个月内，甲方应当作出选聘或续聘的决定，在甲方与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。该合同签订后，重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司即为金阳·易城国际小区提供物业服务。《金阳·易城国际物业服务合同》期限届满后，金阳·易城国际小区业主大会未作出选聘或续聘的决定，原告自愿继续为该小区提供物业服务。被告倪双燕系重庆市沙坪坝区凤天大道金阳·易城国际小区*栋****住宅房屋的所有权人，该房屋建筑面积83.17平方米。被告倪双燕于2009年3月接房。原告重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司向被告催收未果，遂向本院提起诉讼，要求判如所请。审理中，原告陈述，物业服务合同履行过程中，原告同意业主在当月月底前交纳物业服务费用。被告倪双燕认为原告所述被告欠费时间不实，被告从2014年7、8月始未交纳物业服务费用，并坚持原告为其维修房屋外墙漏水是被告支付物业服务费、公摊费的前提，不同意支付违约金。双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原告提交的《金阳·易城国际物业服务合同》、催费通知单、工作记录表、房屋使用说明书和质量保证书以及当事人双方的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，原告重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司与重庆金阳房地产开发有限公司签订的《金阳·易城国际物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，原告及金阳·易城国际小区业主、物业使用人应当按照约定全面履行自己的义务。物业服务合同期限届满后，金阳·易城国际小区业主大会没有作出选聘或续聘决定，原告自愿按照原合同约定继续提供服务，则该前期物业服务合同的效力延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。原告提供了物业服务，则被告应当依照约定支付原告物业服务费。被告主张其未欠付2013年10月1日至2014年8月期间的物业服务费，未能举示证据证明，本院对被告的此一主张不予采信。被告主张原告未为其维修房屋外墙漏水，故不应支付物业服务费用，不符合合同约定及法律规定，本院对此一辩解亦不予支持。则被告因支付原告2013年10月1日至2016年1月31日期间的物业管理费2794.5元（83.17平方米×1.20元/平方米/月×28个月），原告要求被告支付2013年10月1日至2016年1月31日期间的物业管理费2794.4元系对自身民事权利的处分，本院予以支持。原告要求被告支付2013年10月1日至2016年1月31日期间的公摊费，未能举示证据证明，本院对原告的此一诉讼请求不予支持。《金阳·易城国际物业服务合同》约定，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务，被告违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向原告支付违约金。该合同履行过程中，原告同意业主在当月月底前交纳物业服务费用，系原告与业主对物业服务费交纳时间达成了新的合意。被告逾期向原告交纳物业服务费，应当承当违约责任。原告要求被告以2013年10月1日至2016年1月31日期间每月欠付的物业管理费99.8元为基数，按照每日万分之三的标准，从2013年11月1日起计算至2016年1月31日止，符合法律规定，本院予以支持。当事人对自己的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告仅凭借视频资料无法证明原告存在违反物业服务合同约定的行为且一直处于存续的状态，被告应当承担举证不能的后果。因此，本院对被告的抗辩不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告倪双燕在本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司2013年10月1日至2016年1月31日期间的物业管理费2794.4元。二、被告倪双燕在本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司违约金，该违约金以被告倪双燕2013年10月1日至2016年1月31日期间每月欠付的物业管理费99.8元为基数，按照每日万分之三的标准，从2013年11月1日起计算至2016年1月31日止。三、驳回原告重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交25元），减半收取25元。由被告倪双燕负担，此款限被告倪双燕于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆金阳骑龙山庄物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 李 勤二〇一六年四月二十八日书记员 张玲玲