（2016）豫12民终523号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-09-08
案件名称
莫彩珍与贾书臣、周张波确认合同效力纠纷二审民事判决书
法院
河南省三门峡市中级人民法院
所属地区
河南省三门峡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贾书臣,莫彩珍,周张波
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫12民终523号上诉人（原审被告）贾书臣，男，1970年5月5日生，汉族，农民。委托代理人刘广斌，卢氏县法律援助中心律师。代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）莫彩珍，女，1949年2月5日生，汉族，农民。委托代理人周玉娥，农民。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，出庭陈述、举证、质证、辩论，另行委托代理律师，申请调解、和解，申请执行、代领文书等。委托代理人李明，河南宇萃律师事务所律师。代理权限为一般代理。原审被告周张波，男，1989年11月7日生，汉族，农民。上诉人贾书臣因与被上诉人莫彩珍、原审被告周张波确认合同效力纠纷一案，不服卢氏县人民法院（2015）卢民三初字第188号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人贾书臣及其委托代理人刘广斌、被上诉人莫彩珍的委托代理人周玉娥、李明到庭参加了诉讼。原审被告周张波经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原审查明：莫彩珍与周张波原系母子关系，2014年7月双方通过诉讼程序解除母子关系，其之前居住房屋位于卢氏县××槐树乡××北街，该房屋坐西向东，其中后街有房屋一大间两层，砖混结构，瓦屋面，前街有三间砖混结构平方，土地使用证登记人系莫彩珍丈夫周某（2012年3月2日去世）。贾书臣与莫彩珍系邻居，之前租用莫彩珍房屋，2014年11月，双方因房屋租赁事宜发生纠纷诉至法院，贾书臣向法院提交2012年4月10日与周张波及有莫彩珍签名及指印的《房屋买卖协议书》，莫彩珍主张其对该房屋享有部分权利，而该买卖协议书其不知情，也未签字，遂诉至法院，请求法院确认该房屋买卖协议无效，庭审中，周张波主张，2012年4月10日其与贾书臣签订的买卖协议，莫彩珍确实没有签字，但是该协议中位于后街的房屋系之前其父亲周某卖与贾书臣，之后其将该房屋赎回又连同前街房屋一并出让给贾书臣，且其享有父亲周某房屋份额的继承权，该房屋买卖协议部分有效，莫彩珍对周某出售房屋予以否认，但对周张波赎回房屋予以认可。原审认为：处分共有的不动产或者动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。法律另规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中争议不动产系农村房屋，其土地使用证登记人为周某，周某虽然已故，但该不动产的所有权人应为其继承人，但该房屋并未进行析产，周张波作为不动产共有人，在处分该不动产时，未经其他共有人同意，私自代签其他共有人名字并签订买卖协议，其处分行为无效，其虽辩称，其出让不动产中有部分系其父亲生前出让，而后由其赎回，但因该房产并未办理登记手续，周某去世前仍是法律上的不动产所有人，其所有权并未发生转移，故周张波与贾书臣及贾书臣与周某之间的转让行为并不导致所有权变更，周某去世后，莫彩珍等继承人仍是该全部房产的所有权人，周张波未经其他权利人同意的处分行为无效，故确认2012年4月10日周张波与贾书臣签订的《房屋买卖协议》无效。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：确认周张波与贾书臣于2014年4月10日签订的房屋买卖协议无效。案件受理费100元，由周张波、贾书臣承担。宣判后，贾书臣不服，上诉称：1、周张波的父亲周某作为涉案房屋的法定所有人，在生前已经向我出售了部分房屋，在周某去世后，周张波又出资将该部分房屋赎回，周张波个人出资赎回该部分房屋，属其个人财产，一审确认买卖协议完全无效错误。2、按照农村习俗，父亲去世后，由儿子继承产业，撑门立户，周张波拥有上述物权，当时只有其母共同居住，我认为他有权处理，在此情况下，我以合理价格善意取得该房屋的行为符合《物权法》第15条、106条的规定，至于其他共有人受到的损失应当向周张波追偿。请求撤销原判，改判驳回莫彩珍诉讼请求。被上诉人莫彩珍答辩称：1、周某虽然去世但存在继承人，其他继承人包括我、女儿周玉平、周玉娥等四五个人，周张波私自将房屋出售给他人，侵犯了其他继承人的权利，协议应当认定无效。2、农村习俗由儿子继承产业不符合法律规定，本案中周某的继承人共有四五个，根据《物权法》第9条、97条的规定，周张波在没有征得其他继承人同意的情况下，私自将房屋出售给贾书臣，周张波在一审庭审中也认可其他被继承人没有到场，对买卖协议不知情的事实。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审查明：贾书臣二审庭审中陈述，因周张波赎回房屋的6.5万元是借别人的，周张波无钱归还，向贾书臣借款20万元，周张波如果还不了借款就把房子卖给贾书臣。几天后，周张波说还不了钱，就把房子顶给贾书臣还这20万元借款，贾书臣出示了该20万元借款借据，并称周张波没有说要借条，所以借条原件仍由其持有，贾书臣该陈述与其提交的房屋买卖《付款协议》的约定相矛盾，《付款协议》显示：周张波收到贾书臣人民币140000元，剩余60000元在过户之后，先付款50000元，剩余10000元在搬走之后付清，搬走时间为五年以内。周张波在一审庭审中认可收到140000元。二审查明的其他基本事实与原审一致。本院认为：周张波的父亲周某2012年3月2日去世后，贾书臣与周张波于2012年4月10日签订《房屋买卖协议书》。贾书臣在购买房屋时明知周张波与其母亲共同居住，其作为莫彩珍的邻居，对莫彩珍是否同意卖房应尽审查询问告知义务，但贾书臣却在2014年11月双方因房屋租赁纠纷一案诉讼过程中，提交了上述《房屋买卖协议书》，莫彩珍以不知情、未签字为由提起本案诉讼。况且周某去世后，周张波赎回周某卖给贾书臣的部分房屋时，还没有与莫彩珍解除收养关系，赎回的房屋应归周张波与家庭成员共有，在房屋作为遗产，各继承人没有分配的情况下，对赎回的房屋周张波无权处分，贾书臣主张协议部分有效不能成立。贾书臣主张其购买房屋是善意取得，已支付合理价款，与其二审庭审中陈述的因周张波借其20万元不能偿还，周张波用房屋抵顶该20万元借款相矛盾，贾书臣提交的证据不能认定其是善意取得该房产。综上，贾书臣的上诉理由不能成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人贾书臣负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭旭飞代理审判员 李 剑代理审判员 何敏芬二〇一六年四月二十八日书 记 员 牛晓俞 微信公众号“”