（2016）皖1825民初7号

裁判日期: 2016-04-28

公开日期: 2016-06-16

案件名称

旌德县六和房地产开发有限公司与姚振华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

旌德县人民法院

所属地区

旌德县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

旌德县六和房地产开发有限公司,姚振华

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

安徽省旌德县人民法院民事判决书（2016）皖1825民初7号原告（反诉被告）：旌德县六和房地产开发有限公司。法定代表人：徐国梁，该公司董事长。委托代理人：周志明，该公司售后服务部经理。被告（反诉原告）：姚振华。委托代理人：李飞，旌德县俞村镇法律服务所法律服务工作者。原告旌德县六和房地产开发有限公司诉被告姚振华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理。2016年2月23日，被告提出反诉，本院决定合并审理。2016年4月12日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人周志明、被告（反诉原告）的委托代理人李飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旌德县六和房地产开发有限公司本诉诉称：原告系房地产开发企业，开发建设了旌德香格里拉花园项目。2013年11月5日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，约定原告将位于旌德香格里拉花园28栋101、102、103、104室共4间铺面出租给被告，建筑面积约510平方米；租期为33个月，即自2013年12月1日至2016年8月31日；同时约定，2013年11月6日前支付2013年12月1日至2014年11月30日共12个月的租金102000元，2014年10月1日前支付2014年12月1日至2015年11月30日共12个月的租金102000元，2015年10月1日前支付2015年12月1日至2016年8月31日共9个月的租金76500元。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，被告支付了第一期的租金及第二期租金中的50000元，现被告共欠租金128500元。2016年1月6日，原告具状本院，要求：被告支付租金128500元并承担违约金17042.28元（租金52000元自2014年10月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际给付之日止，租金76500元自2015年10月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际给付之日止）；案件受理费由被告负担。被告姚振华本诉辩称：诉称的合同签订等情况属实，但出租房漏水，被告多次找到原告要求修缮，原告置之不理，亦不采取任何有效措施，导致租赁房屋无法继续使用，因双方的合同未对房屋修缮进行约定，故出租人应当履行租赁物的维修义务，在原告未履行修缮租赁房屋之前，答辩人有权不支付房租，故原告方要求答辩人支付违约金，不予认可；2015年12月1日，答辩人为减少损失将家具搬出一部分，并不是不租房屋，之前的房租，因原告的过错影响了承租人的使用，故应该予以适当减免；因原告的过错导致答辩人将部分商品搬出租赁房屋，原告却在门上加了三把锁，导致答辩人无法进入租赁房屋，原告以自己的行为解除了合同，故原告主张被告支付至8月份的房租，没有事实依据，对原告要求支付加锁后的房租的诉请应依法驳回。反诉原告姚振华诉称：2013年11月5日，原、被告签订《商铺租赁合同》，反诉被告将售后回租的四间商铺出租给反诉原告并收取反诉原告押金10000元。反诉被告隐瞒低价回租高价转租的事实，拖延、拒绝向反诉原告提供《商铺租赁合同》，导致反诉原告无法开具发票，严重影响了反诉原告正常经营；因铺面渗水，导致墙面装修膨胀、发霉，楼顶漏水，造成反诉原告价值7800元的大衣橱损毁及榆木沙发、电视柜、床等损坏；因反诉被告不解决房屋漏水事宜，反诉原告寄希望于迟延支付房租迫使反诉被告解决，而反诉被告以反诉原告未支付房租为由，将反诉原告承租的铺面加锁，留置了反诉原告的部分家具，迫使反诉原告关门歇业，有9个月不能使用房屋，造成反诉原告装修残值损失71842元。现要求：解除双方的《商铺租赁合同》；反诉被告返还反诉原告定金10000元；反诉被告赔偿反诉原告大衣橱损失7800元，装修残值损失71842元；反诉被告返还反诉原告一个月房租8333元；反诉受理费由反诉被告负担。反诉被告旌德县六和房地产开发有限公司辩称：反诉原告诉称反诉被告低价回租高价转租不属实；大衣橱是反诉原告留下的；一楼漏水是隔壁的卫生间装潢改造引起的，反诉被告已进行了处理；房屋二楼漏水是在姚振华搬走后，去年天气寒冷造成的，但反诉原告将出租房锁住，造成反诉被告无法进行维修；综上，反诉原告的诉讼请求无事实和法律依据，因此反诉被告不同意解除合同及返还押金，要求支持反诉被告的本诉诉请。原告（反诉被告）为证明自己的主张，就本诉及反诉向本院提交的证据，被告（反诉原告）的质证意见及本院的认证意见：1、原告（反诉被告）营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各1份，证明原告（反诉被告）主体适格。被告（反诉原告）无异议。经审查，本院予以认定。2、被告（反诉原告）的身份证1份，证明被告的身份信息情况。被告（反诉原告）无异议。经审查，本院予以认定。3、《商铺租赁合同》1份，证明2013年11月5日，原告与被告签订商铺租赁的情况。被告（反诉原告）对其真实性无异议，认为在合同上并没有对维修义务进行约定，根据合同法，应该由原告方承担维修的义务，原告不维修，被告可以不支付房租。经审查，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。4、《商铺返租合同》复印件4份，证明原告与徐志江等人签订的返租合同情况。被告（反诉原告）对其真实性无异议，认为从商铺出租合同和返租合同的比较可以看出，原告从四户返租的价格为151740元，租给被告的价格为280500元，原告从中赚取了高额的差价，不存在亏本转租。经审查，原告（反诉被告）是否赚取高额的差价与本案无关联，被告（反诉原告）质证意见不成立，本院对该组证据予以认定。被告（反诉原告）为证明其反诉理由及抗辩主张，向本院递交的证据，原告（反诉被告）的质证意见及本院的认证意见：1、被告（反诉原告）的身份证1份，证明被告（反诉原告）的身份信息情况。2、收据1份，证明被告（反诉原告）交了押金10000元。上述证据，原告（反诉被告）无异议。经审查，本院予以认定。3、大衣橱提货单（7800元）1份、宣城市住宅室内装饰装修工程施工合同（165300元）1份、客帝来移门玻璃门窗厂订货合同（19051元）1份、旌德县艺美广告设计中心出具的结算单（23700元）1份、户外广告制作安装合同书1份、尚旺佳家居销货清单1份、上海华龙灯饰发货单（16500元）1份、收据1份、订货销售合同单（13000元）4份、美承装饰工程有限公司工程预算表1份、工程变更单（26170元）1份，证明装潢费用为263421元，租赁期为33个月，每月分摊7982元，9个月没有使用，损失为71842元。原告（反诉被告）认为根据合同第五条第四项，其不会给予任何补偿。原告（反诉被告）质证意见成立，本院对该组证据不予认定。4、光盘1份，证明房屋漏水后被告（反诉原告）多次找原告（反诉被告）协商，但一直未处理。原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）反映过一楼漏水，漏水是因为隔壁装修卫生间造成的，原告（反诉被告）找该户主反映后约一个月时间解决了问题，二楼的漏水是去年天气寒冷后造成的。经审查，该证据只能证明被告（反诉原告）向原告（反诉被告）反映过漏水的情况，不能证明其反映的是二楼的漏水，对被告（反诉原告）的这一证明目的不予认定，对其向原告（反诉被告）反映过漏水这一证明目的予以认定。5、《商铺租赁合同》1份，证明每月的房租为8333元。原告（反诉被告）无异议。经审查，本院予以认定。本院依职权于2016年2月24日做的现场勘验笔录1份、照片7张、视频1份。原告（反诉被告）无异议，认为一楼墙体渗水是隔壁装修卫生间造成的，二楼是在被告（反诉原告）搬走后，因天气寒冷造成漏水的。被告（反诉原告）没有异议。本院依职权向胡家明作的调查笔录1份，其表示之前在原告（反诉被告）公司负责材料管理工作并代收房租，被告（反诉原告）承诺于2015年12月10前付清房租，但在2015年12月8日晚将家具运走。根据上述的证据认定并结合当事人的陈述，本院认定本案的法律事实为：原告（反诉被告）系经营房地产开发、经营、销售的有限责任公司。2013年11月5日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《商铺租赁合同》，约定原告（反诉被告）将其反租的坐落于旌德香格里拉花园28栋101、102、103、104室共4间建筑面积为510平方米的铺面出租给被告（反诉原告）；租期为33个月，即自2013年12月1日至2016年8月31日；租金为280500元；同时约定，2013年11月6日前支付2013年12月1日至2014年11月30日共12个月的租金102000元，2014年10月1日前支付2014年12月1日至2015年11月30日共12个月的租金102000元，2015年10月1日前支付2015年12月1日至2016年8月31日共9个月的租金76500元；被告（反诉原告）需依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，原告（反诉被告）有权按每天实欠租金和费用的3%加收滞纳金，如拖欠租金15天，视为违约，原告（反诉被告）有权解除合同并收回房屋；租赁期满或合同解除，被告（反诉原告）必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施清洁、完好的（自然折旧除外）交给原告（反诉被告），被告（反诉原告）装修添附的财产由其自行处置，原告（反诉被告）不给予任何补偿；若非原告（反诉被告）主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，原告（反诉被告）须将押金及预付租金无息退还被告（反诉原告）。同日，被告（反诉原告）支付押金10000元。合同签订后，原告（反诉被告）依约将租赁房屋交付被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）按期支付了2013年12月1日至2014年11月30日共12个月的租金102000元，2014年10月1日前支付了2014年12月1日至2015年11月30日共12个月的部分租金50000元，尚欠52000元，未支付2015年12月1日至2016年8月31日共9个月的租金76500元。被告（反诉原告）于2015年12月8日晚上将家具从承租的商铺搬走，原告（反诉被告）于2015年12月9日在被告（反诉原告）承租的铺面的门上加了三把锁。2016年2月24日，经本院现场勘查，门面房101室靠北面的墙体有渗过水的痕迹；102室和103室交接的天花板有断裂下垂的迹象；103室木地板上有大量水渍，天花板有水渍，衣橱上部有裂痕；102室的二楼楼顶在漏水，地上有大面积积水；101室和102室二楼交接处，楼顶在漏水，地面上有积水。2016年1月6日，原告（反诉被告）具状本院。2016年2月23日，被告（反诉原告）提出反诉。本院认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。被告（反诉原告）未按约定的期限支付租金，已构成违约，故对原告（反诉被告）要求其支付2014年12月1日至2015年11月30日尚欠租金52000元的诉讼请求，本院予以支持；被告（反诉原告）2015年12月8日将家具搬出租赁的铺面，次日原告（反诉被告）在出租房加了三把锁，故本院对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付其控制租赁房期间的房租2266.64元（76500元÷9月÷30天×8天）的诉讼请求，本院予以支持，对其要求被告（反诉原告）支付加锁之后的租金74233.36元（76500元－2266.64元）的诉讼请求，本院不予支持。双方约定每天按实欠租金和费用的3%加收滞纳金，如拖欠租金15天，视为违约，现原告主张违约金按中国人民同期贷款利率的四倍计算，低于双方的合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。2014年12月1日至2015年11月30日尚欠租金52000元自2014年10月1日起至实际给付之日止按中国人民同期同类贷款利率的四倍计算违约金，2015年12月1日至2015年12月8日的租金2266.64元自2015年10月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算违约金。被告（反诉原告）在2015年12月8日将家具搬离租赁房屋，次日原告（反诉被告）将门上锁，被告（反诉原告）未再经营家具买卖，双方的合同无继续履行的可能，故对被告（反诉原告）要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持；合同约定若非原告（反诉被告）主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，原告（反诉被告）须将押金及预付租金无息退还被告（反诉原告），现被告（反诉原告）未提供证据证明其搬离铺面之前二楼漏水影响其使用，亦未提供证据证明因客观原因致租赁房屋无法使用，故对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还定金10000元的诉讼请求，本院不予支持；根据本院的现场勘查，一楼北面的墙体有渗过水的痕迹，被告（反诉原告）未举证证明该渗水影响到其经营，被告（反诉原告）亦未提供证据证明二楼的漏水及渗水发生在其搬离租赁房屋之前，应承担举证不能的后果，推定原告（反诉被告）认为其发生在被告（反诉原告）搬出租赁房屋之后的抗辩理由成立，故对被告（反诉原告）要求相应减少租金及要求原告（反诉被告）赔偿大衣橱及装修残值损失的诉讼请求，本院不予支持；被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿其一个月房租8333元，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）姚振华于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）旌德县六和房地产开发有限公司租金54266.64元及违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，其中52000元自2014年10月1日起计算至本判决确定给付之日止，2266.64元自2015年10月1日起计算至本判决确定给付之日止）。二、解除原告（反诉被告）旌德县六和房地产开发有限公司与被告（反诉原告）姚振华于2013年11月5日签订的《商铺租赁合同》。三、驳回原告（反诉被告）旌德县六和房地产开发有限公司其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）姚振华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3210元元，由原告（反诉被告）旌德县六和房地产开发有限公司负担2000元，被告（反诉原告）姚振华负担1210元；案件反诉受理费2250元，由被告（反诉原告）姚振华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审　判　长　姚小玉审　判　员　吴　玲人民陪审员　柏　嵘二〇一六年四月二十八日书记员（代）　吴宏丽附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债权或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。来源：百度搜索“”