（2016）浙02民终1149号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-05-06
案件名称
孙瑞骏与象山金淼房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙瑞骏,象山金淼房地产发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙02民终1149号上诉人（原审原告）：孙瑞骏，公司职员。委托代理人：陈新建，浙ＸＸ宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：象山金淼房地产发展有限公司。住所地：象山县丹西街道西谷湖**号。法定代表人：朱峰，该公司董事长。委托代理人：励旭，浙江信大律师事务所律师。委托代理人：胡赞，浙江信大律师事务所律师。上诉人孙瑞骏因与被上诉人象山金淼房地产发展有限公司（下称金淼公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2016年3月3日作出的（2015）甬象民初字第2389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月14日受理后，依法组成合议庭审理��本案，现已审理终结。原审法院经审理认定：2013年5月16日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，由原告向被告购买海御官邸小区11幢202室房屋一套，面积116.79平方米，总价1553541元，并约定被告应于2013年12月31日前将符合下列条件的房屋交付原告使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。合同附件八第八条第3款并明确：买受人在房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律规定及《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付，买受人拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任。原告如约支付房款，被告并于2013年12月26日通知交房。原告前往收房，却发现房屋存在渗水等情况，遂要求被告修复。根据原告提供的被告维修记录可见：2014年6月至8月，被告就南阳台南墙中间大理石缺口、南阳台护栏下面大理石未封口、客厅墙面等处空鼓、次卫立管旁等处渗水、朝南窗之间设备平台3楼至2楼滴水、北面天井积水等二十余处进行修复。该维修记录的背面由被告工程部工作人员ＸＸ春备注“11#202室，业主提出的相关需维修事宜，均已维修完成，2014年业主看房后提出的整改问题，在2014年10月前均已整改完毕，整改完成后业主已查看过。”2014年8月，原告以“房屋存在多处渗漏，开发商未作彻底维修，影响交付使用，要求赔偿或退房”为由投诉至象山县住建局，该局建筑工程质量投诉办公室出具的象山县房屋建筑工程质量投诉处理意见书载��，该办自2014年8月接到投诉后，责成开发商进行整改维修，后业主提出经济赔偿要求，因双方差距较大协商不成；2015年2月，业主反映整修不到位，仍有渗漏现象，该办要求开发商再行检查，开发商回复称整改完毕后，该办于2015年3月召集双方现场检查，未发现明显渗漏迹象；2015年8月16日，下雨后业主又发现墙面渗水，该办又责令开发商检查维修，9月6日整修完毕，后业主多方投诉，要求赔偿，该办于2015年10月16日召集双方现场检查并协调，原渗漏部位已维修，未发现新的渗漏痕迹，但关于赔偿问题，因双方差距较大，未能协商一致。2015年12月24日，原、被告双方庭审结束后共同前往案涉房屋现场查看，根据双方提供照片可见，靠近阳台的一处房间角落有渗水痕迹。另经原审法院（2014）甬象民初字第808号原告徐静诉被告金淼公司商品房预售合同纠纷一案查明，案涉小区于2013年12月20日通过竣工验收，并于2013年12月25日取得建筑工程竣工验收备案证明书。再查明，原告至今未办理房屋交付手续。原审原告孙瑞骏于2015年12月7日诉至原审法院，请求判令：一、原审被告支付原审原告违约金535972元（按已付购房款1553541元的日万分之五自2014年1月1日暂计至2015年11月30日，后再计算至实际付清之日止）；二、本案诉讼费由原审被告负担。原审法院认为：本案的争点为原告在验房过程中发现的渗水等情况能否构成原告拒绝收房并要求被告承担逾期交房违约金的理由。双方签订合同附件八第八条第3款明确：买受人在房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将承担相应的保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付，买受人拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付责���。本案中，被告于2013年12月26日书面通知原告交房，当时案涉小区已取得建设工程竣工验收备案证明，鉴于竣工验收备案证明取得的前提是小区工程已通过竣工验收并取得法律、行政法规规定的相关部门出具的认可或准许使用文件，故该时间点案涉小区已具备合同第九条约定的交付条件，被告亦在合同约定的交房期限之前书面通知原告接受房屋，并未迟延。原告主张的渗水等质量瑕疵，并非房屋主体结构问题，原告以此为由拒收房屋并要求被告承担逾期交房的违约责任，与合同约定不符，亦缺乏法律依据，不予支持。但案涉房屋的渗水问题经由被告数次维修亦系事实，原告可要求被告承担维修责任、赔偿损失责任等，经释明后，原告拒不变更诉讼请求。据此，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳���原告孙瑞骏的诉讼请求。本案案件受理费9160元，减半收取4580元，由原告孙瑞骏负担。宣判后，原审原告孙瑞骏不服，向本院提起上诉，称：一、原审判决认定事实错误。工程竣工验收备案证明是对整体验收的结论，并不是对每幢每户进行过验收，原审认定已具备交房条件是错误的。原审认定房屋漏水、渗水是房屋的质量瑕疵也是错误的。二、原审判决适用法律错误。合同附件八第八条第3款系格式条款，免除了被上诉人的责任，应认定无效，原审判决认定有效是错误的。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人金淼公司答辩称：分户验收是整体验收的前置程序，上诉人所谓的质量问题其实是因为房价出现了波动。上诉人主张的违约金没有合同依据，诉争房屋出现的只是质量瑕疵，不是主体问题。补充协议是经过双���协商一致的，不是被上诉人单方面提供，应认定有效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。双方当事人在二审期间均未提供新的证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人购买诉争房屋所在的小区于2013年12月20日通过竣工验收，并于2013年12月25日取得建筑工程竣工验收备案证明书。因此，根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，诉争房屋符合合同约定的交付条件。被上诉人已于2013年12月26日通知上诉人交房，但上诉人以诉争房屋渗水等原因未办理交付手续。因上诉人主张的渗水等问题并非房屋主体结构质量问题，而是质量瑕疵，应由被上诉人承担保修责任。上诉人以此为由拒收房屋并要求被上诉人承担逾期交房的违约责任，无法律依据。经原审法院释明，上诉人也未变更诉讼请求。原审法院据此判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9160元，由上诉人孙瑞骏负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞灵波代理审判员 闵群锋代理审判员 李春燕二〇一六年四月二十八日代书 记员 陆 琼 搜索“”