（2016）皖05民终465号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-07-05
案件名称
马鞍山市佳建建材物贸有限公司与花勇、花成友土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省马鞍山市中级人民法院
所属地区
安徽省马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马鞍山市佳建建材物贸有限公司,花勇,花成友
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖05民终465号上诉人（原审原告）：马鞍山市佳建建材物贸有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区。法定代表人：潘廷荣，该公司总经理。委托代理人：袁贤广，安徽铭心律师事务所律师。上诉人（原审被告）：花勇，男，1978年2月7日生，汉族，无业，住安徽省马鞍山市雨山区。被上诉人（原审被告）：花成友（系花勇之父），男，1950年11月12日生，汉族，农民，户籍所在地安徽省马鞍山市雨山区，现租住于安徽省马鞍山市雨山区。花勇、花成友的共同委托代理人：黄山，安徽铭心律师事务所律师。上诉人马鞍山市佳建建材物贸有限公司（以下简称佳建公司）因与上诉人花勇、被上诉人花成友土地租赁合同纠纷一案，不服马鞍山市雨山区人民法院（2015）雨民一初字第01611号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月28日公开开庭进行了审理。上诉人佳建公司的委托代理人袁贤广、上诉人花勇与被上诉人花成友的共同委托代理人黄山、被上诉人花成友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳建公司在原审诉称：2008年11月8日，其与佳山乡前庄村民委员会签订一份土地流转协议。约定：“前庄村同意将‘前庄村集中区’（雨经发[2008]70号内的一块闲置荒地30.4亩，以实际丈量为准），以土地流转的方式给佳建公司经营使用，流转期自2008年10月1日至2025年9月30日；土地流转总额为79万元，于2008年4月10日前陆续支付完毕。”佳建公司取得前庄村集中区内该块土地经营权后，将其中一块5.8亩土地租赁给花成友、花勇经营，每亩4.5万元，合计人民币26.1万元。双方达成口头租赁协议，但未形成书面租赁合同。佳建公司于2009年3月20日收到花勇支付的土地租赁定金5万元。2009年5月22日，佳建公司以出具借条一份的方式向花勇确认收到26.1万元租金中的20万元，并注明待土地租赁合同鉴证后拆条。此后，花成友、花勇在该块土地上经营建材租赁业务，至今在该块地上仍堆放着他们所有的租赁物。现花成友、花勇租赁的土地附属物已被雨山区征迁部门征迁，征迁款50多万元已被二人领取。2014年，花勇以佳建公司法定代表人潘廷荣出具的，名义上是借条实际上是土地租金的借条起诉潘廷荣，要求其归还民间借贷20万元。潘廷荣随后另案起诉花成友、花勇要求法院确认租赁关系成立，将条据冲抵租金26.1万元。马鞍山市雨山区人民法院经审理以（2014）雨民一初字第00779号民事裁定书确认“花勇与潘廷荣事实上的土地租赁关系成立，花勇向潘廷荣交纳20万元的行为应认定为5.5亩土地租赁费。因2008年11月8日与佳山乡前庄村民委员会所签订土地流转协议，（是）以佳建公司名义，故原告应以佳建公司名义诉讼，因此潘廷荣不具有原告的主体资格，裁定驳回潘廷荣的起诉。”花勇诉潘廷荣民间借贷案件，经马鞍山市雨山区人民法院审理以（2014）雨民一初字第00589号民事判决书判决驳回花勇诉讼请求，花勇不服，提起上诉。在二审阶段，花勇申请双撤。并于2015年3月再次向马鞍山市雨山区人民法院起诉，要求潘廷荣偿还民间借贷20万元。马鞍山市雨山区人民法院以（2015）雨民一初字第00775号民事判决书，判决潘廷荣偿还花勇借款20万元。佳建公司认为：其与花勇、花成友形成了事实上的土地租赁关系。花成友、花勇实际租赁佳建公司土地5.8亩，按每亩租金4.5万元计算，应为26.1万元。既然花勇认为2009年5月22日交给潘廷荣的20万元是借款而不是土地租金，那么扣除2009年3月20日交纳的土地租金5万元，两人还应支付土地租金21.1万元，故提起诉讼请求法院判令花成友、花勇支付土地租赁费21.1万元并承担本案的诉讼费用。原审法院查明：2008年11月8日，佳建公司（乙方）与雨山区佳山乡前庄村民委员会（甲方）签订了土地流转协议。约定：甲方同意将“前庄村集中区”（雨经发[2008]70号内的一块闲置荒地30.4亩，以实际丈量为准），以土地流转的方式给乙方经营使用，土地范围见附图；流转期自2008年10月1日至2025年9月30日；土地流转总额为79万元，应甲方要求，乙方已于2008年4月10日前陆续支付完毕等内容。佳建公司取得该块土地后，花勇有意承租其中的约5.5亩土地，于2009年3月20日向佳建公司的法定代表人潘廷荣交付5万元定金，潘廷荣向花勇出具一张收条，内容为：“今收到花勇定金五万元整（￥50000元），土地租赁（前庄村工业企业集中区），使用净面积5.5亩。”2009年3月底，佳建公司向花勇交付了土地。2009年5月22日，潘廷荣向花勇出具一张内容为“借到花勇人民币贰拾万元整（待合同鉴证后拆条）”的借条。马鞍山市雨山区人民法院生效的（2015）雨民一初字第00775号民事判决书已判决潘廷荣归还花勇借款20万元。花勇取得涉案土地后，与其父亲花成友在涉案土地堆放钢管、模板、钢扣件并搭建了活动板房、简易房等，从事经营活动。涉案土地现已被征迁，花勇于2013年12月17日领取涉案土地上房屋拆迁补偿款270014.90元。至此，花勇实际使用涉案土地为4年8个月17天。另查明：花勇在租赁上述土地经营期间因违章建设属非法占地于2011年8月5日被停过电。原审认为：根据马鞍山市雨山区经济贸易和发展改革局雨经发[2008]70号文件,佳建公司与佳山乡前庄村民委员会签订协议，从而取得前庄村工业企业集中区内30.4亩闲置荒地的土地使用权，协议约定前庄村民委员会协助佳建公司申报集体土地使用证或者临时土地许可证，说明该块土地作为工业用途还需办理相关许可证,佳建公司取得的该块土地使用权不完整。花勇对此情况是明知的，但仍然为租赁该块土地中的5.5亩而交付了定金，佳建公司也明知花勇承租涉案土地的目的是为了工业用途而非农业生产，佳建公司亦向花勇交付了土地，双方形成了事实上的租赁关系。因涉及集体土地作为工业用途须办理相关许可证问题，该租赁关系在形成之初是处于效力待定状态，由于涉案土地至今未能补办相关许可证，违反了相关的法律规定，故佳建公司与花勇之间以涉案土地作为工业用途而形成的事实上的租赁关系无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因双方未签订书面的合同，对于租金数额，双方各持已见，但从佳建公司的法定代表人潘廷荣出具的借条言明“待合同鉴证后拆条”来看，可理解为合同签订后该借条撤销，20万元借款就转化为租金，由此可确认总租金至少为25万元；佳建公司受让的涉案土地是有使用年限的，花勇租赁土地的最长期限不超过17年，结合其实际使用土地时间，花勇应付租金68710元。花勇获得的是土地的使用权无法返还，应当折价补偿。考虑到花勇取得涉案土地后在土地使用性质没有转变情况下，一直将土地作为工业用途从事经营活动且在征迁之前也从未向佳建公司主张返还定金5万元、归还借款20万元情况，根据公平原则，折价补偿按应付租金的90%即61839元为宜。佳建公司法定代表人潘廷荣收取的20万元已被认定为借款而被判决归还，现花勇只支付5万元，尚应支付佳建公司补偿款11839元。交付定金及附条件借款的人均为花勇，与花成友无关，佳建公司将花成友作为本案的被告主张权利无事实和法律依据，花成友抗辩其不是适格主体的意见予以采纳。花勇经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃诉讼抗辩权。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2016年2月2日作出如下判决：一、被告花勇于本判决生效后十日内向原告马鞍山市佳建建材物贸有限公司支付补偿款11839元；二、驳回原告马鞍山市佳建建材物贸有限公司其他诉讼请求。本案受理费4465元，公告费300元，由马鞍山市佳建建材物贸有限公司负担4214元，花勇负担551元。宣判后，佳建公司、花勇均不服原审判决，向本院提出上诉。佳建公司上诉称：1、佳建公司出租土地时，并不知晓花成友、花勇租赁该土地是为农业还是工业用途。2、佳建公司取得30.4亩土地后，分租给了三家单位。除花成友、花勇主动要求雨山区政府将案涉土地提前征迁外，另两家承租方仍一直在使用土地。故花成友、花勇系主动违约，原审判决按照二人实际承租时间计算租金，是错误的。3、征迁审核表上注明花成友户征迁，证明案涉土地承租人是花成友，花勇只是代领征迁补偿费，故花成友是本案适格主体。4、原审适用法律不当。（2014）雨民一初字第00779号民事裁定书是经过实体审理的，该裁定书认定佳建公司与花成友、花勇之间租赁关系客观存在，合法有效。该份裁定书已经发生法律效力，现同一法院却推翻前一生效裁定认定的事实，直接认定租赁关系无效，明显不当。请求二审法院查明事实，依法改判。花勇、花成友当庭答辩称：1、佳建公司上诉称其不知道花勇租赁土地是用于工业用途与事实不符。双方都明知涉案土地是改变农业用地性质的，花勇相信佳建公司能够办妥相关手续才租赁了土地。从佳建公司将土地租赁给另外两家工业企业以及租赁价格上也能推断佳建公司租给花勇的土地是非农业用途的。佳建公司出租的另外两家都是工业企业，租赁给花勇、花成友的价格甚至高于另外两家，所以佳建公司称其不知道花勇租赁土地为工业用途是不合理的。2、佳建公司认为花勇主动违约不符合事实，双方本就没有合同。3、花成友不是本案适格被告。定金是花勇支付的，潘廷荣以个人名义借款20万元也是向花勇出具的。地上违法建筑的拆迁补偿是补偿给腾博工贸公司，该公司负责人、法定代表人都是花勇，实际上也是花勇领取了征迁补偿费用。故原审法院认为花成友不是本案的适格被告依据充足。4、（2014）雨民一初字第00779号和第00598号案件，是同一天下午开庭的，779号是独任审理，598号是合议庭审理，779号案件对于事实的认定与598号完全一致，而598号案件已经被中院裁定准许双撤。另外779号案件制发的是民事裁定书而不是判决，只是程序性审理以主体不符驳回了潘廷荣的起诉。综上，佳建公司的上诉没有事实和法律依据。花勇上诉称：1、既然原审法院认定租赁合同无效，则不应再按照合同约定的工业用途土地租赁价格来确定花勇应支付的租金标准。2、一审法院对花勇实际占有土地的时间没有查清，花勇自2011年8月5日案涉土地被马鞍山市经济和信息化委员会强行断电后，即未使用土地，占用时间仅为2年3个月，而非原审认定的4年9个月。3、本案不应适用公平原则，公平原则适用的前提是各方均无过错，而原审法院认定双方当事人对合同的无效均存在过错，又适用公平原则处理损失补偿，属于适用法律错误。佳建公司当庭答辩称：1、双方洽谈土地租赁的时候并没有确定土地是工业用地还是农业用地，涉案土地也是从前庄村流转过来的闲置土地并非农业用地。花勇租赁土地后如何使用经营由其自己确定，佳建公司不得而知。2、法律适用问题，我们认为花勇、花成友租赁土地之后，已进行了实际经营，后花成友在印山村的土地需要征迁，其又认为案涉土地租赁价值不大，故主动和征迁部门联系，要求将案涉土地一同征迁。故案涉土地被征迁的责任在于花勇而非我公司。承租土地的另外两家企业一直在正常经营，所以一审判决花勇承担90%租金是错误的，应当承担100%。综上，花勇的上诉不能成立，请求二审法院驳回其上诉请求，支持我公司上诉请求。二审中，佳建公司为支持其诉请，向本院提交以下证据：证据1、马鞍山市雨山区人民法院制作的备忘录一份，证明案涉土地虽然在前庄村但是雨山区征管局将其纳入印山路征迁，案涉土地已被征迁，征迁款也被花勇领取。证据2、土地征迁费用补偿表一份，证明被征迁户名为花成友，案涉土地实际使用人是花成友，花成友系本案适格被告。花勇、花成友质证认为：1、对两份证据真实性不持异议。2、备忘录证明了补偿户是花勇而非花成友，也证明了是地上物得到补偿，不包括土地费和青苗费。补偿审核表上虽写户主是花成友，但不能证明花成友就是本案适格被告，还要结合本案的其他证据去判断，比如在马鞍山×××信委下发的对11家企业实施断电的通知中，认为租赁土地的是腾博工贸（花成友料场）。有关单位当初没有核实这一户到底户主是谁，腾博工贸的实际负责人是花勇，所以以此认定被征迁单位是花成友与事实不符。花勇为支持其诉请，向本院提交以下一组证据：（2015）雨民一初字第1025号民事判决书、（2016）皖05民终393号民事裁定书各一份；证明花勇与佳建公司形成的事实上的土地租赁关系，因为违反了相关法律法规强制规定而无效。佳建公司质证认为：1、对马鞍山市雨山区人民法院（2015）雨民一初字第1025号判决书内容有异议，该判决书与该院（2014）雨民一初字第00779号裁定书对事实的认定是不同的。2、对马鞍山市中级人民法院民事裁定书真实性没有异议，但是我们至今没有收到该裁定书，且该裁定书与本案没有关联性。合议庭经评议认为：1、佳建公司提交的备忘录和土地征迁费用补偿表只能证明案涉土地已被征迁，花勇已经领取征迁补偿费用。虽然征迁费用补偿表中注明的被征单位为花成友，但是案涉土地的实际使用者为腾博工贸公司，此次征迁补偿的实为腾博工贸公司在案涉土地上的房屋及地上附着物，而腾博工贸公司的法定代表人为花勇并非花成友，故该证据不能证明花成友为本案适格被告，本院对其证明效力不予认定。2、花勇提交的民事判决书及裁定书，能够证明花勇与佳建公司之间的事实上租赁关系已被生效判决认定为无效，本院对该组证据予以认定。二审查明的主要事实与一审基本一致。综合各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、花成友是否为本案适格主体；2、花勇是否应当向佳建公司支付土地租赁租金，如应支付，租金数额应当如何确定。本院认为：首先，关于花成友的主体资格问题。虽然花勇与佳建公司尚未签订土地租赁合同，但预付定金的人为花勇，实际使用土地的腾博工贸公司的法定代表人亦为花勇，故花成友并非本案诉争法律关系的主体，不是本案适格被告。第二，关于花勇应否支付租金及租金数额问题。1、应否支付租金问题。花勇与佳建公司之间的土地租赁关系虽已被生效判决认定为无效，但花勇实际使用了该土地进行生产、经营。根据我国合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，佳建公司未能按照约定办理土地使用权证，达到签订租赁合同的必要条件，存在过错。而花勇明知该土地并未办理相关许可，仍与佳建公司达成租赁意向并实际使用该土地，亦存在过错。原审鉴于花勇已经按照工业用途实际使用了土地，酌情判令花勇按土地租金的90%给予佳建公司补偿，已考虑到双方过错程度，比例较为适当。2、实际使用土地期间问题。花勇上诉认为其在2011年8月5日被马鞍山市经信委强制断电后，即没有再使用该土地。但花勇并未提交证据以证明其在土地被征迁前已经搬离，或与佳建公司已协商一致退租，故原审推定其实际使用土地至土地被征迁时止，并无不当。至于佳建公司上诉认为花勇是主动违约，要求政府提前征迁其租赁的土地的观点，亦无证据支持，故本院对该上诉观点，不予采纳。原审法院按照花勇实际使用土地时间计算补偿金额，依据充分，应予支持。另外，关于佳建公司认为的（2014）雨民一初字第00779号民事裁定书与（2015）雨民一初字第01625号民事判决书对事实认定不一致的问题。（2014）雨民一初字第00779号民事裁定书认定花勇与佳建公司之间土地租赁关系成立，但因主体问题驳回潘廷荣的起诉，故而并未对该租赁关系是否有效做进一步阐述，而（2015）雨民一初字第01625号民事判决书则根据案涉土地性质判决花勇与佳建公司形成的租赁关系无效，二者并无矛盾。综上，佳建公司及花勇的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审受理费、公告费的负担按一审判决执行；二审受理费4465元，由花勇与马鞍山市佳建建材物贸有限公司各负担2232.5元。本判决为终审判决。审 判 长 徐 婕审 判 员 张红雨代理审判员 汪 哲二〇一六年四月二十八日书 记 员 倪清怡附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来源：