（2015）甘民初字第3822号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-08-24
案件名称
原告吕晨与被告大连保利红旗房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案一审民事判决书
法院
大连市甘井子区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吕晨,大连保利红旗房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2015）甘民初字第3822号原告吕晨（反诉被告）。被告大连保利红旗房地产开发有限公司（反诉原告），。法定代表人张曦，系董事长。委托代理人康何，系公司法务。委托代理人杨朝晖，系辽宁兴中律师事务所律师。原告吕晨与被告大连保利红旗房地产开发有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案。本院立案受理后，由审判员张威担任审判长，与人民陪审员张淑华、林洪依法组成合议庭，按照普通程序公开开庭进行了审理。原告吕晨，被告委托代理人康何、杨朝晖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2013年12月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，第十三条以及附件约定，被告所交付商品房应当达到高级电梯入户的标准，如未达到标准，由被告30日内整改后交付按照约定的交房标准。原告于2015年4月10日到达收房现场发现，被告所要交付的商品房没有达到高档电梯入户的标准。《商品房买卖合同》第八条约定：被告应当在2015年4月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格的商品房交付给原告。原告于2015年4月10日到达收房现场发现，被告要交付的商品房并未通过政府部门的验收备案，亦没有向原告出示商品房验收合格的手续。原告现要求被告出具《建设工程消防验收合格意见书》、《房屋质量监督检验报告》、《面积实测报告》、《房屋建筑工程竣工验收备案登记表》等手续，确保房屋可以顺利办理下来产权证。《商品房买卖合同》第七条约定：被告逾期交房的，应当按照购房款的万分之二向原告支付违约金，超过60日，仍不交房的，原告有权解除合同。原告向被告支付的房款为1,123,572.00元，现被告所交付的房屋不符合合同约定。原告于2015年4月10日将上述情况告知被告，要求被告应按照合同约定和国家法律规定对其要交付的房屋进行整改。而被告违约后，并未进行任何整改，亦未给付原告任何违约金。故原告诉至法院，请求法院判令：（一）、判决被告按照合同约定安装高档电梯入户。（二）、判决被告向原告支付截止起诉之日（后续还会发生）逾期交房的违约金7,415.43元；（每日按照收房款万分之二计算*天数）。（三）、本案诉讼费及其他相关费用均由被告承担。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。（一）不同意第一项诉讼请求：（1）、安装电梯入户不是双方真实意思表示，在案涉房屋的规划当中并没有电梯入户，原被告双方签订的商品房买卖合同的附件是因为被告所出售的该类型的房屋多数为电梯入户，为重复使用被告制作了有电梯入户这样的格式条款的附件，由于销售人员的失误，在双方订立合同后进行合同装订时，误把有电梯入户的格式文本装在了买卖双方的合同当中，因此这不是原被告双方的真实意思表示。合同附件1房屋平面图，约定的案涉房屋的户型没有标注电梯和电梯井，合同附件2公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明，在约定案涉房屋具体分摊部分的构成里，没有电梯间、电梯机房、电梯井等电梯住宅特有的分摊构成图，合同第三条第4款公共部位明显是比带电梯多层的公摊面积小，案涉房屋竣工报告监理工程质量评估报告里已经注明案涉房屋A32无电梯。案涉房屋所在楼宇的其他房屋的业主所签的合同附件3电梯一栏为无电梯。因此原告案涉房屋附件3中约定的高档电梯系销售代理公司的销售人员工作失误所致，并非出卖人的真实意思表示，因此根据合同解释中误载不害真意的原则，请求法庭将合同作为一个整体理解，结合附件1、附件2中平面图公摊面积及构成等内容在整体上理解合同的条款，应排除原告只截取附件3的约定，当做是当事人的真实意思表示的断章取义的理解合同条款，因此本案中案涉房屋的合同是否有配置电梯的约定当事人应尽到相应的合同审查义务。根据日常生活经验，买受人在确定购买具体房屋是对所购房的使用价格有着直接影响的内容，例如房屋公摊面积大小、公摊面积组成与建筑面积的比例，即得房率，不可能不予了解，而在签订合同是根据上述情况的约定，应当很容易的判断出案涉房屋没有电梯。原告单纯的从附件3第9项中的一个词语，有电梯这样的词语来解释合同条款，认为出卖人交付的案涉房屋没有电梯违反合同约定，这样的解释结果是明显不公平的，不符合诚实信用原则，也不符合常理，因此要对合同的条款从整体上解释的基础上，来认定出卖人的真实意思表示就是不配置电梯，从而确定当事人双方的合同的权利与义务。（2）退一步说即便现在双方的商品房买卖合同当中有电梯入户这样的规定，因为违反了经规划部门批准设计的原规划设计图纸，原规划图纸没有电梯，双方现在约定了有电梯入户，违反国家规划法的强制性规定，因此双方的这一条款也是属于中华人民共和国合同法第五十四条所规定：买卖双方订立合同属于以合法手段掩盖非法目的，该条款系无效条款。（二）不同意第二项诉讼请求：（1）、被告在双方约定的2015年4月10日前已将合同约定的商品房通过竣工验收，案涉房屋符合合同约定的交付条件。（2）、被告根据双方合同所约定的通讯地址在交房前向原告发出了收楼通知书，国内邮寄的三日后即视为送达，原告收到该通知没有收房，其责任由原告自行承担，被告不承担逾期交房的违约责任。反诉原告大连保利红旗房地产开发有限公司诉称，2013年12月14日，反诉人于被反诉人签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同约定2013年12月14日前，被反诉人向反诉人支付首付房款523,572.00元，余款600,000.00元被反诉人申请组合按揭，应于2014年1月14日全款到账。然而，被反诉人的贷款，于2014年4月2日和2014年4月8日到账，违反了合同约定，侵害了反诉人的合法权益。故反诉原告提出反诉，请求判令：1、反诉被告支付逾期付款违约金9,540.00元（自2014年1月15日起至2014年4月8日）。2、被反诉人承担诉讼费用。反诉被告辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。反诉被告贷款和合同约定的缴款时间不符，是因为反诉被告方购买房屋A32号楼，在办理组合贷款的过程中，不具备公积金贷款的条件而转向商业贷款，并积极在中国邮政储蓄银行办理了贷款手续。因此，逾期放贷的责任是反诉原告和公积金中心造成的，与原告无关。同时，反诉被告曾向反诉原告销售人员提出签订合同的时间到贷款交付的时间只有30天，答复条款是统一订的，但差几天没关系。故反诉原告反诉事实与理由不能成立。经审理查明，原、被告于2013年12月14日签订房屋买卖合同，合同约定原告购买被告的房屋，建筑面积89.89平方米，其中，套内建筑面积76.28平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.61平方米。合同第八条约定商品房的交付条件为：“该商品房所在楼宇经验收合格。”合同第十一条及《补充协议》第6条第一项约定：因买受人原因逾期领取钥匙，合同约定的交房日期即视为买受人已对该房屋进行了验收、接管和使用，房屋的风险和费用由买受人承担，出卖人不承担逾期交房的责任。合同附件1房屋平面图约定案涉房屋的户型没有标注电梯和电梯井。合同附件2约定具体分摊部位包括但不限于公共楼梯间、门廊、公共门廊、管道井、设备间、建筑1/2外墙、出屋面楼梯间等部分。合同附件3第9项约定有高档电梯。2014年12月7日，辽宁地质海上工程勘察院出具勘察文件《质量检查报告》，质量检查意见为合格，大连城建设计研究院有限公司出具设计文件《质量检查报告》，质量检查意见为合格。同日广州富利建筑安装工程有限公司向被告报竣并提交了《工程竣工报告》，大连宏达建设监理有限公司出具《工程质量评估报告》，工程质量评估意见为符合设计规范要求，其中案涉房屋经检测合格，无电梯。2015年4月5日，被告负责组织设计、施工、监理、勘察等单位组成验收组对该建设工程进行竣工验收，结论为工程竣工验收合格。案涉房屋在大连市甘井子区规划局审批单体方案时没有电梯的设计，同时所在楼宇经大连市甘井子区规划局核实通过规划分段核实认可。案涉房屋所在同楼层业主孙志强、郑鑫、马晓梁签署的商品房买卖合同的附件3中电梯选项为无，同楼业主卢涵潇签署商品房买卖合同的附件3中电梯选项为无。被告已按合同约定通知原告收楼。《商品房买卖合同》约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。如买受人未按合同约定的交房日期收房或未按出卖人通知规定的交房日期收房，则合同约定的交房日期或出卖人通知规定的交房日期即视为房屋交付的日期，视为买受人对该房屋进行了验收、接管和使用。合同签订后，原告依约交付首付款。2013年12月14日前，被反诉人向反诉人支付首付房款523,572.00元，余款600,000.00元被反诉人申请组合按揭，应于2014年1月14日全款到账。大连保利红旗房地产开发有限公司出示的汇兑来账凭证显示2014年4月2日收到450,000.00元，2014年4月8日收到150,000.00元。本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议、勘察文件《质量检查报告》、设计文件《质量检查报告》、《工程竣工报告》、《工程质量评估报告》、《工程竣工验收报告》、《房屋建筑工程质量保修书》、收楼通知书及邮寄流程单、A32单体报批图、关于红旗水泥制品厂及周边改造项目A26-136、规划分段核实证明、孙志强、郑鑫、马晓梁和卢涵潇的《商品房买卖合同》及补充协议、汇兑来往凭证和原、被告陈述以及庭审笔录等在案为凭。这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为,本案的争议焦点有两个，一是案涉房屋是否为电梯入户房型，二是被告是否逾期交房。一、关于案涉房屋是否为电梯入户房型。首先，原告与被告签订的《商品房买卖合同》的补充协议中附件3虽然约定有高档电梯，但买卖合同正文中没有约定有高档电梯，根据设计文件《质量检查报告》、《工程质量评估报告》、《A32单体报批图》、《关于红旗水泥厂制品厂及周边改造项目规划分段核实证明》可以看出，案涉房屋自设计之初就没有电梯入户的规划。其次，《商品房买卖合同》约定案涉房屋建筑面积89.89平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.61平方米，公用建筑面积要小于电梯入户房型的公用建筑面积，且附件1的房屋平面图以及附件2约定的公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成中都没有电梯以及相关设施的约定。再次，案涉房屋所在同楼层业主的《商品房买卖合同》附件3中也约定没有电梯设施。另外，原告主张对格式条款理解发生分歧时，应适用对格式条款拟定者不利的解释的意见，本院认为，该格式条款的存在是工作人员的失误导致，并不是被告的真实意思表示，故不能认定为已生效的格式条款。综上，该案涉房屋非电梯入户房型，原告的《商品房买卖合同》附件3中有电梯设施的约定，系代理公司工作人员工作失误造成，并非被告的真实意思表示。根据法律相关规定，原告要求安装电梯入户的诉讼请求，本院不予支持。二、关于被告是否逾期交房的问题，本院认为，被告已在2015年4月10日前按照《商品房买卖合同》第八条约定，对案涉房屋所在楼宇验收合格，并按照双方合同约定的通讯地址在交房前向原告发出收楼通知书。原告收到通知没有收房，其责任应由原告自行承担。被告已履行按期交房的约定。关于原告称在进行房屋交接时，并没有看到公安、消防、环保部门出具的证明文件而拒绝收楼的意见，本院认为，原告所依据的《大连市房屋建筑和市政基础设施竣工验收办法》是规范工程的竣工备案，是为规范竣工验收之后的备案管理。而双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件是案涉房屋所在楼宇竣工验收合格。故原告以此理由主张被告逾期交付房屋，并要求承担逾期交房的违约责任的意见，本院不予支持。关于反诉，虽然反诉被告逾期付款属于事实，且未能举证证明其及时积极申请办理贷款手续并符合个人住房贷款的条件，属举证不足。但因贷款流程多而复杂，所需时间并非反诉被告所能控制，由此认定买受人构成为违约显失公平。故从公平原则出发，综合考虑双方利益。本院对反诉原告的反诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告吕晨的诉讼请求。二、驳回被告大连保利红旗房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费50.00元，其他费用50.00元，合计100.00元，由原告承担；反诉案件受理费25.00元，由反诉原告大连保利红旗房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 张 威人民陪审员 张淑华人民陪审员 林 洪二〇一六年四月二十八日书 记 员 林雨欣附法条适用：《中华人民共和国合同法》第八条第一款：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”