（2016）沪02民终1483号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-05-24
案件名称
王立娟与王伊蕾、李阳月等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王立娟,王伊蕾,李阳月,王某某,江学珍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终1483号上诉人（原审原告）王立娟，女，1972年4月8日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托代理人王效锋，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托代理人夏冉，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王伊蕾，女，1995年6月16日出生，汉族，住安徽省。被上诉人（原审第三人）李阳月，女，1973年1月1日出生，汉族，住安徽省滁州市。被上诉人（原审第三人）王某某，男，2013年6月16日出生，汉族，住安徽省滁州市。法定代理人李阳月。上述两被上诉人之共同委托代理人柴小雪，上海利歌律师事务所律师。上述两被上诉人之共同委托代理人王舒怡，上海利歌律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）江学珍，女，1939年8月14日出生，汉族，住上海市嘉定区。上诉人王立娟因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第718号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市嘉定区安亭镇墨玉路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）的权利人为王立新及王伊蕾。王伊蕾为王立新的女儿。王立新于2014年3月14日因车祸死亡。王立新与王立娟系同胞兄妹。江学珍为王立新及王立娟的母亲。李阳月与王立新于2012年5月21日登记结婚。王某某为李阳月及王立新婚后所生之子。2014年8月4日，王立娟曾伪造王立新的签名，将系争房屋过户登记至王立娟名下。李阳月于2014年12月29日，向法院提起诉讼，要求上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局撤销（2014）第028554号上海市房地产权证，案号为（2015）嘉行初字第11号。因该案诉讼中，上海市住房保障和房屋管理局主动撤销了（2014）第028554号上海市房地产权证，将房屋恢复登记至王立新、王伊蕾名下，故李阳月撤诉。王立娟于2015年5月向法院提起诉讼称，王伊蕾为王立新与前妻熊玲玲之女。自2005年起，王立新将系争房屋出租给王立娟居住。王立新沉迷赌博，债台高筑，甚至发展到借高利贷赌博。因兄妹关系，王立娟为此不仅预支了王立新几年房租（后预支款变为购房款），还与其他兄弟姐妹一起为王立新偿还借款。王立新赌博的欠款只能依靠出卖房屋来偿还，因王立娟长期租用此房屋，且预支了几年房租给王立新并替其偿还了部分赌债，于是王立娟与王立新、王伊蕾于2012年5月10日在房产中介处签订了房屋买卖合同及居间合同，约定房价人民币（以下币种均为人民币）120万元，签约当天王立娟支付了45万元给王立新。之后，王立娟多次从银行取款及拿出现金给王立新，为支付房款王立娟还将自己位于玉兰三村的房屋出售了。2013年12月9日，在王立娟和江学珍住处，在兄弟姐妹的见证下，王立新与王立娟结清了房款（包括银行转账、代付赌债、房屋租金预付款、现金、房贷余款，总计100万元，且实际所有房屋钱款已于2013年9月付清），当日王立新出具了100万元的收条，并交付了房产证，加上房屋预付款45万元，王立娟实际支付145万元房款，超过了售房合同的120万元。2014年3月14日，王立新意外死亡，王立娟因缺乏法律意识，伪造了死者的签字，同时为了避税，制作了100万元的房屋买卖合同并拿着王立新之前交付的房产证，于2014年8月4日在嘉定区房屋行政主管部门办理了过户手续，系争房屋过户至王立娟名下。因李阳月提出诉讼，后系争房屋又恢复登记到王立新与王伊蕾名下。王立娟认为其与王立新、王伊蕾间就系争房屋存在房屋买卖合同关系，且其已经付清全部房款，故诉至法院请求判令：王伊蕾继续履行《房屋买卖合同》，将系争房屋过户到王立娟名下。原审法院另查明，目前系争房屋由王立娟居住使用。原审庭审中，王立娟陈述其自2006年向王立新承租的系争房屋，房租6万元／年，因双方的亲戚关系，未订立书面房屋租赁合同，支付租金也没有要求王立新出具收条。原审法院审理中，王立娟为证明其诉称，提供以下证据：1、《房地产居间合同》一份，用于证明王立娟与王伊蕾及王立新之间有房屋买卖合同关系。该合同首页处有委托书一份，委托人为王立新、王伊蕾、王立娟，受托人为上海世安房地产经纪事务所，受托事宜为委托买卖该套产权房（即涉案房屋），委托标的价格为成交房价120万元，委托期限为2012年5月。委托人处有王立新、王伊蕾、王立娟签字，受托人处有上海世安房地产经纪事务所盖章及经办人吴维定签字，落款时间为2012年5月10日。上述房地产居间合同约定，委托人甲（出售人）王立新、王伊蕾，委托人乙（买入人）王立娟，居间方上海世安房地产经纪事务所，以上三方就居间方接受委托人甲、乙的委托，为促成委托人甲、乙订立房地产交易买卖合同而订立本合同。委托人甲的房地产位于上海市嘉定区安亭镇玉兰一村XXX号XXX室，建筑面积61.62平方米，委托人甲的委托事项为委托出售该房屋及代办维修基金交割，委托人乙的委托事项为委托购买该房屋及代办权证过户、办证、领证。该合同补充条款中约定房屋售价120万元，王立娟于2012年5月10日首付购房定金24万元，待支付尾款时抵作房款，王立娟于2012年5月10日支付21万元，最后付款期限为2012年12月30日之前，将房款余额一次付清。王立娟中途违约不得向王立新、王伊蕾索要定金，王立新、王伊蕾中途违约则双倍返还定金给王立娟，双方任何一方违约，由违约方按照合同约定佣金总额的50%支付给居间方。该合同落款委托人甲处签有“王立新、王伊蕾”字样，居间方盖有上海世安居房地产经纪事务所印章，委托人乙处有王立娟的签字。2、收条三张，拟证明王立娟向王立新支付房款145万元。其中两张落款时间为2012年5月10日，拟证明王立娟支付购房定金24万元及购房款21万元。第三张收条落款时间为2013年12月9日，内容为“收到有礼一百万元整”。“有礼”为王立娟丈夫的名字。对于该100万元款项的构成，王立娟称包含了王立娟向王立新预支的房租、王立娟替王立新所还的房贷、王立娟代王立新还的高利贷。3、王立娟与案外人潘安东之间的房屋买卖合同，拟证明王立娟代王立新还的钱来源于王立娟出售自己另一套房屋所得的价款。4、银行流水单三份，拟证明王立娟出卖自己的另一套房屋取得123万元，王立娟取现金46万元交给了王立新，王立娟向王立新转账32万元并替王立新还银行贷款。5、借款人证明四份，拟证明王立娟为支付房屋首付款向亲戚借款33万元。6、证人证言三份，拟证明：王立新在外赌博借高利贷，由王立娟还款后保留了收条；由王立娟代王立新归还亲戚朋友外债20万元；王立新在2012年5月提前支取了2012年5月1日至2014年4月31日两年的房租共计12万元，用来还赌博的高利贷。7、结婚证、死亡证明、村委会证明，拟证明第三人李阳月与王立新于2012年5月21日登记结婚，王立新于2014年3月14日因车祸死亡，王立新与王立娟系同胞兄妹，王立新父亲王炳章已经死亡。王伊蕾辩称，对王立娟的诉请无异议。委托书及居间合同上王伊蕾的签字为其父亲王立新代签的，2012年5月王伊蕾还未满18岁。当时王伊蕾知道房屋已经被父亲出售给了王立娟，王立娟把钱给了父亲王立新。据王伊蕾了解，王立新好像写过借据，但王伊蕾没有亲眼看过。江学珍述称，其知道王立新将涉案房屋出售给了王立娟，对王立娟的诉请无异议。李阳月述称，不认可王立娟提供的合同和收条的真实性，要求鉴定。在另案的行政诉讼中，王立娟伪造王立新的签字进行房屋买卖，李阳月有理由相信签字不是王立新本人所签。李阳月向法庭提交了王立新的亲笔签字，可以用于比对。如果签名是真实的，那么王立娟需要提交实际支付房款的凭据，毕竟都是大额款项。王立娟在庭审陈述中有大量矛盾的地方，房租不应算在房款中，这是王立娟租用房屋本就应支付的。王立娟也没有提交还房贷的证据以及还赌债的证据，李阳月不认可王立新收到了100万元。李阳月提供《定远县总医院出院记录》一份，拟证明李阳月在医院生孩子出院时王立新作为家属所签的字为其本人所签，可以作为笔迹鉴定时的比对材料。王某某述称，同李阳月的陈述意见。经原审法院庭审质证，对于王立娟提供的证据，王伊蕾及江学珍均无异议。李阳月、王某某质证意见如下：对证据1、2的真实性有异议，认为“王立新”签字非其本人所签，并提出了笔迹鉴定的申请。对证据3的关联性有异议，认为与本案无关。对证据4，不认可。王立娟取的钱不能证明用于替王立新还债，王立娟转账支出的32万元无法证明去向。银行还贷记录表明王立娟还款是通过转账，但首付45万元大额款项却是现金支付，不合理。对证据5、6的真实性及关联性有异议。对证据7，无异议。对李阳月提供的证据，王立娟质证意见为，不能确认该证据上“王立新”签字为本人所签。王伊蕾的意见为不清楚是否系其父亲的签字。江学珍称，其不识字，李阳月生孩子时王立新确实在她身边。经审查王立娟与李阳月提供的证据，并结合双方的质证意见，原审法院对王立娟提供的证据7予以确认。对王立娟的证据1，因王立新已经死亡，笔迹鉴定无法取样，现王立娟对于李阳月提供的用于鉴定的比对材料又不认可，故笔迹鉴定无法进行。仅从肉眼分辨，王立娟提供的房地产居间合同与李阳月提供的出院记录上王立新的签字有明显不同，故对于《房地产居间合同》上王立新签字的真实性难以确认。对证据2，王立娟提供的2012年5月10日的收条与2013年12月9日的收条上“王立新”的签字明显不同，现王立新已死亡，笔迹鉴定无法进行，对于三张收条上王立新的签字是否为本人所签无法确认。对证据3，系王立娟与案外人间的房屋买卖合同，对该证据与本案关联性不予确认。对证据4，仅凭王立娟提供的邮政储蓄银行取款记录无法证明其将所取款项支付给了王立新。对王立娟提供的2013年3月1日中国银行转账记录，因对方账户信息不明，无法证明其将32万元款项支付给了王立新。从王立娟提供的银行还贷信息，也无法看出其所还贷款系为王立新所还。对证据5，借款人证明属证人证言，因证人未出庭作证，故真实性难以确认，且该几份证明均为王立娟的借款，与本案的关联性无法确认。对证据6，该证据属于证人证言，因证人未出庭，真实性无法确认。对李阳月提供的证据，因王立新已死亡，故无法确认该签字为王立新本人所签，对该证据的真实性难以确认。原审法院经审理后认为，1、本案的争议焦点为王立娟与王立新、王伊蕾间是否存在房屋买卖合同法律关系？2、王立娟是否支付了系争房屋的购房款？关于争议焦点1，王立娟与王立新、王伊蕾并未签订过房地产买卖合同。王立娟主张其与王立新、王伊蕾存在房屋买卖合同关系依据的是王立娟提交的房地产居间合同，该合同的内容主要是卖方王立新、王伊蕾与买方王立娟共同委托上海世安房地产经纪事务所买卖涉案房屋。在该合同的补充条款中，仅约定了该房屋的售价及付款方式，未约定交房时间与过户时间。虽然该居间合同的补充条款中具备了房屋买卖的部分内容，但对于该合同中委托书及合同落款处王立新的签字，李阳月提出了异议并提供了比对材料，王立娟提供的证据中王立新的签字与李阳月提供的材料中王立新的签字明显不同，现王立新已经去世，笔迹鉴定亦无法进行，加之王立娟曾在2014年伪造过王立新的签字将房屋过户至其自己名下，在王立娟无法进一步举证证明王立新签字为其本人所签的情况下，居间合同的真实性难以确认。王伊蕾在居间合同签订时未满十八岁，其签名为代签，在王立新签名真实性无法确定的情况下，王伊蕾签名的真实性亦无法确认。庭审中，王伊蕾及江学珍均表示对于王立娟诉请无异议，并表示王立娟与王立新及王伊蕾间确实存在房屋买卖事宜，考虑到王立娟与王伊蕾、江学珍有一定的利害关系，在无其他证据予以证实的情况下，对于王伊蕾及江学珍的陈述，法院难以采信。况且，王立娟不能举证双方另行签订过房屋买卖合同，故仅凭居间合同，法院无法认定王立娟与王立新、王伊蕾间就涉案房屋存在房屋买卖合同法律关系。关于争议焦点2，王立娟主张其为购买涉案房屋实际支付王立新1**万元，且为现金支付。145万元大额款项均为现金支付不符合常理，王立娟无法提供相关银行转账凭证，仅提供了三张收条。李阳月对三张收条上王立新签字提出了异议，认为非王立新本人所签，并提供了比对材料。因王立新已去世，笔迹鉴定无法进行，三张收条的真实性无法确认。关于其中一张100万元的收条，王立娟称包含其向王立新预支的房租、代王立新所还的房贷以及代王立新所还的赌债。王立娟现有证据亦无法证实其上述陈述属实。系争房屋为位于安亭镇61平方米左右的住宅，而王立娟称每年租金为6万元，远超合理租金价格，王立娟陈述显然不可信。且房租、房贷及赌债是否可以抵作涉案房屋的购房款，王立娟也无证据证实王立新曾与王立娟就此达成过一致意见。故凭王立娟的现有证据，无法证实其已向王立新支付了涉案房屋的购房款。综上，法院认为，王立娟没有证据证明其与王立新、王伊蕾间存在房屋买卖合同关系且已付清涉案房屋的购房款的事实，其要求王伊蕾将系争房屋过户到王立娟名下的诉请，法院不予支持。原审法院据此作出判决：驳回王立娟的全部诉讼请求。原审法院判决后，上诉人王立娟不服，向本院提起上诉称，其与王立新、王伊蕾于2012年5月10日所签订的《房地产居间合同》补充条款中约定房屋售价及付款时间等内容，故该合同名为居间实为买卖合同。上诉人也实际付清了房款，房款由2012年5月10日支付的45万元现金以及上诉人对王立新享有的债权1，042，810元组成。该1，042，810元即为王立新出具的100万元收据所对应，其中包括王立新提前支取的12万元房租、代还银行贷款107，510元、代还王立新向他人的借款405，000元以及王立新不定期向上诉人的借款（2009年9月至2013年3月期间）。系争房屋撤销抵押登记是上诉人去办理的，说明该房屋的贷款最终是由上诉人归还。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人李阳月、王某某辩称，上诉人提供的证据不能证明其与王立新、王伊蕾存在系争房屋的买卖合同关系，也不能证明其支付了房价款，故请求维持原审判决。被上诉人王伊蕾未作答辩。被上诉人江学珍述称，同意上诉人的上诉请求，意见同上诉人一致。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院审理中，上诉人提交落款日期为2012年5月15日的、有“王立新、熊玲玲”签名字样的《离婚协议书》及有“王立新”签名字样的中信证券股份有限公司业务受理单，认为该两份材料中的“王立新”字样为王立新本人所签，可以作为笔迹鉴定时的比对材料。对此，被上诉人李阳月、王某某不予认可，认为不是新证据，同时表示《离婚协议书》并非婚姻登记机关正规的版本，证券业务受理单与《离婚协议书》上签名不是完全一致，且可能存在他人代为开户的情况，故不能确认该两份材料上的签名系王立新本人所签。上诉人另提交了自行记录的2009年1月至6月其经营水果店的营业收入（每月52，000元至85，000元不等）以及落款日期为2012年5月8日、申请人为王立娟的银行个人结汇申请书，以证明上诉人有在家里存放现金的习惯、也有能力支付45万元现金。《离婚协议书》中有“无财产分割”的内容，也能证明当时45万元已交给了熊玲玲，否则离婚时对财产还要分割。被上诉人李阳月、王某某对此不予认可，认为不是新证据，况且结汇申请单也无银行盖章，对上诉人自行所作的营业收入记录、结汇申请单的真实性不予认可，即便上诉人每月营业收入金额属实，也存在成本问题，不能证明其在家里存放大量现金。上诉人还提供2013年7月26日付款人为王伊蕾、收款人为上海市嘉定公证处的公证费发票。以此证明为方便系争房屋交易，上诉人和王伊蕾曾去办理公证委托手续，虽因种种原因未办出，但可说明双方曾有过房屋买卖的合意。被上诉人李阳月、王某某认为此不是新证据，该发票不能证明上诉人与王立新之间存在买卖系争房屋的合意，也不能证明办理的是房屋买卖的公证。本院认为，就上诉人与王立新、王伊蕾间是否存在房屋买卖合同法律关系，原审法院已作详尽阐述，本院予以认同，不再赘述。需要说明的是，上诉人的陈述及行为存在违背常理之处。如果王立新、王伊蕾与上诉人确实存在买卖关系，按照上诉人提供的合同样本记载的时间，至王立新去世，时间长达22个月。在中介公司订立居间合同后拖延近两年不签正式的买卖合同予以过户，较为罕见。如果该居间合同确系王立新生前所签，若居间合同具备买卖合同的基本条款，上诉人也可以据此主张权利。而上诉人却采取风险极大的伪造王立新签名的方法将系争房屋过户，也有违常理。由于上诉人曾有过伪造他人签名的行为，故对其诚信程度的审查应采取较他人更为慎重的态度。上诉人提出的鉴定一节，实际是对鉴定样本的确认问题。上诉人提供的有“王立新”签名字样《离婚协议书》及中信证券股份有限公司业务受理单，并不能确定为王立新生前书写，因此不能作为鉴定样本，故对其鉴定主张不予准许。关于上诉人是否支付了系争房屋的购房款，用现金45万元支付购房款的情节，本身与常理不符，上诉人也不能提供有效的证据证明该45万元的资金来源。上诉人所称支付其余房款的方式及金额，在一审及二审的陈述并不一致，其所提供的证据亦不能证明其主张。因此，对上诉人提出其已付清购房款的主张，本院不予采纳。综上所述，原审法院认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人王立娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 珍审 判 员 陈 俊代理审判员 马忆蔺二〇一六年四月二十八日书 记 员 黄 慧附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”