（2016）苏0106民初2484号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2016-11-23
案件名称
原告韩涛与被告李爱梅、南京中原房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韩涛,李爱梅,南京中原房地产中介有限公司
案由
行纪合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初2484号原告韩涛，男，汉族，1941年4月5日生。委托代理人汪雯，江苏宁嘉律师事务所律师。委托代理人叶克实，江苏宁嘉律师事务所实习律师。被告李爱梅，男，汉族，1963年12月24日生。委托代理人张丽，江苏东银律师事务所律师。被告南京中原房地产中介有限公司，住所地南京市秦淮区中山东路90号7W1室。法定代表人陆成，总经理。委托代理人储节红，该公司法务。委托代理人陈志毅，江苏德序律师事务所律师。原告韩涛与被告李爱梅、南京中原房地产中介有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩涛及其委托代理人汪雯、叶克实，被告李爱梅委托代理人张丽，被告中原公司委托代理人陈志毅、储节红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩涛诉称：2015年12月3日，原告通过南京中原房地产中介有限公司（以下简称中原公司）介绍，与被告李爱梅、中原公司签订《房地产买卖中介合同》，由原告购买被告李爱梅所有的南京市鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋。后原告按约向被告支付首付款120万元（包括定金），而被告收到款项后未及时解押，将上述款项挪作他用，没有办理解押手续，致使合同未能正常履行。被告不履行合同主要义务，导致合同目的无法实现，已经构成根本违约。被告中原公司作为专业中介结构，将已经抵押的房产介绍原告，劝说原告将房款不走监管程序而直接支付被告李爱梅，构成违约，应承担违约责任。故原告诉至法院，请求判决：被告李爱梅返还原告120万元购房款，被告中原公司对此承担连带责任；两被告分别向原告支付违约金10万元，共20万元；被告承担诉讼费用。被告李爱梅辩称：原告主张的违约金过高，由法院酌定予以减少。原告其他的主张由法院依法裁判。被告中原公司辩称：原告要求中原公司承担连带责任，而连带责任的承担要有约定及共同的过错，因此原告的诉请缺乏基础。原告向被告李爱梅支付的购房款，与中原公司方无关，并不负责返还。关于支付违约金的问题，中原公司不存在违约行为，不应承担违约金。关于诉讼费用的承担，中原公司无过错，不应承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年12月3日，原告韩涛（乙方）、被告李爱梅(甲方）以及中介方中原公司（丙方）签订了《房地产买卖中介合同》及《补充协议》，约定：乙方购买甲方南京市鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋（以下简称201室），建筑面积为171.42平方米，房屋价款为390万元；乙方应于2015年12月15日前以现金方式将首期房款120万元（含已支付的全部定金5万元）支付给甲方，此部分房款不存入监管账户，用于甲方办理房屋解押手续，乙方于2016年1月10日前通过自筹资金方式支付甲方第二期房款269万元；甲乙双方于2015年12月15日前签订《南京市存量房交易合同》并办理过户手续；甲乙双方承诺接到丙方通知后3个工作日内前往南京市房地产交易中心办理出件手续，费用由乙方承担；甲方同意乙方自留尾款1万元不存入监管账户，房屋内无户籍关系的，则甲乙双方一致同意于房屋交付当日自行交割；甲方应在全款到账后腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间；如有合同中第九条约定的违约行为，违约方以10万元作为违约金分别支付各守约方。原告韩涛分别于2015年12月4日、12月10日、12月15日支付被告李爱梅购房款5万元、20万元、95万元合计120万元。被告李爱梅收到原告韩涛支付的购房款120万元后，并未按照合同约定解除设立在201室上抵押等他物权。2016年1月29日，原告韩涛向被告李爱梅发送《催告函》，要求李爱梅在收到该函后五日内按合同约定履行义务。经本院多次主持调解，因当事人分歧较大，致调解未果。上述事实，有当事人陈述、《房地产买卖中介合同》、《补充协议》、《催告函》等证据以及本院开庭笔录予以证实。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告韩涛与被告李爱梅签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行义务。原告韩涛已经向被告李爱梅履行支付首付款的义务，但是被告李爱梅未按照合同约定为涉案房屋办理解除抵押手续以消灭他项物权，进而按照合同约定办理过户手续，因此被告李爱梅构成违约，应承担违约责任。现被告李爱梅未按合同约定履行主要义务，且经原告韩涛催告后，仍未在合理期限内履行义务，原告韩涛可以要求解除合同，并要求被告李爱梅返还首付款。因此被告李爱梅应返还原告韩涛已经支付的首付款120万元。同时被告李爱梅的违约行为，导致原告韩涛未能依约按期购买房屋，给原告韩涛造成损失，根据公平和诚信原则，结合原告韩涛损失情况以及当时当地房地产市场状况等因素，酌定被告李爱梅支付原告韩涛违约金10万元。被告中原公司是否存在过错。原告韩涛欲购买涉案房屋，其所获取的涉案房屋的信息来源于被告中原公司。被告中原公司作为专业的房地产中介公司，对于需要解除抵押的房屋进行交易应该有相关专业的处理方式。但是被告中原公司对于原告韩涛购买涉案房屋，并未举证证明其尽到明确的风险告知义务，即告知原告韩涛购买此类房屋可能存在的具体风险等，并如何降低风险和避免风险。同时被告中原公司没有举证证明其在付款方式等方面采取相应的措施协助原、被告双方及时解除抵押，办理过户。因此被告中原公司亦存在过错，构成违约，应承担违约责任。因此根据本案的具体情况，结合被告中原公司的过错程度以及原告韩涛的所产生的损失等，酌定被告中原公司支付原告韩涛违约金5万元。被告中原公司是否承担返还120万元购房款的连带责任。民事连带责任是指依照法律规定或者当事人约定，由两个或者两个以上当事人对其共同债务全部承担或部分承担，并能因此引起其内部债务关系的一种民事责任。被告中原公司系本次交易的中介机构，不是买卖合同的相对方，也未收取原告韩涛支付的购房款，因此被告中原公司不是返还购房款的责任主体。而且被告中原公司未尽到告知协助义务，并不必然导致其应承担本案的连带责任。同时三方亦未在合同中约定，被告中原公司在购房款的返还中承担连带责任。因此被告中原公司不承担返还购房款的连带责任。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李爱梅于本判决生效之日起十日内返还原告韩涛购房款120万元。二、被告李爱梅于本判决生效之日起十日内支付原告韩涛违约金10万元。三、被告南京中原房地产中介有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告韩涛违约金5万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17400元,减半收取8700元，保全费5000元，合计13700元，由被告李爱梅负担12700元，被告南京中原房地产中介有限公司负担1000元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 周力文二〇一六年四月二十八日见习书记员 杨 艳 来源：百度“”