（2015）槐民重字第9号
裁判日期: 2016-04-28
公开日期: 2018-05-24
案件名称
宁彦美与贾相镇房屋租赁合同纠纷一审民事裁定书
法院
济南市槐荫区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁彦美,贾相镇
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条，第一百五十四条
全文
济南市槐荫区人民法院民 事 裁 定 书（2015）槐民重字第9号原告宁彦美，女，1967年3月10日出生，汉族，济南市槐荫区逾行机械加工厂独资企业投资人，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区泉城花园**号楼*单元***号。委托代理人赵廷民（原告宁彦美之夫），男，1973年1月19日出生，汉族，户籍所在地河南省柘城县，现住同原告宁彦美。被告贾相镇，男，1966年3月13日出生，汉族，住济南市。委托代理人赵梅喜，山东公浩律师事务所律师。委托代理人高丹丹，山东公浩律师事务所实习律师。原告宁彦美与被告贾相镇租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理，于2015年6月9日作出（2014）槐民初字第2321号民事判决。原告宁彦美不服该判决，上诉至济南市中级人民法院。2015年10月28日，济南市中级人民法院作出（2015）济民四终字第731号民事裁定：发回重审。本院于2015年12月24立案受理，依法另行组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原告宁彦美诉称：2010年11月1日，原告与被告签订《院落承包合同》，约定被告将位于济南市槐荫区油牌赵庄农场东的院落承包给原告建厂使用，院落内共有房屋上下层109间（西屋18间，东屋20间，南屋5间，南车间7间，北车间14间），租赁期间为2011年11月1日至2035年11月1日，在被告（原文如此）使用期间如房屋漏雨，由被告负责维修。2012年9月5日，原告与被告签订《补充合同》。上述合同签订后，原告依约向被告支付了房屋租金。2013年4月份，被告借维修房屋之际，占用了原告租赁的院落及上下层80间房屋（西屋18间，东屋14间，南屋1间，北车间14间）。原告多次找被告协商返还租赁房屋事宜，齐鲁频道《小溪办事》栏目亦对此事进行报道，并邀请村委会出面进行协调，被告仍未履行返还义务。诉请法院判令：一、被告将原告承租的上下层80间房屋及后院交付给原告使用；二、被告返还侵占租赁房屋期间的租金20507元；三、被告赔偿原告的损失29400元（垫土坑2000元，营业损失10000元，挖下水道、修整院里院外17400元）。四、诉讼费用由被告承担。在重审过程中，原告宁彦美变更其第二项诉讼请求为被告返还侵占房屋期间的租金16752.64元。本院认为，2010年11月1日，原告宁彦美（乙方）与被告贾相镇（甲方）签订《院落承包合同》1份，约定：甲方将位于济南槐荫区油牌赵庄农场东，院落承包给乙方建厂使用，现有西屋18间，东屋20间，南屋5间，南车间7间，北车间14间，在乙方使用期间如有房屋漏雨，由甲方修理。承包期自2010年11月1日至2035年11月1日终止，双方均不得违约，否则赔偿对方所有的损失。承包费每年45000元整，不能变更。缴纳时间为每年一次缴纳。合同期间乙方可在该院落自行规划建设，如果遇国家集体占地，合同自行解除。乙方建筑物，不得拆除，归甲方所有。注：乙方在租赁期内如遇到不可抗拒的因素，如拆迁等，甲方如数退还乙方剩余房租费。2012年春，因房屋漏水，被告贾相镇开始维修房屋，2013年三四月份完工，维修后房屋为二层（南屋除外）。2012年9月5日，原告宁彦美（乙方）与被告贾相镇（甲方）签订《补充合同》1份，约定：甲、乙双方曾于2010年11月1日签定为期25年的《院落承包合同》，在此合同的基础上，经双方再次充分协商，签定《补充合同》如下：一、在合同原定的租赁期限内，如遇国家或集体统一规划占用，该院落房屋的补偿归甲方所有，对搬迁费的补偿归乙方所有，乙方投入的机器设备和办公用品等动产归乙方所有并自行拆除；其甲方将剩余的院落租赁费如数退还给乙方。二、在合同约定的租赁期限内，乙方有权对所承包的院落内所有的房屋和场地进行转租，无需经过甲方同意。三、在合同约定的租赁期限内，经乙方同意的情况下，甲方可以在院落内的空地上投资建设，但在建厂期间不得影响乙方的生产和经营，其所建成后由乙方使用和支配，乙方可以将剩余部分联系转租，并直接收取房租，且该转租金额在扣除原合同院落租金的基础上加5000元，多余的部分由甲方分配80%。四、本补充合同与原“院落承包合同”有同等的法律效力。2011年1月27日至2013年2月6日，被告贾相镇共收取原告宁彦美租金130000元。2013年3、4月份，原告宁彦美与被告贾相镇因房屋发生纠纷。2014年10月10日，原告宁彦美诉至本院，要求处理。2015年6月9日，本院作出（2014）槐民初字第2321号民事判决：驳回原告宁彦美的诉讼请求。原告宁彦美提出上诉。2015年10月28日，济南市中级人民法院作出（2015）济民四终字第731号民事裁定，认为：宁彦美与贾相镇签订的《院落承包合同》名为承包，实为租赁。根据合同的约定，租赁合同的标的物为院落及院内的房屋、车间，但标的物的建设是否取得建设规划许可证或经批准，原审判决对此未进行审查，导致认定基本事实不清，遂裁定：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第2321号民事判决；二、发回济南市槐荫区人民法院重审。在本案重审过程中，被告贾相镇陈述涉案房屋未取得房屋所有权证书，亦未取得相应的建设批准手续，原告宁彦美对此表示其不清楚，并认为本案与产权证没有关系，其不是购买被告贾相镇的房屋，不需要产权证，且其未提供证据反驳被告贾相镇的陈述。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，由于原告宁彦美承租被告贾相镇的房屋未取得建设工程规划许可证，故原告宁彦美与被告贾相镇所签订的《院落承包合同》及《补充合同》无效。但由于原告宁彦美在重审过程中主张：根据被告贾相镇与村里签订的协议及《最高人民法院关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》规定，其与被告贾相镇所签订的《院落承包合同》及《补充合同》为有效合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求的规定，本院于2016年4月18日依法向原告宁彦美告知：本院认为其与被告贾相镇所签订的《院落承包合同》及《补充合同》为无效合同，其可以按照无效合同变更诉讼请求。原告宁彦美表示其认为合同是有效的，不同意按照合同无效变更诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。由于原告宁彦美所主张的法律关系性质与本院根据案件事实认定的不一致，且原告宁彦美经本院告知后拒绝对其诉讼请求予以变更，故本院对于原告宁彦美的起诉予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告宁彦美的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 李子萍人民陪审员 高金辉人民陪审员 姜丽丽二〇一六年四月二十八日书 记 员 裴立红 来源：百度搜索“”